Proroga del termine di diffida per il pagamento delle pigioni in mora (negata)
Compete alla parte conduttrice in mora comprovare che il termine di diffida regolarmente intimato dalla parte locatrice sia stato prorogato da quest’ultima, ritenuto che tale prova deve essere rigorosa ed incontrovertibile considerando le conseguenze per la parte locatrice: in particolare, un’eventuale comunicazione telefonica scritta (SMS) deve indicare una volontà chiara del mittente che a sua volta deve essere chiaramente identificabile.
Pretura di Mendrisio.sud in re C. / J. del 10 giugno 2005
Estratto dai considerandi
Ritenuto che:
A) Il 21 maggio 2003, C. in qualità di locatore e J., quale conduttrice, hanno sottoscritto un contratto di locazione di durata indeterminata per l’uso commerciale dei locali siti al piano terreno di uno stabile, adibiti ad esercizio pubblico (Snack-Bar). La pigione annua è stata fissata nell’importo di fr. 37'800.-- (compresi gli acconti per spese accessorie) da corrispondere in rate mensili anticipate di fr. 3'150.-- (doc. A, incarto richiamato UC).
B) Con scritto 20 febbraio 2004 (docc. D e 1-3 inc. UC), il C. – per il tramite del suo legale – ha formalmente diffidato J. a corrispondere la pigione del mese di febbraio 2004 entro 30 giorni, con la comminatoria di recessione dal contratto ai sensi dell’art. 257d cpv. 1 CO. Il 15 marzo 2004 C. ha notificato alla conduttrice una diffida di pagamento per la mancata corresponsione della pigione di marzo 2004 (doc. 6 inc. UC).
C) Secondo quanto affermato dalla conduttrice, in data 3 marzo 2004, alle ore 23:08:45, C. avrebbe inviato un messaggio SMS (short message service) all’indirizzo dell’apparecchio cellulare della socia gerente della conduttrice, con il seguente tenore: “Ciao volevo dirti di aspettare a pagare affitto. Poi ti spiego – ciao” (doc. G inc. UC).
D) Con formulario ufficiale di data 30 marzo 2004 C. ha significato alla J. una prima disdetta con effetto a decorrere dal 1° aprile 2004 (doc. B inc. UC), a cui ha fatto seguito il giorno successivo una seconda disdetta con effetto al 31 maggio 2004 (doc. C inc. UC). Il 2 aprile 2004 la conduttrice ha versato l’importo di fr. 3'150.--, ovvero una pigione mensile comprensiva delle spese accessorie (doc. H inc. UC), mentre un secondo versamento di fr. 3850.-- ha avuto luogo in data 27 aprile 2004 (doc. I inc. UC).
E) Con istanza all’ufficio di conciliazione in materia di locazione (di seguito: UC) di data 27 aprile 2004 la J. ha contestato la validità delle disdette di date 30 marzo 2004 e 1° aprile 2004, in quanto a suo dire intempestive ed inoltre notificate nonostante la concessione di una dilazione di pagamento.
F) Con decisione 24 dicembre 2004 l’UC ha accertato la nullità della disdetta 30 marzo 2004, poiché notificata prima della scadenza del termine di diffida di pagamento (del resto ammessa anche dal conduttore) ed ha inoltre annullato la disdetta 1° aprile 2004, poiché contraria alla buona fede in virtù della concessione da parte di C. della dilazione di pagamento a favore della conduttrice (doc. A).
G) Con ricorso (recte istanza) 9 febbraio 2005 C. ha adito questo giudice, postulando l’annullamento della surriferita decisione dell’UC di data 24 dicembre 2004, con contestuale accertamento della validità della disdetta di data 1° aprile 2004. A mente dell’istante la disdetta sarebbe stata significata tempestivamente, essendo scaduto il termine di grazia per il pagamento il 27 marzo 2004, ed inoltre nessuna dilazione di pagamento sarebbe stata concessa alla conduttrice.
