Mancata conclusione di un contratto di locazione
Al fine di ammettere l’insorgenza di un contratto di locazione fra le parti, è necessario che le stesse si siano accordate in merito alla concessione in uso di una determinata cosa dietro versamento di un corrispettivo. Se vi è solo il consenso sul principio della cessione a titolo oneroso dell’uso del bene senza che sia stata stabilita la pigione, fra le parti non è venuto in essere un contratto di locazione. In questi casi il giudice fissa l’indennità dovuta per il periodo di occupazione del bene in base alle norme della locazione.
Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 4 in re M. / I. del 23 ottobre 2006
Estratto dai considerandi
1. Il titolare dell’impresa individuale (doc. C, Inc. N. LA.2001.17), in qualità di conduttore, e la M., in qualità di locatrice, sottoscrivevano in data 25 maggio 2000 un contratto di locazione avente per oggetto dei locali commerciali adibiti ad ufficio al 3° e 5° piano dello stabile in Via V.. Tale contratto, di durata indeterminata con facoltà di disdetta previo preavviso di sei mesi per le scadenze 30 giugno e 31 dicembre, la prima volta per il 30 giugno 2001, prevedeva una pigione mensile di fr. 10'000.--, oltre ad un anticipo per le spese accessorie di fr. 1'000.-- mensili. Il deposito di garanzia era stato fissato in fr. 10'000.-- (doc. B, Inc. N. LA.2001.17).
Con scritto 21 luglio 2000 la M. comunicava al conduttore che lo stabile sarebbe stato venduto nel giro di pochi giorni e nel contempo, quale alternativa, gli metteva a disposizione tre piani di un altro stabile in Via C. (doc. D, Inc. N. LA.2001.17). In data 28 luglio 2000 il conduttore confermava per iscritto di aver ricevuto le chiavi N. 25 NE 000276 e N. 45 NE 000276 per il terzo piano del nuovo stabile, oltre alla tessera N. 73186 (doc. E, Inc. N. LA.2001.17).
2. In data 14 agosto 2000 veniva allestita una bozza di contratto di locazione tra la ditta M. e la ditta I. - avente per oggetto il terzo ed il sesto piano adibiti ad uffici, oltre a due cantine/archivio, tre posteggi coperti e tre posteggi scoperti, siti nello stabile in Via C.. Il contratto, di durata indeterminata, indicava quale inizio della locazione il 1° ottobre 2000. La pigione mensile era stabilita in fr. 8'000.-- mensili, oltre ad un importo di fr. 1'000.-- mensili quale anticipo per le spese accessorie (doc. 2).
In data 25 agosto 2000 veniva allestita una seconda bozza di contratto di locazione avente per oggetto un piano e ½ (metà del secondo piano e tutto il terzo piano) adibiti ad uffici, oltre a 4 posti auto coperti e 5 posteggi scoperti nello stabile in Via C.. Il contratto, di durata indeterminata, indicava quale inizio della locazione il 1° ottobre 2000. La pigione mensile era fissata in fr.12'400.-- mensili, oltre ad un importo di fr. 1'000.-- mensili a titolo di spese accessorie (doc. B).
3.a) In data 14 settembre 2000 la I. AG versava all’istante un importo di fr. 5'000.-- indicando quale causale “für Miete und Kaution für Büro in Via C., 3° Stock, rechtes Büro als Akkontozahlung” (doc. G). Con scritto 21 settembre 2000 la convenuta osservava in particolare che l’istante con la seconda bozza aveva nel frattempo aumentato la pigione. Rilevava inoltre di aver effettuato diversi lavori nei locali di Via C. e notificava pure diversi difetti riscontrati. Da ultimo comunicava di voler occupare solo la parte destra del terzo piano, chiedendo di allestire un nuovo contratto di locazione entro il 9 ottobre 2000, e di aver nel frattempo versato un acconto di fr. 5'000.-- (doc. 3).
3.b) Con scritto 28 settembre 2000 l’istante, preso atto che la convenuta intendeva occupare unicamente mezzo piano e non un piano e mezzo come inizialmente concordato, si diceva disposta a concederle in uso tale parte. Poiché il contratto di cui al doc. B non era mai stato sottoscritto, chiedeva alla convenuta di farle avere un contratto di locazione firmato entro il 30 settembre 2000, con oggetto la metà del terzo piano, un garage interno e 5 posteggi per una pigione mensile di fr. 6'200.-- e di fr. 500.-- mensili a titolo di spese accessorie, oltre al deposito di garanzia, indicando pure che tali importi erano da versarsi entro il 1° ottobre 2000. Nel contempo l’istante contestava l’esistenza degli asseriti difetti, osservando che eventuali difetti andrebbero notificati immediatamente e non dopo un mese dall’inizio della locazione. Concludeva ribadendo di trasmettere un nuovo contratto di locazione nonché di provvedere al pagamento della pigione entro il 1° ottobre 2000, in caso contrario la convenuta sarebbe stata libera di riconsegnare le chiavi entro fine mese (doc. 9). Con scritto 29 settembre 2000 quest’ultima dal canto suo ribadiva la volontà di voler utilizzare la parte destra del terzo piano quale soluzione transitoria, con l’intenzione di trasferirsi altrove al più presto (doc. 1).
