Disdetta notificata alfine di imporre una modifica unilaterale del contratto
In virtù dell'art. 271a cpv. 1 lett. b CO la disdetta può essere contestata se è data dal locatore alfine di imporre una modifica unilaterale del contratto o un aumento della pigione sfavorevole al conduttore. Tale norma sanziona una forma di pressione del locatore sul conduttore tesa ad imporgli una modifica delle condizioni della locazione. Scopo della norma è quello di impedire che il conduttore venga posto nella situazione ultimativa di cedere alla richiesta di modifica unilaterale delle condizioni contrattuali in suo sfavore per non dover abbandonare i vani locati. Il conduttore deve pertanto essere messo nelle condizioni di poter contestare la modifica prospettata. Se tutti gli elementi costitutivi sono dati, il disposto in parola rappresenta una presunzione inconfutabile della malafede del locatore. L'onere della prova incombe al conduttore.
Pretura della Giurisdizione di Lugano in re D. SA / C. SA del 6 dicembre 2004
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
1.a) La D. SA conduce in locazione a far tempo dal 1° ottobre 1999 la superficie di 740 mq adibita a fabbrica al pianterreno dello stabile sito in Via C. a C., in virtù di un contratto di durata indeterminata venuto in essere con la C. SA, cui a partire dal marzo 2000 è subentrata la CA. SA. La pigione mensile è stata fissata in fr. 4'166.70 e l'acconto per le spese accessorie in fr. 300.-- mensili (cfr. docc. A, B, LA.02.62).
1.b) Con scritto 3 maggio 2000, la locatrice ha proposto alla conduttrice la locazione, a partire dal 1° maggio 2001, della superficie di 1'345 mq sita al primo piano dello stesso stabile al canone annuo di fr. 120.-- il mq rilevando inoltre che alla prima scadenza utile il contratto di locazione in essere fra le parti sarebbe stato disdetto, il pianterreno dello stabile essendo destinato ad una terza società (doc. C, LA.02.62).
1.c) Con scritto 16 maggio 2001 la locatrice ha inviato alla conduttrice una proposta per un nuovo contratto di locazione. Tale proposta contemplava innanzitutto l'ampliamento della superficie locata dagli attuali 740 mq a 856 mq. Secondariamente prevedeva l'adeguamento della pigione in modo progressivo partendo da fr. 100.-- al mq il primo anno, per passare in seguito a fr. 110.-- il secondo anno ed arrivare infine a fr. 120.-- al mq per il terzo anno. L'inizio del contratto era previsto al 1° ottobre 2001, con durata di 5 anni e preavviso di disdetta di 12 mesi. Vi si proponeva inoltre la locazione dei posteggi siti davanti alla fabbrica ad un costo annuo di fr. 400.-- cadauno (doc. E, LA.02.62).
Con scritto 21 novembre 2001 la locatrice ha inviato alla conduttrice un nuovo contratto di locazione rilevando che lo stesso avrebbe dovuto sostituire quello in vigore. Tale contratto, di durata determinata con scadenza inderogabile al 31 dicembre 2006, prevedeva una pigione annua di fr. 68'480.-- il primo anno e di fr. 102'720.-- per i quattro anni successivi, l'acconto per le spese accessorie di fr. 6'000.-- ed il deposito di garanzia di fr. 25'000.-- (doc. F. e F1, LA.02.62).
Con lettera raccomandata 20 dicembre 2001 la conduttrice comunicava alla locatrice di non poter accettare il contratto proposto, chiedendo nel contempo di modificare lo stesso trasformandolo in un contratto di durata indeterminata con una pigione annua fissata in fr. 68'480.-- (doc. G, LA.02.62).
1.d) Con modulo ufficiale 10 gennaio 2002, la locatrice ha notificato alla conduttrice la disdetta del contratto di locazione con effetto a decorrere dal 30 settembre 2002 (doc. H, LA.02.62).
2. Il 25 gennaio 2002, la conduttrice ha istato il competente Ufficio di conciliazione chiedendo l'annullamento della disdetta e la protrazione della locazione (doc. I, LA.02.62). A suo dire la disdetta sarebbe contraria agli artt. 271 CO e 271a lett. b CO. In via subordinata ha postulato una protrazione della locazione di 6 anni, rilevando che nel caso in cui la disdetta dovesse essere confermata, la conduttrice si troverebbe in notevole difficoltà, in quanto sarebbe impossibile trovare una soluzione alternativa e confacente ai suoi bisogni entro la scadenza della disdetta.
Con decisione 28 marzo 2002 l'Ufficio di conciliazione di Breganzona ha accertato
la validità della disdetta concedendo una prima proroga della locazione sino al
30 settembre 2003 (doc. M. LA.02.62).
3.a) Con istanza 23 aprile 2002 la conduttrice ha postulato l'annullamento della disdetta, poiché contraria ai principi di cui agli art. 271 segg. CO.
