Presupposti necessari per la rescissione anticipata del contratto di locazione
La disdetta della locazione giusta l’art. 259b CO è possibile soltanto nel caso in cui la parte conduttrice ha ossequiato la relativa procedura.
In particolare il conduttore deve informare il locatore dell’esistenza di difetti nel bene locato e assegnargli un congruo termine affinché provveda alla loro eliminazione.
Se il locatore è a conoscenza del difetto e, nel termine assegnato, non intraprenda alcunché, il conduttore è legittimato a recedere dal contratto se il difetto esclude o pregiudica notevolmente l’idoneità dell’immobile all’uso cui è destinato.
In concreto gli inquilini che non informano la parte locatrice dell’esistenza del difetto non sono legittimati a disdire anticipatamente la locazione. Nemmeno si giustifica la sospensione unilaterale del pagamento della pigione, i conduttori dovendo semmai procedere al deposito della stessa presso il competente ufficio di conciliazione.
Ufficio di conciliazione di Minusio in re C. / S. del 25 novembre 2005
Estratto dai considerandi
Considerato in fatto e in diritto:
- che tra la signora C., in qualità di proprietaria e i signori S., quali conduttori è stato sottoscritto in data 6 maggio 2003 un contratto di locazione avente per oggetto una casa gemella.
La locazione ha avuto inizio il 1° giugno 2003 con durata indeterminata potendo il contratto essere disdetto da entrambe le parti con preavviso di tre mesi alla scadenza del 31 maggio, la prima volta il 31 maggio 2008.
- che con scritto del 14 gennaio 2005 all’indirizzo della proprietaria gli inquilini lamentavano il costo eccessivo causato dall’elevato consumo di energia elettrica dovuto al funzionamento difettoso del sistema di riscaldamento, essi chiedevano quindi di poter computare il maggior costo per l’elettricità sulle pigioni dovute.
- che la proposta è stata immediatamente avversata dalla proprietaria la quale pur confermando l’esistenza di procedimenti atti a determinare il funzionamento della termopompa contestava prudenzialmente che lo stesso fosse all’origine del maggior costo denunciato.
- che con scritto del 22 giugno 2005 per il tramite del loro rappresentante, gli inquilini notificavano alla proprietaria la disdetta per motivi gravi della locazione, con effetto a far tempo dal 30 agosto 2005.
- che con istanza del 22 luglio 2005 a questo ufficio, la proprietaria chiede l’annullamento della disdetta non sussistendo a suo dire motivi di una gravità tale da giustificare la stessa. Rileva inoltre come le ragioni addotte siano pretestuose essendo le ultime di tutta una serie di argomentazioni sollevate dalla controparte per giungere alla rescissione anticipata del contratto. Chiede inoltre il versamento delle pigioni arretrate da aprile a tutt’oggi nonché del conguaglio spese accessorie 2004 di fr. 2'598.25.
- che giusta l’art. 259a CO se sopravvengono difetti della cosa che non gli sono imputabili oppure se è turbato nell’uso pattuito della cosa, il conduttore può esigere dal locatore l’eliminazione del difetto, una riduzione proporzionale del corrispettivo, il risarcimento dei danni e l’assunzione della lite contro un terzo.
Inoltre, se il locatore è a conoscenza del difetto e non lo elimina entro un congruo termine, il conduttore può recedere senza preavviso dal contratto quanto il difetto pregiudica notevolmente l’idoneità dell’immobile (art. 259b cpv. 1 lett. a CO).
- che nell’evenienza concreta i conduttori lamentano gli elevati costi di energia elettrica causati dal malfunzionamento della termopompa. In considerazione del difetto essi hanno sospeso il versamento della pigione alla proprietaria omettendo altresì di versare il conguaglio spese accessorie relative al 2004 quand’anche lo stesso non sia stato formalmente contestato. Ora tale modo di procedere urta con quanto stabilito dalle norme legislative ed espone gli inquilini a procedure d’incasso forzato oltre che ad una possibile disdetta per mora.
Nella fattispecie, i conduttori, malgrado l’asserito difetto, non hanno mai comunicato l’esistenza dello stesso alla proprietaria assegnando nel contempo a quest’ultima un congruo termine per procedere alla sua eliminazione. Scaduto questo termine ed in assenza di qualsivoglia reazione della proprietaria gli inquilini avrebbero potuto inoltrare la disdetta per gravi motivi come in realtà avvenuto.
- che in concreto non essendo stata ossequiata la procedura preposta all’inoltro di una disdetta per motivi gravi da parte dei convenuti, l’istanza dev’essere respinta mentre l’effetto della disdetta in ossequio al chiaro disposto di cui all’art. 266 CO viene riportato alla prima scadenza di disdetta possibile, ossia al 31 maggio 2008.
Per inciso si osserva che gli accertamenti messi in atto dalla proprietaria per determinare il malfunzionamento della termopompa, peraltro contestato, non possono essere considerati ai fini del presente giudizio, proprio perché trattasi di semplici accertamenti e non essendo in concreto stato assegnato alcun termine per intervenire ai fini dell’eliminazione definitiva del difetto stesso.
- che stando così le cose, i conduttori sono tenuti a versare l’intero importo concernente le pigioni scoperte. La richiesta di una riduzione proporzionale della locazione non essendo oggetto dell’istanza né essendo stata proposta in sede di seduta da parte degli inquilini non può essere discussa né decisa in questa sede.