Protrazione accordata
Il locatore non ha dimostrato l'asserito fabbisogno personale
Il bisogno del locatore deve essere serio - non si deve trattare di un pretesto per sbarazzarsi del conduttore -, concreto - deve fondarsi su fatti reali e dimostrati -, ed attuale. Deve inoltre essere data l'urgenza del bisogno.
In concreto il locatore non ha ossequiato l'onere probatorio, difettando elementi idonei a ritenere sia la concretezza che l'attualità del bisogno.
Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-sud in re A.B. / L.F. SA dell'
11 gennaio 2005
Estratto dai considerandi
Ritenuto che:
A) In data 20 giugno 2002 C. SA e L.F. SA hanno sottoscritto un contratto di locazione a tempo indeterminato con inizio il 1° luglio 2002, disdicibile con preavviso di 6 mesi, la prima volta per il 30 giugno 2004 (doc. A, inc. N. 66/03 dell'UC). Oggetto del contratto sono 5 locali al terzo piano dello stabile in Via B. a C., adibiti dalla conduttrice L.F. SA ad uso commerciale.
B) Con comunicazione 26 giugno 2002, la fiduciaria rappresentante del C. SA ha informato
la L.F. SA che il
1° giugno 2002 l'immobile in questione era stato acquistato dal signor A.B., il
quale subentrava in qualità di locatore, assumendo il contratto di locazione in
essere (doc. D, inc. N. 66/03 dell'UC).
C) Con scritto raccomandato 26 settembre 2003 il signor A.B. ha notificato a L.F.
SA la disdetta del contratto di locazione 20 giugno 2002, con effetto a decorrere
dal
"31 marzo 2004, subordinatamente alla scadenza del contratto il 30 giugno 2004"
(doc. B, inc. N. 66/03 dell'UC).
D) Con istanza 20 ottobre 2003 indirizzata all'Ufficio di conciliazione in materia
di locazione (di seguito: UC), L.F. SA ha chiesto la protrazione del contratto di
locazione almeno fino al 30 giugno 2005. Con decisione 16 gennaio 2004 l'UC ha accolto
la richiesta della conduttrice, accertando la validità della disdetta del contratto
di locazione per il 30 giugno 2004, ma prorogando lo stesso di un anno, prevedendo
la sua scadenza definitiva per il
30 giugno 2005 (doc. A).
E) Con (tempestivo) "ricorso" 20 febbraio 2004 il signor A.B. ha adito questa Pretura, postulando l'annullamento della suddetta decisione dell'UC, con contestuale reiezione dell'istanza di protrazione della L.F. SA. A mente dell'istante la disdetta non provocava effetti gravosi per la conduttrice, la quale già dal maggio 2003 era a conoscenza dell'intenzione del proprietario di non concedere alcun rinnovo al contratto di locazione. Il signor A.B. ha inoltre invocato un proprio bisogno concreto dell'ente locato per la realizzazione di un supporto logistico e gestionale a C.
F) All'udienza di discussione 22 marzo 2004 L.F. SA ha integralmente avversato la richiesta di controparte, precisando innanzitutto come l'inquilina necessiterebbe di spazi a ridosso della dogana, in quanto "la celerità delle operazioni di sdoganamento è un tratto essenziale della concorrenza tra case di spedizione". La convenuta ritiene inoltre che, vista l'imminente decisione della Direzione generale delle dogane di Berna di creare un nuovo centro di sdoganamento in un luogo arretrato nel territorio, uno spostamento anticipato dagli spazi "risulterebbe notevolmente azzardato e molto gravoso" e provocherebbe il rischio di un doppio trasloco degli uffici in un breve lasso di tempo.
G) Con scritto 2 dicembre 2004 di L.F. SA e allegato conclusivo 9 dicembre 2004 del signor. A.B., le parti si sono in buona sostanza riconfermate nelle loro antitetiche posizioni.
Considerato che:
1. E' pacifico ed incontestato che tra C. SA e L.F. SA in data 20 giugno 2002 sia sorto un contratto di locazione ai sensi degli artt. 253 e segg. CO (doc. A, inc. N. 66/03 dell'UC), negozio giuridico per il quale il locatore si obbliga a concedere in uso una cosa al conduttore e questi a pagargli un corrispettivo.
