Esistenza di un contratto di locazione fra le parti, addebito delle spese accessorie e notifica dei difetti alla riconsegna dell’ente locato
L’accordo intervenuto fra le parti configura un contratto di locazione a tutti gli effetti, le stesse avendo espresso chiaramente le rispettive e reciproche manifestazioni di volontà. Non essendo stata comprovata la durata effettiva della locazione, il conduttore è tenuto al pagamento della pigione per il periodo di godimento effettivo del bene locato.
Non è possibile porre a carico dell’inquilino le spese accessorie nella misura in cui da un lato dall’accordo locativo non traspare quali spese gli erano addebitate, dall’altro il locatore non ha prodotto né un conteggio dettagliato né i relativi documenti giustificativi.
Soltanto una notifica chiara, precisa e dettagliata adempie i requisiti di cui all’art. 267a CO e, se tempestiva, può pertanto configurare una valida notifica dei danni.
Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 4 in re T. / B. del 5 settembre 2006
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
1. T. quale locatore e B. quale conduttore hanno concluso “un accordo di locazione “ della durata di un anno con effetto a partire dal 1° ottobre 2003 avente per oggetto l’appartamento di 3 locali al terzo piano dello stabile. La pigione mensile è stata fissata in fr. 720.-- oltre ad un importo di fr. 50.-- quale acconto per le spese accessorie. E’ stato inoltre previsto un deposito di garanzia di fr. 720.-- (doc. B).
2.a) Con scritto non datato l’istante ha postulato il pagamento dell’importo di fr. 12'462.55, così composto:
· fr. 12'320.-- a titolo di pigione arretrate;
· fr. 831.35 per costi accessori dal 01.10.2003 al 31.12.2004 (+ gennaio 2005 stima),
· fr. 386.20 per costi di riscaldamento dal 01.10.2003 a 31.01.2005;
· fr. 1'215.-- quali costi per il ripristino dei danni e per la pulizia dell’appartamento.
Al totale di fr. 14'752.55 per i suesposti costi sono stati dedotti fr. 2'290.-- relativi ai versamenti effettuati dal convenuto (doc. C).
2.b) Il 9 novembre 2005 il qui istante ha fatto spiccare un precetto esecutivo nei confronti del convenuto per il pagamento dell’importo di fr. 12'462.55 oltre interessi. Tale precetto è stato notificato al convenuto il 13 gennaio 2006 e questi vi ha interposto opposizione (doc. A).
3. Con l’istanza in esame, preventivamente trasmessa dinanzi al competente Ufficio di conciliazione che ha dichiarato la vertenza non conciliata (doc. E), il locatore ha postulato la condanna del convenuto al pagamento dell’importo di fr. 12'462.55 oltre interessi al 5 % dal 1° gennaio 2003, di fr. 162.30 (fr. 100.-- + fr. 62.30) per spese esecutive, nonché il rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta al precetto esecutivo.
All’udienza di discussione e di dibattimento finale nessuno è comparso.
4.a) Giusta l’art. 253 CO con il contratto di locazione il locatore si obbliga a concedere in uso una cosa al conduttore e questi a pagargli il corrispettivo pattuito. La legge non prescrive alcuna forma per il contratto di locazione; quest’ultimo può essere concluso nella forma scritta, orale o per atti concludenti (Lachat, Le bail à loyer, pag. 114).
