Proporzionalità fra gli acconti e il conguaglio annuale delle spese accessorie (negata)
Le parti sono libere di stabilire o meno il pagamento di acconti periodici a fronte delle spese accessorie del bene locato, con dunque la possibilità di stabilire anche acconti esigui: la stessa terminologia lascia comunque prevedere che tali acconti costituiscano versamenti provvisori da computare sugli effettivi costi annuali, con la necessità dunque di ancorare chiaramente ed incondizionatamente nel contratto eventuali patti contrari dei contraenti che dovessero stabilire un tetto massimo per le spese accessorie a carico della parte conduttrice.
Pretura di Locarno-Città in re W. / R. del 21 dicembre 2006
Estratto dai considerandi
In fatto:
A) Il 2 maggio 2002 la W, quale locatrice e la R. – in veste di conduttrice – sottoscrivevano un contratto di locazione per degli spazi commerciali (ufficio di 66 m2 e locale industriale di 158 m2) situati al primo piano di un immobile (doc. B). Il canone era fissato in fr. 1'185.-- mensilil.
In data 25 novembre 2004, la qui convenuta prendeva in locazione nello stesso stabile, in aggiunta, anche un locale magazzino di 86 m2 al piano mezzanino, per una pigione di fr. 500.-- mensili (doc. C).
L’acconto mensile per spese accessorie (“costi di riscaldamento e di gestione”) era stabilito in fr. 180.-- per l’ufficio e il locale industriale e in fr. 60.-- per il magazzino.
B) Il 17 gennaio 2006 la locatrice trasmetteva alla convenuta il conteggio costi di riscaldamento e aziendali per il periodo 1° luglio 2003/30 giugno 2004 riferito all’ufficio e al locale industriale (primo contratto).
Dedotti gli acconti mensili già versati, il saldo a favore della qui istante risultava pari a fr. 6'170.50 (doc. 4).
In data 16 marzo 2006, W. faceva pervenire alla conduttrice il conteggio riscaldamento e costi aziendali per il periodo 1° luglio 2004/30 giugno 2005 relativo ai locali ufficio, industriale e magazzino (primo e secondo contratto), con un saldo a favore dell’istante di complessivi fr. 5'693.50 (fr. 4'711.90 + fr. 981.60 – doc. 5).
C) Con istanza 24 marzo 2006 R. si rivolgeva all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione, contestando sia il conteggio spese accessorie 2003-2004 che quello per il periodo 2004-2005, poiché, a suo avviso, “troppo elevato e sproporzionato all’affitto pagato” e perché errato in merito al riparto di costi.
Le parti venivano sentite una prima volta dall’ufficio di conciliazione in data 4 maggio 2006. Il procedimento veniva sospeso “per permettere ai contendenti di trovare un accordo bonale”, essendosi peraltro impegnata la locatrice a fornire all’inquilina copia di tutte le fatture poste alla base dei conteggi.
Tramite scritto 21 giugno 2006 R., postulava la riattivazione del procedimento conciliativo, in quanto i giustificativi visionati non hanno permesso di chiarire i costi effettivi dello stabile”.
Nel corso della nuova udienza del 27 luglio 2006, veniva costatata la mancata intesa.
Il 7 agosto 2006 la locatrice trasmetteva alla conduttrice dei nuovi conteggi per i due citati periodi, prevedenti alcune correzioni (doc. D, E e F).
D) Con la presente istanza 24 agosto 2006, W., entro il termine di 30 giorni di cui all’art. 274f cpv. 1 CO, postula, previo riconoscimento della correttezza dei conteggi presentati, la condanna della convenuta al versamento dell’importo totale di fr. 10'122.05 quale conguaglio per spese accessorie (v. verbale udienza 5 ottobre 2006), così composto: fr. 3'468.50 locale industriale; fr. 1'396.30 ufficio (periodo 2003-2004); fr. 3'508.55 locale industriale; fr. 1'077.-- ufficio; fr. 671.70 magazzino (periodo 2004-2005; doc. D, E e F).