1.1. Altrettanto pacifico e incontestato è il fatto che detto contratto è stato
ripreso dal signor A.B. in qualità di locatore, a seguito della compravendita immobiliare
1° giugno 2002 (doc. D, inc. N. 66/03 dell'UC); non essendo stata sollevata la questione,
questo Giudice non si chinerà sulla problematica di un contratto di locazione, sottoscritto
dopo il cambiamento di proprietario dal vecchio proprietario, come avvenuto nella
fattispecie, sebbene tale modo di agire appaia quanto meno censurabile.
1.2. Il contratto di locazione è stato disdetto con scritto
26 settembre 2003 con effetto a decorrere dal "31 marzo 2004 o subordinatamente
alla scadenza del contratto il
30 giugno 2004" (doc. B, inc. N. 66/03 dell'UC): già durante la procedura
conciliativa, è stato stabilito - senza che il locatore sollevasse alcuna obiezione
in merito - come la decorrenza della disdetta al 31 marzo 2004 risultasse in palese
contrasto con il contratto di locazione ("prima scadenza: 30 giugno 2004"),
per cui gli effetti della rescissione 26 settembre 2003 potevano prodursi solo a
partire dal 30 giugno 2004.
1.3. Oggetto della presente procedura è la protrazione per la durata di un anno
del contratto di locazione in questione, richiesta dalla L.F. SA e concessa con
decisione
16 gennaio 2004 dall'UC, disposto contro il quale il signor A.B. è insorto, adducendo
come motivo "un bisogno concreto di ottenere gli spazi d'uso proprio"
(cfr. istanza
20 febbraio 2004, pag. 3).
2. Ai sensi dell'art. 272 cpv. 1 CO il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine produce per lui […] effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. L'autorità competente pondera gli interessi delle parti tenendo segnatamente conto della durata della locazione; della situazione personale, familiare ed economica delle parti e del loro comportamento; dell'eventuale bisogno del locatore […], come pure dell'urgenza di siffatto bisogno; della situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali (cfr. cpv. 2).
2.1. Lo scopo della legislazione sulla protrazione del contratto di locazione risiede in sostanza nel concedere al locatario un termine più ampio e sufficiente per cercare una sistemazione conveniente senza tuttavia poterne esigere tutti i vantaggi (cfr. sentenza II CCA del 18.11.1999 in re M., cons. 3.).
2.2. Di principio il conduttore, immediatamente dopo la ricezione della disdetta, rispettivamente nell'imminenza della scadenza di un contratto a tempo determinato, deve farsi parte diligente ed intraprendere quanto in suo potere per ridurre gli effetti gravosi che gli deriverebbero dalla fine della locazione, segnatamente ricercando degli enti locati sostitutivi: mentre nell'ambito di una prima proroga il Giudice non pone al proposito esigenze troppo rigorose (cfr. ibidem: Mp 1991 pag. 6), di fronte ad una richiesta di seconda protrazione tale esigenza deve essere assolutamente rispettata (cfr. art. 272 cpv. 3 CO).
2.3. Occorre infine rammentare che, se il locatore comunica alla controparte la disdetta con largo anticipo, sono applicabili per analogia le disposizioni più restrittive per il secondo periodo di proroga, e meglio si potrà rifiutare la protrazione nel caso l'inquilino non abbia seriamente cercato una nuova sistemazione (cfr. sentenza II CCA del 28.07.1997 in re T., con comunicazione della disdetta con un anno e due mesi di anticipo; Rep 1990 pag. 148, con comunicazione della disdetta con quasi due anni di anticipo).
2.4. Nella fattispecie, dalla documentazione agli atti e contrariamente a quanto affermato dall'istante, risulta che per la prima volta proprio con la disdetta 26 settembre 2003 (doc. B. inc. N. 66/03 dell'UC), il locatore ha comunicato espressamente alla conduttrice la sua volontà di rescindere il contratto di locazione in questione; a mente di chi scrive infatti lo scritto di data 30 giugno 2003 alla L.F. SA - indipendentemente dalla sua ricezione o meno (cfr. verbale d'interrogatorio formale 8 novembre 2004, ad 1.) - non è che una comunicazione a titolo meramente indicativo in merito ad un eventuale rinnovo del contratto e - per stessa ammissione della rappresentante del proprietario - a carattere provvisorio (v. "… per il momento …", cfr. doc. 1 inc. N. 66/03 dell'UC). Avendo avuto a disposizione il conduttore nove mesi per la ricerca di locali alternativi, possono dunque essere applicate le esigenze (meno severe) vigenti per la richiesta di prima locazione.