4.b) Alla procedura speciale in materia di locazione (art. 404 segg. CPC) si applica la massima inquisitoria a carattere sociale, in virtù della quale il giudice accerta d’ufficio i fatti e apprezza liberamente le prove e le parti sono tenute a presentare tutti i documenti utili per la valutazione del caso (art. 274d cpv. 3 CO; DTF 125 III 231; Hohl, Procédure civile, tome I, Berna 2001, N. 857-860, pag. 165). La massima inquisitoria non dispensa però le parti dai propri obblighi processuali, segnatamente da quello di presentare tutti gli elementi di prova utili all’apprezzamento della situazione e neppure obbliga il giudice a sostituirsi d’ufficio alla parte che rinuncia ad invocare fatti pertinenti o a chiedere accertamenti, né ad istruire d’ufficio la causa (DTF 107 II 236 consid. 2c; 125 III 231 consid. 4a), ma solo a rendere attente le parti sull’obbligo di collaborare e a invitarle a completare le rispettive allegazioni qualora abbia motivo oggettivo di dubbio al riguardo (DTF 107 II 236 consid. 2c; Hohl, op. cit., N. 858 pag. 165). Da ultimo, ai sensi dell’art. 8 CC chi intende dedurre il proprio diritto da una circostanza di fatto ha l’obbligo di provare detta circostanza (II CCA 14 aprile 1991 in re CS / S. SA) e la mancanza della prova delle circostanze di fatto costitutive del diritto obbliga il giudice a decidere in sfavore di chi ha asserito l’esistenza di tale diritto (Kummel, Berner Kommentar, N. 20 ad. art. 8 CC).
5.a) Giusta l’art. 257c CO, il conduttore è tenuto a pagare il corrispettivo e, se del caso, le spese accessorie alla fine di ogni mese, ma al più tardi alla fine della locazione, salvo patti o usi locali contrari. Se esiste un accordo tra le parti che stabilisce un termine preciso di pagamento, tale termine è comminatorio. Ciò significa che il conduttore che non effettua il pagamento entro il suddetto termine è messo in mora, senza che sia necessaria l’interpellazione da parte del locatore (art. 102 cpv. 2 CO). Ad ogni modo il locatore che crede di avere un credito per pigioni nei confronti del conduttore conserva il diritto di agire nel termine di prescrizione di cui all’art. 128 cpv. 1 CO (Lachat, op. cit., pag. 202-203).
5.b) Nel caso in esame va in primis rilevato che non vi sono dubbi quanto alla validità dell’accordo concluso tra le parti – che configura a tutti gli effetti un contratto di locazione – le stesse avendo espresso chiaramente le rispettive e reciproche manifestazioni di volontà tramite gli scritti di cui al doc. B. Da tale accordo risulta quindi che il conduttore era tenuto a pagare il corrispettivo mensile di fr. 720.-- oltre ad un importo di fr. 50.-- quale acconto per le spese accessorie. Le parti hanno inoltre pattuito le modalità di pagamento del corrispettivo. Infatti è stato stabilito il pagamento in contanti entro il 30 settembre 2003 del deposito di garanzia di fr. 720.-- e della prima pigione oltre l’acconto delle spese accessorie (ottobre 2003) di complessivi fr. 770.--, nonché il pagamento delle successive 11 mensilità (e l’anticipo delle spese accessorie) anticipatamente entro il 5 di ogni mese (doc. B).
5.c) Quanto alle pigioni effettivamente rimaste scoperte, va rilevato che dall’accordo locativo concluso tra le parti si evince che il rapporto di locazione, iniziato il 1° ottobre 2003, prevedeva una durata di un anno. Tuttavia dall’esame dello scritto di cui al doc. C e con l’istanza in esame il locatore ha richiesto il pagamento di fr. 12'320.-- a titolo di pigioni arretrate e acconti per le spese accessorie corrispondenti a ben 16 mensilità, ossia dal 1° ottobre 2003 al 31 gennaio 2005. Nulla in atti permette di stabilire quanto sia effettivamente durato il rapporto di locazione tra le parti e nemmeno il locatore ha comprovato la durata di 16 mesi che lui stesso ha allegato. Ciò stante si deve ritenere unicamente l’accordo locativo concluso tra le parti secondo cui la durata del rapporto è stato fissato in un anno.
Per quanto attiene ai versamenti già effettuati da parte del conduttore per un importo complessivo di fr. 2'290.-- (doc. C), gli stessi devono essere posti in deduzione così come indicato dallo stesso locatore, e ciò a prescindere dalla questione di sapere se si tratti anche del deposito di garanzia o soltanto delle pigioni. Ne discende che il conduttore è debitore di 12 mensilità, ovvero di un importo di fr. 9'240.-- (fr. 770.-- x 12) a titolo di pigioni e acconti spese accessorie arretrati, da cui però deve essere dedotto l’importo di fr. 2'290.--. Per il che l’importo dovuto ammonta a fr. 6'950.--.
