Aumento della pigione - Nullità della notifica di aumento della pigione
In virtù dell'art. 270b CO il conduttore può contestare dinanzi all'Ufficio di conciliazione, entro 30 giorni dalla comunicazione, la liceità dell'aumento della pigione e altre modifiche unilaterali del contratto ai sensi degli art. 269 e 269a CO.
L'aumento della pigione è nullo se il locatore non lo motiva. Lo stesso deve valere anche nel caso in cui l'aumento della pigione non è motivato in modo chiaro, è contraddittorio o manifesta molteplici significati.
Pretura della Giurisdizione di Lugano in re P. / R. del 7 dicembre 2004 (Sentenza confermata integralmente il 15 dicembre 2005 dalla Seconda Camera civile del Tribunale d'appello)
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
1.a) Il signor R. conduce in locazione a far tempo dal
29 dicembre 1991 l'abitazione di 13 locali sita in Via G. a P., in virtù di un contratto
di locazione venuto in essere con il proprietario dell'immobile. Il contratto, di
durata determinata poi ricondotto tacitamente, prevedeva una pigione iniziale di
fr. 1'075.-- mensili (doc. A).
1.b) Con modulo ufficiale 9 giugno 1999 il locatore ha notificato al conduttore un aumento della pigione di fr. 150.-- mensili. A seguito della contestazione dell'inquilino, le parti - dinanzi al competente Ufficio di conciliazione - hanno concordato un aumento di fr. 150.-- mensili per una pigione mensile complessiva di fr. 1'225.-- ed hanno altresì stabilito che la stessa sarebbe rimasta in vigore sino al 29 settembre 2002 (doc. C).
1.c) Con scritto 25 luglio 2000 il conduttore ha chiesto al locatore di procedere a diversi lavori nell'ente locato, segnatamente al ripristino e al tinteggio globale dei locali, alla sostituzione della moquette o alla limatura del parquet, alla sostituzione delle piastrelle e della rubinetteria della cucina, nonché alla riparazione della porta d'entrata e delle portefinestre delle terrazze al primo piano, rilevando che in assenza di un riscontro positivo entro la fine di ottobre 2000, egli avrebbe depositato la pigione del mese di novembre presso il competente Ufficio di conciliazione (doc. D). Con scritto 6 dicembre 2000 il locatore ha confermato all'inquilino l'esecuzione dei lavori richiesti, comunicandogli nel contempo l'inizio degli stessi e la relativa scaletta. Egli ha segnalato inoltre che, vista l'entità degli interventi, in futuro vi sarebbe stato un adeguamento della pigione, fermo restando che sino al 29 settembre 2002, la medesima sarebbe rimasta invariata (doc. E).
1.d) Con scritto 8 febbraio 2001 il locatore ha confermato all'inquilino l'esecuzione di alcuni lavori aggiuntivi (tinteggio porte, e radiatori), rilevando altresì che la pigione sarebbe stata aumentata di fr. 100.-- mensili (fr. 1'225.-- + fr. 100.--), così come proposto dal conduttore stesso. Il locatore ha ribadito inoltre che la pigione sarebbe rimasta tale sino al 29 settembre 2002, essendo poi sua intenzione richiedere l'adeguamento della stessa. Tale scritto è pure stato controfirmato dall'inquilino in segno di accettazione (doc. F).
2.a) Con modulo ufficiale 7 giugno 2002, il locatore ha notificato all'inquilino un aumento della pigione da fr. 14'700.-- a fr. 26'400.-- annui invocando quali motivi il carovita, l'aumento del tasso ipotecario, gli investimenti per le migliorie di valorizzazione dell'ente locato e lo scioglimento della riserva stabilita nella precedente notifica di aumento della pigione del 9 giugno 1999 (doc. B). Egli ha inoltre posto direttamente a carico del conduttore la tassa d'uso per le canalizzazioni (doc. G).
3.a) Con l'istanza in esame il signor P. ha postulato l'accertamento della validità dell'aumento del canone di locazione notificato il 7 giugno 2002.
A sostegno dell'aumento della pigione il locatore invoca il carovita, il tasso ipotecario, gli investimenti per migliorie di valorizzazione, così come lo scioglimento della riserva formulata nella precedente notifica di aumento della pigione. Egli conferma inoltre la messa a carico del conduttore degli abbonamenti per l'acqua e i rifiuti, ribadendo la riserva formulata per la differenza di fr 1'187.-.
