Disdetta per violazione dell’obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini
L’applicazione dell’art. 257f cpv. 3 CO presuppone un certo grado di gravità della violazione dell’obbligo di diligenza e di riguardo verso gli altri inquilini. Nella misura in cui la rescissione del rapporto locativo deve rispettare i principi di proporzionalità e di sussidiarietà, la continuazione della locazione deve rivelarsi insopportabile per il locatore e per gli altri inquilini della casa.
La questione deve essere risolta alla luce di tutte le circostanze oggettive e soggettive che precedono la notifica della disdetta.
In caso di reiterazione di piccole violazioni dell’obbligo di riguardo verso i vicini, così come nel caso in cui il conduttore continua a violare il regolamento della casa oppure disturba la pace dello stabile deve essere ammessa la gravità della violazione.
Pretura di Mendrisio-sud in re G. / S.C.A.B. del 15 febbraio 2006
Estratto dai considerandi
Ritenuto che:
A) Il 13 gennaio 2004 la S.C.A.B. (in seguito locatrice) e G. hanno sottoscritto un contratto di locazione di durata determinata fino il 30 aprile 2007 con decorrenza dal 1° maggio 2004, avente per oggetto l’appartamento N. 16 al quinto piano di uno stabile. La pigione mensile ammontava a fr. 718.-- oltre ad un acconto mensile per spese accessorie di fr. 77.-- (doc. F, inc. UC).
B) Con scritto 10 novembre 2004 indirizzato alla locatrice 17 inquilini dello stabile in questione si sono lamentati del comportamento di G., chiedendo che venissero presi opportuni provvedimenti nei suoi confronti; in particolare gli inquilini hanno denunciato il “suo comportamento invadente e linguaggio scurrile” nonché la circostanza secondo cui “da quando è inquilina di questo palazzo, non ha fatto altro che offendere, seminar zizzania, calunniare, far dispetti e rattristare troppe persone” (doc. F e 2, inc. UC).
C) In data 31 gennaio 2005 la S.C.A.B. ha informato la conduttrice delle lamentele pervenute nei suoi confronti da parte degli altri inquilini dello stabile, segnatamente in merito al “mancato rispetto dei turni di utilizzazione della lavanderia, l’apertura di finestre delle scale […] e il fatto di inveire reiteratamente nei confronti degli altri inquilini” G. è stata nel contempo diffidato dal persistere nella violazione dei suoi obblighi contrattuali, con la comminatoria della rescissione anticipata del contratto di locazione (doc. G e 1, inc. UC).
D) A seguito di questa iniziativa ha avuto luogo un fitto scambio di corrispondenza tra il patrocinatore della conduttrice – il quale contestava in buona sostanza il contenuto della diffida – e la locatrice, la quale persisteva nel richiedere a G. il rispetto delle regole di buon vicinato (doc. 3 – 9, inc. UC); verso la metà del mese di marzo 2005 si è verificato un diverbio circa l’utilizzo della lavanderia tra la conduttrice ed una coinquilina (doc. 10-12, inc. UC). In data 14 aprile 2005 la S.C.A.B. ha intimato a G. il modulo ufficiale per la notifica della disdetta con effetto a decorrere dal 31 maggio 2005, prevalendosi dell’art. 257f CO (doc. B).
E) Respingendo l’istanza 12 maggio 2005 in contestazione della disdetta presentata da G. in data 10 giugno 2005 l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione (in seguito: UC) ha accertato la validità della disdetta per il 31 maggio 2005 (doc. L). La conduttrice aveva chiesto l’accertamento della nullità rispettivamente l’annullamento della disdetta, ritenendo che non fossero adempiuti i presupposti dell’art. 257f CO.
