Responsabilità solidale dei coinquilini
Per il caso dei concubini coinquilini dottrina e giurisprudenza sono concordi nel ritenere l’esistenza di un rapporto di società semplice e, di conseguenza, la responsabilità solidale degli stessi. Il coinquilino che lascia l’ente locato ancora pendente il rapporto locativo resta solidalmente vincolato al contratto di locazione. In particolare è data la responsabilità solidale in relazione al pagamento della pigione e dei costi di ripristino del bene locato al termine della locazione. Possono quindi essergli imputate le conseguenze di un comportamento colpevole del suo coinquilino, fra le quali il pagamento dell’indennità per occupazione illecita dei locali dopo la pronuncia dello sfratto. Non può invece essergli addebitato il costo relativo allo sgombero dei mobili e delle suppellettili del suo coinquilino, dopo la consegna delle chiavi da parte sua al locatore non essendo egli più legittimato ad entrare nell’ente locato.
Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 4 in re B. / C. del 19 maggio 2006
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
1. I signori B. e D. hanno condotto in locazione l’appartamento di 2 ½ locali sito al 5° piano oltre ad una cantina e ad un parcheggio nell’autorimessa nello stabile denominato “A.” sito a Lugano, in virtù di un contratto venuto in essere con la precedente proprietaria cui è di poi subentrato il signor D., qui istante. La locazione ha preso inizio il 16 maggio 2001 ed è stata conclusa per una durata indeterminata con facoltà di disdetta, previo preavviso di tre mesi, alla scadenza del 15 maggio, la prima volta per il 15 maggio 2002 (doc. A Ufficio di conciliazione “in seguito UC”).
2.a) Con scritto 10 gennaio 2002 i conduttori hanno notificato la disdetta del contratto di locazione con effetto a decorrere dal 15 maggio 2002 (doc. C - UC). Con scritto 7 marzo 2002 la parte locatrice confermava la ricezione di tale disdetta che veniva accettata per la scadenza indicata ed invitava i conduttori a volersi mettere in contatto con la propria rappresentante almeno due settimane prima della scadenza della disdetta stessa, alfine di concordare un termine per il sopralluogo e la ripresa dell’appartamento (doc. D - UC). Con scritto 22 maggio 2002 la conduttrice inviava al nuovo locatore le chiavi dell’appartamento rilevando di aver liberato lo stesso per quanto di sua competenza già nel corso del mese di marzo 2002 e di ritenere pertanto concluso ogni rapporto di locazione (doc. E - UC). Con scritto 24 maggio 2002 il locatore invitava entrambi i conduttori a voler procedere alla riconsegna dell’ente locato entro tre giorni, rilevando di essere stato contattato unicamente dalla conduttrice e che, nonostante le promesse in tal senso, il signor D. ancora non avrebbe liberato l’appartamento. Evidenziava altresì che entrambi i conduttori sarebbero stati resi responsabili (doc. F - UC).
2.b) Con scritto 27 maggio 2002 il locatore confermava la ricezione delle chiavi da parte della conduttrice, rilevando di ritenerla comunque responsabile sino alla riconsegna dell’appartamento. Con istanza di medesima data il locatore postulava lo sfratto di entrambi i conduttori (doc. H - UC).
2.c) Con decreto 11 luglio 2002 di questa Pretura l’istanza di sfratto nei confronti della signora B. veniva respinta per carenza di legittimazione passiva. Di contro veniva accolta nei confronti del signor D., cui veniva fatto ordine di liberare l’appartamento nel termine di 10 giorni (doc. 2).
Il 7 agosto 2002 veniva formalmente eseguito lo sfratto da parte di un sergente della Polizia comunale alla presenza del locatore e di un impiegato della ditta G. (doc. L - UC).
3.a) Con scritto 23 agosto 2002 il locatore ha invitato la conduttrice a voler sottoscrivere la lettera per la liberazione della garanzia – avendo il signor D. dal canto suo già dato il proprio assenso - e richiedendo nel contempo di provvedere al pagamento dell’importo di fr. 2'362.50 relativo al saldo delle pigioni ancora scoperte per il periodo aprile-agosto 2002, già dedotti l’importo depositato a titolo di garanzia ed il versamento di fr. 787,50. Il locatore ha altresì rilevato di aver formulato tale pretesa nei confronti della sola signora B. sulla base della responsabilità solidale della conduttrice derivante dal contratto di locazione e considerata altresì l’impossibilità del signor D. di far fronte a tale versamento (doc. M - UC). Con scritto del 10 settembre 2002 il locatore ha infine formulato, sempre nei confronti della sola signora B., una pretesa di fr. 1'701.70 relativa alla riconsegna dei locali, allo sgombero ed al ripristino dell’appartamento, invitandola a voler provvedere a detto versamento entro la fine di settembre 2002 (doc. N e doc. O - UC).
