Garanzia prestata dal conduttore e non versata su un conto vincolato. Alienazione del bene locato. Conseguenze del mancato deposito da parte del primo locatore
Giusta l’art. 257e CO la garanzia in denaro o cartevalori prestata dal conduttore deve essere depositata presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato all’inquilino. Per l’art. 261 cpv. 1 CO se dopo la conclusione del contratto il bene locato è alienato o viene realizzato nel contesto di un procedimento di esecuzione e fallimento, la locazione passa all’acquirente con la proprietà della cosa. Secondo la recente giurisprudenza del Tribunale federale l’obbligo di depositare la garanzia incombe al locatore che l’ha ricevuta e, in caso di alienazione, quest’obbligo non passa automaticamente all’acquirente. Il conduttore non può quindi far valere contro il nuovo locatore tutte le pretese che aveva nei confronti del precedente proprietario. Validità di un accordo transattivo intervenuto fra le parti secondo il quale la garanzia già versata al precedente proprietario, ormai irreperibile, andava restituita ai conduttori nella misura della metà.
Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 4 in re K. / B. del 21 dicembre 2006
Estratto dai considerandi
1. B., quali conduttori, e K., in veste di nuovo proprietario e locatore, hanno sottoscritto un contratto di locazione avente per oggetto i locali adibiti ad uso commerciale, segnatamente a bar-ristorante al piano terreno e un appartamento di 3 ½ locali al primo piano dello stabile denominato “Casa M.” (doc. C, D, Inc. N. LA.02.165). Tale contratto annullava e sostituiva quello venuto in essere con il signor A.E. (doc. A, B, Inc. N. LA.02.165), precedente proprietario, cui il qui istante era subentrato a seguito dell’acquisto dell’ente locato (doc. C, Inc. N. LA.02.165). Il contratto prevedeva un deposito di garanzia di fr. 15'000.-- indicati siccome “già versati da B. al signor E.A.” (doc. D, punto 6 e doc. I, Inc.N. LA.02.165) e da quest’ultimo mai riversati su un conto vincolato. La locazione si concludeva il 30 aprile 2002 (doc. L, Inc.N. LA.02.165).
2. Con scritto 20 giugno 2002 indirizzato all’amministratrice dell’immobile in questione, i conduttori postulavano la restituzione del deposito di garanzia di fr. 15'000.-- (doc. 6 – Ufficio di conciliazione: in seguito: UC). Con risposta 28 giugno 2002 l’amministratrice dell’immobile, facendo riferimento ad un precedente incontro fra le parti, negava tale richiesta e rilevava che nei giorni successivi avrebbe provveduto al versamento dell’importo di fr. 7'500.--, come del resto concordato fra le parti in occasione di tale incontro (doc. G, inc. N. LA.02.165). Il 12 luglio 2002 la rappresentante del locatore procedeva al versamento dell’importo di fr. 7'500.-- (doc. H, Inc. no. LA.02.165).
3. Con istanza 20 settembre 2002 i conduttori hanno adito il competente Ufficio di conciliazione postulando la restituzione della rimanenza del deposito di garanzia, pari a fr. 7'500.-- oltre interessi (doc. 3 - UC). Con decisione 2 dicembre 2002 la predetta autorità ha accolto l’istanza e condannato il locatore alla restituzione del deposito di garanzia di fr. 15'000.-- oltre interessi dal 28 luglio 1987 (doc. 1 - UC).
4.a) Con una prima istanza del 16 dicembre 2002 il locatore ha postulato in questa sede la reiezione della richiesta di restituzione della garanzia e, in via subordinata, che tale domanda venga respinta nella misura in cui eccede la somma di fr. 7'500.-- già versati ai conduttori. Con la seconda istanza del 30 maggio 2003 il locatore, esperito il necessario tentativo di conciliazione dinanzi all’autorità competente (doc. A, Inc. N. LA.03.62 e Inc. UC), ha di poi richiesto la restituzione di quell’importo oltre interessi.