H) All’udienza di discussione 1° marzo 2005, in occasione della quale questo giudice ha preliminarmente riunito le istruttorie delle procedure di cui agli incarti N. DI.2005.27 e DI.2005.28, la J. ha integralmente avversato la tesi dell’istante ribadendo la bontà delle conclusioni a cui è pervenuto l’UC in merito all’intempestività della disdetta 22 aprile 2004.
Considerato che:
1. In primis è essenziale un cenno alla capacità della J., presupposto processuale esaminato d’ufficio ed in ogni stadio di causa dal giudice competente (art. 97 cifra 4 CPC).
1.1. J. è una persona giuridica e pertanto consegue il diritto alla personalità mediante l’iscrizione nel registro di commercio (art. 52 cpv. 1 CC). Le persone giuridiche hanno l’esercizio dei diritti civili tosto che siano costituiti gli organi a ciò necessari conformemente alla legge ed agli statuti (art. 54 CC).
1.2. Dal registro di commercio prodotto sub doc. 4 si evince che la società era stata diffidata a munirsi di un gerente domiciliato in Svizzera come previsto dall’art. 813 CO. Sciolta la società dall’ufficio dei registri competente giusta l’art. 820 cifra 5 CO in combinazione con l’art. 86 ORC, la situazione illegale è stata ristabilita nel termine di 3 mesi previsto dall’art. 86 cpv. 3 ORC che decorre dallo scioglimento della società. Revocato lo scioglimento, la persona fisica gode pertanto nuovamente dei diritti civili. Per l’intervallo di tempo in cui si trovava in liquidazione, la società ha sempre conservato la personalità giuridica come previsto dall’art. 739 cpv. I CO in virtù del rimando dell’art. 823 CO.
1.3. In conclusione la convenuta ha ininterrottamente mantenuto la capacità giuridica e implicitamente la capacità processuale.
2. Preliminarmente appare opportuno precisare cosa s’intenda con i termini di “ricorso al giudice” contenuti nell’art 274f cpv. 1 CO, atteso come la convenuto abbia eccepito in risposta l’errata qualifica da parte dell’istante della sua iniziativa processuale, sostenendo che, non avendo C. “ricorso” contro la decisione dell’UC, questa sarebbe allora cresciuta in giudicato.
2.1. Il ricorso all’autorità giudiziaria a seguito di decisione dell’Ufficio di conciliazione non dev’essere inteso quale procedura di appello, di verifica della pronuncia dell’Ufficio, ma invece quale azione giudiziaria a sé stante, indipendentemente da quanto si è sviluppato nella procedura avanti all’UC (Cocchi, Aspetti procedurali del nuovo diritto di locazione, pag. 79 – in Aavv., Il nuovo diritto di locazione, CFPG N. 6, Bellinzona 1991; Guinand, Autorités et procédure, 6. Séminaire sur le droit du bail, pag. 5).
2.2. Ne deriva all’evidenza l’infondatezza della tesi sollevata dalla convenuta.
3. E’ pacifico ed incontestato che a partire dal 21 maggio 2003 è in vigore un contratto di locazione ai sensi degli art. 253 e segg. CO, per il quale il locatore C. si è obbligato a concedere in uso il pianterreno alla conduttrice J. e questa a pagargli una pigione mensile di complessivi fr. 3'150.-- (doc. B, inc. UC).
4. L’autorità di conciliazione cerca di indurre le parti all’intesa. Se l’intesa non è raggiunta, emette una decisione sulle loro pretese (cfr. art. 273 cpv. 4 CO). La parte soccombente può adire il giudice civile entro 30 giorni; in caso contrario, la decisione passa in giudicato (artt. 273 cpv. 5 CO e 274f CO). In questo caso sono applicabili le norme di procedura di cui gli artt. 404 e segg. CPC. La procedura in questione è semplice e rapida: il giudice accerta d’ufficio i fatti e accerta liberamente le prove (artt. 274d CO e 407 CPC). Nella fattispecie, l’istanza della Pretura di data 9 febbraio 2005 contro la decisione 24 dicembre 2004 – notificata il 4 gennaio 2005 e ritirata dal legale dell’istante il 10 gennaio 2005 (cfr. doc. A, inc. DI.2005.28) – è tempestiva poiché rispettosa del termine di 30 giorni di cui all’art. 274f CO. La competenza di questo giudice essendo pacifica l’istanza in rassegna risulta ricevibile in ordine.