La parte convenuta chiede che i conteggi vengano allestiti in base a criteri diversi da quelli considerati dall’istante.
E) In merito alle ulteriori allegazioni delle parti si dirà, per quanto necessario ai fini del presente giudizio, nei considerandi successivi.
In diritto:
1. Quelli venuti in essere tra le parti sono due contratti di locazione per locali ad uso commerciale ai sensi dell’art. 253 CO.
Tramite essi, il locatore si obbliga a concedere in uso una cosa al conduttore e questi a pagargli un corrispettivo.
Giusta l’art. 257a CO, le spese accessorie sono la remunerazione dovuta per le prestazioni fornite dal locatore o da un terzo in relazione all’uso della cosa. Esse sono a carico del conduttore soltanto se specialmente pattuito. In particolare, nel caso di locali d’abitazione o commerciali, le spese accessorie costituiscono la remunerazione per i costi effettivamente sostenuti dal locatore per prestazioni connesse con l’uso, quali i costi di riscaldamento e di acqua calda e analoghe spese d’esercizio, come pure per tributi pubblici risultanti dall’uso della cosa (art. 257b cpv. 1 CO; art. 4-8 OLAL).
2. I contratti di locazione sottoscritti dalle parti in causa, indicano alla cifra 1 (doc. B) rispettivamente 6 e 6.7 (doc. C) un elenco di spese accessorie non comprese nella pigione. Le stesse clausole contrattuali prevedono il sistema di computo per acconti e conguaglio periodico (Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 257a-257b CO, N. 20; art. 4 cpv. 1 OLAL).
Nella fattispecie, R., già con scritto 27 gennaio 2006 (inc. I° rich), aveva contestato il conteggio spese accessorie relativo al periodo 1° luglio 2003/30 giugno 2004, affermando che lo stesso sembrava “troppo elevato”.
In seguito, nell’istanza 24 marzo 2006 all’Ufficio di conciliazione, la locataria ha ribadito – questa volta riferendosi ad entrambi i conteggi (anche quello per il periodo 2004-2005) – l’esosità dei costi e la loro “sproporzione con l’affitto (recte: pigione) pagato” (v. in tal senso, anche l’allegato responsivo prodotto all’udienza di contraddittorio, sub cifra 2.1).
Prima di esaminare le puntuali censure, concernenti i conteggi, sollevate dalla convenuta, mette conto soffermarsi su questa, invero generica, doglianza di “sproporzione”.
Dagli atti risulta quanto segue:
- per il periodo 2003-2004, con riferimento ai locali ufficio e industriale, a conguaglio le spese accessorie sono state pari a fr. 405.40 in più al mese (rispetto ai fr. 180.--di acconto), con una maggioranza totale del 325.20 %%;
- per il periodo 2004-2005:
· con riferimento ai locali ufficio e industriali, a conguaglio le spese accessorie sono state pari a fr. 382.10 in più al mese (rispetto ai fr. 180.-- di acconto), con una maggiorazione totale del 312.25 %;
· con riferimento al magazzino, a conguaglio le spese accessorie sono state pari a fr. 55.95 in più al mese (rispetto ai fr. 60.-- di acconto), con una maggiorazione totale del 193,25 %.
3. Con sentenza del 31 agosto 2005, il Tribunale federale ha affrontato una fattispecie analoga (in quel caso l’aumento si situava tra il 210 e il 260 %: DTF 132 III 24).
L’Alta corte ha anzitutto evidenziato che il diritto di locazione non contiene norme, né dispositive, né imperative, che regolino la questione a sapere quale proporzione debba sussistere fra gli acconti concordati e i costi effettivi a conguaglio per spese accessorie. Di conseguenza, essendo validi, in materia, i principi generali del diritto delle obbligazioni, trova applicazione la libertà contrattuale.