3.b) In sede di discussione il conduttore ha chiesto l'integrale reiezione dell'istanza. In primis ha rilevato che i lavori effettuati dal locatore costituirebbero manutenzioni atte ad eliminare i difetti dell'ente locato e non migliorie di valorizzazione. In merito ai diversi fattori d'aumento invocati dal locatore ha asserito che l'importo di fr. 19.30 mensili relativo al carovita, già riconosciuto dal conduttore, sarebbe stato compensato con la riduzione postulata per la diminuzione del tasso ipotecario. A suo dire, nella specie il tasso ipotecario di riferimento sarebbe quello in vigore al momento della stipulazione del contratto, segnatamente il 6.5 %. Nulla muta al riguardo che l'inquilino avesse accettato l'aumento formulato con modulo ufficiale del 9 giugno 1999, da un lato tale modulo non menzionando il tasso ipotecario, dall'altro la transazione avvenuta dinanzi all'Ufficio di conciliazione non facendovi riferimento. Non si potrebbe quindi ritenere che con l'accettazione dell'aumento in sede di conciliazione, l'inquilino intendesse pure modificare il tasso ipotecario di riferimento dal 6.5 % al 3.75 %, la pretesa del locatore essendo peraltro fondata su criteri del metodo assoluto. Per il resto l'aumento formulato nel 1999 si sarebbe fondato su criteri del metodo assoluto, in assenza di qualsiasi riserva contrattuale e senza che si fosse realizzato un caso d'applicazione del metodo assoluto stesso.
Quanto alla riserva, la stessa andrebbe contestata solo al momento del suo scioglimento e della notifica effettiva dell'aumento riservato, di guisa che la contestazione dell'inquilino sarebbe ammissibile. Tale fattore di aumento inoltre sarebbe nullo, poiché non motivato. In ogni caso l'intero aumento non sarebbe proponibile, in quanto cumulerebbe criteri relativi e criteri assoluti. La pigione attuale, da ultimo, ammonterebbe a fr. 1'225.--, l'aumento di fr. 100.-- mensili essendo stato concordato soltanto sino al 29 settembre 2002.
4. In virtù dell'art. 270b CO il conduttore può contestare innanzi l'Ufficio di conciliazione, entro 30 giorni dalla comunicazione, la liceità dell'aumento della pigione e altre modificazioni unilaterali del contratto ai sensi degli artt. 269 e 269a CO.
4.a) Il locatore alfine di ottenere un aumento di pigione può ricorrere a criteri relativi o assoluti. Il reddito della cosa locata e le pigioni in uso nel quartiere costituiscono tipici criteri assoluti di apprezzamento della pigione che implicano l'esame del canone di locazione senza prendere in considerazione la sua particolare evoluzione temporale. Il tasso ipotecario costituisce invece un criterio relativo di apprezzamento della pigione, che giustifica una modifica del canone di locazione in funzione di una comparazione fra le condizioni attuali e quelle vigenti al momento in cui è stata fissata la pigione precedente. Partendo da questa distinzione il Tribunale federale ha distinto due metodi di esame per l'apprezzamento della pigione, segnatamente il metodo assoluto e il metodo relativo. In virtù del primo il Giudice si limita a verificare se la pigione è in sé abusiva; esamina la stessa alla luce del reddito della cosa locata (art. 269 e 269a lett. c CO) o delle pigioni in uso nelle località o nel quartiere in disamina (art. 269a lett. a CO). Secondo il metodo relativo il Giudice esamina se il canone di locazione, da che è stato fissato, è nel frattempo divenuto abusivo a ragione della modifica di parametri adottati dalle parti per la determinazione dello stesso. Nel primo caso è quindi la pigione in quanto tale che è oggetto di verifica, nel secondo invece si determina se un'eventuale modifica della medesima è compatibile con la volontà manifestata dalle parti nel contratto di locazione (DTF 120 II 240).
4.b) Il locatario che conclude un contratto deve, di principio, poter partire dal presupposto che la pigione convenuta procuri al locatore un rendimento sufficiente e corrisponde ai prezzi di quartiere.
4.c) Di regola il locatore che intende procedere ad un aumento della pigione dovrebbe quindi invocare unicamente criteri relativi e il Giudice, di conseguenza, applicare il metodo relativo. Il locatore ha la possibilità di cumulare più fattori relativi, quali ad esempio il rincaro dei costi, l'aumento dei tassi ipotecari, le migliorie di valorizzazione (art. 269a lett. b CO) e la compensazione del rincaro (art. 269a lett. e CO).