F) In quanto soccombente, con ricorso (rectius istanza) 11 luglio 2005 G. ha adito questa Pretura, postulando l’annullamento della disdetta del 14 aprile 2005. A mente dell’istante la diffida del 31 gennaio 2005 sarebbe “palesemente tardiva” atteso come i fatti in questione sarebbero avvenuti prima del 10 novembre 2004; la conduttrice censura inoltre l’inesattezza dei disposti di legge invocati nella diffida, l’assenza nella stessa di un termine entro il quale correggere il suo comportamento e il mancato invio di un ulteriore richiamo preventivo tra la diffida 31 gennaio 2005 e la disdetta 14 aprile 2005. Per l’istante l’UC avrebbe completamente omesso di considerare le specifiche circostanze della fattispecie, in particolare l’età nonché il cagionevole stato di salute della signora G.
G) Con risposta all’udienza del 21 settembre 2005, la S.C.A.B. ha recisamente avversato le censure di controparte, ribadendo la validità della disdetta in esame. La locatrice ha segnatamente evidenziato come la diffida del 31 gennaio 2005 fosse valida a tutti gli effetti e che non vi era la necessità di reiterare la comminatoria; inoltre non vi sarebbe motivo di considerare le circostanze soggettive dell’inquilina, in quanto rilevanti solo in caso di richiesta di protrazione.
Considerato che:
1. Per l’art. 257f cpv. 3 CO, qualora la continuazione del rapporto di locazione non possa più essere ragionevolmente imposta al locatore o agli abitanti della casa poiché, nonostante diffida scritta del locatore, il conduttore persiste nel violare l’obbligo di diligenza o di riguardo per i vicini, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locazione di locali d’abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. I presupposti che devono essere adempiuti per poter far capo a tale norma sono quattro, e meglio (1) una reiterata violazione dell’obbligo di diligenza da parte del conduttore, (2) una diffida scritta, (3) la continuazione del rapporto di locazione non può più ragionevolmente essere imposta al locatore o agli abitanti della casa e (4) un preavviso di almeno 30 giorni (DTF 20.02.2004 [4C.306/2003] cons. 3.1.; Higi, N. 50 e segg. ad art. 257f CO, - in: Gauch/Schmid (Ed.), Kommentar zum ZGB, OR, Die Miete, V 2b., Zurigo 1994; Schweizerischer Verband der Immobilien-Treuhänder, Schweizerisches Mietrecht-Kommentar, 2. ed., Zurigo 1998, N. 33–37 ad art. 257f; Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, Losanna 1990, pag. 298-301; Tercier, Les contrats spéciaux, Zurigo 2003, N. 2137-2141). Nel caso di disamina, essendo la condizione inerente il preavviso di 30 giorni per la disdetta pacificamente realizzata (doc. B), si tratta di esaminare se la diffida 31 gennaio 2005 possa essere considerata valida (ad 2), se vi è stata una ripetuta violazione dell’obbligo di diligenza da parte della conduttrice e se la continuazione della locazione di G. non possa più essere imposta al locatore o agli abitanti della casa (3. e 4.).
2. Nella fattispecie la conduttrice ha ricevuto in data 31 gennaio 2005 uno scritto della locatrice, nel quale veniva diffidata “dal voler persistere nella violazione” degli obblighi contrattuale, e segnatamente “il mancato rispetto dei turni di utilizzazione della lavanderia, l’apertura di finestre delle scale […] e il fatto di inveire reiteratamente nei confronti degli altri inquilini” (doc. C e doc. 1 inc. UC). G. ha contestato la validità di detta diffida, eccependone la tardività rispetto al momento in cui si sarebbero verificati i fatti a lei rimproverati, l’inesattezza dei disposti di legge invocati, l’assenza di un termine entro il quale correggere il suo comportamento e la mancanza di un ulteriore richiamo prima della disdetta.
