La disdetta per trasformare l'oggetto locato è ammissibile
Concessione di una prima protrazione della locazione
La disdetta del locatore che intende trasformare l'oggetto locato è ammissibile, senza che la stessa presupponga il preventivo ottenimento della licenza edilizia. Non rileva la questione a sapere se il risanamento sia effettivamente necessario o meno, come pure se l'esecuzione dei lavori permetterebbe all'inquilino di rimanere nei locali.
Nonostante risultino alcuni indizi atti a suffragare la tesi secondo cui la disdetta sia stata notificata a ragione del rifiutato aumento del canone di locazione, i conduttori sono venuti meno all'onere di sostanziare il nesso causale fra l'asserita richiesta di aumento della pigione e la notifica della rescissione contrattuale.
Concessione di una prima proroga del contratto di locazione della durata di 8 mesi.
Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-sud in re F. e N.G. / P. del
20 aprile 2005
Estratto dai considerandi
Ritenuto che:
A) In data 15 ottobre 1992 F.F. SA, da una parte, e F. e N.G., dall'altra, hanno
sottoscritto un contratto di locazione a tempo indeterminato con inizio il 1° gennaio
1993, disdicibile con preavviso di 3 mesi, la prima volta per il
31 dicembre 1993; oggetto del contratto sono 4 locali al primo piano dello stabile
in Via G. a C., adibiti ad abitazione familiare per tre persone (doc. 2). Dalla
fine del 2003 il signor P. è subentrato in qualità di locatore alla F.F. SA (doc.
3).
B) Con scritti raccomandati 15 settembre 2004 il signor P. ha notificato ai signori
F. e N.G. la disdetta del contratto di locazione 15 ottobre 1992, con effetto a
decorrere dal
31 dicembre 2004 (doc. 1).
C) Con istanza 4 ottobre 2004 indirizzata all'Ufficio di conciliazione (di seguito: UC), F. e N.G. hanno chiesto in via principale l'annullamento di suddetta disdetta, in quanto - a loro dire - "in connessione con la richiesta di aumento del canone di locazione", nonché in via subordinata una prima protrazione del contratto di locazione fino al 30 dicembre 2006 (cfr. inc. N. 25/04 UC). Con decisione 30 novembre 2004 l'UC ha solo parzialmente accolto la richiesta della conduttrice nella sua variante subordinata, accertando la validità della disdetta del contratto di locazione per il 31 dicembre 2004, e prorogando lo stesso di tre mesi, prevedendo la sua scadenza definitiva per il 31 marzo 2005 (doc. A).
D) Con (tempestiva) istanza 29 dicembre 2004 F. e N.G. hanno adito questa Pretura, ribadendo le richieste formulate innanzi all'autorità di conciliazione. A mente degli istanti la disdetta deve essere annullata in applicazione degli art. 271 e segg. CO in quanto "contraria ai principi della buona fede" e data per ritorsione, per la mancata accettazione degli inquilini dell'aumento di pigione proposto dall'istante. Inoltre deve essere comunque concessa una protrazione della locazione, in considerazione della sua lunga durata, della composizione familiare dei signori G. con tre figli iscritti alle scuole di C. e della situazione finanziaria della famiglia.
E) All'udienza di discussione 23 febbraio 2005 il signor P. ha integralmente avversato la richiesta di controparte, chiedendo in via subordinata che a far tempo dal 1° aprile 2005 la pigione mensile fosse aumentata a fr. 800.--. Per il convenuto, non vi sarebbe alcuna ritorsione nel suo agire atteso come la sua intenzione fosse "quella di risanare il palazzo" acquistato nel dicembre 2003 "quando i ripari fonici erano ancora in costruzione e lo stabile in uno stato precario". Per quanto riguarda la richiesta di protrazione, il convenuto ha fatto notare come la disdetta sia stata notificata il 15 settembre 2004 e che gli istanti hanno beneficiato di un lasso di tempo di sei mesi e mezzo che "permetterebbe a qualunque persona munita di una minima dose di buona volontà di trovare un appartamento consono alle proprie esigenze".