3.c) Con scritto 6 ottobre 2000 la convenuta chiedeva alla controparte un appuntamento al fine di riconsegnare le chiavi dei locali, nel frattempo liberati (doc. 6), mentre il suo legale con raccomandata 9 ottobre 2000 comunicava di ritener terminato ogni rapporto tra le parti riservandosi di chiedere il risarcimento dei danni (doc. H). Con scritto 16 ottobre 2000 il legale dell’istante, contestando lo scritto del collega, interpretava lo stesso quale rescissione immediata del contratto. A tale proposito comunicava di non accettare la disdetta, da ritenersi tuttavia valida per il successivo termine utile, ovvero il 30 giugno 2001. Diffidava inoltre al pagamento dell’importo di fr. 33'000.-- e la I. di fr. 21'800.-- entro cinque giorni. Avvertiva che in caso di inadempienza avrebbe adito le vie giudiziarie, ritenendo in ogni modo dovuta la pigione fino alla scadenza del contratto (doc. I).
3.d) Con scritto 27 ottobre 2000 il legale della convenuta avvertiva il patrocinatore di controparte che malgrado la restituzione delle chiavi fosse stata rifiutata (doc. 7), la sua assistita si riteneva libera da ogni vincolo, rimanendo peraltro in attesa di istruzioni (doc. N). Con scritto 31 ottobre 2000 il legale dell’istante invitava la controparte a fargli pervenire le chiavi al fine di evitare ulteriori incomprensioni (doc. M), ciò che avveniva con scritto 6 novembre 2001 (doc. 8). Con scritto 20 novembre 2000 il legale dell’istante, rilevando di aver ricevuto le predette chiavi, accettava quelle relative agli uffici di Via V. rifiutando invece quelle di Via C. che rimanevano pertanto a disposizione della convenuta, a suo dire la locazione essendo ancora in corso. Rilevava inoltre che la convenuta non aveva pagato quanto richiesto ed assegnava un ulteriore termine scadente il 30 novembre 2000, avvertendo che in caso contrario avrebbe adito le vie legali (doc. L). Con PE N. 790335 dell’UE di Lugano - spiccato il 5 dicembre 2000 - l’istante escuteva la I. per il pagamento di fr. 35'200.-- oltre interessi al 5% dal 4 dicembre 2000 (doc. E). La convenuta, dal canto suo, interponeva tempestiva opposizione (doc. E).
4.a) Con istanza 6 aprile 2001, preventivamente trasmessa al competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione che in sede di udienza del 2 aprile 2001 ha constatato la mancata intesa tra le parti (doc. A), l’istante ha postulato la condanna della convenuta al pagamento dell’importo di fr. 75'400.-- oltre interessi a titolo di pigioni per il periodo settembre 2000 - febbraio 2001, nonché il rigetto definitivo dell’opposizione interposta al PE N. 790335 dell’UE di Lugano. A suo dire la relazione contrattuale tra le parti deriverebbe dallo scambio di una formale offerta dell’istante e da una tacita accettazione da parte della convenuta, la quale avrebbe preso in consegna le chiavi dell’ente locato ed avrebbe occupato lo stesso a far tempo dal 1° settembre 2000, provvedendo altresì alle installazioni e ai necessari collegamenti telefonici e internet (doc. D). Ritenuto che in concreto sarebbe stato pagato un unico acconto di fr. 5'000.-- il 14 settembre 2000, la convenuta sarebbe tenuta al pagamento della somma richiesta.
4.b) In sede di discussione la convenuta ha chiesto l’integrale reiezione dell’istanza adducendo essenzialmente che le parti avrebbero concordato un trasferimento provvisorio nei locali di Via C. a seguito della vendita dello stabile di Via V. Inizialmente sarebbe stata fissata verbalmente una pigione di fr. 8'000.-- oltre spese accessorie per l’utilizzo del terzo e del sesto piano, non essendo mai stato discusso un canone di locazione nell’ordine di fr. 12'400.-- mensili. Avendo tuttavia la convenuta occupato solo la metà destra del terzo piano, sarebbe inoltre stata adeguata una pigione di fr. 2'000.--, da ridurre proporzionalmente in considerazione dei giorni di occupazione e del fatto di non aver ricevuto subito tutte le chiavi. La somma di fr. 1'686.-- a suo dire dovuta a titolo di pigione sarebbe pertanto da porre in compensazione con i costi di trasloco ed altre spese sostenuti dalla convenuta, mentre l’importo eccedente di complessivi fr. 8'980,10 sarebbe fatto valere in via riconvenzionale.
Con la replica, la duplica e con le conclusioni, le parti si sono riconfermate nelle rispettive ed antitetiche allegazioni e domande con argomentazioni che, per quanto qui di rilievo, verranno semmai riprese nei considerandi che seguono. In particolare in sede di duplica la convenuta ha esteso l’importo da porre in compensazione.
