Protezione non accordata non trattandosi di un procedimento ex art. 271 cpv. 1 lett. e CO
Il Vicario generale è autorizzato a sottoscrivere atti quale rappresentante della Diocesi giusta la direttiva 18/2004 della Diocesi di Lugano, per il che egli è legittimato a firmare la disdetta del contratto di locazione.
Qualora la parte conduttrice proceda al deposito di una pigione presso il competente Ufficio di conciliazione senza poi inoltrare l'istanza giusta l'art. 259h CO, con conseguente liberazione del canone depositato a favore della parte locatrice, non è possibile ritenere che fra le parti vi sia stato un procedimento ai sensi dell'art. 271 cpv. 1 lett. e CO.
Lo stesso deve valere per un procedimento penale nel quale, tra l'altro, il locatore non era parte. Esclusione della protezione triennale di cui alla predetta norma.
Ufficio di conciliazione di Minusio in re T. / D. del 26 ottobre 2004
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
- Ritenuto che tra la Diocesi, in qualità di proprietaria, e la signora T., Locarno, quale conduttrice, è stato sottoscritto un contratto di locazione avente per oggetto il fondo part. X RFD di M., di complessivi 2'015 mq, sul quale sorge una casa padronale sita in Via alla R. a M..
La locazione ha avuto inizio il 1° marzo 1994 con scadenza il 28 febbraio 2000 con possibilità di rinnovo per un ulteriore periodo di sei anni in assenza di una disdetta inoltrata da una delle parti con sei mesi di preavviso per tale data.
La pigione mensile veniva fissata in fr. 1'000.--, assumendosi l'inquilina il pagamento diretto delle spese accessorie e delle migliorie all'edificio.
- Che in data 2 agosto 2004 la Diocesi inoltrava disdetta della locazione per la
scadenza naturale del contratto ossia il 28 febbraio 2006. Con ulteriore scritto
del
3 settembre la disdetta veniva motivata dalla proprietaria con la necessità di procedere
alla riorganizzazione e rivalutazione del proprio patrimonio immobiliare, ivi compreso
il fondo di M. sul quale è prevista la costituzione di un diritto di superficie
a favore di terzi.
- Che avverso la disdetta è insorta con istanza del
3 settembre 2004 dinanzi a questo Ufficio la signora T., la quale contesta in primis
la validità della disdetta a suo dire inefficace siccome sottoscritta dal Vicario
generale e non dall'Ordinario diocesano e neppure motivata (essendo la motivazione
giunta solo dopo l'inoltro dell'istanza, ndr). La disdetta sarebbe inoltre pervenuta
alla destinataria prima dello scadere del periodo di tre anni da un precedente procedimento
proposto dinanzi all'Ufficio di conciliazione che l'aveva vista opposta alla locatrice.
Da ultimo la disdetta sarebbe altresì abusiva siccome contraria alle regole della
buona fede, essendo la stessa stata intimata dopo che l'inquilina avrebbe investito
tempo e denaro per sistemare in modo ottimale l'ente locato. In subordine l'istante
postula la concessione di una protrazione di quattro anni nella denegata ipotesi
in cui la disdetta dovesse comunque essere ritenuta valida.
- Che giusta l'art. 266a CO nelle locazioni a tempo indeterminato ciascuna delle
parti può dare la disdetta osservando i termini legali di preavviso e le scadenze
di disdetta, sempre che non abbiano pattuito un termine di preavviso più lungo o
un'altra scadenza di disdetta. Nell'evenienza concreta il contratto di locazione
sottoscritto dalle parti prevedeva, oltre alla scadenza iniziale fissata al 28 febbraio
2000, la possibilità di un rinnovo per un ulteriore periodo di 6 anni sino al
28 febbraio 2006. La disdetta in parola è stata intimata il
2 agosto 2004 con effetto al 28 febbraio 2006, quindi oltre un anno e mezzo prima
della scadenza contrattuale. La stessa è stata regolarmente intimata su formulario
ufficiale e sottoscritta dal Vicario generale il quale, come risulta, dalla direttiva
18/2004 della Diocesi, è autorizzato a sottoscrivere atti quale rappresentante della
Diocesi, avendo la sua firma uguale potestà esecutiva di quella del Vescovo (Ordinario
diocesano). Formalmente quindi la disdetta è immune da vizi di forma ed è quindi
da ritenersi valida.
- Che occorre ancora esaminare se la stessa sia valida anche dal punto di vista materiale siccome conforme al diritto applicabile. In particolare, a mente dell'istante la disdetta sarebbe nulla in quanto intimata in violazione dell'art. 271 lett. e CO, ovvero prima dello scadere di tre anni dall'ultimo procedimento di conciliazione in relazione con la locazione.
Ora dall'esame degli atti versati all'incarto risulta che all'inizio del mese di gennaio 2002 la signora T. ha inoltrato una querela penale nei confronti del signor M. C., per violazione di domicilio. Nel corso dell'estate essa ha quindi depositato una mensilità presso l'Ufficio di conciliazione. Al deposito non ha comunque mai fatto seguito l'inoltro di un'istanza conformemente a quanto sancito dall'art. 259h CO. Con scritto del 24 settembre 2002 l'istante comunicava infine all'Ufficio di autorizzare il versamento della mensilità direttamente alla Diocesi. A conseguenza di ciò, l'Ufficio di conciliazione non ha mai aperto alcun procedimento. Stando così le cose, appare evidente, come il procedimento evocato dall'istante non possa assolutamente essere considerato alla stregua di un procedimento in materia di locazione ai sensi dell'art. 271a lett. e CO, né può essere considerato a tal fine il procedimento penale, poi ritirato dall'istante, nel quale la Diocesi non figurava neppure come parte. Esclusa appare pertanto l'applicabilità dell'art. 271a lett. e CO alla presente fattispecie.
- Che giusta l'art. 272 CO, il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.
Nell'evenienza concreta la disdetta è stata data con un preavviso di oltre un anno e mezzo, periodo questo sicuramente sufficiente all'istante per trovare una soluzione alternativa. Al proposito va ricordato che l'istante è persona sola e l'importo corrisposto per la pigione rientra nei parametri generalmente applicati per le locazioni di appartamenti 2 1/2-3 locali. Evidentemente l'inquilina non può pretendere di trovare una soluzione analoga a quella di cui sino ad oggi ha beneficiato allo stesso prezzo e con analoghe caratteristiche.
- Che stando così le cose, non essendo nella specie ravvisabili vizi di forma o di merito nella disdetta 2 agosto 2004, la stessa deve essere confermata. In considerazione inoltre del tempo a disposizione dell'inquilina per la ricerca di un'altra sistemazione non appare giustificata neppure la concessione di una proroga.