Tempestività della contestazione della disdetta
Giusta l'art. 273 cpv. 1 e cpv. 2 CO la parte che intende contestare la disdetta e chiedere la protrazione della locazione deve presentare la richiesta all'Ufficio di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento della stessa.
L'ordine dato alla posta di trattenere la corrispondenza nulla muta riguardo al principio secondo cui la raccomandata si ritiene notificata l'ultimo dei sette giorni di giacenza, nel caso non venga ritirata prima.
Dottrina e giurisprudenza sono concordi nel ritenere che colui che intende beneficiare di questo servizio, non può valersi di un termine più lungo dei sette giorni di giacenza di una raccomandata e nemmeno riportare l'inizio del decorso dei termini di ricorso alla fine della durata massima di due mesi di questa prestazione.
Pretura della Giurisdizione di Lugano in re T. - T. / P. SA del 3 dicembre 2004
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
2.a) Con modulo ufficiale 14 agosto 2002 la locatrice ha notificato ai conduttori
separatamente la disdetta del contratto di locazione con effetto a decorrere dal
29 novembre 2002 (doc. 8 UC). Tale disdetta veniva ritirata dai conduttori il 23
settembre 2002, gli stessi avendo consegnato all'ufficio postale un ordine di trattenere
la corrispondenza valido dal 12 agosto al
21 settembre 2002 (doc. C), e meglio per il periodo di assenza dal loro domicilio.
2.b) Con istanza 11 ottobre 2002 presentata all'Ufficio di conciliazione, i conduttori hanno postulato l'annullamento della disdetta 14 agosto 2002 ed in via subordinata hanno chiesto la protrazione del contratto di locazione (doc. 5 UC).
Con decisione 10 gennaio 2003 la predetta autorità ha accertato l'intempestività
dell'istanza, confermando la validità della disdetta con effetto a decorrere dal
29 novembre 2002 (doc. B).
3.a) Con istanza 12 febbraio 2003 qui oggetto di disamina, la parte conduttrice ha postulato in via principale di accertare la tempestività dell'istanza 11 ottobre 2002 presentata all'Ufficio di conciliazione, nonché l'annullamento della disdetta 14 agosto 2002 poiché abusiva ai sensi dell'art. 271a CO e, in via subordinata, ha chiesto la protrazione della locazione per una durata di quattro anni.
A dire dei conduttori la contestazione della disdetta sarebbe tempestiva, gli stessi avendo ordinato un fermoposta per un periodo limitato ed avendo inoltrato la relativa istanza nel termine di 30 giorni dal ritiro della stessa. La disdetta in questione inoltre sarebbe da annullare, la medesima essendo stata notificata poiché i conduttori hanno fatto valere in buona fede pretese derivanti dalla locazione e nel periodo di protezione triennale di cui all'art. 271a cpv. 1 lett. e CO, la locatrice essendo risultata completamente soccombente nella procedura inoltrata dinanzi a questa Pretura.
A mente dei conduttori, nella denegata ipotesi in cui la disdetta fosse confermata, concretamente andrebbe concessa una protrazione della locazione di 4 anni. E ciò in considerazione della durata della locazione stessa e degli effetti gravosi che la fine del contratto produrrebbe per gli inquilini.
3.b) In sede di discussione la locatrice ha chiesto l'integrale reiezione dell'istanza adducendo essenzialmente che l'istanza di contestazione della disdetta sarebbe stata presentata tardivamente. A suo dire, il proprietario non sarebbe tenuto a verificare la presenza o l'assenza degli inquilini, non esistendo peraltro alcun obbligo per il mittente di accertarsi se la posta viene ritirata o letta; chi si assenta sarebbe invece tenuto ad organizzare il ritiro della corrispondenza. Concretamente gli inquilini si sarebbero quindi assunti la responsabilità delle conseguenze derivanti dal trattenimento della posta. Per il resto, a mente della locatrice, le argomentazioni di merito dei conduttori sarebbero da respingere integralmente (doc. 15 UC).
4. Nella specie deve innanzitutto valere che i conduttori hanno consegnato un ordine
di trattenere la loro corrispondenza - e non un fermoposta - presso l'ufficio postale
di V., per il periodo dal 12 agosto 2002 al
21 settembre 2002, come si evince dall'attestazione
24 settembre 2002 dell'ufficio interessato (doc. 9 UC).
I due servizi si distinguono nella misura in cui gli invii indirizzati per il fermoposta devono recare, oltre al nome del destinatario, l'indicazione "Fermoposta". Essi rimangono all'ufficio postale un mese (Pubblicazione della Posta "Lettere Svizzera", pag. 28, edizione gennaio 2004; vedi art. 11 della nuova Legge federale sulle posta (LPO) che rimanda alle condizioni generali per l'utilizzazione dei suoi servizi e di conseguenza anche alla pubblicazione di cui sopra N. 202.17 "Lettere Svizzera"). Un invio fermoposta richiede quindi un'iscrizione del mittente dove egli accetta di lasciare in giacenza per una durata massima di un mese la sua missiva all'ufficio postale.