Considerato che:
1. E' pacifico ed incontestato che tra F.F. SA e N. e F.G. in data 15 ottobre 1992 sia sorto un contratto di locazione ai sensi degli artt. 253 e segg. CO (doc. 2), negozio giuridico per il quale il locatore si obbliga a concedere in uso una cosa al conduttore e questi a pagargli un corrispettivo. Altrettanto pacifico è il fatto che detto contratto è stato ripreso dal signor P. in qualità di locatore, a far data dal dicembre 2003 (doc. 3 e verbale d'udienza 21.03.2005, teste E., pag. 1).
1.1. Il contratto di locazione è stato disdetto con scritto
15 settembre 2004 con effetto a decorrere dal
31 dicembre 2004 (doc. 1), in consonanza con quanto previsto al punto 3 del contratto
di cui al doc 2.
1.2. Oggetto della presente procedura è l'esame della validità della disdetta 15 settembre 2004 alla luce degli artt. 271 e segg. CO ed eventualmente la protrazione per la durata di due anni del contratto di locazione in questione.
2. Giusta l'art. 271 cpv. 1 CO la disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede; la parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra (cpv. 2). La legge non esige che la disdetta, per essere valida, debba essere motivata: scopo dell'art. 271 cpv. 2 CO è di permettere alla parte che riceve la disdetta di valutare con cognizione di causa l'opportunità o meno di contestarla. La motivazione della disdetta dev'essere data nel rispetto delle regole della buona fede: i motivi addotti, che sono di principio vincolanti, devono essere veritieri, ritenuto che se gli stessi dovessero risultare non comprovati o pretestuosi, la disdetta potrà di regola essere considerata abusiva ex. art. 271 cpv. 1 CO (II CCA del 01.04.2004 in re B. / P. e M. [inc. N. 12.2004.4] e dottrina citata).
2.1. Per l'art. 271a cpv. 1 CO la disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivanti dalla locazione (lett. a) oppure allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento di pigione (lett. b). La cosiddetta "disdetta-ritorsione" (Vergeltungskündigung) della lett. a presuppone l'esistenza di "pretese derivanti dalla locazione", ovvero pretese - pecuniarie e non - derivanti dal contratto, formulate dal conduttore nei confronti del locatore, la cui lamentela è origine della disdetta (Svit, Schweizerischer Verband der Immobilien-Treuhänder, Schweizerisches Mietrecht Kommentar, 2. ed. , Zurigo 1998, N. 5, 6 e 13 ad art. 271). In concreto, non si è in presenza di alcuna pretesa fatta valere dai conduttori, per cui la fattispecie della lett. a non pare entrare in linea di conto.
2.2. La fattispecie dell'art. 271a cpv. 1 lett. b CO ("disdetta pressione", Aenderungskündigung) vuole punire il locatore a dipendenza del motivo della disdetta come elemento soggettivo (Svit, Kommentar, N. 2 ad art. 271a); scopo della norma è quello di evitare che il conduttore sia posto nella situazione ultimativa di cedere alla richiesta di modifica unilaterale delle condizioni contrattuali a suo sfavore, per non dover abbandonare i vani locati (cfr. idem, N. 17 ad art. 271a). In altre parole il conduttore deve poter contestare liberamente la pretesa del locatore, senza temere alcuna ritorsione da parte sua (II CCA del 01.02.1994 in re M. / P.).
2.3. Secondo il testo di legge è irrilevante la questione a sapere se il locatore ha comunicato la modifica contrattuale in maniera formalmente corretta mediante il formulario ufficiale oppure in un altro modo, per esempio mediante lettera o anche solo verbalmente. Per ammettere la contestabilità della disdetta è sufficiente che la stessa sia in relazione con il tentativo di modifica del locatore; presupposto è inoltre che il tentativo (fallito) di modificare il contratto a sfavore del conduttore costituisca il preponderante motivo della disdetta (Svit, Kommentar, N. 15 ad art. 271a; Higi, N. 77 ad art. 271a CO, -in: Gauch/Schmid (ed), Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Obligationenrecht, Die Miete; Zürcher Kommentar V 2b, artt. 271-274g OR, Zurigo 1996).
