Contratto di durata determinata.
Protrazione negata
La domanda di protrazione nel caso di un contratto di locazione di durata determinata deve essere valutata con rigore.
La protrazione va esclusa laddove l'inquilino fa valere le conseguenze della fine del contratto sulle sue condizioni pensionistiche.
Ufficio di conciliazione di Minusio in re G. SA/ M.S. e O.D.T. del
15 settembre 2004
Estratto dai consideranti
In fatto e in diritto:
- Ritenuto che tra i signori M.S. e O.D.T., in qualità di sublocatori e la G. SA,
quale sublocataria, è stato sottoscritto in data 7 marzo 1990 un contratto di locazione
avente per oggetto l'esercizio pubblico denominato Trattoria il G. ad A.. La locazione
ha avuto inizio il
1° marzo 1990 e, avendo il contratto durata determinata, scadenza al 31 dicembre
2004, esclusa ogni possibilità di proroga.
- Che con istanza 16 luglio 2004 a questo Ufficio la G. SA ha richiesto una protrazione di 5 anni a far tempo dalla scadenza prevista per il 31 dicembre 2004 a motivo delle conseguenze gravose che comporta la fine della locazione per l'azionista unico della società soprattutto in punto alla sua situazione pensionistica.
- Che convocate le parti alla seduta del 10 agosto 2004, le stesse non sono giunte ad un'intesa. In particolare l'istante ha ribadito la propria richiesta alla quale si sono fermamente opposti i convenuti rilevando che il contratto di locazione è stato stipulato con la G. SA. Già per questo fatto i problemi di natura pensionistica e finanziaria dell'azionista unico evocati a sostegno della richiesta di protrazione non possono essere ritenuti. In secondo luogo la durata del contratto è stata ab inizio volutamente stabilita con scadenza determinata, onde permettere la ripresa dell'esercizio direttamente da parte dei sublocatori. Vi sarebbe quindi un bisogno personale da parte dei sublocatori che avrebbero già coinvolto nella conduzione dell'esercizio pubblico la figlia di uno essi trasferitasi appositamente nel Ticino.
- Che la competenza di questo Ufficio a decidere discende dall'art. 6 lett. d della Legge cantonale in materia di locazione e affitti.
- Che giusta l'art. 266 cpv. 1 CO la locazione conclusa per un tempo determinato cessa senza disdetta con lo spirare del tempo previsto. Nondimeno anche nelle locazioni a tempo determinato, a norma dell'art. 273 cpv. 2 lett. b CO, il conduttore che intende domandare la protrazione della locazione deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione al più tardi 60 giorni prima della scadenza del contratto.
- Che in forza dell'art. 272 cpv. 1 CO il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.
- Che malgrado il chiaro tenore dell'art. 273 cpv. 2 lett. b CO, una proroga nel caso di un contratto di durata determinata dev'essere concessa con estrema cautela. Infatti in questi casi la fine del contratto è nota ab inizio alle parti e quindi l'inquilino dispone del tempo necessario per trovare una soluzione alternativa.
D'altra parte la protrazione della locazione non è stata prevista per permettere all'inquilino di avvalersi per un tempo prolungato di un contratto che prevede condizioni a lui favorevoli (DTF 105 II 97).
Secondo la dottrina dominante, una protrazione dev'essere esclusa allorquando un inquilino fa valere le conseguenze della fine del contratto sulle sue condizioni pensionistiche. In questo modo verrebbe infatti posto a carico del proprietario l'onere di contribuire alla situazione pensionistica del conduttore (Schweizerisches Mietrecht Kommentar, II.a Ed. 1998, ad art. 272 N. 12). Ciò vale a maggior ragione allorquando conduttore risulta essere una società anonima ed i problemi pensionistici posti alla base della richiesta di protrazione risultano essere quelli dell'azionista maggioritario.
In questi casi è ammessa unicamente la possibilità di una protrazione, quand'anche estremamente limitata (nell'ordine di massimo sei mesi), per permettere all'inquilino di liquidare i propri affari, cosa che comunque nell'evenienza non viene neppure ipotizzata.
- Che d'altra parte i sublocatori evidenziano la necessità di poter disporre dei locali per uso proprio, fattore questo che sin dall'inizio li ha portati a sottoscrivere un contratto di durata determinata inserendo espressamente una clausola che esclude la possibilità di richiedere protrazioni.
- Che stando così la richiesta di protrazione dev'essere negata e la scadenza del contratto di locazione confermata per il 31 dicembre 2004.