6.a) Giusta l’art. 257a CO costituiscono spese accessorie soltanto quelle sopportate dal locatore per il fatto che egli o un terzo fornisce al conduttore delle prestazioni in rapporto con l’uso della cosa locata (cpv. 1); le stesse sono a carico del conduttore soltanto se specialmente pattuito (cpv. 2). Nell’ambito della conclusione della locazione le parti devono pertanto accordarsi circa l’addebito di ogni singola spesa accessoria non compresa nella pigione. Un accordo secondo cui tutte le spese accessorie sono poste a carico del conduttore non adempie i requisiti formali richiesti dalla legge, poiché le singole spese non sono né determinate né determinabili. E’ quindi auspicabile che le parti si accordano per scritto, segnatamente contestualmente alla sottoscrizione del contratto di locazione medesimo. La regola di cui al cennato capoverso è di natura imperativa e non può quindi essere elusa. Ha tuttavia pure carattere dispositivo nella misura in cui non contiene alcuna limitazione dell’accordo delle parti in relazione all’addebito delle spese accessorie (Svit, Kommentar, N. 18 segg. ad art. 257-257b CO; Higi, Zürcher Kommentar, N. 3 segg. ad art. 257a-257b CO; Lachat, Le bail à loyer, pag. 221 segg.; DTF 121 III 462). L’art. 257b cpv. 1 CO prescrive che nell’ambito della locazione di locali d’abitazione le spese accessorie sono la remunerazione per i costi effettivamente sostenuti dal locatore per le prestazioni connesse con l’uso dell’ente locato, quali i costi di riscaldamento, di acqua calda e altre spese di esercizio così come i tributi pubblici risultanti dall’uso della cosa. Come si evince dal testo legale medesimo tale lista non è esaustiva; sono altresì quantificabili quali spese accessorie il salario del custode e del giardiniere, le spese relative all’ascensore, alla lavatrice, all’illuminazione comune nonché i costi di abbonamento per la TV via cavo (Svit, Kommentar, N. 12 ad art. 257-257b CO; Cahiers du bail 4/95, pag. 117 segg.). Le spese finalizzate alla manutenzione, al ripristino ed alla miglioria della cosa locata di contro non possono essere qualificate quali spese accessorie. Lo stesso dicasi per gli oneri e le tasse a carico del proprietario-locatore che non sono in relazione con l’uso della cosa locata (Higi, op. cit., N. 8 ad art. 257a-257b CO; Svit, Kommentar, N. 13 ad art. 257-257b CO).
6.b) Nel caso di specie deve valere che le parti, contestualmente all’accordo di locazione agli atti (doc. B), si sono accordate in merito al principio dell’addebito delle spese accessorie non comprese nella pigione giusta l’art. 257a cpv. 2 CO. Da tale accordo emerge la pattuizione di un importo di fr. 50.--mensili quale acconto spese accessorie, mentre non risulta in alcun modo a quali prestazioni si riferisca, essendo menzionata unicamente la presenza di un riscaldamento a nafta nello stabile.
6.c) In merito alla pretesa relativa alle spese accessorie, la stessa va respinta senza la necessità di esaminarla, da un lato dall’accordo non risultando quali spese accessorie andavano poste a carico del conduttore, dall’altro non essendo stato prodotto né un conteggio dettagliato, né la relativa documentazione giustificativa. Ciò che deve valere anche per le spese di riscaldamento. Se in questo caso è verosimile che le stesse non erano comprese nella pigione, d’altro canto il locatore non ha prodotto alcun giustificativo atto a comprovare l’entità delle stesse e la quota parte a carico dell’inquilino in questione. Per il che tali pretese devono giocoforza essere respinte.