A sostegno della sua prima istanza il locatore, riferendosi per analogia alle considerazioni del Tribunale federale relative al trapasso di proprietà a seguito di un fallimento (DTF 127 III 273 segg.), ha addotto che la richiesta di restituzione della garanzia versata nelle mani del precedente locatore sarebbe contraria al principio della buona fede, in primis i conduttori non avendone mai preteso il deposito su un conto vincolato. Al contrario essi, sottoscrivendo ben due contratti di locazione con E., avrebbero creato la falsa apparenza dell’avvenuto deposito della garanzia su un conto presso la Banca dello Stato. I conduttori inoltre avrebbero potuto facilmente tutelarsi mediante compensazione della garanzia con le pigioni dovute. D’altro canto il locatore non avrebbe potuto richiedere agli inquilini il deposito della garanzia già versata nelle mani di E., ragione per cui nel contratto era stato espressamente indicato che la stessa era già stata pagata al precedente locatore. Ciò che escluderebbe pertanto una qualsiasi assunzione del debito di E. nei confronti degli inquilini ovverosia di versare tale garanzia su un conto vincolato e di procedere alla sua restituzione al termine della locazione, nemmeno ex art. 261 CO. Per il resto nella specie fra le parti sarebbe intervenuto un accordo teso alla composizione bonale della vertenza nel senso di liquidare la stessa con un versamento di fr. 7'500.-- a favore dei conduttori. Ciò che sarebbe confermato dalla documentazione agli atti e dal successivo bonifico del predetto importo da parte del locatore (doc. G e H, Inc. LA.02.165). Avendo tuttavia i conduttori negato l’esistenza di tale accordo, o quantomeno considerandolo decaduto poiché intervenuto in assenza della conduttrice B., il locatore sarebbe ora legittimato a chiedere la restituzione dell’importo di fr. 7'500.-- oltre interessi al 5% dal 12 luglio 2002. Qualora il predetto accordo fosse invece ritenuto valido - il solo signor B. avendo peraltro versato la garanzia ed avendo egli sempre rappresentato la moglie - il locatore postula che con il predetto versamento la pretesa degli inquilini sia considerata integralmente tacitata. Con la seconda istanza qui oggetto di disamina, preventivamente sottoposta al competente Ufficio di conciliazione a seguito dell’eccezione sollevata dalla parte conduttrice nel contesto della prima, il locatore ha infine ribadito la restituzione della somma di fr. 7'500.--, riservato l’accordo transattivo di cui sopra.
4.b) In sede di discussione la parte locatrice si é riconfermata nelle proprie istanze, mentre i conduttori hanno chiesto l’integrale reiezione delle stesse adducendo da un lato che nella fattispecie fra le parti non sarebbe intervenuto alcun accordo relativo al deposito di garanzia. Dall’altro il nuovo locatore sarebbe tenuto alla sua restituzione giusta l’art. 261 CO, l’invocata decisione del Tribunale federale non trovando qui applicazione. Anche in virtù del principio della buona fede il qui istante dovrebbe restituire l’importo versato a titolo di garanzia, tanto più se si consideri che lo stesso è stato espressamente indicato siccome versato nel contratto di locazione. Con la replica, la duplica e in sede di dibattimento finale, le parti si sono riconfermate nelle rispettive ed antitetiche allegazioni e domande sulla base di argomentazioni che, se del caso, verranno riprese nei considerandi che seguono.
5.a) Giusta l’art. 257e CO la garanzia in denaro o in cartevalori prestata dal conduttore nell’ambito di un rapporto locativo di locali d’abitazione o commerciali deve essere depositata presso una banca, su un apposito conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore. Tale disposto stabilisce unicamente l’obbligo al deposito della garanzia ma non prevede le conseguenze dell’eventuale mancato deposito da parte del locatore. Il deposito cauzionale serve a garantire al locatore sia le pretese risarcitorie per eventuali danni causati dal conduttore nel corso della locazione sia il pagamento del canone e delle spese accessorie (Lachat, Le bail à loyer, pag. 238 segg.). La legge di applicazione delle norme federali in materia di locazione di locali di abitazione e commerciali e di affitto, segnatamente l’art. 35 e seguenti, disciplina nei particolari i depositi di garanzia stabilendo tra l’altro il principio del trasferimento delle stesse garanzie all’acquirente e nuovo locatore dello stabile locato.
5.b) Secondo l’art. 261 cpv. 1 CO se dopo la conclusione del contratto la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell’ambito di un procedimento di esecuzione e fallimento, la locazione passa all’acquirente con la proprietà della cosa. I diritti e gli obblighi passano all’acquirente dal momento dell’iscrizione del trapasso di proprietà a registro fondiario. A partire da questo momento il conduttore può esigere dal nuovo proprietario l’esecuzione di tutti gli obblighi contrattuali o legali che derivano dal rapporto di locazione (Higi, Zürcher Kommentar, N. 22 ad art. 261-261a CO; Lachat, op. cit., pag. 435 segg.).