3.b) Con raccomandata 17 settembre 2002 l’Associazione Svizzera Inquilini (ASI) ha contestato, a nome e per conto della conduttrice signora B., i costi legati alla riconsegna dell’ente locato rilevando che la solidarietà contrattuale della signora B. avrebbe preso fine il 21 luglio 2002, segnatamente allo scadere del termine di riconsegna impartito nel decreto di sfratto 11 luglio 2002 al signor D. alfine di provvedere alla riconsegna dell’appartamento. Ha invece riconosciuto un importo di fr. 873,80 quale saldo delle pigioni arretrate relative al periodo aprile - 21 luglio 2002, già dedotti gli importi versati, l’indennità riconosciutale nel predetto decreto di sfratto e la garanzia (doc. 3).
3.c) Il 20 settembre 2002 il locatore ha infine fatto spiccare un precetto esecutivo nei confronti della signora B. per un importo di fr. 6'164,20 oltre interessi al 4% dal 16 settembre 2002 e spese, cui la medesima ha interposto tempestiva opposizione (doc. P - UC).
4.a) Con istanza 20 ottobre 2003, preventivamente trasmessa al competente Ufficio di conciliazione che ha constatato la mancata intesa (doc. 1 - UC), l’istante ha postulato la condanna dei convenuti in solido al pagamento della somma di fr. 3'184,35 relativi al saldo delle pigioni scoperte e dei costi legati alla riconsegna dell’ente locato oltre interessi al 4% dal 16 settembre 2002 e spese esecutive, nonché, limitatamente al predetto importo, il rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta dalla signora B. al PE n. 919529 dell’UE di Lugano.
4.b) In sede di discussione la convenuta signora B. ha contestato integralmente l’istanza e ha chiesto in via principale la sua dimissione dalla lite per carenza di legittimazione passiva ed in via subordinata di respingere l’istanza nei suoi confronti. A causa di problemi con l’ex convivente, B. avrebbe lasciato l’appartamento già nel corso del mese di marzo 2002 ed a seguito della disdetta notificata unitamente a D. per il 15 maggio 2002 avrebbe di poi consegnato le chiavi al locatore con scritto del 22 maggio 2002 (doc. 1), ragione per cui l’istanza di sfratto nei suoi confronti sarebbe stata respinta per carenza di legittimazione passiva. A suo dire ogni e qualsiasi pretesa posteriore al 15 maggio 2002, o al più tardi al 22 maggio 2002 - sia essa formulata a titolo di risarcimento dei danni legati alla riconsegna o per l’occupazione dell’appartamento - non potrebbe pertanto esserle addebitata, né in base al contratto di locazione, né in virtù delle norme relative alla società semplice, il rapporto di solidarietà fra i qui convenuti essendo venuto meno alla scadenza della disdetta, e meglio con effetto a decorrere dal 15 maggio 2002. Ritenuto pertanto che B. avrebbe complessivamente provveduto al versamento di un importo di fr. 3'867,35 per le pigioni dall’aprile 2002 al 21 luglio 2002 (mediante diversi versamenti, la liberazione della garanzia e la compensazione dell’indennità riconosciutale in sede di sfratto), ne risulterebbe addirittura un saldo a suo favore di almeno fr. 6,05 o di fr. 2'292,95 qualora il Giudice riconoscesse la sua liberazione dal vincolo della solidarietà a far tempo dal 15 maggio 2002. Ciò stante, a suo dire nulla più sarebbe dovuto.
Con la replica, la duplica, come pure con gli allegati conclusionali la parte istante e la convenuta B. si sono riconfermate nelle loro reciproche ed antitetiche allegazioni e domande, con argomentazioni che, se del caso, verranno riprese nei considerandi che seguono. Il signor D., dal canto suo, benché regolarmente citato, non ha fatto atto di comparsa.