2.4. E' alla parte che si prevale di tale normativa che incombe l'onere della prova per quanto attiene alle circostanze che stanno alla base di una disdetta abusiva, compresa l'esistenza di un nesso causale tra la disdetta stessa e la presunta modifica unilaterale del contratto (art. 8 CC; Svit, Kommentar, N. 22 e 43 ad art. 271a). Per principio, la prova circa l'esistenza del nesso causale verrà portata mediante indizi, non potendosi ragionevolmente pretenderne una prova più rigorosa; il fatto che la pretesa formulata sia o meno giustificata non risulta in quest'ottica determinante, come del resto non lo è il fatto se l'intenzione di modificare unilateralmente il contratto si appalesi prima o soltanto dopo la notifica della disdetta (Svit, Kommentar, N. 16 ad art. 271a; sentenza II CCA del 17.06.1994 in re U. / S.).
3. Il convenuto adduce di voler intraprendere indispensabili lavori di ristrutturazione dell'immobile, mentre gli istanti ritengono che ciò costituisca unicamente un pretesto, visto che il signor P. non sarebbe in possesso della licenza edilizia (cfr. istanza 29.12.2004, pag. 2). Anche qualora tale circostanza fosse vera (ciò che però appare contraddetto dagli atti sub. doc. 4 e 6), l'eccezione è di per sé inconferente, poiché la disdetta del locatore che intende trasformare l'oggetto locato è ammissibile (Svit, Kommentar, N. 32 ad art. 271), senza che la stessa presupponga invero il previo ottenimento della licenza edilizia. Se il risanamento sia effettivamente necessario o meno è irrilevante, come pure la questione a sapere se l'esecuzione dei lavori permetterebbe in sé all'inquilino di rimanere nei locali (Minotti-Perucchi/Mosca, Raccolta di giurisprudenza in materia di locazione, 1° Vol., 1991-1994, N. 22).
3.1. Per quanto attiene alla motivazione della disdetta, occorre rilevare innanzitutto come gli istanti non l'abbiano - almeno per iscritto - mai richiesta al locatore ed inoltre come lo stesso abbia reiteratamente e fin dall'inizio affermato che la sua "intenzione è unicamente quella di poter disporre liberamente degli appartamenti dello stabile onde poter intraprendere i lavori di miglioria progettati" (cfr. risposta UC 30.10.2004, pag. 1). Tale affermazione trova riscontro nella domanda di costruzione inoltrata al Municipio di C. agli inizi di aprile 2004 per "risanamento stabile, formazione di posteggi con relativo nuovo accesso" (doc. 4); la licenza edilizia è stata poi concessa, dopo evasione di un'opposizione, il 9 novembre 2004 (doc. 6). Risulta infine accertato che una serie di lavori interni di miglioria siano già stati effettuati, con prevalenza negli appartamenti vuoti (cfr. verbale 21.03.2005, teste E., pag. 2 e IF P., pag. 4).
3.2. Dalle tavole processuali, emerge che il convenuto è subentrato nella proprietà dell'immobile in Via G. a C. nel mese di dicembre 2003 (cfr. risposta 23.02.2005, pag. 1). Dalla documentazione prodotta innanzi all'autorità di conciliazione (cfr. inc. N. 25/04 UC, docc. C - E) e dalla deposizione testimoniale di E. (cfr. verbale d'udienza 21.03.2005, teste E., pag. 2) risulterebbero invero alcuni indizi atti ad avallare la tesi secondo cui la disdetta nei confronti degli istanti possa essere stata intimata anche per il fatto di non aver accettato un eventuale, ipotetico, aumento del canone di locazione; lascia alquanto perplessi l'esempio dei coniugi C., i quali - a distanza di un anno - hanno accettato un aumento della pigione mensile di fr. 230.--, non ricevendo alcuna disdetta (cfr. inc. N. 25/04 UC, docc. D e E).
