Disdetta per motivi gravi in concreto non realizzati Turbative relative al pollaio dell'inquilino
Disdetta notificata a ragione delle immissioni eccessive provocate dai volatili presenti nel pollaio dell'inquilino. Nella specie la disdetta è stata annullata, poiché contraria alla buona fede. Il locatore, agendo unilateralmente, aveva risolto direttamente il problema cagionato dal pollaio e pertanto, dopo due mesi, non era più legittimato ad inoltrare una disdetta straordinaria adducendo motivi gravi. Una disdetta straordinaria non può in ogni caso essere convertita in una disdetta ordinaria.
Ndr: in casu applicabilità dell'art. 257f CO anziché dell'art. 266g CO
Ufficio di conciliazione di Massagno in re P. e K.B. / D. e M.C. del
10 agosto 2004
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
1. Con contratto di locazione 18 marzo 2002 (doc. A) il signor D.C. ha locato ai coniugi P. e K.B. l'appartamento di 4 locali sito al piano terreno dello stabile ubicato in frazione S. di R. di proprietà dello stesso signor. D.C..
2. Il rapporto di locazione ha preso avvio in data 1° aprile 2002 e ha durata indeterminata, scadendo annualmente al 31 marzo (per la prima volta al 31 marzo 2003) ed essendo quindi disdicibile con un preavviso di tre mesi rispetto alla stessa scadenza.
3. Per il bene locato gli inquilini istanti versano in rate mensili anticipate fr. 800.-- oltre al costo delle spese accessori per illuminazione, elettricità, spazzature e radio-tv via cavo, ritenuto che gli stessi conduttori devono altresì pulire i due atri, la scala dell'entrata e le due corti dello stabile locato.
4. Al paragrafo N. 24 del contratto di locazione (doc. A) viene inoltre menzionato che nella pigione (ergo nella locazione) sono comprese la cantina adiacente all'entrata (tuttavia solo per 1/4), la metà del pollaio (ricoperto da tettoia) e il prato immediatamente adiacente.
5. In data 14 gennaio 2004 (doc. d) il Municipio, su istanza dei vicini, è intervenuto presso il locatore signor. D.C. a seguito di turbative riconducibili al pollaio del signor P.B., osservando che "il canto dei numerosi galli detenuti dal signor B. provocano delle immissioni chiaramente eccessive".
6. A seguito dell'intervento del Comune e in prolungata assenza degli inquilini, il locatore ha dunque asportato (doc. H) 3 galli e 7 anatre, di proprietà dello stesso inquilino, responsabili delle turbative lamentate dal Municipio.
7. In data 25 marzo 2004 (docc. B/C/G) la parte locatrice ha poi disdetto il rapporto di locazione per il 1° luglio 2004, asserendo che le relazioni personali erano così guastate da impedire il proseguimento del rapporto locativo.
8. Con istanza 29 marzo 2004 la parte conduttrice ha quindi contestato le disdette ricevute dalla parte convenuta, sottolineando che le stesse costituiscono una ritorsione e sostenendo che le turbative del pollaio non fossero tali da giustificare una disdetta straordinaria a suo carico.
9. Con osservazioni scritte 13 aprile 2004, la parte locatrice ha indicato che il comportamento degli inquilini aveva determinato la disdetta da parte dei coinquilini A. e G. G., i quali si erano addirittura rivolti al Ministero pubblico per querelare il signor P.B. a seguito di minacce verbali e scritte: sostanzialmente i convenuti chiedono quindi la conferma delle disdette impartite agli inquilini.
11. Alla luce della documentazione disponibile, l'Ufficio deve constatare che con forte verosimiglianza la prolungata assenza degli inquilini dal bene locato ha lasciato il pollaio in loro dotazione in uno stato sicuramente indecoroso: a questo punto, la parte locatrice avrebbe potuto legittimamente chiedere l'intervento del Municipio (sotto il profilo igienico) e avrebbe potuto intimare agli inquilini un termine per ripristinare la situazione (sul piano locativo), comminando eventualmente il ricorso ad una disdetta straordinaria in caso di inosservanza del dovere di diligenza nell'uso del bene locato.
12. Invece, il locatore ha preferito agire unilateralmente e quindi risolvere direttamente il problema cagionato dal pollaio con modalità che non devono essere giudicate nella presente sede ma che hanno sicuramente risolto le turbative lamentate dal Municipio in data 14 gennaio 2004 (doc. D): pertanto, indipendentemente dalle conseguenze che possono sfociare da tale gesto, sul piano locativo occorre prendere atto che con il prelievo dei galli e delle anatre (doc. H) la negligenza nell'uso del bene locato era così risolta almeno sino al rientro dei conduttori dal loro viaggio in Estremo Oriente.
13. A mente dell'Ufficio non emerge quindi più un motivo grave per inoltrare, ben due mesi dopo, una disdetta straordinaria del contratto di locazione, con la conseguenza che, in quanto contraria alla buona fede, la stessa deve essere annullata.
15. Compete oltretutto alla parte locatrice documentare e provare i motivi che possono condurre ad una disdetta straordinaria, ritenuto che in simili circostanze l'Ufficio può limitarsi all'esame degli atti versati in causa, che non giustificano nemmeno una conversione della disdetta straordinaria in disdetta ordinaria ed una loro efficacia prorogata alle scadenze contrattuali.