A detta del Tribunale federale , le parti avendo la libertà di prevedere o meno l’obbligo da parte del conduttore di versare degli acconti per spese accessorie, appare lecito richiedere al locatario acconti anche esigui. Il concetto stesso di “acconto” lascia trasparire che si tratta di versamenti mensili “provvisori” (“vorläufige Zahlungen”), da computare poi sui costi effettivi calcolati annualmente. La pattuizione della corresponsione di acconti con conguaglio annuale deve e può quindi in buona fede essere interpretata nel senso che, al termine del periodo di computo, il debitore (locatario) sarà tenuto a versare la differenza fra gli acconti e i costi effettivi calcolati; rispettivamente il locatore dovrà, se del caso, restituire quanto pagato in esubero dal conduttore (DTF citata, consid. 4 e 5.1).
Anche se taluni locatari, alla conclusione del contratto, potrebbero aver supposto che gli acconti fossero sufficienti per coprire il debito scatente dalle spese accessorie, una tale aspettativa – afferma il Tribunale federale – non si giustifica se non in presenza di una esplicita garanzia in tal senso da parte del locatore e ciò a seguito delle evidenti e riconoscibili incertezze e variabili cui i costi sono, e possono essere, normalmente soggetti. Se il conduttore dovesse ritenere essere un elemento essenziale del contratto quello di prevedere il “plafonamento” dell’importo per spese accessorie, sarebbe da lui pretendibile che avesse a cerziorarsi in merito al momento della stipulazione dell’accordo (“Da im Mietrecht die Parteien frei sin, für die vom Mieter zu übernehmenden Nebenkosten Akontozahlungen zu vereinbaren oder nicht, muss auch zulässig sein, vom Mieter nur eine tief bemessene Akontozahlung zu verlangen”, DTF cit., consid. 5.1.1).
4. Alla luce di questa nuova giurisprudenza, dalla quale (malgrado la critica di un autore Thanei, Zu tief angesetzte Nebenkosten als absichtliche Täuschung – Kommentar zu einem Bundesgerichtesentscheid, in: MP 4/05, pag. 232 e segg.) questo giudice non ritiene di doversi scostare, l’argomentazione del convenuto circa la sproporzione (pur innegabile) fra gli acconti versati e il conguaglio, nonché tra le spese accessorie e il canone di locazione, non può che essere disattesa.
5. Qui giunti, occorre passare in rassegna le ulteriori puntuali doglianze addotte dalla locataria.
5.1. Il locatore deve dar visione, a domanda del conduttore, dei documenti giustificativi (Weber, Basler Kommentar OR I, ad art. 257b CO, N. 5 e segg.).
Secondo la normativa legale vigente (art. 8 cpv. 2 OLAL), l’inquilino ha, in altre parole, la facoltà di esaminare tali documenti originali e di chiedere informazioni sullo stato della scorta di combustibili all’inizio e alla fine del periodo di riscaldamento. Se il locatore riscuote spese accessorie sulla base di un conteggio, deve allestirlo almeno una volta all’anno e presentarlo al conduttore (art. 4 cpv. 1 OLAL).
Nella fattispecie, R. ha avuto accesso, come da essa richiesto, ai giustificativi, ottenendo parimenti dall’istante determinate informazioni, nonché una rettifica dei conteggi (inc. I° rich. e doc. 9). Essa, ciononostante, non ritiene corretti i computi operati.
5.2. La convenuta sostiene anzitutto che non vi è corrispondenza tra l’aumento percentuale dei costi e quello delle sue spese accessorie tra l’anno di computo 2002-2003 e il 2003-2004/2004-2005. La differenza sarebbe dovuta al fatto che “agli inquilini vengono addebitate in maniera più che proporzionale le spese dei locali vuoti” (risposta ad 2.2).