3.3. D'altra parte, alla luce di quanto esposto infra ad 2.4., non si può non evidenziare come gli istanti siano comunque venuti meno all'onere che gli incombeva di sostanziare il nesso causale tra l'asserita richiesta (rifiutata) di aumento della pigione e la notifica della disdetta: concentrandosi quasi esclusivamente sui rapporti di locazione dei loro coinquilini, i coniugi G. hanno omesso di situare cronologicamente le presunte proposte d'aumento della pigione nonché i loro rifiuti alle stesse, cosicché questo Giudice fosse in grado di statuire con cognizione di causa sull'esistenza o meno di una correlazione diretta tra questi fatti e la disdetta. In questo ambito, la totale assenza di un qualsivoglia scritto degli istanti o del convenuto in merito alla proposta d'aumento, unitamente all'affermazione di quest'ultimo che nega di aver mai discusso con i conduttori sull'entità della pigione (cfr. verbale d'udienza 21.03.2005, IF P., pag. 3), crea una lacuna probatoria che non può neppure essere colmata dagli indizi, esposti al considerando precedente. Inoltre, nel caso a giudizio - come del resto per quanto concerne le trattative con i conduttori E. e C. - non vi sono infatti prove che le trattative siano state accompagnate da minacce in base alle quali in caso di disaccordo sull'eventuale nuovo canone di locazione i rapporti contrattuali sarebbero stati sciolti.
3.4. Alla luce di quanto esposto, atteso come, se da una parte non possano essere dissipati tutti i dubbi sulle pratiche del locatore nel trattare l'entità della pigione, dall'altro canto vi siano sufficienti indizi atti a suffragare la tesi secondo cui il motivo della disdetta va ricercato (anche) nell'intenzione del nuovo proprietario di risanare l'immobile - sito in una zona recentemente "valorizzata" dalla notoria costruzione dei ripari fonici -, la disdetta notificata il 15 settembre 2004 va confermata, respingendo l'istanza di contestazione ex art. 271 e segg. CO.
4. In via subordinata, gli istanti hanno postulato la concessione di una prima protrazione della locazione di due anni, adducendo quali motivazioni la lunga durata della locazione, la presenza di tre figli agli studi nelle scuole di C., la situazione finanziaria dei conduttori e l'attuale ammontare della pigione.
4.1. Ai sensi dell'art. 272 cpv. 1 CO il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. L'autorità competente pondera gli interessi delle parti tenendo segnatamente conto della durata della locazione; della situazione personale, familiare ed economica delle parti e del loro comportamento; dell'eventuale fabbisogno del locatore come pure dell'urgenza di siffatto bisogno; della situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali (cfr. cpv. 2). Lo scopo della legislazione sulla protrazione del contratto di locazione risiede in sostanza nel concedere al locatario un termine più ampio e sufficiente per cercare una sistemazione conveniente senza tuttavia poterne esigere tutti i vantaggi (sentenza II CCA del 18.11.1999 in re M., cons. 3).
4.2. Di principio il conduttore, immediatamente dopo la ricezione della disdetta, rispettivamente nell'imminenza della scadenza di un contratto a tempo determinato, deve farsi parte diligente ed intraprendere quanto in suo potere per ridurre gli effetti gravosi che gli deriverebbero dalla fine della locazione, segnatamente ricercando degli enti locati sostitutivi; nell'ambito di una prima proroga il Giudice non pone al proposito esigenze troppo rigorose (cfr. Mp 1991 pag. 6). Se il locatore comunica alla controparte la disdetta con largo anticipo, sono applicabili per analogia le disposizioni più restrittive per il secondo periodo di proroga (cfr. Rep. 1990 pag. 148, con comunicazione della disdetta con quasi due anni di anticipo). Dottrina e giurisprudenza concordano tuttavia che una prima protrazione non può essere ragionevolmente del tutto esclusa per il solo motivo che il conduttore non si è messo alla ricerca di un nuovo appartamento, tale sua inadempienza dovendo semmai essere considerata nella bilancia degli interessi in gioco (II CCA del 28.07.1997 in re T.).