5.a) Giusta l’art. 253 CO la locazione è il contratto per cui il locatore si obbliga a concedere in uso una cosa al conduttore e questi a pagargli un corrispettivo. Più persone possono essere conduttori del medesimo ente e obbligarsi insieme nei confronti dello stesso locatore. Giusta l’art. 143 cpv. 1 CO vi ha solidarietà fra più debitori quando essi dichiarano di obbligarsi verso il creditore ciascuno singolarmente all’adempimento dell’intera obbligazione. L’accordo tra il creditore e i suoi debitori può essere iniziale o successivo, espresso o tacito. In questi casi deve necessariamente esistere una relazione contrattuale interna tra i debitori; spesso si tratterà di una relazione di società semplice (Tercier, Le droit des obligations, pag. 293, N. 1487; Engel, Traité des obligations en droit suisse – Dispositions générales du CO, pag. 837). Secondo l’art. 143 cpv. 2 CO senza la dichiarazione di volontà da parte dei debitori non sorge solidarietà, tranne che nei casi previsti dalla legge. Nel caso dei coconduttori la legge non prevede espressamente la responsabilità solidale fra gli stessi, ragione per cui si ammette l’esistenza di una lacuna colmabile applicando per analogia altre norme. In generale nel caso di più conduttori si ammette il vincolo della solidarietà: lo stesso si desume dal contratto, dalle circostanze o dalle norme che regolano i rapporti interni fra gli stessi. Per i concubini coinquilini di un’abitazione il Tribunale federale ha in particolare ammesso l’esistenza di un rapporto di società semplice riconoscendo la responsabilità solidale (Tercier, Les contrats spéciaux, N. 1797-1798; Lachat, Le bail à loyer, pag. 413). Torna quindi applicabile l’art. 544 cpv. 3 CO secondo cui ove i soci abbiano collettivamente assunto delle obbligazioni verso un terzo, trattando insieme personalmente, o per mezzo di rappresentanza, sono responsabili in solido, salvo patto contrario.
5.b) Nel caso di specie i signori D. e B. hanno sottoscritto il 24 aprile 2001 un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento sito al 5° piano dello stabile. Nelle condizioni generali del contratto che costituiscono parte integrante dello stesso si legge che “nel caso in cui il contratto è stipulato con più conduttori, questi rispondono solidalmente nei confronti del locatore per tutti gli obblighi derivanti dal contratto stesso” (doc. A, punto 19). Ne discende pertanto che in concreto la responsabilità solidale dei conduttori D. e B. nei confronti del locatore risulta espressamente dal contratto di locazione.
6.a) Il coinquilino che lascia i locali in corso di locazione resta solidalmente legato al contratto di locazione. In particolare egli rimane debitore della pigione e del ripristino dell’ente locato al termine della locazione (Lachat, op. cit., pag. 413). La giurisprudenza ha già avuto modo di rilevare che il coconduttore che ha lasciato l’abitazione è solidalmente responsabile per il pagamento delle pigioni arretrate e per il costo dei lavori di riparazione intervenuti dopo la sua partenza. Egli può quindi pure vedersi imputare le conseguenze di un comportamento colpevole del suo coinquilino ed essere ritenuto debitore solidale per l’indennità dovuta a titolo di occupazione illecita dei locali (DB 10/1998, N. 3; CdB 2/1997, pag. 52 segg.).
6.b) Nella fattispecie si ha che la conduttrice B. ha lasciato l’ente locato nel corso del mese di marzo 2002 a causa di problemi venutisi a creare con il signor D.. Entrambi i conduttori hanno di poi notificato congiuntamente la disdetta del contratto di locazione con effetto a decorrere dal 15 maggio 2002, disdetta correttamente significata per la scadenza prevista nel contratto di locazione e peraltro espressamente accettata dalla parte locatrice (doc. A, C e D - UC). La signora B. ha poi riconsegnato le chiavi dell’appartamento con invio raccomandato del 22 maggio 2002, mentre il signor D., dal canto suo, é rimasto nell’appartamento sino all’esecuzione del decreto di sfratto 11 luglio 2002, avvenuta il 7 agosto 2002 (doc. 2 e doc. L - UC).
6.c) Quanto alle pigioni dovute sino alla scadenza della disdetta, e meglio sino al 15 maggio 2002, è pacifico che entrambi i conduttori sono solidalmente responsabili nei confronti del locatore per il pagamento delle medesime in base al contratto di locazione, ciò che del resto nemmeno è contestato. Per quel che riguarda la pretesa relativa all’occupazione illecita dei locali da parte del signor D. sino all’esecuzione del decreto di sfratto, avuto riguardo ai principi suesposti, si deve ammettere che la conduttrice signora B., nonostante avesse da parte sua già liberato i locali, è rimasta solidalmente responsabile con il suo ex coinquilino nei confronti del locatore.