5.a) Giusta l’art. 253 CO la locazione è il contratto per cui il locatore si obbliga a concedere in uso una cosa al conduttore e questi a pagargli un corrispettivo: nel contratto di locazione è pertanto necessario il consenso delle parti circa la concessione in uso di una determinata cosa in cambio del versamento di un corrispettivo (pigione), determinato o perlomeno determinabile Honsell, Schweizerisches Obligationenrecht, Bes. Teil, § 19/I/2, pag. 148; Zihlmann, Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, ad art. 253 CO, N. 1). Il Tribunale federale ha precisato che un contratto di locazione non sorge fra le parti se esse sono d’accordo solo sul principio della cessione a titolo oneroso dell’uso di una cosa senza che il canone di locazione sia determinato in modo sufficiente. In questi casi il Giudice può fissare l’ammontare della rimunerazione solo per il periodo durante il quale la cosa è stata utilizzata (DTF 119 II 347).
5.b) Nella specie malgrado le bozze di contratto di locazione del 14 agosto 2000 e del 25 agosto 2000 non siano mai state sottoscritte dalle parti, l’istruttoria ha confermato che la convenuta ha occupato i locali di Via C., segnatamente la metà destra del terzo piano (doc. 3 e doc. 9), dai primi di settembre 2000 (alcune chiavi le erano tuttavia già state consegnate a luglio - doc. C) per poi liberare gli stessi nel corso dei primi giorni del mese di ottobre 2000 (v. audizione testimoniale S.M. del 9 settembre 2002, doc. 6). Le parti non si sono tuttavia accordate in merito all’ammontare della pigione per i locali occupati. Dagli atti emerge infatti che la parte istante con lo scritto 28 settembre 2000 si dichiarava d’accordo a che la convenuta occupasse la parte destra del terzo piano oltre ad un box e 5 posteggi fissando la pigione mensile in fr. 6'200.--, oltre a fr. 500.-- a titolo di anticipo per le spese accessorie (doc. 9). È altresì emerso che proprio a seguito di tale scritto – nel quale la parte istante rilevava che in caso di mancato accordo circa la sottoscrizione di un contratto alle predette condizioni ed il versamento della pigione richiesta, la convenuta sarebbe stata libera di riconsegnare le chiavi entro la fine del mese (doc. 9) – che la stessa convenuta ha poi provveduto alla liberazione dei locali. Ciò stante, avuto riguardo ai principi suesposti, si deve quindi ritenere che fra le parti non è venuto in essere un contratto di locazione, le stesse non essendosi in alcun modo accordate circa l’ammontare della pigione. L’occupazione dei locali è poi venuta meno per accordo fra le parti, l’istante avendo espressamente autorizzato la convenuta a liberare i locali entro la fine di settembre 2000. Irrilevante quindi che in seguito il legale dell’istante abbia rimarcato che le chiavi di Via C. - inviategli per posta solo in data 26 ottobre 2000 (doc. 7) a causa dei continui rifiuti da parte dell’istante stessa - erano a disposizione della convenuta (doc. L), fra le parti come detto non essendo in ogni modo venuto in essere un contratto di locazione.
5.c) Dottrina e giurisprudenza sono concordi nel ritenere che in caso di occupazione dei locali in assenza di un contratto di locazione va in ogni modo versata un’indennità che corrisponde in genere all’ammontare della pigione dovuta per il periodo di occupazione dei locali stessi (Lachat, Le bail à loyer, pag. 532-533; DTF 119 II 347).
In concreto è pacifico che la parte convenuta abbia occupato la parte destra del terzo piano dello stabile di Via C. e che non era stato sottoscritto alcun contratto, a ragione del disaccordo in merito all’ammontare della pigione. Ne consegue pertanto che la qui convenuta è comunque tenuta al versamento di un’indennità per l’occupazione dei locali. Avuto riguardo all’insieme delle circostanze, alle diverse bozze di contratto di locazione agli atti - in particolare a quella del 14 agosto 2000 che benché riguardasse anche il 6° piano di principio poteva trovare l’accordo della convenuta (v. allegato di risposta) – e tenuto conto altresì del periodo di occupazione, ben si giustifica di stabilire tale indennità in fr. 5'000.--, comprese le spese accessorie relative all’uso di detti locali per il periodo in questione. Avendo pertanto la convenuta già provveduto a versare la somma di fr. 5'000.-- a titolo di acconto (doc. G), si deve ritenere che l’istante sia già stata tacitata.
6. Ciò stante non si pon mente di entrare nel merito dell’eccezione di compensazione formulata dalla parte convenuta, l’istante non vantando più alcuna pretesa nei confronti della stessa avendo ricevuto anzitempo la somma di fr. 5'000.-- (doc. G) relativa all’indennità di occupazione dei locali di Via C. Quanto alla domanda riconvenzionale formulata dalla medesima convenuta, basti rilevare che ai sensi dell’art. 406 cpv. 1 CPC nella procedura che ci occupa è esclusa ogni riconvenzionale, per il che la medesima è inammissibile.