5. Come espressamente auspicato dal secondo capoverso dell'art. 272 CO, il giusdicente deve intraprendere, laddove vi sia una richiesta di protrazione della locazione, una ponderazione degli interessi delle parti. La protrazione deve essere concessa solo laddove si sia in presenza di "casi di rigore" (Härtergründe), atti a provocare per il conduttore una situazione di difficoltà, che superi gli inconvenienti propri ad ogni tipo di disdetta (Svit, Kommentar, N. 14 ad art. 272). Nel concetto di "casi di rigore" sono compresi i problemi e le difficoltà particolari del conduttore, che gli impediscono, o quantomeno gli rendono difficile, trovare un ente locato sostitutivo nel periodo che intercorre tra la notifica della disdetta e la decorrenza dei suoi effetti (cfr. idem, N. 16 ad art. 272). Saranno tuttavia considerati unicamente gli effetti gravosi che la protrazione permette di evitare o diminuire sensibilmente: essa deve permettere al conduttore di migliorare notevolmente la sua situazione, senza che tale istituto gli conferisca il diritto di approfittare il più a lungo possibile di condizioni particolarmente vantaggiose (DTF 105 II 197; Ermani, La protrazione - in: Minotti Perucchi/Mosca, Raccolta di giurisprudenza in materia di locazione, 5° Vol., 1998-1999, pag. 6), come nella presente fattispecie essendo la pigione mensile (spese accessorie incluse) di fr. 465.-- (doc. 2), effettivamente irrisoria per un appartamento di 4 locali.
5.1. La durata della locazione non permette da sola di fondare un caso di rigore; la lunga durata della locazione può essere presa in considerazione, quando questa crea un indizio per un particolare legame del conduttore col luogo o con il quartiere (Higi, op. cit., N. 146 ad art. 272): se questo fatto debba essere qualificato come "caso di rigore" deve essere concretizzato e provato dal conduttore stesso e deve essere deciso dal Giudice, apprezzando la situazione personale, familiare ed economica ai sensi dell'art. 272 cpv. 2 lett. c CO (Svit, Kommentar, N. 19 ad art. 272). In sintesi la durata della locazione rappresenta solo un elemento da considerare nell'ambito della complessa ponderazione degli interessi, che non svincola il Giudice dall'obbligo di apprezzare tutte le circostanze del caso concreto (cfr. idem, N. 20 ad art. 272). Nel caso a giudizio dovrà essere tenuto in debita considerazione il fatto che i conduttori vivono nell'appartamento in questione dal 1° gennaio 1993 (doc. 2) e che di conseguenza tutti e tre i loro figli - di età compresa tra gli 8 ed i 16 anni (cfr. istanza UC, 04.10.2004, pag. 2) - sono cresciuti in maniera preponderante se non esclusiva in quel luogo.
5.2. Nel termine di "situazione personale" rientrano l'età, lo stato di salute ed eventualmente la nazionalità del conduttore (Svit, Kommentar, N. 21 ad art. 272). Nell'ambito della situazione familiare cadono in particolare il numero dei figli e - collegato a questo - la necessità di un grande appartamento: in relazione con i figli, sono da considerare anche gli effetti negativi che potrebbero essere causati da un cambiamento di scuola in un momento non favorevole, fermo restando che questo cambiamento non rappresenta in sé un caso di rigore (Svit, Kommentar, N. 23 ad art. 272).
5.3. Per quanto attiene alla situazione sul mercato locale dei locali commerciali (cfr. art. 272 cpv. 2 lett. e CO), elemento nel quale è evidentemente compresa l'analisi degli sforzi compiuti dal conduttore nella ricerca di un ente sostitutivo, occorre esaminare la questione da tre punti di vista essenziali. Bisogna perciò prendere in considerazione solo le possibili soluzioni "equivalenti" (gleichwertige Lösungen) per il conduttore, cosicché in primo luogo si farà capo al medesimo luogo di residenza; non si deve analizzare tutti i segmenti di mercato, bensì solo quelli nei quali il conduttore può trovare una soluzione ragionevole ed equivalente; infine deve essere tenuto conto del tempo di ricerca che è stato concesso al conduttore (Higi, op. cit., N. 201-212 ad art. 272 CO). Occorre rammentare che, se il conduttore contesta la disdetta, egli è comunque tenuto a cercare seriamente un ente alternativo durante la relativa procedura (Svit, Kommentar, N. 35 ad art. 272).