5.c) La legge non prevede quale sia la sorte di una garanzia versata dal conduttore e non depositata presso una banca dal precedente locatore e nemmeno indica quale sia il destino dei diritti e delle obbligazioni venute in essere prima del cambiamento di proprietario.
Tale quesito è stato oggetto di una ricca evoluzione giurisprudenziale. In una decisione del 6 febbraio 1998, il Tribunale d’appello di Basilea-Città ha concluso che il diritto del conduttore di ottenere la restituzione della garanzia non depositata presso una banca si estingue se non è insinuato nel fallimento del vecchio proprietario al quale il conduttore l’aveva effettivamente versata. In particolare i giudici basilesi hanno rilevato che, dovendosi risolvere la questione in via d'interpretazione, deve valere anche per la restituzione della garanzia ciò che vale per ogni altro rapporto creditorio fra conduttore e locatore, ovvero che sussiste quale obbligazione fra le parti che ne hanno determinato la costituzione poiché l'entrata del nuovo proprietario nella locazione non produce effetto retroattivo (Droit du bail, 1999, pag. 11; Svit, Kommentar, ad art. 257e CO, N. 27; Ziegler in MRA 4/1998, pag. 135 segg.). Questa decisione è stata criticata e considerata nel suo risultato corretta unicamente nel caso di un trapasso di proprietà successivo ad una procedura di fallimento, nel contesto del trapasso ordinario di proprietà dovendo valere l’art. 261 CO (MRA 4/98, pag. 136 segg.).
Successivamente è giunto ad una decisione diametralmente opposta il Mietgericht di Zurigo, il quale nella decisione del 3 dicembre 1999 ha invece concluso che l’obbligo di restituzione del deposito di garanzia non depositato conformemente all’art. 257e CO dal precedente locatore è trasferito in conformità dell’art. 261 CO al nuovo locatore nell’ambito di un trapasso di proprietà successivo ad una vendita o ad una procedura di pignoramento - riservato invece il caso di fallimento - poiché l’acquirente acquisisce ex lege l’insieme di tutti i diritti e gli obblighi derivanti dal rapporto contrattuale, tra cui anche quelli che sussistevano prima dell’alienazione (MRA 4/2000, pag. 354 segg.). Con decisione del 21 marzo 2001 infine il Tribunale federale ha posto definitivamente i principi generali dell’attuale giurisprudenza in merito alla questione del deposito di garanzia irregolare nel caso di un trapasso di proprietà ordinario giusta l’art. 261 CO, rifacendosi alla decisione del Tribunale d’Appello di Basilea-Città. In particolare il Tribunale federale ha stabilito che l’obbligo di depositare la garanzia ai sensi di legge incombe al locatore che l’ha ricevuta in deposito e che, in caso di alienazione della cosa locata, quest’obbligo non passa automaticamente all’acquirente. Infatti, non avendo l’entrata del nuovo locatore effetto retroattivo, il conduttore non può far valere contro quest’ultimo tutte le pretese che aveva contro il precedente proprietario (DTF 127 III 273; MRA 2/2002, pag. 83 segg.).
6.a) Omissis.
