Riduzione della pigione ex art. 270a CO - Applicazione del metodo relativo
Giusta l'art. 270a CO la domanda di riduzione della pigione di regola va esaminata secondo il metodo relativo. Il locatore può opporsi ad una domanda di riduzione fondata sul metodo relativo contrapponendo un criterio relativo e criteri assoluti di valutazione del canone di locazione.
Nel caso di specie il locatore non ha prodotto la documentazione necessaria alla verifica del benfondato delle proprie allegazioni, per il che si deve ammettere l'applicazione del metodo relativo.
Pretura della Giurisdizione di Lugano in re C. / P. SA del 1° dicembre 2005
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
1. La P. SA, quale locatrice, e la signora C., quale conduttrice, hanno sottoscritto
a far tempo dal 1° aprile 1995 un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento
di 4 1/2 locali al secondo piano dello stabile denominato ai G. 3, sito al numero
civico X della S. R. ad A.. La locazione è stata pattuita per una durata indeterminata,
potendo essere disdetta, previo preavviso di tre mesi, per le scadenze del 31 marzo
e del
30 settembre, la prima volta per il 30 settembre 1995. La pigione mensile è stata
fissata in fr. 1'330.--, oltre ad un importo di fr. 150.-- mensili quale acconto
per le spese accessorie (doc. B).
2. Con raccomandata 25 giugno 2003 inviata alla locatrice la conduttrice ha chiesto la riduzione del canone di locazione nella misura del 20.63 % - pari a fr. 274.35 mensili - in considerazione della diminuzione del tasso ipotecario dal 5.5 % al 3.25 % (doc. C). Con raccomandata 30 giugno 2003 la locatrice dal canto suo, ha contestato integralmente tale richiesta rilevando che la pigione attuale sarebbe conforme all'appartamento in questione e che la riduzione potrebbe comunque essere concessa solo nella misura in cui il locatore consegue un reddito sproporzionato ed abusivo (doc. D).
3. Con istanza 27 settembre 2003, preventivamente trasmessa dinanzi al competente
Ufficio di conciliazione che ha accertato la mancata intesa (doc. A), la conduttrice
ha postulato una riduzione della pigione mensile di fr. 274.35 (pari al 20.63 %)
a far tempo dal 1° ottobre 2003, a ragione della diminuzione del tasso ipotecario
di riferimento di 2.25 punti percentuali, segnatamente dal
5.5 % al 3.25 %.
In sede di discussione la conduttrice si è riconfermata nella propria istanza limitando la propria richiesta di riduzione all'importo di fr. 240.15 mensili, e ciò in considerazione di un importo di fr. 34.20 da porsi in compensazione a titolo di rincaro. In risposta la locatrice ha chiesto l'integrale reiezione dell'istanza adducendo che nella specie la diminuzione dei tassi ipotecari risulterebbe abbondantemente compensata dal rincaro e che nemmeno sarebbero adempiuti i presupposti di cui all'art. 13 cpv. 2 OLAL. Il canone di locazione sarebbe inoltre conforme ad un ente locato di quelle dimensioni sito nel Comune, la locatrice non conseguendo un reddito sproporzionato o abusivo. Sempre a dire della locatrice, la conduttrice godrebbe di un trattamento di favore corrispondendo un prezzo inferiore rispetto agli altri inquilini per il posteggio esterno, non avendo mai versato l'intero importo a titolo di deposito di garanzia e non essendo stata avviata alcuna procedura di sfratto a seguito della disdetta del contratto di locazione. Gli appartamenti del medesimo stabile locati ad un prezzo inferiore, da ultimo, presenterebbero un diverso stato di manutenzione rispetto a quello locato alla qui istante, per il che concretamente non si giustificherebbe alcuna riduzione della pigione.