Va comunque premesso che non spetta al giudice, neppure in una procedura per locazione, sopperire al carente adempimento dell’onere di allegazione e di prova delle parti (in concreto un referto peritale avrebbe potuto forse chiarire le questioni controverse).
Del resto, nei conteggi corretti posti alla base della presente istanza (doc. 9, E e D), la locatrice ha effettuato per le spese di riscaldamento la riduzione prevista dall’art. 7 cpv. 2 lett. c OLAL (computo – per i locali vuoti – di una superficie di 2/3 a carico del proprietario e di 1/3 a carico dell’inquilino).
Alla cifra 2.4 della risposta, la locataria afferma che non sarebbe stata effettuata – come di dovere – una riduzione della superficie “dei m2 affittati” per la ripartizione delle spese di ventilazione e climatizzazione. A prescindere dalla criptica formulazione della censura, va rilevato che la convenuta non spiega convenientemente per quale ragione avrebbe dovuto essere operata una siffatta riduzione della superficie da prendere in considerazione. L’art. 7 cpv. 2 lett. c OLAL prevede una riduzione (rispettivamente una assunzione solo in ragione di 1/3 da parte dell’inquilino) dei costi di riscaldamento per locali non locati e non anche per i costi di ventilazione e climatizzazione. Il fatto che nei conteggi precedenti (poi rettificati) una tale riduzione fosse stata eseguita, non indica ancora che nei conteggi vigenti (doc. D e E) vi sia un errore in questo ambito.
5.3. L’asserzione della convenuta [cifra 2.5 A di risposta] che i costi di custodia e manutenzione fatturati dalla I. SA e quelli fatturati dalla S. AG costituirebbero un doppione, è rimasta a livello di puro parlato. Le fatture sono agli atti (doc. 12, 13 e 14) e non sono, nel loro ammontare, state contestate. Sarebbe stato compito della R. provare l’affermazione circa l’identico contenuto delle prestazioni eseguite dalle due citate ditte, ciò che non è avvenuto.
L’asserzione secondo cui, inoltre, non sarebbe possibile “addebitare le spese forfettarie” riportate nella fattura S. (doc. 12), è inconferente. Il fatto che, per la manutenzione degli impianti dello stabile, il proprietario abbia stipulato con un terzo un contratto prevedente – in parte – una remunerazione forfettaria (remunerazione forfettaria che viene poi fatta rientrare nei costi accessori da addebitare all’inquilino), non è in urto con il tenore dell’art. 257b cpv. 1 CO, che consente di prevedere unicamente “la remunerazione per i costi effettivamente sostenuti dal locatore per prestazioni connesse con l’uso”. Altrimenti detto, la circostanza secondo cui le spese di manutenzione e custodia vengano fatturate dal terzo forfettariamente, non significa ancora che le stesse non siano state realmente sostenute dal proprietario, rispettivamente che le opere di custodia non siano state eseguite: ciò che del resto neppure la convenuta sostiene.
5.4. Con riferimento alla doglianza di cui alla cifra 2.5 lett. B di risposta, appare irrilevante cosa possa aver riferito extragiudizialmente alla convenuta il responsabile della S. AG. Semmai, la locataria avrebbe dovuto indicare tale persona come testimone, rispettivamente chiedere l’allestimento di una perizia di accertamento.
D’altro canto, va osservato che dalle addotte “difficoltà di controllo da parte dell’inquilino della ripartizione delle spese di elettricità nei vari centri di costo” nulla può essere dedotto in merito all’eventuale erroneità dei conteggi per questa posta. In particolare, la convenuta non spiega per quale ragione il riparto “secondo percentuali stabilite empiricamente” dei costi di elettricità operato dall’istante, non sarebbe corretto.
L’argomentazione avrebbe necessitato di essere meglio sostanziata e provata.