2.1. L’invio della diffida non è legato ad alcun termine legale; esso deve però avvenire entro un termine ragionevole – alla luce dell’art. 2 cpv. 1 CC – dalla conoscenza da parte del locatore delle violazioni contrattuali (Higi, op. cit., N. 52 ad art. 257f; Svit, op. cit., N. 43 ad art. 257f), poiché in caso contrario il conduttore potrebbe implicitamente desumere che le manchevolezze in questione non siano ritenute sufficientemente importanti e gravi da giustificare un intervento ed un’eventuale rescissione anticipata del contratto (Lachat/Micheli, op. cit., pag. 301). Nel caso in esame tra la lettera di protesta sottoscritta da diciassette inquilini (datata 10 novembre 2004, doc. F) e la diffida inviata alla conduttrice il 31 gennaio 2005 sono trascorsi meno di tre mesi; occorre evidenziare come la locatrice, prima di notificare detta diffida, abbia giustamente intrapreso delle indagini su quanto avvenuto, prova ne è il fatto che le lagnanze piuttosto generiche esposte dagli inquilini sono state opportunamente concretizzate dalla locatrice nello scritto 31 gennaio 2005; la locatrice sarebbe inoltre già intervenuta verbalmente per tentare una soluzione bonale del problema (doc. C e 7 inc. UC). In considerazione dell’approssimarsi del periodo natalizio e del tipo di comportamento (pressoché quotidiano) che è stato rimproverato all’istante, a mente di chi scrive, sulla scorta anche del principio della buona fede, la diffida è stata intimata in tempo utile dalla conoscenza dei fatti da parte del locatore; non si può infatti ritenere che la conduttrice, all’oscuro tra l’altro della lettera di protesta potesse ragionevolmente ritenere poco grave il suo comportamento.
2.2. Non è presupposto per la validità della diffida la fissazione di un termine per la cessazione della violazione: solo se la diffida ha come oggetto l’eliminazione di uno stato causato dalla violazione contrattuale (per esempio una sublocazione senza preventiva autorizzazione del locatore), il locatore può – non deve – fissare un termine per porre rimedio alla situazione creatasi, scaduto il quale sarà autorizzato a rescindere anticipatamente il contratto (Higi, op. cit., N. 51 ad art. 257f; Svit, op. cit., N. 44 ad art. 257f). Nella fattispecie la locatrice non ha assegnato alcun termine alla conduttrice ma le ha espressamente intimato di cessare i comportamenti alla base della protesta; alla luce di quanto esposto, anche sotto questo profilo, la diffida deve essere considerata valida. G. ha inoltre avuto a disposizione un lasso di tempo sufficiente per conformarsi alle esigenze del quieto vivere comune, atteso come la disdetta sia stata notificata in data 14 aprile 2005.
2.3. Quanto, infine, alla mancanza di un valido richiamo preventivo tra la diffida 31 gennaio 2005 e la disdetta 14 aprile 2005, occorre evidenziare come, in caso di reiterazione di comportamenti scorretti dopo la diffida, il locatore sia di principio libero di attendere per un certo periodo prima di rescindere il contratto, al fine di trattare con il conduttore, di riflettere sulle possibili sanzioni oppure per richiedere delle spiegazioni; in questi casi il suo diritto alla disdetta straordinaria non si perime per nulla (Higi, op. cit., N. 62 ad art. 257f). Solo qualora dalle circostanze si possa desumere chiaramente che il locatore ha rinunciato a rescindere anticipatamente il contratto oppure ha deciso di tollerare il comportamento dell’inquilino, una successiva disdetta presuppone una nuova diffida (Svit, op. cit., N. 47 ad art. 257f). Non essendo nella fattispecie queste evenienze realizzate (cfr. in proposito doc. 3-12 inc. UC), la locatrice non era tenuta a notificare un’ulteriore diffida alla conduttrice.
2.4. In sintesi la diffida notificata alla conduttrice il 31 gennaio 2005 rispetta tutti i requisiti legali; fondamentale è infatti che il conduttore possa comprendere la serietà della situazione e provvedere a modificare il suo atteggiamento di conseguenza. Resta dunque pure senza rilevanza l’errata indicazione delle norme legali applicabili; nel caso di specie la diffida 31 gennaio 2005, assolutamente chiara circa le accuse mosse contro l’istante ed esplicita nella richiesta di modifica del suo comportamento, con la comminatoria della rescissione anticipata del contratto, non presenta alcun difetto formale tale da renderla inadeguata e priva di validità.