Mentre il fermoposta è un metodo di notifica che viene scelto dal mittente (il più delle volte su richiesta del destinatario), l'ordine di trattenere la corrispondenza viene invece effettuato all'insaputa del mittente. Quest'ultimo non viene messo a conoscenza dell'esistenza di un tale ordine (Schöll in SJZ 97 (2001) pag. 422). E' infatti il destinatario che ha la possibilità di interrompere il recapito della corrispondenza tramite l'ordine di trattenere la stessa presso l'ufficio postale. Durante l'assenza del destinatario la corrispondenza viene trattenuta presso l'ufficio postale per una durata massima di due mesi (Pubblicazione della Posta "Lettere Svizzera", pag. 46, edizione gennaio 2004). Nel contesto dell'ordine di trattenere la corrispondenza, la dottrina e la giurisprudenza sono concordi nel ritenere che colui che intende beneficiare di questo servizio, non può valersi di un termine più lungo dei sette giorni di giacenza di una raccomandata e nemmeno riportare l'inizio del decorso dei termini di ricorso alla fine della durata massima di due mesi di questa prestazione (DTF 123 III 493 consid. 1; 117 V 133, consid. 4a; Schöll in SJZ 97 (2001) pag. 421; François Bohnet, Les termes et délais en droit du bail à loyer, in 13e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2004).
L'ordine dato alla posta di trattenere la corrispondenza pertanto nulla muta riguardo al principio secondo cui la raccomandata si ritiene notificata l'ultimo dei sette giorni di giacenza, nel caso in cui non venga ritirata prima.
5. Giusta l'art. 273 cpv. 1 e cpv. 2 CO la parte che intende contestare la disdetta
e chiedere la protrazione della locazione deve presentare la richiesta all'Ufficio
di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta stessa. Il termine
inizia a decorrere il giorno successivo al ricevimento della disdetta e, al più
tardi, l'indomani dell'ultimo dei sette giorni di giacenza della raccomandata (Svit,
Kommentar, ad art. 273 CO N. 19; Lachat, Le bail à loyer, pag. 486). In casu
le disdette sono state inviate il
14 agosto 2002 e sono giunte all'ufficio postale di V. il
16 agosto 2002 (docc. 10 e 13 UC). Avuto riguardo ai principi suesposti e considerato
in particolare che l'ordine di trattenere la corrispondenza non sospende in alcun
modo la decorrenza dei termini, si deve ritenere che concretamente il termine di
trenta giorni è venuto a scadere il lunedì 23 settembre 2002 (se l'ultimo giorno
del termine cade il sabato, la domenica o un qualsiasi giorno festivo, allora si
protrae il termine al prossimo giorno feriale (Higi, Zürcher Kommentar, art.
273 . 58; v. anche art. 78 CO in relazione con la Legge federale del
21 giugno 1963 sulla decorrenza dei termini nei giorni di sabato, RS 173.110.3).
Ai conduttori restava pertanto quale ultimo giorno utile per contestare la disdetta,
il lunedì 23 settembre 2002. Dagli atti risulta infatti che i coniugi T. sono ritornati
dalle loro vacanze la domenica
22 settembre 2002 (cfr. verbale di interrogatorio formale A.T., adr. 11) e che hanno
ritirato la corrispondenza presso l'ufficio postale il lunedì 23 settembre 2002,
prendendo quindi atto della disdetta lo stesso giorno (inc. UC doc. 13). Ciò stante
avrebbero quindi potuto contestare la disdetta immediatamente, bastando all'uopo
inviare un semplice scritto all'Ufficio di conciliazione recante il 23 settembre
2002 quale data del timbro postale (Lachat, op. cit., pag. 487, cfr. nota
183; Higi, Zürcher Kommentar, art. 273 CO N. 19-20; Svit, Kommentar,
ad art. 273 CO N. 22). Ne discende che l'istanza di contestazione della disdetta
e di protrazione della locazione presentata in data 11 ottobre 2002 all'Ufficio
di conciliazione è da ritenersi tardiva.
6. Nella specie nemmeno è possibile ritenere l'invio della disdetta quale un manifesto abuso di diritto, tale da rendere la stessa nulla ai sensi dell'art. 2 cpv. 2 CCS (Calamo, Die missbräuchliche Kündigung der Miete von Wohnräumen, 1994, pag. 205; Zihlmann, Das Mietrecht, 1995, pag. 207; Weber/Zihlmann, BSK OR I, art. 266o CO N. 4; Lachat, op. cit., pag. 466).
Da un lato si deve considerare che la locatrice era tenuta a rispettare il termine di preavviso di tre mesi e la scadenza di disdetta del 29 novembre, dall'altro che la conduttrice T. dinanzi all'Ufficio di conciliazione aveva dichiarato la propria assenza soltanto sino al 15 settembre 2002 (doc. E), senza tuttavia precisare esattamente i diversi periodi di assenza. In sede di interrogatorio formale la conduttrice T. ha infatti dichiarato di essersi assentata anche nel periodo dal 23 giugno al 24 luglio 2002 (cfr. verbale interrogatorio formale del 9 ottobre 2002).
A prescindere dalla questione di sapere se effettivamente il rappresentante della
locatrice ricordasse o meno la dichiarata assenza dei conduttori o se potesse presumerla
(cfr. verbale audizione testimoniale arch. U. L. del
9 ottobre 2003), inviando la disdetta il 14 agosto 2002 egli ha comunque permesso
ai conduttori di prenderne atto al loro rientro, dichiarato - occorre ribadirlo
- per il
15 settembre 2002, e di contestarla tempestivamente. Il termine di 30 giorni infatti
non sarebbe comunque venuto a scadenza prima del 15 settembre 2002, bensì soltanto
il 23 settembre 2002.
Per il resto è d'uopo rilevare che i conduttori avrebbero potuto organizzare diversamente il ritiro della corrispondenza, ad esempio deviando la stessa presso il loro legale, che già li aveva rappresentati nell'ambito della precedente vertenza dinanzi a questa Pretura. E ciò a maggior ragione, se si considera che fra le parti erano sorte diverse divergenze a dipendenza della locazione in oggetto, non da ultimo poi conciliata davanti al competente Ufficio il 10 giugno 2002 (doc. E).