7.a) Giusta l’art. 267a CO al momento della restituzione della cosa locata il locatore deve verificarne lo stato e se vi scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia (cpv. 1); diversamente il conduttore è liberato dalla sua responsabilità, a meno che si tratti di difetti irriconoscibili mediante l’ordinaria verifica (cpv. 2). Innanzitutto al locatore incombe provare (art. 8 CC) che la cosa locata, al momento della restituzione, presenta dei difetti che eccedono la normale usura. Secondariamente che tali difetti non esistevano all’inizio della locazione e, infine, deve dare tempestivo avviso di quanto riscontrato al conduttore (Lachat, Le bail à loyer, Losanna, pag. 528). Tali condizioni devono essere adempiute cumulativamente. La prova relativa allo stato dell’ente locato si esegue sulla base del verbale d’entrata e del verbale di riconsegna del bene locato. Quanto alla notifica dei danni al conduttore, per essere tempestiva ai sensi dell’art. 267a CO, la stessa deve avvenire subito. L’avviso deve avvenire nei giorni feriali successivi alla constatazione dello stato dell’ente locato ed alla riconsegna del bene locato, segnatamente entro 2 o 3 giorni, e al massimo, entro una settimana ritenuto che una notifica avvenuta dopo 17 giorni è senz’altro tardiva (II CCA 26 marzo 1999 in re S./T.; Higi, Zürcher Kommentar, N. 33 ad art. 267a CO; Lachat, op. cit., pag. 524; CdB 1997, pag. 28). Sul contenuto della notifica la dottrina e la giurisprudenza esigono chiarezza e precisione: il semplice invio del rapporto di constatazione del perito comunale, per giunta ad opera di quest’ultimo, senza una chiara indicazione della volontà del locatore di rendere responsabile e di quali danni il conduttore, ancora non costituisce una valida notifica ai sensi della prefata norma. In effetti un verbale di constatazione dei difetti – pur se sottoscritto dall’inquilino – in cui vengono indicate le condizioni dell’ente locato senza precisare quali difetti siano – a mente del locatore – da ascrivere al conduttore, non adempie i requisiti per una valida notifica giusta l’art. 267a CO. Pertanto, se dal rapporto di constatazione si evince chiaramente quali sono i danni per i quali il conduttore deve rispondere, esso varrà senz’altro quale valida notifica, mentre nel caso contrario si renderà necessaria una notifica separata (II CCA 26 marzo 1999 in re S./T.; Higi, op. cit., N. 26 e 28 e segg. ad art. 267a CO; Lachat, op. cit., pag. 523; Svit, Schweizerisches Mietrecht Kommentar, 2. ed. Zurigo 1998, N. 35 ad art. 267-267a CO). Per il resto non è invece necessario che il locatore quantifichi le proprie pretese (Higi, op. cit., N. 26 ad art. 267a CO; Lachat, op. cit. pag. 524). Il mancato ossequio del termine e delle esigenze di contenuto della notifica configurano la perenzione del diritto del locatore a rivalersi nei confronti del conduttore per eventuali difetti dell’ente locato alla riconsegna (Higi, op. cit., N. 38 ad art. 267a CO).
7.b) Nel caso di specie il locatore, sempre con lo scritto di cui al doc. C, ha chiesto il pagamento delle riparazioni effettuate nel bene locato fra cui la sostituzione del lavabo della doccia, la liberazione dello scarico della cucina e del bagno e delle spese sopportate per la pulizia dell’appartamento (doc. C). Avuto riguardo ai principi suesposti questo scritto non può tuttavia essere considerato un avviso di difetti conforme alle esigenze poste dalla giurisprudenza e dalla dottrina. Il contenuto dello stesso infatti è di carattere generico e nemmeno è possibile verificarne la tempestività, il locatore non avendo fornito alcune prova in merito alla data di invio di tale scritto. Va inoltre rilevato che nulla in atti attesta l’avvenuta verifica dello stato dell’ente locato in esame all’inizio e alla fine della locazione, per il che non sarebbe possibile un raffronto fra la situazione iniziale e quella alla riconsegna, Nemmeno è possibile inoltre ritenere che i difetti segnalati eccedevano la normale usura, il locatore non avendo fornito alcuna prova in tal senso. Non da ultimo il locatore non ha prodotto il benché minimo documento giustificativo relativo a tali pretese.
Ne discende pertanto che la pretesa dell’istante a titolo di risarcimento danni deve essere respinta.