3. Per l’art. 257f CO il conduttore è tenuto ad utilizzare l’ente locato con la diligenza necessaria (cpv. 1); nei confronti dei coinquilini e dei vicini (cpv. 2), egli deve aver riguardo, rispettare la loro vita privata e la loro tranquillità; deve collaborare con loro all’utilizzo armonioso delle parti comuni (Lachat/Micheli, op. cit., pag. 297). Per quanto concerne il dovere di riguardo verso gli abitanti della casa, il conduttore deve in prima linea evitare le immissioni eccessive, secondo le medesime regole fissate dal diritto del vicinato (art. 684 CC): si tratta segnatamente delle immissioni causate da rumore, luce, polvere, fumo e cattivi odori (Svit, op. cit., N. 26 ad art. 257f). Un’altra componente importante del dovere imposto al conduttore è la tolleranza (passive Rücksichtnahme): egli deve tollerare l’utilizzo della cosa conforme al contratto da parte dei coinquilini, e sopportare le inevitabili seccature, che comporta la vita in un’abitazione plurifamiliare (idem, N. 27). L’art. 257f cpv. 3 CO presuppone comunque un certo grado di gravità della violazione dell’obbligo di riguardo verso i coinquilini; siccome la rescissione della locazione deve rispettare i principi di proporzionalità e sussidiarietà, bisogna che la continuazione del rapporto contrattuale si rilevi insopportabile per il locatore, rispettivamente per gli altri conduttori. La questione deve essere risolta alla luce di tutte le circostanze oggettive e soggettive del caso concreto, precedenti la rescissione del contratto (DTF 22.11.2005 [4C.273/2005] cons. 2.1.; Higi, op. cit., N. 59 ad art. 257f CO).
4. Nell’esame circa la realizzazione di questi presupposti, appare opportuno prendere come discrimine il 31 gennaio 2005, ovvero il momento in cui la locatrice ha inviato la diffida; occorre in prima approssimazione valutare se a quel momento vi era stata una violazione degli obblighi legali e contrattuali, per poi analizzare se questa violazione è proseguita dopo la diffida ed infine giudicare se la stessa rendeva insopportabile ai coinquilini la continuazione della locazione (DTF 17.03.2005 [4C.331/2004] cons. 1.1.4).
4.1. Dalle tavole processuali è emerso che da quando si è trasferita nel maggio 2004 (doc. F) la signora G. ha tenuto – con una certa frequenza – comportamenti che hanno minato la buona e civile convivenza all’interno dell’immobile; questo scenario è stato confermato da tutti gli inquilini che sono stati chiamati a deporre, eccezion fatta per quanti trascorrono la maggior parte della giornata fuori casa e che pertanto non hanno che sporadici contatti con quest’ultima. Sintomatica in merito è la dichiarazione del teste, custode dell’immobile, il quale – seppur senza dolersi personalmente degli atteggiamenti dell’istante – ha affermato che “piuttosto che dire con chi ha litigato è più facile dire con chi non ha litigato: con me non ha litigato, ma venivo contattato dagli inquilini che litigavano con lei e che bussavano alla mia porta anche alle 10 di sera” (cfr. verbale d’udienza 07.12.2005, pag. 4). Quanto agli insulti, tre testi hanno affermato di essere stati a più riprese vittime di offese, ingiurie e diffamazioni.
4.1.1. La teste B., dopo aver raccontato della volta in cui la conduttrice le aveva suonato il campanello alle 4 di mattina per fare il bucato, ha spiegato come, uscendo dall’appartamento “esce anche lei cominciando ad insultarmi parlando col cane e facendomi segni volgari” (cfr. idem, pag. 2). La stessa teste ha esposto pure due casi – uno avvenuto il 25 gennaio 2005 – nei quali i “semplici insulti” si sono trasformati addirittura in minacce, nei suoi confronti e nei confronti di sua mamma (cfr. ibidem).