2.5. A quest'ultimo proposito, dalle tavole processuali si evince che, una volta ricevuta la disdetta (presumibilmente negli ultimi giorni del settembre 2003), la L.F. SA si è subito adoperata per trovare una nuova sistemazione per i suoi uffici "in prossimità del piazzale doganale di Chiasso Strada", ricevendo già verso la metà del mese di ottobre 2003 le prime risposte negative (docc. E e F, inc. N. 66/03 dell'UC). Medesima sorte è toccata alla domanda inoltrata alla direzione di circondario delle dogane ad inizio gennaio 2004 (doc. G, inc. N. 66/03 dell'UC). Il Direttore stesso della convenuta ha confermato che sono state intraprese numerose iniziative per trovare dei nuovi locali da adibire ad uffici, ma senza risultato (cfr. verbale d'interrogatorio formale 8 novembre 2004, ad. 12.).
3. Come espressamente auspicato dal secondo capoverso dell'art. 272 CO, il giusdicente deve intraprendere, laddove vi sia una richiesta di protrazione della locazione, una ponderazione degli interessi delle parti. La protrazione deve essere concessa solo laddove si sia in presenza di "casi di rigore" (Härtegründe), atti a provocare per il conduttore una situazione di difficoltà, che superi gli inconvenienti propri ad ogni tipo di disdetta (Svit, Schweizerischer Verband der Immoblien-Treuhänder, Schweizerisches Mietrecht Kommentar, 2. ed., Zurigo 1998, N. 14 ad art. 272). Nel concetto di "casi di rigore" sono compresi i problemi e le difficoltà particolari del conduttore, che gli impediscono, o quantomeno gli rendono difficile, trovare un ente locato sostitutivo nel periodo che intercorre tra la notifica della disdetta e la decorrenza dei suoi effetti (cfr. idem, N. 16 ad art. 272).
3.1. Per quanto concerne il criterio della situazione personale del conduttore (cfr. art. 272 cpv. 2 lett. c CO), in materia commerciale - come sostenuto rettamente dalla convenuta - gioca un ruolo importante la clientela, nel senso che per certi piccoli commercianti un cambiamento di quartiere o di località può causare un'importante perdita di utili, tenuto conto del carattere molto localizzato della loro clientela (Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, Losanna 1990, pag. 340). Altri fattori che devono essere presi in considerazione, nell'esame delle conseguenze gravose che una disdetta può ingenerare per il conduttore, dipendono dalla natura e dall'importanza dell'attività esercitata nei locali (cfr. ibidem); sono in particolare da valutare specifiche esigenze di spazio dell'esercizio commerciale, come le possibilità di accesso od eventuali necessità inerenti il luogo di situazione (Standort), ad esempio l'esigenza di un posto nel quale vi sia una particolare condizione di passaggio (Svit, Kommentar, N. 42 ad art. 272).
3.2. Dall'istruttoria è emerso pacificamente che la ditta convenuta si occupa dell'esercizio
di una casa di spedizioni, con la contestuale esecuzione di tutte le operazioni
ad essa connesse (trasporto, sdoganamento, importazione, esportazione, deposito
merce, ecc.). Chiamata ad effettuare - a suo dire - circa 3'000 sdoganamenti al
mese per quanto riguarda Chiasso Strada e, occupata in un ambito commerciale nel
quale, a ridosso del confine, la concorrenza è notoriamente accresciuta, la L.F.
SA ha reso più che verosimile l'effettiva necessità di disporre di uffici il più
vicino possibile alla dogana (cfr. verbale d'interrogatorio formale 8 novembre 2004,
ad 7., 10. e 13.). E' addirittura palese - come del resto ammesso anche dal locatore
("la vicinanza alla dogana può avere vantaggi", cfr. conclusioni
9 dicembre 2004, pag. 2) - che la vicinanza alla dogana sia un fattore fondamentale
per il mantenimento di quella clientela che effettua gli sdoganamenti di merci trasportate
via strada, operazione per le quali si spiega da sé il principio secondo cui una
minor distanza dalla dogana equivale a minori tempi di attesa e minori costi.
