Riduzione di pigione a seguito di malfunzionamento dell’ascensore (accordata)
Risulta giustificato riconoscere ai conduttori, che abitano al quinto piano dello stabile locato, per i disagi subiti a seguito dell’impossibilità di utilizzare l’ascensore durante il periodo dal 12 giugno al 29 agosto 2006, una riduzione della pigione pari al 20 %.
Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Locarno in re E. / G. del 27 settembre 2006
Estratto dai considerandi
Ritenuto in fatto e in diritto:
- che tra le parti è in vigore un contratto per la locazione per un appartamento;
- che la locazione inizia il 1° settembre 2003 e può essere disdetta con un preavviso di 3 mesi per la scadenza 30 settembre di ogni anno e la prima volta per il 30 settembre 2005;
- che l’8 agosto 2006 i conduttori depositano all’Ufficio di conciliazione l’importo di fr. 1'450.-- costituito da una pigione di fr. 1'350.-- e un acconto spese accessorie di fr. 100.--;
- che con istanza 11 agosto 2006 i conduttori chiedono l’eliminazione del difetto presente nell’ente locato costituito dall’inagibilità del lift e una riduzione proporzionale della pigione. Ricordano che con scritto 5 luglio 2006 hanno sollecitato la locatrice a voler eliminare tale difetto entro 10 giorni in quanto l’impossibilità di utilizzare il lift rendeva problematico l’accesso al loro appartamento posto al 5° piano;
- che, nel corso dell’udienza del 7 settembre 2006, i conduttori rilevano che il lift è stato inattivo dal 12 giugno 2006 fino al 29 agosto 2006. Per i disagi avuti durante questo periodo chiedono una riduzione della pigione del 20 %. A giustificazione di tale richiesta ricordano che per accedere al loro appartamento situato al 5° piano dello stabile dovevano scendere nell’autorimessa e prendere una prima scala fino al 2° piano e poi utilizzarne un’altra fino al 5° piano. Tale situazione ha comportato notevoli disagi aggravati dal loro stato di salute (problemi cardiovascolari);
- che il tentativo di conciliazione è fallito in quanto la convenuta non si è presentata all’udienza;
- che la Commissione di conciliazione, nel caso di mancata intesa, è competente a decidere sulle pretese formulate dall’istante in relazione alla procedura del deposito delle pigioni e sulla destinazione dello stesso (art. 6 lett. d Legge di applicazione delle norme federali in materia di locazione del 9 novembre 1992 e art. 259i cpv. 1 CO);
- preso atto che la procedura del deposito della pigione è conforme all’art. 259g CO;
- che, giusta l’art. 259 cpv. 1 lett. a e b CO, se sopravvengono difetti della cosa che non sono imputabili né sono a suo carico, oppure è turbato dall’uso pattuito della cosa, il conduttore può esigere dal locatore l’eliminazione del difetto e una riduzione proporzionale della pigione a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino all’eliminazione del medesimo;
- che per difetto si deve intendere qualsiasi differenza fra lo stato attuale della cosa locata rispetto allo stato in cui dovrebbe trovarsi per garantire l’uso pattuito contrattualmente o rispetto allo stato che era stato garantito contrattualmente (Higi, Zürcher Kommentar, art. 259b CO, N. 6). L’uso convenuto si determina anzitutto dall’esame dei termini pattuiti contrattualmente e successivamente apprezzato oggettivamente in funzione dell’insieme delle circostanze concrete del caso specifico;
- che è divenuto superfluo assegnare alla locatrice un termine per eliminare il difetto in quanto nel frattempo vi ha posto rimedio;
- che il lift è stato fuori uso dal 12 giugno 2006 al 29 agosto 2006;
- che la Commissione di conciliazione ritiene giustificato riconoscere ai conduttori, per i disagi da loro avuti a seguito dell’impossibilità di utilizzare l’ascensore durante il periodo dal 12 giugno al 29 agosto 2006, una riduzione della pigione del 20 % pari a complessivi fr. 603.60, così costituiti: fr. 171.-- per i 19 giorni di giugno, fr. 270.-- per il mese di luglio e fr. 252.60 per i 29 giorni di agosto;