4.1.2. Le stesse problematiche hanno toccato anche un’altra inquilina, la quale – tra le altre cose – ha riferito che “da quando è arrivata la signora G. si comporta come fosse la padrona della casa. Nel 2004 […] quando andavo sul balcone mi gridava da sotto di tornare dentro” (cfr. verbale d’udienza 26.10.2005, pag. 2).
4.1.3. Sempre in ambito di insulti, il teste D. – la cui inimicizia nei confronti dell’istante è apparsa oltremodo palese – ha comunque in buona sostanza ribadito quanto esposto in precedenza, precisando che la conduttrice “anche prima del novembre 2004 insultava con parolacce pesanti gli altri inquilini, bestemmiava e sbatteva le porte”, tanto che in data 1° settembre 2004 la moglie ha sporto querela per i reati di diffamazione ed ingiuria (cfr. idem, pag. 3), sui quali in data 1° settembre il MP ha emanato un decreto di non luogo a procedere, in quanto “non è emersa alcuna prova utile per verificare l’attendibilità della versione dei fatti addotta dalla querelante rispetto a quella (divergente) esposta dalla querelata” (doc. M).
4.2. Riguardo ai problemi legati alla lavanderia (altro tema della diffida del 31 gennaio 2005), il fatto che la conduttrice “nei primi tempi non si trovava” (cfr. verbale d’udienza 26.10.2005, teste P., pag. 5), non può comunque giustificare la sua attitudine – confermata da diversi testi – di spegnere l’aria dell’asciugatrice, buttar per terra i vestiti altrui oppure prendere le chiavi della lavanderia la mattina senza più riconsegnarle. Infine, se la questione inerente le finestre può restare indecisa (vista l’impossibilità di imputare questo fatto – per altro di scarsa gravità – all’istante), non può invece essere sottovalutata, proprio nel contesto della “buona e civile convivenza”, l’abitudine di “seminar zizzania”.
4.3. Per quanto riguarda poi il periodo tra la diffida e la disdetta (ovvero da febbraio a metà aprile 2005), dall’istruttoria non è emerso alcun cambiamento nel comportamento dell’istante, la quale ha al contrario cominciato ad inviare ed affiggere biglietti con contenuto ingiurioso e minaccioso nei confronti degli abitanti della casa (doc. 11 inc. UC), ad “intrattenere” scontri verbali con gli stessi (ed in particolare con la signora D. al nono mese di gravidanza), seguiti poi da una serie di querele (almeno 6) per diffamazione e ingiuria.
4.4. Come esposto in precedenza l’applicazione dell’art. 257f cpv. 3 CO presuppone un certo grado di gravità della violazione dell’obbligo di riguardo verso i coinquilini, gravità che deve essere ammessa anche nei casi di reiterazione di piccole violazioni (Wiederholung von kleineren Pflichverletzungen), come nella fattispecie possono essere considerati i dispetti perpetrati in lavanderia (Svit, op. cit., N. 36 ad art. 257f), ma anche nel caso di un conduttore incorreggibile che continua a violare il regolamento della casa oppure disturba la pace della casa, ed infine nei casi di realizzazione di fattispecie penali quali le diffamazioni, le ingiurie e le minacce nei confronti degli altri inquilini (Higi, op. cit., N. 61 ad art. 257f con rif.). Dalle risultanze istruttorie è emerso chiaramente come il comportamento di G. abbia concretizzato tutti questi esempi, in cui è stata ammessa l’insopportabilità nella continuazione della locazione. Nel caso concreto, indipendentemente dalla chiarezza dello scritto di protesta 10 novembre 2004 (doc. F), sottoscritto comunque da diciassette inquilini, è poi indubbio che la continuazione della locazione dell’istante è divenuta oggettivamente insopportabile per diversi abitanti dello stabile (che hanno minacciato anche durante l’istruttoria di andarsene se resta l’istante), nonché per la locatrice stessa, dovendo amministrare un immobile in continuo fermento. In sintesi, bisogna ritenere adempiuti anche gli ultimi due presupposti dell’art. 257f cpv. 3 CO, cosicché la disdetta 14 aprile 2005 deve essere considerata valida a tutti gli effetti per il 31 maggio 2005.