4. In virtù dell'art. 270a CO il conduttore può contestare la liceità della pigione e domandarne la riduzione per la prossima scadenza di disdetta ove abbia motivo di credere che il locatore ottenga dalla cosa locata un reddito sproporzionato ai sensi degli artt. 269 e 269a CO a causa di una modificazione essenziale delle basi di calcolo. Secondo costante dottrina e giurisprudenza una riduzione del tasso ipotecario di almeno 1/4 % rappresenta una notevole modifica della base di calcolo atta a giustificare una richiesta di riduzione della pigione (Lachat, Le bail à loyer, pag. 274). L'art. 13 cpv. 1 OLAL prescrive esplicitamente che se i tassi ipotecari diminuiscono, le pigioni devono essere ridotte proporzionalmente, a meno che la differenza sia compensata con il rincaro intervenuto nel frattempo.
Il tasso ipotecario costituisce un criterio relativo di apprezzamento della pigione. I criteri relativi implicano necessariamente un apprezzamento della pigione nel tempo. Gli stessi giustificano una modifica del canone di locazione in funzione di un raffronto fra le condizioni attuali e quelle vigenti al momento in cui è stata fissata la pigione precedente.
I criteri assoluti per contro prescindono completamente dall'evoluzione della pigione nel tempo e permettono di stabilirne l'importo unicamente all'interno del canone stesso; il reddito della cosa locata e le pigioni in uso nel quartiere costituiscono tipici criteri assoluti che implicano l'esame del canone di locazione senza prendere in considerazione la sua particolare evoluzione temporale.
Partendo dal presupposto che esistono criteri assoluti e relativi di apprezzamento della pigione, il Tribunale federale ha distinto due metodi di esame della stessa, segnatamente il metodo assoluto e quello relativo. In virtù del primo il Giudice si limita a verificare se la pigione in sé è abusiva; esamina la stessa alla luce del reddito della cosa locata (artt. 269 e 269a lett. c CO) o delle pigioni in uso nella località o nel quartiere in disamina (art. 269a lett. a CO). Secondo il metodo relativo il Giudice verifica se il canone di locazione, da che è stato fissato, è nel frattempo divenuto abusivo a ragione di una modifica dei parametri adottati dalle parti per la determinazione dello stesso.
Nel primo caso quindi è la pigione di per sé stessa che è oggetto di verifica, nel secondo invece si determina se un'eventuale modifica della medesima è compatibile con la volontà precedentemente manifestata dalle parti nel contratto di locazione (Lachat, op. cit., pag. 306 e segg., pag. 349 e segg.; DTF 120 II 240 e segg.).
5.a) In forza dell'art. 270a CO la domanda di riduzione della pigione di regola va esaminata secondo il metodo relativo.
Nella specie l'istante ha postulato la riduzione del canone di locazione a ragione della diminuzione del tasso ipotecario di riferimento; la stessa si prevale di un criterio relativo di apprezzamento della pigione e chiede la conseguente applicazione del rispettivo metodo.
La locatrice si oppone alla richiesta formulata dalla controparte sollevando da un lato il rincaro intervenuto nel frattempo e dall'altro che la pigione sarebbe nei limiti di quelle in uso nella zona e che nella specie non si conseguirebbe un reddito sproporzionato; essa contrappone un criterio relativo e criteri assoluti di valutazione del canone di locazione.
Secondo costante giurisprudenza del Tribunale federale il locatore può opporsi ad una domanda di riduzione della pigione fondata sul metodo relativo adducendo che, nonostante la modifica delle basi di calcolo, l'ultima pigione è nei limiti di quelle in uso nella zona o non è abusiva perché non gli procura un reddito sproporzionato. Ciò vale anche senza esplicita riserva da parte del locatore, considerato che la riserva deve proteggere il conduttore in caso di modifica del contratto (per esempio: aumento pigione), ma non nel caso in cui il contratto rimane invariato. Concretamente i criteri assoluti delle pigioni in uso nella zona e nell'insufficienza del reddito esplicano una funzione difensiva rispettivamente il metodo assoluto funge da correttivo del metodo relativo (DTF 121 III 163 e segg.; Lachat, op. cit., pag. 360 e segg.).