5. Gli artt. da 257 a 257h CO regolano gli obblighi del conduttore verso il locatore, fra i quali vi è quello del pagamento del corrispettivo e delle spese accessorie. Il corrispettivo è la remunerazione dovuta dal conduttore al locatore per la concessione in uso della cosa (art. 257 CO).
5.1. Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo e delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di 10 giorno almeno; nel caso di locali d’abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno (art. 257d cpv. 1 CO). Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d’abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine del mese (art. 257d cpv. 2 CO).
5.2. Il Tribunale federale ha avuto modo di rammentare nella DTF 121 III 156, che le disdette straordinarie, per le quali non sono realizzati i presupposti caratteristici propri, non esplicano effetto alcuno. Devono pertanto essere contestate unicamente se sono contrarie alla buona fede; per il resto non esplicano effetti giuridici e sono da considerare come disdette nulle (Svit, Schweizerisches Mietrecht Kommentar, 2. ed. Zurigo 1998, N. 15 – 16 ad art. 271). Ne discende che la nullità della disdetta ex art. 257d CO per mancanza dei presupposti processuali può essere sollevata in ogni tempo. Per contro la contestazione sulla lesione della buona fede della disdetta, così come previsto dall’art. 271 CO, è subordinata al termine perentorio di 30 giorni, entro il quale chi intende contestare la disdetta deve presentare richiesta all’ufficio di conciliazione (art. 273 cpv. 1 CO).
5.3. I presupposti per esercitare il diritto ad una rescissione anticipata del contratto di locazione sono l’esistenza di pigioni scadute non pagate, la diffida al conduttore di pagare entro un certo termine (almeno 30 giorni per locali d’abitazione o commerciali) e la comminatoria che in caso di mancato pagamento il contratto verrà disdetto (DTF 117 II 418). Dottrina e giurisprudenza sono concordi nel ritenere che il termine di pagamento comincia a decorrere dal momento della ricezione della diffida da parte del conduttore (DTF 119 II 149 e rif.: II CCA 6 luglio 1994 in re C. c. M. e llcc). Per la computazione del termine si applicano poi direttamente gli artt. 76-79 CO, per cui se l’ultimo giorno cade in sabato, in domenica oppure in un altro giorno festivo ufficialmente riconosciuto, il termine si protrarrà al prossimo giorno feriale (art. 78 cpv. 1 CO; Svit – Kommentar, N. 29 ad art. 257d).
5.4. Con la nozione di mora si deve intendere “jede nicht termingerechte Erbringung der fälligen Leistung”, fintanto che questa rappresenti la controprestazione per l’uso dell’ente locato (cfr. idem, N. 15 ad art. 257d). Appare palese come in caso di concessione da parte del locatore di una dilazione del termine di pagamento (Stundung), la scadenza delle pigioni sarà prorogata ed un’eventuale disdetta ex art. 257d CO, notificata durante il periodo di dilazione, sarà pertanto inefficace (Addonisio De Feo, Fälligkeit und Verjährung im Mietrecht – in: MP 2001 pag. 163 e segg.).
5.5. Nel caso in questione, come detto, il gravame si limita all’analisi della validità della disdetta 22 aprile 2004, od in altre parole all’adempimento o meno dei presupposti – formali e materiali – previsti dall’art. 257d CO, inerente la mora del conduttore nel pagamento delle pigioni. Infatti una condizione necessaria per ottenere lo sfratto è la “cessata locazione”, ossia l’esistenza di una disdetta che ponga validamente fine al contratto di locazione. Una disdetta straordinaria – come quella per mora del conduttore ex art. 257d CO – oltre che nulla per la carenza di presupposti formali, può essere inefficace, ossia mancare di quelle condizioni materiali volute per i singoli motivi di straordinarietà (Cocchi, op. cit., pag. 97); in casu è necessario analizzare, con particolare riferimento alla scadenza del termine di disdetta di 30 giorni previsto dall’art. 257d CO, il quesito a sapere, se la disdetta inoltrata dal locatore era tempestiva e non prematura (cfr. infra ad 6.). Occorre inoltre valutare se la conduttrice, al momento della notifica della disdetta, fosse o meno morosa nel pagamento della pigione, esaminando se vi sia stata l’effettiva concessione di una dilazione da parte del locatore (cfr. infra ad 7.).