Nel merito della pretesa deve valere che il locatore, con scritto 23 agosto 2002 (doc. M - UC), ha indicato siccome scoperte le pigioni relative al periodo aprile-agosto 2002 per un importo di fr. 5'250.-- (fr. 1'050.-- x 5 mesi). Come detto le pigioni sino al 15 maggio 2002 sono pacificamente dovute in virtù del contratto stesso. Per il periodo dal 16 maggio 2002 al 7 agosto 2002, va invece riconosciuta al locatore un’indennità per l’occupazione illecita dei locali da parte del signor D. che corrisponde in linea di principio al canone di locazione per quel periodo. Il conduttore che allo spirare del termine di disdetta rimane nei locali commette infatti una colpa contrattuale (art. 97 e segg. CO) che ha quale conseguenza il risarcimento del danno al locatore (Lachat, op. cit., pag. 532 ; Higi, Commentario zurighese, N. 58 ad art. 267 CO). Non può invece essere riconosciuta l’intera pigione relativa al mese di agosto 2002, e quindi l’indennità per il periodo 8 agosto 2002 – 31 agosto 2002, il locatore non avendo in alcun modo dimostrato il benfondato di tale pretesa.
Ciò stante i convenuti sono solidalmente tenuti a versare all’istante l’importo di fr. 4'437,10 (fr. 1'050.-- x 4 mesi + fr. 237.10 (1'050.-- : 31 x 7 giorni)), da cui devono essere dedotte le somme meglio specificate al punto 8 della presente decisione.
6.d) Circa la pretesa di fr. 349,70 relativa all’intervento eseguito dalla ditta G. (doc. O - UC) a margine dell’esecuzione del decreto di sfratto, in base al verbale allestito dal locatore e debitamente sottoscritto dal sergente della polizia comunale si deve ritenere che tale intervento si è reso necessario, le chiavi inviate dall’inquilina B. non avendo permesso di accedere all’appartamento (doc. L - UC). La pretesa in questione appare quindi comprovata e, sempre avuto riguardo ai principi suesposti, la stessa deve giocoforza essere posta a carico dei convenuti in solido. Non rileva concretamente il fatto che l’inquilina B. avesse già riconsegnato le chiavi, come detto la stessa dovendo sopportare le conseguenze negative del comportamento dell’ex convivente.
6.e) Per quanto concerne invece la pretesa di fr. 1'032.-- relativa allo sgombero del mobilio e delle suppellettili (doc. O - UC) non tornano applicabili i principi di cui sopra. L’inadempienza del signor D. non può infatti concretamente essere addebitata alla signora B., ritenuto che dopo il 15 maggio 2002, o al più tardi dopo il 22 maggio 2002, data di invio delle chiavi dell’ente locato, la medesima non era più legittimata ad entrare nell’appartamento. A conferma di ciò vedasi il decreto di sfratto laddove l’istanza nei suoi confronti è stata respinta per carenza di legittimazione passiva, mentre al convenuto D. è stato fatto ordine di liberare l’appartamento e di procedere allo sgombero dello stesso (doc. 2). Qualora il locatore avesse voluto renderla responsabile, in virtù del vincolo della solidarietà, anche della liberazione dell’appartamento, avrebbe infatti dovuto darle la concreta possibilità di provvedervi. Nella specie al contrario, a fronte della totale inadempienza di D., la signora B. non è stata messa nelle condizioni di procedere alle operazioni di sgombero dell’ente locato, per il che nulla può esserle ascritto a tale titolo. La pretesa di fr. 1'032.-- deve pertanto essere addebitata al solo signor D.
7.a) Giusta l'art. 267a CO al momento della restituzione della cosa locata, il locatore deve verificarne lo stato e se vi scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia (cpv. 1); diversamente, il conduttore è liberato dalla sua responsabilità, salvo che si tratti di difetti irriconoscibili mediante l'ordinaria verifica (cpv. 2).
Innanzitutto al locatore incombe provare che la cosa locata, al momento della restituzione, presenta danni, secondariamente che gli stessi non esistevano all’inizio della locazione e, infine, deve dare tempestivo avviso di quanto riscontrato al conduttore (Lachat, Le bail à loyer, pag. 528 ). Per essere tempestiva ai sensi dell'art. 267a CO, la notifica dei danni al conduttore deve avvenire subito. L'avviso deve avvenire nei giorni feriali successivi alla constatazione dello stato dell'ente locato ed alla riconsegna del bene locato, segnatamente entro 2 o 3 giorni e, al massimo, entro una settimana, ritenuto che una notifica avvenuta dopo 17 giorni é senz'altro tardiva (II CCA 26 marzo 1999 in re S. /T. ; Higi, Zürcher Kommentar, N. 33 ad art. 267a CO; Lachat, op. cit., pag. 524; CdB 1997, pag. 28).