Con parallela istanza 29 aprile 2002 la locatrice, dal canto suo, ha postulato di
confermare la validità della disdetta
10 gennaio 2002 per la scadenza del 30 settembre 2002 e che non venga concessa alcuna
proroga della locazione.
4.a) Giusta l'art. 271 cpv. 1 CO la disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. Tale principio costituisce un caso di applicazione della norma di cui all'art. 2 cpv. 2 CC, nonché la regola generale in materia di annullamento delle disdette. Tale disposto può infatti trovare applicazione, secondo le circostanze, unicamente nei casi in cui le condizioni all'art. 271a CO non sono adempiute. In particolare le disdette che non si basano su alcun interesse degno di protezione, manifestano un comportamento scorretto o contraddittorio del locatore, risultano da una manifesta sproporzione fra gli interessi in gioco o i cui motivi costituiscono meri pretesti, ricadono nel campo d'applicazione della norma in parola (Lachat, Le bail à loyer, pag. 470 segg.; Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 271 CO, N. 22 segg.).
4.b) In virtù dell'art. 271a cpv. 1 lett. b CO la disdetta può essere contestata se è data dal locatore alfine di imporre una modifica unilaterale del contratto o un aumento della pigione sfavorevole al conduttore. Tale norma sanziona una forma di pressione del locatore sul conduttore tesa ad imporgli una modifica delle condizioni della locazione. Scopo della norma è quello di impedire che il conduttore venga posto nella situazione ultimativa di cedere alla richiesta di modifica unilaterale delle condizioni contrattuali in suo sfavore per non dover abbandonare i vani locati. Il conduttore deve pertanto essere messo nelle condizioni di poter contestare la modifica prospettata. Se tutti gli elementi costitutivi cono dati, il disposto in parola rappresenta una presunzione inconfutabile della malafede del locatore (Lachat, op. cit., pag. 476; Svit, Kommentar, ad art. 271a CO N. 15 segg.).
In particolare:
- deve essere dato un aumento della pigione o una qualsivoglia modifica unilaterale del contratto. Secondo il testo di legge non è rilevante se la modifica del contratto è presentata tramite il formulario ufficiale oppure se è data in una qualsiasi altra forma, ad esempio attraverso una lettera o tramite un'esortazione orale (Svit, Kommentar, ad art. 271a, N. 15);
- l'aumento o la modifica devono essere sfavorevoli al conduttore. Ai fini dell'applicazione di tale articolo non è necessario che questo aumento o questa modifica unilaterale del contratto siano di per sé abusive, bensì occorre che il fallito tentativo di imporre la modifica unilaterale del contratto in sfavore del conduttore costituisca il motivo stesso o comunque il motivo determinante all'origine della disdetta. In altre parole il conduttore deve poter contestare liberamente le pretese del locatore, senza dover temere alcuna ritorsione della controparte. Si può definire "modifica unilaterale del contratto a sfavore del conduttore", ogni peggioramento contrattuale che viene imposto unilateralmente dal locatore che non sia legato nel contempo ad un miglioramento economico che permetterebbe di garantire un miglior equilibrio tra prestazione e controprestazione (Lachat, op. cit., pag. 476; Svit, Kommentar, ad art. 271a CO, N. 18);
- deve essere dato un nesso causale adeguato fra la disdetta e la volontà del locatore di imporre la modifica contrattuale. Ciò che può risultare dalla presenza di indizi, quali ad esempio la coincidenza temporale fra la disdetta e la proposta, il rifiuto del locatore di motivare la disdetta, motivi inverosimili o non provati, altri casi simili nell'immobile in questione, ecc. Poco importa che la disdetta sia inviata prima, dopo, o nello stesso momento in cui il locatore formula le proprie pretese. Ininfluenti sono pure i motivi invocati dallo stesso. E' infatti sufficiente che le circostanze dimostrino che il locatore ambiva innanzitutto ad imporre le sue pretese. Più il rapporto temporale tra la pretesa e la disdetta è stretto, più tale intenzione è probabile (Lachat, op. cit., pag. 477);
L'onere della prova incombe al conduttore. Il locatore, dal canto suo, deve provare di aver notificato una disdetta valida (Lachat, op. cit., pag. 476 segg.; Higi, op. cit., ad art. 271a CO N. 71 segg.).
5.a) Nel caso di specie a mano del nuovo testo contrattuale del 21 novembre 2001 deve innanzitutto valere che nel medesimo erano contemplati un aumento della pigione, l'ampliamento della superficie locata, l'aumento delle spese accessorie e del deposito garanzia e la modifica della durata della locazione (docc. A e F1, Inc. N. LA.02.62).
Tali modifiche configurano, a non averne dubbio, delle modifiche unilaterali del contratto di locazione.