5.b) Secondo costante giurisprudenza del Tribunale federale, alfine di verificare se il reddito conseguito nella specie sia sproporzionato, determinante è il reddito netto del capitale proprio investito dal proprietario. Per capitale proprio si intende il costo iniziale della cosa locata dedotto il capitale dei terzi (debiti ipotecari, …). A questo importo devono (se del caso) essere aggiunti gli ammortamenti e gli investimenti finanziati personalmente dal proprietario che hanno aumentato il valore dell'immobile. Il capitale così ottenuto deve di poi essere adattato al rincaro nella misura del 40 % al massimo del capitale iniziale investito, ciò che in sostanza non solo è compatibile sia con l'art. 269a lett. e CO che con l'art. 16 OLAL, ma costituisce pure un sistema che permette di assicurare una certa coerenza tra il metodo relativo e quello assoluto. La redditività dell'immobile si ottiene infine dal rapporto fra i ricavi netti del locatore e il capitale proprio investito; la stessa è ammissibile se non supera di 1/2 punto percentuale il tasso dell'interesse ipotecario di primo rango praticato dalle grandi banche che in Ticino è quello della Banca dello Stato. Determinante è il reddito netto della cosa locata: i dati dell'intero immobile devono pertanto essere riferiti all'appartamento in questione (DTF 120 II 100 e segg.; DTF 122 III 257 e segg.; Lachat, op. cit. pag. 281 e segg.).
5.c) In punto alle eccezioni delle pigioni in uso nella zona e di redditività insufficiente dell'immobile deve valere che l'onere probatorio incombe al locatore. Nell'ambito delle procedure di locazione il Giudice è tenuto ad accertare i fatti e ad apprezzare liberamente le prove. Ciò non esime tuttavia le parti dall'obbligo di fornire tutta la documentazione necessaria alla valutazione del caso. La massima inquisitoria sancita dall'art. 274d cpv. 3 CO non obbliga il Giudice ad istruire d'ufficio la causa, si tratta infatti della cosiddetta "massima inquisitoria a carattere sociale" o "massima inquisitoria attenuata", istituita allo scopo di tutelare gli interessi della parte economicamente più debole, ovvero del conduttore e di garantire l'uguaglianza delle parti nel procedimento (DTF 21 gennaio 1997 in re R.B. SA / T. SA).
6.a) In primis occorre verificare se i presupposti necessari alla domanda di riduzione sono stati adempiuti. In particolare il conduttore che, in caso di modifica notevole delle basi di calcolo, intende richiedere una diminuzione della pigione deve formulare tale richiesta al locatore nella forma scritta (di regola tramite raccomandata) con il preavviso e per la prossima scadenza di disdetta. In caso di mancata o negativa risposta da parte del locatore, il conduttore deve poi adire l'Ufficio di conciliazione nel termine di 30 giorni (art. 270a cpv. 2 CO; Lachat, op. cit., pag. 272 segg.).
In casu con lettera raccomandata 25 giugno 2003 la conduttrice ha formulato nei confronti della locatrice la propria richiesta di riduzione della pigione (doc. C).
A fronte dello scritto 30 giugno 2003 (doc. D), con cui la locatrice ha negato la postulata riduzione (doc. D), la signora C., con istanza 18 luglio 2003, ha di poi adito il competente Ufficio di conciliazione (doc. E). Ne discende che le condizioni suindicate sono state adempiute, la conduttrice avendo dapprima formulato la domanda con un preavviso di tre mesi per la scadenza contrattuale del 30 settembre (doc. C) ed in seguito avendo pure rispettato il termine di trenta giorni per l'inoltro dell'istanza all'autorità di conciliazione.