4. Per quanto attiene alla situazione sul mercato locale dei locali commerciali (cfr. art. 272 cpv. 2 lett. e CO), elemento nel quale è evidentemente compresa l'analisi degli sforzi compiuti dal conduttore nella ricerca di un ente sostitutivo, occorre esaminare la questione da tre punti di vista essenziali. Bisogna perciò prendere in considerazione solo le possibili soluzioni "equivalenti" (gleichwertige Lösungen) per il conduttore, cosicché in primo luogo si farà capo al medesimo luogo d'attività; non si deve analizzare tutti i segmenti di mercato, bensì solo quelli nei quali il conduttore può trovare una soluzione ragionevole ed equivalente, in particolare nel campo della locazione di locali commerciali; infine deve essere tenuto conto del tempo di ricerca che è stato concesso al conduttore (Higi, N. 201-212 ad art. 272 CO, - in: Gauch/Schmid (Ed.), Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Obligationenerecht, Die Miete, Zürcher Kommentar V 2b, artt. 271-274g OR, Zurigo 1996).
4.1. Problematico è anche il caso in cui il conduttore di locali commerciali fa valere - unicamente - che in un tempo non troppo lontano avrà a disposizione un ente locato sostitutivo e chiede perciò la protrazione per evitare un doppio trasloco: occorre precisare che anche in questa evenienza non esiste una pretesa assoluta alla concessione della protrazione, dovendosi comunque sempre intraprendere una ponderazione degli interessi, nella quale - in presenza di un periodo abbastanza lungo per l'entrata nel nuovo ente locato - si può ragionevolmente esigere dal conduttore che trovi una soluzione provvisoria (Svit, Kommentar, N. 45 ad art. 272).
4.2. Come già esposto infra sub 2.5., la convenuta ha perfettamente ossequiato il suo obbligo di ricerca di un ente alternativo, rendendosi subito dopo la ricezione della disdetta parte diligente. Per quanto ritenuto in merito alla - accertata - necessità di disporre di uffici in prossimità della dogana, si può senza dubbio accettare che la ricerca da parte di L.F. SA si sia concentrata nella suddetta zona di confine, l'unica dove avrebbe potuto trovare una soluzione equivalente all'ente locato. Mal si comprende in proposito l'affermazione dell'istante secondo cui "vi è moltissima offerta di appartamenti a C." (cfr. istanza 20 febbraio 2004, pag. 3), essendo chiamata la conduttrice ha ricercato un ente alternativo, idoneo alla sua attività particolare. Per quanto infine riguarda il tempo concesso alla convenuta per detta ricerca, occorre evidenziare come lo stesso sia stato sicuramente congruo; detta problematica non può però essere disgiunta dalla limitata durata della protrazione richiesta, tema che verrà analizzato nel prosieguo. Per quanto infine concerne l'asserito rischio di doppio trasloco, lo stesso, pur non essendo stato più di tanto sostanziato e non rivestendo un ruolo fondamentale ai fini del presente giudizio, è stato quanto meno reso verosimile e può rientrare anch'esso nella ponderazione degli interessi delle parti.
5. In merito al bisogno del locatore (cfr. art. 272 cpv. 2 lett. d CO), la dottrina maggioritaria ed una consolidata prassi ritengono che lo stesso debba essere serio (non si deve trattare di un pretesto per sbarazzarsi del conduttore), concreto (deve fondarsi su fatti reali e dimostrati) ed attuale (Lachat/Micheli, op. cit., pag. 341; Higi, op. cit., N. 195 ad art. 272 CO). Un tale bisogno è dato quando al locatore, per motivi economici o personali, non può essere ragionevolmente richiesto che rinunci all'utilizzo dell'ente locato (Svit, Kommentar, N. 51 ad art. 272).
5.1. Come condizione supplementare l'attuale diritto della locazione ha inserito l'urgenza del bisogno del locatore (DTF 118 II 50 e segg.). Questa urgenza dovrà essere sempre ammessa, laddove il locatore riesca a dimostrare, che necessita assolutamente l'ente locato ad un determinato momento (Svit, Kommentar, N. 51 ad art. 272). L'urgenza non deve essere compresa solo a livello temporale, bensì anche in ambito materiale (sachlich); bisogna in altre parole esigere che i motivi e le circostanze, che fanno apparire urgente il bisogno, secondo un giudizio oggettivo, siano di una certa importanza (cfr. Mra 2002 pag. 107).