6.b) Nel caso di specie si ha che i conduttori hanno versato la garanzia pattuita di fr. 15'000.-- direttamente nelle mani del signor E. (doc. I, Inc. N. LA.02.165), il quale a sua volta non si è tuttavia premurato di versarla su di un conto vincolato come prescrive la legge. A prescindere dalla questione di sapere se gli inquilini erano a conoscenza di tale fatto - quesito che andrebbe verosimilmente risolto negativamente non essendo emerso il contrario e dovendosi pertanto ritenere la buona fede dei conduttori - deve valere che al momento dell’acquisto dell’ente locato da parte del qui istante, le parti hanno preso atto del mancato deposito della garanzia su un conto vincolato. All’atto della sottoscrizione del nuovo contratto di locazione, le stesse hanno quindi deciso di menzionare tale garanzia siccome già versata al precedente locatore (doc. D, Inc. N. LA.02.165). Orbene è innegabile che avendo il nuovo locatore riconosciuto tale versamento indicandolo espressamente nel contratto di locazione, egli si è assunto l’impegno di rivolgersi al venditore alfine di recuperare detto importo. L’istruttoria ha rilevato a tale proposito che l’amministrazione dell’ente locato, pur essendosi attivata in tal senso, non era però riuscita a rintracciare il vecchio proprietario (v. verbale audizione testimoniale D.W., pag. 2). Nemmeno rileva entrare nel merito del quesito di sapere se così facendo il locatore - che peraltro era rappresentato da una società immobiliare con cognizione della materia - si sia implicitamente assunto l’obbligo di restituire la garanzia alla fine della locazione, dovendosi in ogni modo ritenere che terminato il rapporto locativo in parola le parti si sono chinate sulla problematica della restituzione della garanzia. In particolare dall’audizione testimoniale di D.W., della cui veridicità questo giudice non ha motivo di dubitare, è emerso chiaramente che le parti si erano accordate per una restituzione di un importo di fr. 7'500.--, pari alla metà della garanzia versata nelle mani del precedente locatore. Pure la documentazione agli atti conferma che le parti si erano accordate nei predetti termini. Mal si comprenderebbe infatti il motivo per cui il locatore abbia poi effettivamente provveduto al versamento dell’importo di fr. 7'500.-- (doc. G), se non in base alla concreta convinzione di liquidare la questione come concordato. A ciò aggiungasi che a fronte dello scritto del 28 giugno 2002 (doc. G) e dell’avvenuto versamento della citata somma (doc. H), i conduttori si sono limitati a ribadire la loro tesi senza tuttavia entrare nel merito dell’invocato accordo del 10 maggio 2002. Anche con la successiva istanza del 20 settembre 2002 presentata all’Ufficio di conciliazione essi hanno postulato la restituzione dell’altra metà della garanzia, senza tuttavia menzionare o contestare l’esistenza di un eventuale accordo. Non rileva di poi in concreto l’eccezione sollevata dai conduttori secondo cui tale accordo non sarebbe valido poiché intervenuto in assenza della moglie e conduttrice B.. Dagli atti infatti emerge chiaramente che le trattative sono sempre intercorse tra l’amministrazione, quale rappresentante del locatore, e B. che ha sempre funto da rappresentante della moglie. Ciò che peraltro è pure stato confermato dal teste W.. A riprova di ciò vedasi pure la dichiarazione agli atti sub doc. L, con la quale il solo B. comunicava il subentro di un nuovo inquilino. Da rilevare inoltre che la garanzia può essere versata anche da un terzo (Higi in Zürcher Kommentar, ad art. 257e CO, N. 6) e che nella fattispecie era stata versata dal solo B. (doc. I).
Quanto alla natura transattiva di questo accordo, va rilevato che dottrina e giurisprudenza
sono concordi nel ritenere che nell’ambito di un contratto di lavoro le parti contraenti
possono derogare ad alcune norme imperative, a condizione che l’accordo non sia
concluso per eludere una determinata norma, bensì rivesta un carattere transattivo,
segnatamente contenga concessioni reciproche delle parti (DTF 118 II 58 consid.
2a, 115 V 443 consid. 4b, 110 II 168 consid. 3; Brühwiler, Handkommentar
zum Einzelarbeitsvertrag, Einleitung art. 336e CO; Rehbinder, Berner Kommentar,
N.18 ad art. 341 CO; Favre/Munoz/Tobler, Le contrat de travail, Code annoté,
N. 1.11 ad art. 341 CO). Tali considerazioni risultano senz’altro applicabili anche
alla fattispecie in esame, il contratto di locazione presentando lo stesso carattere
di socialità del contratto di lavoro e considerato altresì che si tratta di una
transazione verbale nel contesto della quale le parti si sono fatte reciproche concessioni.
In effetti da un lato il locatore ha accettato di versare la somma di 7'500.-- nonostante
non avesse ricevuto alcunché dal precedente locatore, dall’altro i conduttori hanno
rinunciato all’integrale importo della garanzia, riservata naturalmente la facoltà
di recuperare l’intera somma da parte di E. e riversare la somma di fr. 7'500.--
al qui istante. Ne discende pertanto che l’accordo transattivo intervenuto fra le
parti è perfettamente valido e vincolante e pertanto la richiesta di restituzione
della garanzia, nella misura in cui eccede l’importo di fr.
7'500.--, va respinta.