La disdetta dell'abitazione familiare dev'essere sottoscritta a pena di nullità da entrambi i coniugi
Se i coniugi hanno sottoscritto assieme il contratto di locazione, l'emanazione di una sentenza di divorzio senza attribuzione dell'abitazione coniugale ad un coniuge non esclude la necessità di una duplice firma coniugale della disdetta contrattuale.
Un coniuge può ratificare successivamente la disdetta impartita dall'altro coniuge, ma la sua ratifica deve giungere alla parte locatrice prima dell'inizio del termine di preavviso (analogamente alla disdetta).
La mancata sottoscrizione o ratifica da parte di entrambi i coniugi costituisce un vizio di forma insanabile e rilevabile d'ufficio.
Ufficio di conciliazione di Minusio in re P. / G. del 29 marzo 2005
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
- Che tra il signor P., in qualità di proprietario ed i signori G., quali conduttori è stato sottoscritto in data 30 dicembre 2002 un contratto di locazione avente per oggetto l'appartamento di 4 1/2 locali al II° piano dello stabile denominato GP, in Via V. ad A..
La locazione ha avuto inizio il 1° febbraio 2002, con durata indeterminata, potendo
il contratto essere disdetto da una delle parti con preavviso di tre mesi alla scadenza
31 marzo, la prima volta il 31 marzo 2006.
- Che con scritto del 28 gennaio 2005 la signora G. ha inoltrato disdetta del contratto con effetto al 30 aprile 2005 motivando la stessa con seri problemi di salute insorti a causa dei cattivi rapporti con gli altri inquilini dello stabile, che rendono impossibile la continuazione del rapporto di locazione.
- Che contro la disdetta, il proprietario rappr. dalla M. SA ha interposto tempestiva istanza dinanzi a questo Ufficio chiedendo che la stessa venga dichiarata nulla per vizio di forma non essendo sottoscritta dal marito dell'istante ed essendo la stessa oltretutto intempestiva.
- Che convocate le parti all'udienza del 22 marzo 2005, le stesse non sono giunte ad un accordo rendendo così necessaria l'emanazione di una formale decisione da parte di questo Ufficio la cui competenza discende dall'art. 6 lett. d della Legge cantonale in materia di locazione e affitto;
- Che nell'evenienza concreta occorre esaminare in primis se la disdetta impugnata sia nulla per vizio di forma mancando la firma di entrambi i coniugi. Giusta l'art. 266m CO infatti, se la cosa locata è adibita ad abitazione familiare, un coniuge può disdire il contratto soltanto con il consenso espresso dell'altro coniuge. Se tale consenso non giunge al più tardi entro la scadenza del termine legale e di preavviso, la disdetta è viziata di nullità assoluta, insanabile ed opponibile ai terzi.
Nella fattispecie dalle informazioni fornite nel corso della seduta, nonché dalla documentazione versata all'incarto è stato possibile accertare che l'appartamento di A. veniva utilizzato unicamente dalla signora G. e dalla figlia, essendo il signor G. regolarmente domiciliato in Svizzera francese ed ivi residente, e ciò malgrado egli figuri quale cocontraente sul contratto di locazione.
Dal 21 maggio 2003 inoltre, le parti risultano essere divorziate con decisione del Tribunale del distretto di La Broye et du Nord Vaudeois. Nessuna comunicazione di tale fatto, né alcuna decisione del signor G. di ritirarsi dal contratto, è comunque giunta al proprietario.
Stando così le cose, appare giustificato considerare il signor G. quale colocatario al quale tornano applicabili le norme della società semplice ex art. 530 e segg. CO. In tale contesto, costante dottrina e giurisprudenza hanno più volte avuto modo di sottolineare come in caso di locazione a più colocatari, la disdetta deve emanare dalla totalità di essi. Essi devono infatti tutti sottoscrivere la lettera di disdetta pena la nullità della disdetta stessa. Il consenso mancante del colocatore deve inoltre giungere in tempo utile ovvero nel pieno rispetto dei termini di preavviso e delle scadenze contrattuali (Lachat, Le bail à loyer; ASLOCA, Losanna 1997, pag. 413; Svit, Schweizerisches Mietrecht Kommentar, pag. 475, N. 15).
- Che all'occorrenza la disdetta data per motivi gravi, è stata inoltrata dalla signora G. il 28 gennaio 2005 (ricevuta dal rappresentante del proprietario il 31 gennaio successivo), con effetto al 30 aprile 2005. Dal canto suo lo scritto del signor G. comunicante il suo accordo alla rescissione del contratto per il 30 aprile 2005, è stato spedito il 2 febbraio e ricevuto dal destinatario solo successivamente. Ne consegue che in concreto non sono ossequiati i termini di preavviso.
- Che in esito a quanto precede, la disdetta deve considerarsi nulla per vizio di forma, che non può essere sanato.