5.2. Meno il bisogno del locatore è urgente, maggiori saranno le possibilità del conduttore di ottenere una protrazione; infatti, contrariamente a quanto previsto dal vecchio diritto, il riconoscimento del presupposto dell'urgente bisogno non comporta automaticamente il rifiuto della protrazione, che potrà invece essere concessa laddove l'equità lo esiga (Lachat/Micheli, op. cit., pag. 341 e segg.). Al Giudice spetta quindi il compito di intraprendere un'ulteriore ponderazione degli interessi, nella quale l'urgenza del bisogno proprio serve quale criterio per statuire la durata della protrazione (DTF 118 II 58).
5.3. Nel caso in esame, A.B. ha asserito di avere un bisogno proprio concreto sugli spazi locati "in quanto deve realizzare un supporto logistico e gestionale a C. (cfr. istanza 20 febbraio 2004, pag. 4; conclusioni 9 dicembre 2004, pag. 3), senza sostanziare questa affermazione e senza fornire benché minima spiegazione a chi scrive sulla correlazione tra questa attività e l'ente in questione. La tesi dell'istante difetta infatti di elementi idonei a ritenere sia la concretezza che l'attualità del bisogno: non sono stati prodotti né progetti sulla realizzazione della struttura né una documentazione che renda verosimile l'urgenza dell'asserito bisogno del locatore. Alla luce di quanto precede, non avendo il locatore ossequiato l'onere della prova che gli incombeva, non può che essere ribadita l'osservazione dell'UC, secondo cui il bisogno personale è stata solo vagamente indicato.
6. Per l'art. 272b cpv. 1 seconda frase CO la locazione di locali commerciali può essere protratta per sei anni. Nella fattispecie la conduttrice ha chiesto una protrazione limitata ad un anno, richiesta che è stata accolta dall'UC, il quale ha inoltre precisato che "il contratto verrà definitivamente a scadenza il 30 giugno 2005" (doc. A).
6.1. Di principio, la prima protrazione deve essere concessa solo per una durata relativamente corta: la concessione di una protrazione non definitiva crea per il locatore una situazione di notevole insicurezza sulla questione a sapere quando potrà disporre dell'ente locato (Svit, Kommentar, N. 9 ad art. 272b).
6.2. Anche la durata della protrazione dipende in primo luogo da una ponderazione dei contrastanti interessi delle parti: secondo il principio esposto in precedenza, solamente in casi particolari per i locali commerciali la prima protrazione potrà essere superiore a due anni (Svit, Kommentar, N. 10 ad art. 272b).
6.3. Occorre infine evidenziare come dottrina e giurisprudenza riconoscono la possibilità di operare una protrazione definitiva solo in casi del tutto eccezionali, ovvero laddove si sia in presenza di motivi particolari, per i quali una seconda protrazione può essere già esclusa in occasione della prima: è il caso per esempio del conduttore che, dopo il termine di disdetta, prevede di poter locare un ente sostitutivo a breve (Svit, Kommentar, N. 4 ad art. 272b e giurisprudenza citata).
7. In sintesi, questo Giudice ritiene che la decisione
16 gennaio 2004 dell'UC (doc. A) sia meritoria di integrale conferma.
7.1. Dall'istruttoria è infatti emersa la necessità (forse non assolutamente imperativa, ma quantomeno concreta) della convenuta di poter disporre dei propri uffici in prossimità della dogana, a fronte di un asserito bisogno proprio del locatore, che però non è stato sufficientemente sostanziato nella presente procedura. La ponderazione degli interessi in gioco, alla luce anche delle immediate ricerche intraprese dalla conduttrice e dalla richiesta di protrazione minima, non può pertanto che essere a favore della L.F. SA, che merita pertanto la concessione della protrazione postulata.
7.2. In merito poi alla durata della stessa - ovvero un anno - chi scrive ritiene la valutazione operata dall'autorità di conciliazione oltremodo rispettosa dei diritti del locatore, affinché sappia con sicurezza quando potrà aver a disposizione l'ente locato. Non avendo "ricorso" la conduttrice contro detta proposta di decisione dell'UC, questo Giudice non può neppure rivedere la (opinabile) scelta di optare per una protrazione definitiva, la quale concretizza una soluzione del tutto eccezionale, che nella fattispecie può essere solo in parte giustificata dalla prossima creazione dei nuovi centri di sdoganamento arretrato (doc. 1). La concessione di una protrazione definitiva di un anno responsabilizza la conduttrice, che dovrà intensificare le ricerche di un ente sostitutivo.