Se il locatore intende prevalersi di fattori assoluti per aumentare il corrispettivo deve essere al beneficio di una riserva di aumento formulata al momento della sottoscrizione del contratto, oppure dimostrare che dopo l'ultima fissazione della pigione tali fattori sono evoluti. In particolare occorre che il locatore dimostri che le pigioni usuali sono aumentate durante un periodo sufficientemente lungo per essere significativo o che il reddito netto o lordo dell'immobile sia diminuito. I criteri relativi e assoluti non possono essere cumulati fra di loro (Lachat, Le bail à loyer, pag. 358 segg.).
4.d) La riserva o "adattamento parziale della pigione" ai sensi dell'art. 18 OLAL deve rispettare delle severe esigente di forma; in particolare essa deve essere espressa chiaramente in modo che il conduttore possa rendersi conto di un eventuale scioglimento da parte del locatore. Deve inoltre essere motivata precisamente indicando i criteri utilizzati per la fissazione della pigione e soprattutto deve essere fissato l'ammontare in franchi o la percentuale di aumento al quale il locatore rinuncia (Lachat, op. cit., 354-355; Weber/Zihlmann, BSK, art. 269d OR, N. 4; Svit, Kommentar Mietrecht II, ad art. 269d OR, N. 71-72; DTF 117 II 161 consid. 3).
4.e) Per gli artt. 269d CO e 19 cpv. 1 lett. a cifra 4 OLAL l'indicazione dei motivi dell'aumento della pigione deve essere precisa. L'esigenza della formula ufficiale necessaria per l'avviso d'aumento si estende anche alle motivazioni che giustificano tale rincaro. La legge prescrive l'obbligo di motivare l'aumento in modo chiaro, cosicché il conduttore sia in grado di comprenderne la portata e di verificare la legittimità della richiesta, e ciò alfine di decidersi per un'eventuale contestazione (Svit, Kommentar Mietrecht II, ad art. 269d OR, N. 20 e segg.; Weber/Zihlmann, BSK, art. 269d OR, N. 3; DTF 118 II 130; DTF 121 III 6). Non è ammissibile, giustificare il rincaro con il semplice rinvio a disposizioni legali o a motivazioni prestampate (Lachat, op. cit., pag. 266). Ne consegue che gli eventuali annessi esplicativi devono essere presentati contestualmente al formulario ufficiale con cui si postula l'aumento della pigione (art. 19 cpv. 1bis OLAL).
4.f) L'aumento è nullo se il locatore non lo motiva (art. 269d cpv. 2 lett. b CO). Lo stesso deve valere nel caso in cui l'aumento della pigione non è motivato in modo chiaro, è contraddittorio o manifesta molteplici significati. Il principio della nullità totale deve però essere limitato ai soli casi in cui una parte importante della notifica dell'aumento della pigione rimane immotivata oppure insufficientemente motivata. Ne discende che vi è la possibilità di applicare la nullità parziale alla notifica di adeguamento della pigione se la stessa comporta delle motivazioni non chiare riguardanti elementi oggettivamente secondari o riguardanti l'introduzione di nuove spese o la diminuzione di prestazioni da parte del locatore ai sensi dell'art. 269d cpv. 3 CO (Higi, Zürcher Kommentar, art. 269d OR, N. 117-119; Weber-Zihlmann, BSK, art. 269d OR, N. 7).
5.a) Nel caso di specie deve innanzitutto valere che nella notifica dell'aumento
del canone di locazione 7 giugno 2002 (doc. G), il locatore ha dapprima invocato
quali motivi di detto adeguamento i lavori di ristrutturazione e di miglioria, descrivendo
le singole opere eseguite. A pagina 2 del modulo ufficiale ha di poi indicato singolarmente
i diversi fattori di aumento. In primis ha segnalato una voce di rincaro per un
ammontare di fr. 100.-- motivandola come segue: "i fr. 100.-- aggiuntivi sono
tenuti in considerazione sul fondo". In annesso non è stato presentato
alcun documento giustificativo che motivasse ulteriormente o che precisasse il testo
di tale voce. A mano della documentazione agli atti si deve ritenere che il locatore
si riferisse all'aumento della pigione concordato con il conduttore nel febbraio
2001, in occasione dell'esecuzione di alcuni lavori aggiuntivi (cfr. scritto
8 febbraio 2001 - doc. F), e menzionato a pagina 1 del modulo stesso (doc. G). Occorre
ribadire che in quel contesto le parti avevano concordato un aumento del canone
di locazione di fr. 100.-- mensili, elevando così la pigione a fr. 1'325.-- mensili
(fr. 1'225.-- + fr. 100.--). Il locatore aveva tuttavia precisato che tale aumento
sarebbe rimasto in vigore soltanto fino al 29 settembre 2002, in quanto per il seguito
avrebbe richiesto un adeguamento della pigione. Orbene, avuto riguardo ai principi
suesposti si deve ritenere che l'indicazione "i fr. 100.-- aggiuntivi sono tenuti
in considerazione sul fondo" non è sufficientemente chiara, tale aumento
essendo stato espressamente concordato solo fino al 29 settembre 2002. Il locatore
avrebbe quindi dovuto riferirsi espressamente all'accordo dell'8 febbraio 2001,
menzionare nuovamente i motivi alla base di detto aumento e giustificare l'ammontare
dell'aumento in quanto tale, l'importo di fr. 100.-- essendo peraltro stato proposto
dal conduttore stesso. Nulla muta al riguardo il fatto che il locatore contestualmente
al predetto accordo del febbraio 2001 avesse preannunciato l'adeguamento della pigione.