6. In merito al bisogno del locatore (cfr. art. 272 cpv. 2 lett. d CO), la dottrina maggioritaria ed una consolidata prassi ritengono che lo stesso debba essere serio (non si deve trattare di un pretesto per sbarazzarsi del conduttore), concreto (deve fondarsi su fatti reali e dimostrati) ed attuale (Lachat/Micheli, op. cit., pag. 341; Higi, op. cit., N. 195 ad art. 272 CO). Un tale bisogno è dato quando al locatore, per motivi economici o personali, non può essere ragionevolmente richiesto che rinunci all'utilizzo dell'ente locato (Svit, Kommentar, N. 51 ad art. 272).
6.1. Come condizione supplementare l'attuale diritto della locazione ha inserito l'urgenza del bisogno del locatore (DTF 118 II 50 e segg.). Questa urgenza dovrà essere sempre ammessa, laddove il locatore riesca a dimostrare, che necessita assolutamente l'ente locato ad un determinato momento (Svit, Kommentar, N. 51 ad art. 272). L'urgenza non deve essere compresa solo a livello temporale, bensì anche in ambito materiale (sachlich); bisogna in altre parole esigere che i motivi e le circostanze, che fanno apparire urgente il bisogno, secondo un giudizio oggettivo, siano di una certa importanza (cfr. Mra 2002 pag. 107).
6.2. Meno il bisogno del locatore è urgente, maggiori saranno le possibilità del conduttore di ottenere una protrazione; infatti, contrariamente a quanto previsto dal vecchio diritto, il riconoscimento del presupposto dell'urgente bisogno non comporta automaticamente il rifiuto della protrazione, che potrà invece essere concessa laddove l'equità lo esiga (Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, Losanna 1990, pag. 341 e segg.). Al Giudice spetta quindi il compito di intraprendere un'ulteriore ponderazione degli interessi, nella quale l'urgenza del bisogno proprio serve quale criterio per statuire la durata della protrazione (DTF 118 II 58).
7. Nel caso in esame, appare opportuno evidenziare come i conduttori non abbiano mai asserito - né tanto meno provato - di aver effettuato alcuna ricerca di un ente locato sostitutivo, benché l'attuale mercato degli alloggi, soprattutto nella zona di C., sia notoriamente favorevole (per quantità ed in parte per entità delle pigioni) agli inquilini; ne è prova anche il fatto che oggi solo due terzi degli appartamenti (parzialmente ristrutturati) dello stabile in questione sono occupati (cfr. verbale d'udienza 21.03.2005, teste E., pag. 2). La disdetta è stata inviata - senza il minimo preavviso preliminare, come del resto ammesso dal convenuto stesso (cfr. verbale d'udienza 21.03.2005, IF P. ad 4.) - il 15 settembre 2004, con effetto a decorrere dal 31 dicembre 2004 (doc. 1). Questa circostanza, che non permette di propendere per l'esclusione automatica della protrazione, deve però essere presa in considerazione nella ponderazione degli interessi per la decisione sul principio e sull'entità della protrazione (cfr. infra ad 4.2.).
7.1. Come evidenziato ad 5.1. e 5.2., nella fattispecie si è confrontati ad un contratto di locazione che dura da ormai più di 12 anni e ad una famiglia, i signori G., che si è formata ed è cresciuta nell'appartamento oggetto della presente vertenza (due dei tre figli vi sono nati), cosicché si può ragionevolmente ritenere che tra i conduttori ed il luogo si siano creati dei legami relativamente radicati. In considerazione però dell'attuale età dei figli e della - non troppo remota - possibilità di trovare un ente alternativo nel territorio del Comune di C. (dove i figli frequentano le scuole), non può essere condivisa appieno l'affermazione secondo cui un cambiamento di alloggio provocherebbe degli effetti gravosi alla famiglia degli istanti, o più precisamente una situazione di difficoltà, che superi gli inconvenienti propri ad ogni tipo di disdetta (cfr. infra ad 5.). Questo elemento non è stato particolarmente sostanziato in sede d'istruttoria dagli istanti, i quali hanno esplicitamente ammesso come il montante (basso) della pigione giochi "un ruolo importante" nella loro propensione a mantenere l'attuale alloggio (cfr. conclusioni 04.04.2005, pag. 3): ora, come riferito nel surriferito considerando, l'istituto della protrazione non conferisce il diritto di approfittare il più a lungo possibile di condizioni particolarmente vantaggiose - come quelle della fattispecie - del contratto di locazione in essere.