6. La problematica da risolvere è il quesito a sapere il dies a quo, dal quale ha iniziato a decorrere il termine di pagamento intimato con la lettera 15/17 marzo 2004.
6.1. La giurisprudenza ha avuto modo di ricordare che, laddove il tentativo di intimazione di un invio raccomandato da parte della Posta risulti infruttuoso – e di conseguenza, viene emesso un avviso di ritiro nella bucalettere o nella casella postale del destinatario – l’invio è considerato validamente notificato quanto è ritirato alla Posta. Se ciò non avviene entro il termine di ritiro, l’invio viene ritenuto notificato l’ultimo giorno di questo termine, nella misura in cui il destinatario doveva prevedere un’intimazione (DTF 123 III 492 cons. 1, cosiddetta Zustellungkiktion). Questo termine equivale a sette giorni come precedentemente sancito dall’art. 169 cpv. 1 lett. d ed e dell’abrogata ordinanza 1 della Legge federale sul servizio delle poste, del 1° settembre 1967 (OSP 1), e ora dalle condizioni generali della Posta (DTF del 29.1.2001 2A.558/2000 cons. 3b aa, con riferimenti; SJ 2000 I pag. 120 cons. 3c).
6.2. La notifica di un atto per via postale è retto dalle condizioni generali della Posta (di seguito CG). Le CG di utilizzo di una casella postale regolamentano anche la notifica attraverso questo mezzo. La notifica per mezzo della posta avviene oggi secondo il diritto privato e al proposito valgono le CG della Posta – vedi in www.post.ch – e non semplici indicazioni interne (Cocchi/Trezzini, CPC TI Commentato e massimato, Appendice 2000-2004, Lugano 2005, N. 235 ad art. 124). Le condizioni generali della Posta si applicano in virtù del rinvio previsto dall’art. 11 della Legge federale sulla Posta del 30 aprile 1997 (SJ 2000 I pag. 120).
6.3. Secondo le CG della Posta (stato al gennaio 2004), si considerano recapitati gli invii che la Posta consegna al destinatario o lascia nella cassetta delle lettere o di deposito, nella casella postale o in un altro luogo previsto a tale scopo (2.3.1). La Posta stila un avviso di ritiro quando il servizio scelto dal mittente o le dimensioni dell’invio richiedono la consegna diretta al destinatario o all’avente diritto, ma questi risulta assente all’atto del recapito (punto 2.3.7). Appare utile evidenziare come, se cade di domenica o in altro giorno riconosciuto come festivo dall’uso locale o dalle leggi in vigore nel luogo di adempimento, il termine di recapito slitta al giorno feriale successivo (2.3.3). Significativa in merito all’uso locale praticato dall’ufficio postale nell’evenienza in cui il cliente goda di un contratto di casella postale è la deposizione testimoniale del funzionario postale, il quale ha affermato che “in caso di invio raccomandato effettuato in giorno di venerdì, se il destinatario deve essere avvisato a domicilio, la notifica avviene il lunedì; al contrario, se il destinatario possiede una casella postale, l’avviso della raccomandata viene notificato già in giorno di sabato” (cfr. verbale d’udienza 11.04.2005).
6.4. Dalle tavole processuali (comprese quelle dell’inc. N. DI.2005.27) non risulta invero accertato che la J. sia titolare di una casella postale: al contrario il recapito iscritto a RC (Via C. P. 4, C., cfr. doc. 4, inc. UC) è un indizio in senso opposto. Ne consegue che nella fattispecie sono applicabili le regole inerenti agli invii raccomandati normali.