5.5. Nuovamente, quanto se del caso comunicato alla convenuta dal responsabile della S. AG [v. risposta ad 2.5 lett. C] è ininfluente, non trovando riscontro alcuno in un formale atto istruttorio. Peraltro, la spiegazione fornita in sede di replica dall’istante (spiegazione non più compiutamente controbattuta in duplica dalla convenuta) appare convincente.
5.6. R. assevera che per il locale industriale di 158 m2 e per il magazzino di 86 m2 vengano “conteggiate le spese di riscaldamento anche se per questi due locali non esistono né serpentine, né corpi riscaldanti” (risposta ad 2.5 lett. D)). Essa non sostiene però che questi due locali non vengano comunque riscaldati.
La locatrice ha rilevato (v. replica) che “magazzini sono riscaldati tramite ventilazione e che […] l’inquilino paga unicamente per i metri quadrati da lui effettivamente occupati”. Apparentemente, la locatrice intendeva fare qui riferimento non già ai “magazzini”, bensì al “locale industriale”.
In realtà, nel conteggio doc. E, nessun addebito di costi di riscaldamento è previsto per il magazzino.
Una tale posta (“riscaldamento”) è invece prevista, nei due conteggi, in relazione al locale industriale di 158 m2. Parrebbe di capire che l’aria calda viene portata nel locale industriale tramite l’impianto di ventilazione. Orbene. Per riscaldare tale aria occorre, con tutta verosimiglianza (le parti non si sono sforzate di fornire prove in merito), far capo all’impianto di riscaldamento, il quale, quindi, seppure solo indirettamente, è utilizzato anche dal conduttore del locale industriale, cui vengono giustamente addebitati, in proporzione alla superficie da lui occupata, i relativi costi.
5.7. Quella contenuta in fine alla cifra 2.5 lett. B) della risposta, non si comprende se sia una doglianza o una richiesta di verifica. Nel primo caso, la stessa non è stata dimostrata (non è cioè stato provato che nei locali vuoti il riscaldamento funziona oltre il minimo necessario in cui parla l’art. 7 cpv. 2 OLAL).
Nella seconda evenienza, non è chiaramente compito di questo giudice di predisporre una verifica tecnica circa il funzionamento (al minimo o non) del riscaldamento nei locali vuoti dello stabile (semmai la verifica avrebbe potuto essere ottenuta tramite l’allestimento di una perizia tecnica, che non è stata chiesta).
5.8. Da ultimo, con riferimento al conteggio doc. 16 per consumo di energia elettrica, va rilevato quanto segue.
Anzitutto, tale montante non è oggetto della pretesa qui avanzata dall’istante; in secondo luogo, comunque, le prestazioni soggiacciono ad un termine di prescrizione quinquennale (art. 128 cpv. 1 CO) per cui il fatto che si riferiscano – come afferma la convenuta – a quattro anni or sono, non è decisivo (Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 257a-257b CO, N. 24; Lachat, Le bail à loyer, pag. 232, N. 8.1).
Da qui l’irricevibilità delle richieste della convenuta cifre 3.1 lett. D e 3.2 lett. B del “petitum”.
6. In via “sussidiaria” la R. chiede inoltre “di voler passare [retroattivamente, n.d.r.] all’addebito forfetario delle spese accessorie”.
Una tale domanda è evidentemente improponibile, non essendo facoltà del giudice di intervenire, retroattivamente o per il futuro, in merito alle modalità concordate fra le parti circa l’addebito delle spese accessorie. Si tratta di una modifica contrattuale che va semmai stabilita fra le parti medesime (Higi, op. cit., loc. cit., N. 22).
7. In esito, l’istanza può trovare integrale accoglimento, con l’accertamento della correttezza dei conteggi a conguaglio per spese accessorie dei periodi 2003-2004 e 2004-2005 (doc. D e E), con un saldo residuo di fr. 10'122.05 a favore della locatrice.
Tasse, spese e indennità seguono la soccombenza (art. 414 CPC).