6.b) Per quanto attiene alle eccezioni sollevate dalla locatrice, segnatamente la conformità della pigione a quelle in uso nella zona, così come l'insufficienza della redditività dell'immobile deve valere che nulla in atti permette di verificare il benfondato delle allegazioni della parte locatrice. Quest'ultima infatti non ha prodotto nessun documento atto a comprovare che la pigione praticata all'appartamento in questione sarebbe nei limiti di quelle in uso nella zona di situazione dell'ente locato. Nemmeno è stata prodotta la documentazione necessaria ai fini di verificare il reddito netto della cosa locata. In particolare secondo costante dottrina e giurisprudenza, il locatore deve in primo luogo fornire i documenti necessari al calcolo del reddito concretamente ammissibile e quindi l'atto di compravendita dell'immobile ed i bilanci della società se l'immobile è di proprietà di una società anonima. Secondariamente deve fornire la documentazione atta a dimostrare i costi immobiliari effettivamente sostenuti dal proprietario, previa deduzione della quota a carico dei conduttori (spese accessorie), nonché gli atti che permettono di calcolare lo stato locativo ammissibile; ciò che per una società anonima si riduce alla produzione dei conti economici degli ultimi esercizi contabili (media degli ultimi anni) e ai documenti relativi alla quota di ripartizione per i singoli appartamenti (Lachat, op. cit., pag. 284). Nella presente procedura non rilevano da ultimo le asserzioni della locatrice secondo cui l'inquilina godrebbe di un trattamento di favore, per il che le stesse non possono essere qui considerate.
Ne discende che concretamente non è possibile procedere secondo il metodo assoluto e si deve pertanto ammettere l'applicazione del metodo relativo.
7. Nella specie la riduzione della pigione deve essere calcolata in funzione della diminuzione del tasso ipotecario di riferimento e del rincaro intervenuto, atteso che i criteri relativi di valutazione della pigione possono essere compensati fra di loro (Lachat, op. cit., pag. 363).
In concreto il tasso ipotecario di riferimento è diminuito di 2,25 punti percentuali rispetto al tasso in vigore all'epoca della sottoscrizione del contratto di locazione, segnatamente alla fine di marzo 1995 ( 5 1/2 % - 3 1/4 % - cfr. tassi applicati dalla BSCT). In virtù dell'art. 13 cpv. 1 OLAL la locatrice avrebbe diritto ad un aumento della pigione pari al 26 % a ragione dell'aumento del tasso ipotecario di 2 1/4 punti percentuali (2 x 2 1/2 % + 7 x 3 %). La riduzione ammissibile, di contro, è pari al 20.63 % (100 x 26 % / 126 %; Lachat, op. cit., pag. 308 segg.) e deve essere compensata con il rincaro intervenuto nel frattempo. Giusta l'art. 16 OLAL l'aumento di pigione tendente a garantire il potere d'acquisto del capitale sopportante i rischi (art. 269a lett. e CO), non può superare il 40 % dell'incremento dell'indice nazionale dei prezzi al consumo. Dall'epoca della sottoscrizione del contratto all'entrata in vigore della nuova pigione, l'indice nazionale dei prezzi al consumo è aumentato del 2.38 % (INPC febbraio 1995 (mese precedente la fissazione della pigione iniziale; Lachat, op. cit., pag. 327): 102.5; INPC settembre 2003 (mese precedente l'entrata in vigore della nuova pigione; Lachat, op. cit., pag. 327): 108.6; 108,6 - 102.5 / 102.5 = 5.95 %). Il rincaro nel frattempo intervenuto è quindi pari al 2.38 % (5.95 x 40 %). Compensando i succitati criteri si ottiene la riduzione concretamente ammissibile che è del 18.25 % (- 20.63 % + 2.38 %), pari a fr. 242.70 mensili. Ritenuto tuttavia che la conduttrice ha postulato una riduzione della pigione in ragione di fr. 240.15 mensili (18.06 %) (cfr. verbale udienza del 10 novembre 2003), la sua domanda deve essere accolta in questa misura, questo Giudice non potendo pronunciare oltre i limiti della domanda stessa (art. 86 CPC - divieto dell'ultrapetizione).