6.5. Nella prima ipotesi possibile, qualora l’avviso di ritiro sia stato recapitato sabato 21 febbraio 2004, il termine di giacenza sarebbe scaduto il 28 febbraio 2004 ed il termine di pagamento di 30 giorni, lunedì 29 marzo 2004; la disdetta 1° aprile sarebbe pertanto valida. Anche laddove l’avviso di ritiro della diffida 20 febbraio 2004 (doc. D e 2 inc. UC) – spedita lo stesso giorno (doc. 3 inc. UC) – fosse stato recapitato lunedì 23 febbraio 2004, il termine di giacenza di sette giorni sarebbe scaduto lunedì 1° marzo 2004, e allora il termine di grazia di 30 giorni per il pagamento sarebbe cominciato a decorrere il 2 marzo 2004 giungendo a scadenza il 31 marzo 2004. Ne conseguirebbe, anche in questa evenienza, la tempestività della disdetta di cui al doc. C, notificata il 1° aprile 2004.
6.6. Nel caso in rassegna, fermo restando che in entrambe le ipotesi le disdette risulterebbero tempestive, il timbro di data 23 febbraio 2004 sulla busta d’intimazione della lettera di cui ai doc. D e 1 (inc. UC), fa propendere questo giudice per la seconda variante, ovvero che la lettere spedita il 20 febbraio 2004 è stata notificata il lunedì e non il sabato alla conduttrice.
6.7. In conclusione la disdetta 1° aprile 2004 (doc. C inc. UC) è da considerarsi tempestiva e valida ai sensi dell’art. 257d CO, in quanto notificata dopo la scadenza infruttuosa del termine di pagamento di 30 giorni, fissato con scritto del 20 febbraio 2004.
7. Occorre ora chinarsi sulla questione a sapere se il locatore abbia effettivamente concesso, come affermato dall’istante, una dilazione per il pagamento della pigione del mese di febbraio 2004 (cfr. 5.4.), fermo restando che – senza questo accordo – il pagamento avvenuto in data 2 aprile 2004 (doc. H inc. UC) risulterebbe tardivo, in riferimento alla diffida 20 febbraio 2004, atteso come il termine di grazia sarebbe scaduto il 31 marzo 2004 (cfr. 6.5.). Agli atti è stato prodotto un brevetto allestito in data 27 maggio 2004 da un notaio, dal quale risulta che in data 3 marzo 2004 la gerente della società conduttrice avrebbe ricevuto sul suo apparecchio telefonico cellulare un messaggio sms partito dall’utenza N. 004176xxxxxxx con il quale le si comunicava di aspettare a pagare l’affitto (doc. G Inc. UC).
7.1. Giusta l’art. 9 cpv. 1 CC i registri pubblici ed i pubblici documenti fanno piena prova dei fatti che attestano, finché non sia dimostrata l’inesattezza del loro contenuto. Giusta l’art. 85 cpv. 1 della Legge cantonale sul notariato del 23.02.1983 (di seguito LNot) possono essere fatti per brevetto in genere le dichiarazioni, attestazioni e constatazioni che vengono richieste al notaio in quanto la legge non le riservi ad altra autorità (cifra 2), nonché a richiesta di parte, tutti gli atti per i quali la legge non prevede le forme dell’atto pubblico (cifra 2).
7.2. L’istante ha contestato la valenza probatoria del brevetto notarile agli atti, in quanto – a suo dire – “controparte non ha minimamente provato non essere stato creato ad arte questo sms per legittimare il mancato versamento della pigione” (cfr. conclusione 04.05.2005, pag. 3). Per i motivi che seguono, questo giudice non può che condividere questa tesi, non essendo stato comprovato l’autore del sms, ma soprattutto in quanto neppure dal brevetto emerge che il messaggio in rassegna sia stato effettivamente inviato dal locatore e non semplicemente scritto e salvato nell’apparecchio cellulare della gerente della locatrice.