5.b) Per quanto attiene allo scioglimento della riserva deve valere che nel modulo
ufficiale 9 giugno 1999 il proprietario dell'immobile indicava: "L'aumento
è motivato da un parziale adeguamento alla redditività adeguata. Il locatore potrebbe
ottenere una pigione di fr. 2'866.-- mensili per raggiungere una redditività adeguata.
Il locatore per il momento fa valere un aumento di soli fr. 150.-- mensili riservandosi
di far valere la differenza in un prossimo futuro" (doc. B). Nel modulo
ufficiale del
7 giugno 2002 il locatore indicava di poi: "con la differenza formulata il
9 giugno 1999 (con il modulo ufficiale) che possiamo far valere fr. 1'641.--"
(doc. G). In punto a tale riserva, è appena il caso di rilevare che la stessa si
fonda indiscutibilmente su criteri assoluti. In merito al suo contenuto deve valere
che non è stata quantificata chiaramente. Il locatore infatti nel modulo del giugno
1999 (doc. B) non ha indicato l'ammontare in franchi dell'aumento riservato e nemmeno
ha stabilito una percentuale. E' solo al momento dello scioglimento della stessa
(modulo ufficiale 7 giugno 2002, doc. G) che la quantifica in franchi.
Orbene, avuto riguardo ai principi evocati si deve ritenere che il locatore non si è attenuto alle severe norme relative alla costituzione e allo scioglimento della riserva; egli infatti tralascia di quantificarla in modo preciso, come richiesto espressamente dall'art. 18 OLAL. La dichiarazione fatta nel modulo ufficiale 9 giugno 1999 non può certo bastare a chiarire l'ammontare esatto che il locatore potrebbe chiedere in un prossimo futuro. La severità nell'applicazione di tale norma si giustifica in quanto essa tende a proteggere il conduttore, il quale è considerato la parte debole nel contratto di locazione. Egli deve riconoscere con esattezza ciò che può essergli addebitato nel corso della locazione. Va aggiunto che in un secondo tempo il locatore non ha espresso in modo esplicito la sua intenzione di sciogliere la riserva. Egli si è infatti limitato ad indicare genericamente di far valere la differenza formulata il 9 giugno 1999, specificando per la prima volta l'ammontare dell'aumento riservato per un importo di fr. 1'641.--. Tale indicazione deve essere considerata inadeguata per lo scioglimento di una riserva, in quanto non è motivata e non si fa un diretto ed esplicito riferimento alla stessa. La dichiarazione del locatore costituisce piuttosto un generico rinvio a quanto notificato nel modulo 9 giugno 1999 e difetta quindi di una chiara e precisa motivazione dell'aumento mediante svincolo di una riserva.
5.c) Non occorre disquisire a lungo per affermare che pure l'aumento fatto valere per i lavori di ristrutturazione e di miglioria non è stato sufficientemente esplicato. Il locatore infatti ha indicato delle cifre senza spiegare esattamente a che cosa si riferiscono. Nemmeno ha chiarito esattamente la modalità di calcolo dell'aumento richiesto.
5.d) In esito a quanto suesposto deve valere che la notifica di aumento del 7 giugno 2002 è nulla, senza la necessità di entrare nel merito degli altri fattori di aumento invocati.
Il locatore ha notificato un aumento del canone di locazione omettendo di attenersi all'obbligo di motivazione dei singoli fattori. Egli inoltre si è appellato ad una riserva fondata su criteri assoluti, cumulando di conseguenza i diversi criteri. La severità nell'applicare la nullità totale della notifica di aumento si giustifica del resto applicando i principi della nostra più alta Corte, la quale riconosce che il diritto della locazione rappresenta un settore giuridico marcato da molti formalismi dove diventa quindi necessario mostrare rigore nel rispettare le prescrizioni di forma e nel non ammettere eccezioni alle regole previste nell'interesse del conduttore.