Sul contenuto della notifica la dottrina e la giurisprudenza esigono chiarezza e precisione: il semplice invio del rapporto di constatazione del perito comunale, per giunta ad opera di quest'ultimo, senza una chiara indicazione della volontà del locatore di rendere responsabile e di quali danni il conduttore, ancora non costituisce una valida notifica ai sensi della prefata norma. In effetti un verbale di constatazione dei difetti - pur se sottoscritto dall'inquilino - in cui vengono indicate le condizioni dell'ente locato senza precisare quali difetti siano - a mente del locatore - da ascrivere al conduttore, non adempie i requisiti per una valida notifica giusta l'art. 267a CO. Pertanto, se dal rapporto di constatazione si evince chiaramente quali sono i danni per i quali il conduttore deve rispondere, esso varrà senz'altro quale valida notifica, mentre nel caso contrario si renderà necessaria una notifica separata (II CCA 26 marzo 1999 in re S. / T.; Higi, op. cit., N. 26 e 28 e segg. ad art. 267a CO; Lachat, op. cit., pag. 523; Svit, Kommentar, N. 35 ad art. 267-267a CO). Per il resto, non è invece necessario che il locatore quantifichi le proprie pretese (Higi, op. cit., N. 26 ad art. 267a CO, Lachat, op. cit., pag. 524). Per quanto attiene ai difetti occulti, segnatamente ai difetti irriconoscibili mediante l'ordinaria verifica, il locatore -una volta accertata la loro esistenza- deve avvisare immediatamente il conduttore. In relazione alla tempestività della notifica di questi difetti valgono i principi suesposti, ritenuto che il termine inizia a decorrere dal giorno in cui il locatore è venuto a conoscenza dei difetti stessi (Higi, op. cit., N. 36 ad art. 267a CO). Il mancato ossequio del termine e delle esigenze di contenuto della notifica configura la perenzione del diritto del locatore a rivalersi nei confronti del conduttore per eventuali difetti dell'ente locato alla riconsegna (Higi, op. cit., N. 38 ad art. 267a CO).
7.b) In merito alla pretesa di fr. 320.-- per la pulizia dell’appartamento va osservato quanto segue.
Come è già stato più sopra rilevato nella specie si è resa necessaria l’esecuzione del decreto di sfratto, il conduttore D. non avendo provveduto alla riconsegna dell’appartamento nei termini indicati nel decreto stesso (doc. L UC). In quell’occasione è stato allestito un verbale a cura del locatore medesimo, poi sottoscritto anche dall’agente di polizia. Tale verbale, pur attestando l’esecuzione del decreto di sfratto, non può tuttavia configurare in alcun modo un verbale di constatazione nel senso più sopra indicato. A tale scopo il locatore avrebbe infatti dovuto richiedere l’intervento del perito comunale degli immobili. Quand’anche poi si volesse ritenere l’attendibilità di tale verbale per la questione relativa allo stato dell’ente locato, non si giungerebbe comunque a soluzione diversa, mancando agli atti una valida notifica dei danni, il primo scritto – peraltro laconico in tal senso – risalendo al 23 agosto 2002 (doc. M - UC), di guisa che la notifica non potrebbe in ogni modo ritenersi né completa né tempestiva.
Ne discende che la pretesa di fr. 320.-- non può essere addebitata ai conduttori e deve giocoforza rimanere a carico del locatore.
8. Alla luce di quanto sopra si ha una pretesa della parte locatrice nei confronti dei conduttori solidali nell’ordine di fr. 4'786,80 (fr. 4'437.10 + fr. 349.70) e di fr. 1'032.-- nei confronti del signor D.. Dall’importo di fr. 4'786,80 deve essere dedotta la garanzia già liberata a favore del locatore per un importo di fr. 2'106,05 (doc. Q - UC), i due versamenti effettuati dalla signora B. per la somma complessiva di fr. 1'661,30 (fr. 787,50 + fr. 873,80), nonché l’indennità di fr. 100.-- riconosciuta a quest’ultima in sede di procedura di sfratto e qui posta in compensazione (doc. 2).
Ciò stante si ha che la pretesa del locatore nei confronti di entrambi i conduttori in solido si eleva a fr. 919,45, mentre nei confronti del solo signor D. a fr. 1'032.--.
Gli interessi moratori al tasso del 4% così come postulato dall’istante sono riconosciuti a far tempo dal 20 settembre 2002, data del precetto esecutivo, quale prima valida messa in mora per l’importo di fr. 919.45, mentre dall’istanza all’Ufficio di conciliazione, segnatamente dal 26 agosto 2003 per l’importo di fr. 1'032.--, non risultando agli atti alcuna precedente valida messa in mora nei confronti di D..