Se da un lato è innegabile che fra le parti siano intercorse delle trattative tese
quantomeno alla modifica delle condizioni contrattuali, dall'altro nulla in atti
permette di affermare che il testo contrattuale del 21 novembre 2001 costituisca
il risultato finale di dette trattative. Dalla documentazione agli atti infatti
non si evince in alcun modo la chiara volontà della conduttrice di accettare le
modifiche proposte dalla locatrice. Il contratto del
21 novembre 2001 appare per contro l'espressione della sola volontà della locatrice
di modificare il rapporto contrattuale in essere fra le parti. Nessuna logica giustificherebbe
infatti la volontà della conduttrice di accettare un contratto (doc. F1, inc. N.
LA.02.62) più sfavorevole rispetto alla precedente proposta presentata dalla stessa
locatrice in data 16 maggio 2001 (doc. E, inc. N. LA.02.62). A riprova di ciò è
d'uopo rilevare che la conduttrice a fronte della ricezione del nuovo contratto
di locazione, informava la locatrice che non avrebbe accettato tale contratto e
proponeva, a sua volta, di apportare alcune modifiche, con particolare riferimento
alla durata contrattuale e alla pigione (doc. G. inc. N. LA.02.62).
Nemmeno le risultanze istruttorie del resto permettono di affermare che le parti si erano accordate e che pertanto vi era un consenso circa il contenuto di tale contratto.
5.b) Non occorre disquisire a lungo per affermare che le modifiche unilaterali di cui si è detto sopra sono sfavorevoli alla conduttrice. Per quanto riguarda l'aumento della pigione, la locataria accettando il nuovo contratto di locazione si sarebbe ritrovata a pagare un canone nettamente superiore a quello attuale. Di conseguenza questa modifica è decisamente a suo svantaggio. Circa l'ampliamento della superficie locata di poi, dagli atti non emerge che la conduttrice abbia in qualche modo espresso la volontà o la necessità di disporre di una superficie maggiore rispetto a quella locata. Avuto riguardo inoltre a tutte le modifiche proposte nel contratto del 21 novembre 2001, si deve ritenere che, nel complesso, le stesse non sono legate in nessun modo ad un miglioramento economico che permetterebbe di garantire un miglior equilibrio tra prestazione e controprestazione. Sul piano economico infatti la conduttrice si ritroverebbe in una situazione più sfavorevole rispetto a quella attuale.
5.c) Da ultimo si deve ritenere dato anche il nesso causale adeguato fra la disdetta
e la volontà del locatore di imporre l'aumento della pigione e le altre modifiche
unilaterali del contratto. Innanzitutto deve valere che la disdetta è immediatamente
seguita al rifiuto della conduttrice di sottoscrivere il testo contrattuale del
21 novembre 2001. Con scritto 20 dicembre 2001 la D. SA (doc. G Inc. N. LA.02.62)
infatti comunicava la non accettazione delle nuove condizioni contrattuali, proponendo
a sua volta due modifiche e con modulo ufficiale del 10 gennaio 2002 la locatrice
notificava la disdetta della locazione (doc. H, Inc. N. LA.02.62). Il rapporto temporale
fra il rifiuto del conduttore e la notifica della disdetta è tale da dimostrare
la reali intenzioni della locatrice.
Già nel corso del 2000 inoltre la CA. SA aveva manifestato l'intenzione di procedere ad una modifica del contratto di locazione. Con scritto 3 maggio 2000 infatti la locatrice proponeva alla conduttrice la locazione della superficie al 1° piano, preannunciando nel contempo che alla prossima scadenza utile il contratto in essere fra le parti sarebbe stato disdetto, a ragione della locazione del pianterreno ad un'altra società (doc. C, Inc. N. LA.02.62). Da un lato occorre rilevare che appare quantomeno dubbia l'effettiva esistenza di questa ditta interessata all'ente locato, poiché nei successivi scritti non ne viene più fatta menzione. Dall'altro appare evidente che già con questo scritto la locatrice tentava di imporre alla conduttrice la modifica delle condizioni contrattuali. Senza contare il fatto che la locatrice con scritto 15 marzo 2001 ha poi effettivamente inviato alla conduttrice la disdetta (doc. D, Inc. N. LA.02.62), che sebbene non rispettasse le condizioni formali previste dalla legge, è eloquente in merito alle intenzioni della locatrice. A tale proposito è d'uopo menzionare che il signor B., in occasione della sua audizione testimoniale, ha confermato che questa prima disdetta era stata inviata proprio perché la conduttrice non aveva accettato la loro proposta. Pure sintomatico che quest'ultimo abbia affermato che la CA. SA sarebbe ancora disposta a discutere la continuazione della locazione sulla base delle condizioni proposte (cfr. verbale audizione testimoniale del 23 settembre 2002).
Alla luce di quanto sopra, si deve concludere che lo scopo ultimo della notifica della disdetta era quello di imporre alla conduttrice delle modifiche unilaterali del contratto di locazione. Ne discende che la disdetta 10 gennaio 2002 deve essere annullata, e ciò in virtù dell'art. 271a cpv. 1 lett. b CO.