7.2. Del resto, nemmeno è stata comprovata dagli istanti la loro asserita difficile situazione finanziaria. In particolare, non è stato minimamente specificato cosa s'intende con il termine "famiglia a basso reddito" (cfr. conclusioni 04.04.2005, pag. 3): in assenza di dati dettagliati, chi scrive non può determinarsi sull'incidenza economica per la famiglia G. di un'uscita alla voce "pigione" di fr. 600.--/700.-- mensili, più consona ad un appartamento di 4 locali rispetto all'importo netto di fr. 375.--, attualmente corrisposto al locatore.
7.3. Il locatore ha asserito un bisogno urgente dell'appartamento degli istanti, poiché - a suo dire - dovrebbe procedere ai lavori di sistemazione interna: a comprova dell'urgenza è stato prodotto il verbale di presa di consegna dell'appartamento di data 23 dicembre 1992 (cfr. doc. 7). Ora, se non può essere negato che una così lunga lista di difetti (se ancora presenti a distanza di 12 anni) renderebbe necessaria una serie di interventi non indifferenti, è altresì vero che i conduttori hanno dovuto convivere con questi problemi durante tutta la loro permanenza nell'ente locato; in proposito - e ciò è di sicura rilevanza nel caso che ci occupa - appare quantomeno ardito sostenere l'urgenza del bisogno del locatore per l'effettuazione di tali interventi (cfr. infra ad 6. e 6.1.), quanto per tutto questo tempo non si è intrapreso nulla, lasciando che gli istanti occupassero un appartamento del genere. Non è stato poi minimamente comprovato il fatto - asserito dal convenuto - che dette opere di ristrutturazione necessitino la liberazione dei locali da parte degli inquilini.
7.4. Per l'art. 272b cpv. 1 CO la locazione di abitazioni può essere protratta per quattro anni al massimo; entro questo limite possono essere accordate una o due protrazioni. Solo in casi eccezionali si deve optare - come fatto dall'autorità di conciliazione - per una protrazione definitiva, escludendo la possibilità di una seconda protrazione in occasione della prima (Mra 1/95 pag. 39 e segg.). Di principio bisogna ritenere che la prima protrazione deve essere concessa per una durata relativamente corta (Higi, op. cit., N. 39 ad art. 272b CO): la durata della protrazione dipende anch'essa dalla ponderazione degli interessi contrapposti delle parti e, in caso di locali abitativi, solo in casi eccezionali la prima protrazione può superare la durata di un anno (Svit, Kommentar, N. 10 ad art. 272b).
7.5. Alla luce delle valutazioni esposte in precedenza, così come anche della dottrina e giurisprudenza indicate, a mente di chi scrive l'interesse del locatore nel trovarsi con l'appartamento in questione sgombro per l'effettuazione dei lavori di ripristino, che gli permettano di aumentarne il reddito, non può essere considerato preponderante in confronto a quello dei conduttori, che da oltre un decennio occupano quei siti con i loro figli adolescenti, di rimanervi. Per questi motivi, il principio di una prima protrazione - non definitiva, come statuito dall'UC, in quanto non sussiste alcun elemento eccezionale - deve essere ammesso. Ciò nonostante, soprattutto in ragione dell'assenza di sforzi da parte degli istanti nel ricercare un ente sostitutivo in una piazza notoriamente ricca di alloggi come C., la durata di questa prima protrazione deve essere abbastanza limitata, cosicché da una parte venga salvaguardato anche il diritto del locatore ad avere una certezza di poter disporre a medio-breve termine dei locali e dall'altra venga concesso ai conduttori un periodo di tempo adeguato per procedere con successo alle opportune ricerche. In conclusione, anche in considerazione della presenza di tre figli agli studi, la durata della protrazione viene fissata in otto mesi, vale a dire fino al 31 agosto 2005.