7.3. Per quanto attiene il numero di utenza del presunto mittente degli sms, benché la questione sia stata contestata dall’istante, appare palese come il numero d’utenza 076 xxx xx xx appartenta proprio al locatore. A prescindere dalla dichiarazione notarile, secondo la quale nel cellulare della gerente il numero in questione sarebbe memorizzato come “P. Cell.” (doc. G inc. UC) e a prescindere dall’ammissione implicita in corso di causa, lo scritto 7 marzo 2005 di C. a questa Pretura – che in calce indica proprio quel numero telefonico – fuga ogni dubbio in merito.
7.4. Ciò non di meno, come già riferito in precedente, il notaio brevettante ha potuto accertare nel suo atto unicamente ciò che lo scherma dell’apparecchio telefonico cellulare di C. mostrava (doc. G inc. UC: personalmente visionato” e “stando ai dati registrati sull’apparecchio…”): di conseguenza, a mente di chi scrive non vi è prova alcuna che i tre messaggi sms di cui al brevetto notarile del 27 maggio 2004 siano stati effettivamente allestiti dal locatore, e non semplicemente scritti e salvati sul natel della conduttrice. A questo proposito, nell’ambito di una valutazione fondata sull’attendibilità delle dichiarazioni delle parti, appare quanto meno improbabile che il locatore, in mancanza del pagamento della pigione di febbraio (che sarebbe dovuta giungere al più tardi il 1° febbraio 2004, doc. A inc. UC), invia una diffida il 20 febbraio 2004 che gli viene ritornata, perché non ritirata dalla controparte, il 3 marzo 2004 (doc. D inc. UC), e lo stesso giorno comunica all’istante di attendere a pagare (doc. G); fatto strano a maggior ragione in quanto la conduttrice non era per nulla a conoscenza della diffida di pagamento. La credibilità della concessione di una dilazione di pagamento viene oltremodo scalfita dalla seconda diffida di pagamento datata 15 marzo 2004, di cui all’incarto N. DI.2005.28. Alla luce di quanto precede, questo giudice ritiene che la convenuta non abbia provato l’effettiva ricezione degli sms in questione, e con essi la concessione della dilazione, cosicché il mancato pagamento della pigione di febbraio 2004 entro il termine di grazia scadente il 31 marzo 2004, giustifica e convalida la disdetta notificata il 1° aprile 2004 (doc. C, inc. UC).
8. Di conseguenza la disdetta 1° aprile 2004 deve essere considerata valida, in quanto non prematura e significata allorquando la conduttrice si trovava in mora per il pagamento della pigione del mese di febbraio 2004. L’istanza 9 maggio 2005 di C. merita pertanto integrale accoglimento; tasse, spese e ripetibili seguono la soccombenza dell’istante (art. 148 CPC).
8.1. Giusta l’art. 19bis cpv. 1 LTG, per le cause riguardanti le controversie in materia di locazione di locali d’abitazione e commerciali, la tassa di giustizia è quella prevista dall’art. 17. Se il valore litigioso non eccede la somma di fr. 30'000.-- la tassa di giustizia va da fr. 100.-- a fr. 200.--(cpv. 2).
8.2. Secondo l’art. 414 CPC il giudice decide secondo il suo prudente criterio su tassa di giustizia e ripetibili (cpv. 1). Nelle controversie in materia di contestazione della disdetta, tassa di giustizia e le ripetibili vengono calcolate su di un valore computabile massimo pari a dodici mesi di locazione (cpv. 3).
8.3. Nel caso concreto, ammontando la pigione annua di fr. 36'000.-- (doc. B inc. UC), ovvero solo leggermente sopra il valore computabile massimo, alla luce anche della minima istruttoria assolta e riunita con quella dell’inc. N. DI.2005.28, a mente di chi scrive appare opportuno ridurre detto valore a fr. 30'000.-- (dieci mensilità): la tassa di giustizia viene pertanto fissata in fr. 200.-- e, unitamente alle spese, viene posta a carico della convenuta, che rifonderà all’istante l’importo di fr. 900.-- a titolo di ripetibili di questa sede, avendo il patrocinatore dell’istante partecipato – a differenza di quello della convenuta – alle udienze 11 aprile e 4 maggio 2005, con l’allestimento delle conclusioni scritte.