Riduzione di pigione per diversi difetti di media gravità del bene locato (ammessa)
Difetti connessi alla porta d’ingresso, alla vetrina e soprattutto all’impianto elettrico di un salone da parrucchiere femminile giustificano una riduzione del corrispettivo del 30 % per il periodo intercorrente fra la segnalazione dei difetti alla parte locatrice e la loro riparazione.
Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Massagno in re L. / G. del 12 gennaio 2006
Estratto dai considerandi
1. In data 1° marzo 2004 le parti hanno concluso un contratto di locazione riguardante un salone da parrucchiere femminile composto da 2 locali e ubicato al piano terra di uno stabile.
Lo stesso contratto (doc. A) sostituiva precedenti accordi e decorreva dal 1° aprile 2004, con validità determinata sino al 31 marzo 2009.
La pigione prevista ascendeva a fr. 1'010.-- mensili oltre a un acconto per le spese accessorie a carico della parte conduttrice.
2. In data 30 marzo 2005 (doc. B) i conduttori hanno proposto alla parte locatrice la cessione del contratto di locazione a un terzo, che avrebbe dovuto subentrare immediatamente quale nuovo conduttore.
Il locatore ha tuttavia respinto tale proposta con lettera 5 aprile 2005 (doc. C), sottolineando la possibilità per i conduttori di eventualmente subaffittare il loro negozio.
Con lettera 13 giugno 2005 (doc. D), i conduttori hanno allora segnalato alla parte locatrice una serie di difetti nel bene locato e in particolare la mancata manutenzione del giardino, la “revisione/riparazione” dell’impianto di riscaldamento, l’irregolare funzionamento dell’impianto elettrico, la sistemazione della porta d’entrata e della vetrina. Per l’esecuzione di tali lavori la parte conduttrice ha attribuito 10 giorni al locatore, avvisandolo che in caso contrario le pigioni sarebbero state depositate all’ufficio di conciliazione.
3. Con lettera 17 giugno 2005 (doc. E) la parte locatrice non ha preso posizione sui difetti segnalati dalla parte conduttrice, che ha proceduto quindi a depositare presso l’ufficio di conciliazione le pigioni decorrenti dal mese di luglio 2005, formulando in data 5 luglio 2005 l’istanza che ha avviato la presente procedura.
In tale sede la parte conduttrice ha ribadito l’esistenza dei predetti difetti al bene locato, tralasciando soltanto la situazione del giardino esterno.
Gli istanti chiedono dunque che il locatore intervenga e risolva gli stessi difetti, postulando nel frattempo una riduzione della pigione del 30 % decorrente dal mese di giugno 2005.
Convocate dunque le parti all’udienza del 6 settembre 2005, la parte locatrice ha ammesso la necessità di intervenire sulla porta d’accesso e sulla vetrina, asserendo invece che lo stabile locato è privo di riscaldamento e che la stufa attualmente in uso sia di proprietà dei conduttori, che l’hanno rilevata dai precedenti inquilini.
Per quanto concerne invece l’impianto elettrico, produce la dichiarazione della ditta A. SA del 26 luglio 2005 (doc. 7), dal quale risulta che l’impianto malgrado la sua vetustà possa operare in tutta sicurezza e funzionalità.
4. L’ufficio di conciliazione ha quindi ordinato l’esecuzione di una perizia sulla situazione dell’impianto elettrico e ha richiesto alla parte istante di produrre una dichiarazione comprovante l’effettiva titolarità sulla stufa.
Con referto 26 settembre 2005 l’Azienda A. SA ha dunque riscontrato la situazione dell’impianto elettrico, che denuncia diverse anomalie sia nel quadro dei contatori che nell’impianto in senso stretto.
In generale, l’impianto non è dunque conforme alle vigenti normative e a mente dell’ufficio l’esercizio anche di un salone da parrucchiere femminile non può avvenire con la necessaria sicurezza. Per quanto concerne invece la dichiarazione relativa alla proprietà dell’attuale stufa, la parte istante non ha prodotto alcuna documentazione e all’ufficio non è nemmeno conosciuto il nominativo della persona che avrebbe ceduto tale struttura agli istanti, con la conseguenza che la situazione dev’essere valutata in base a tali elementi. In particolare, l’ufficio di conciliazione deve prendere atto che all’udienza di discussione del 6 settembre 2005 la parte istante ha prodotto un rapporto di lavoro/fattura del 15 (?) novembre 2004 relativo alla stessa stufa e addebitato al salone L., ove risulta altresì la firma del cliente nella persona della signora M.L..
Conseguentemente, l’ufficio deve ritenere in base a tale documentazione che lo stesso impianto appartenga agli istanti e/o che gli stessi, a fronte della contestazione avversaria, non abbiano potuto provare la responsabilità del locatore in merito.
5. Riconvocate le parti all’udienza del 18 ottobre 2005, le stesse si sono sostanzialmente riconfermate nelle proprie antitetiche posizioni, rifiutando altresì una proposta conciliativa formulata dall’ufficio concernente soprattutto la risoluzione del rapporto di locazione.
La parte convenuta ha anche prodotto un preventivo della ditta A. SA per fr. 686.-- relativo ai lavori necessari nel bene locato per ripristinare l’impianto elettrico. Occorre pertanto emanare una decisione sulle richieste formulate dagli istanti e sulle pigioni depositate presso l’ufficio di conciliazione.
6. Richiamando dunque i difetti riconosciuti dal locatore e gli esiti della constatazione effettuata dall’Azienda elettrica competente, l’ufficio di conciliazione ritiene che la parte locatrice debba intervenire in tempi brevi per eseguire le riparazioni attinenti alla porta d’accesso, alla vetrina e all’impianto elettrico, ritenuto oltretutto che per tutti questi difetti gli oneri a carico della parte locatrice non risultano sicuramente esorbitanti.
Appare pertanto giustificato attribuire un termine di 30 giorni dalla crescita in giudicato della presente decisione per intervenire, ritenuto che dalla segnalazione degli stessi difetti, ossia dal mese di giugno 2005, ai conduttori occorre riconoscere la riduzione della pigione per l’esistenza di queste anomalie.
La riduzione non cambierebbe anche se nella presente procedura fosse stata ancora sollevata la carente manutenzione del giardino, ritenuto che l’esercizio del salone da parrucchiere femminile viene pregiudicato soprattutto dalla situazione dell’impianto elettrico, anche se la manutenzione del giardino compete sicuratamente al locatore che deve provvedervi onde evitare ulteriori procedure a suo carico.
Considerate quindi tutte le circostanze, ivi compresa la vetustà dell’immobile e la recente conclusione del contratto a cura delle parti in causa, l’ufficio di conciliazione ritiene quindi comunque adeguata una riduzione di pigione del 30 % dal mese di giugno 2005 incluso e sino all’esecuzione dei lavori indicati in precedenza, ritenuto che gli istanti devono collaborare nell’esecuzione degli stessi lavori.