In caso di acquisto o di aggiudicazione del bene locato, la ripresa del contratto da parte dell'acquirente avviene dal momento in cui è divenuto proprietario del bene locato
Le pigioni stabilite contrattualmente sono dovute prima del trasferimento della proprietà al venditore/debitore, mentre le pigioni successive sono di spettanza dell'acquirente.
In particolare, se la pigione dovuta per un periodo contrattuale è già scaduta al momento del trapasso di proprietà, la stessa spetterà ancora al venditore/debitore, altrimenti all'acquirente.
Per procedere dunque con una diffida per mora, l'acquirente deve attendere che sia nuovamente esigibile per un ulteriore periodo il corrispettivo convenuto.
Seconda Camera civile del Tribunale d'appello in re B. / A. del
15 marzo 2004
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
1. Il 23 dicembre 1994 F.C. ha concesso in locazione ad A. la casa di abitazione, il giardino, il piazzale posteggio e la ripa boschiva siti in Via al C. a V.. Il contratto (doc. A), di durata quinquennale e in seguito rinnovabile di anno in anno in assenza di disdetta, prevedeva una pigione annua di fr. 50'000.--.
2. Quattro giorni dopo, il conduttore ha concesso al locatore un mutuo di fr. 500'000.--,
da restituirsi di principio entro la data di scadenza della locazione, fissata per
il
31 dicembre 1999. A quel momento è stato pure pattuito che in caso di mancata restituzione
nel termine il contratto di locazione si sarebbe rinnovato tacitamente per ulteriori
5 anni con decurtazione progressiva del debito mediante compensazione con le pigioni
annuali dovute, fermo restando che il locatore non avrebbe potuto disdire il contratto
di locazione fino al momento dell'integrale restituzione della somma mutuata (doc.
D. inc. UC).
Nel febbraio 2001, a seguito di una procedura esecutiva in via di realizzazione
del pegno immobiliare, l'ente locato è stato aggiudicato alla B.. Quest'ultima,
subentrata per legge (art. 261 CO) nel contratto di locazione, in data
17 marzo 2003 ha diffidato il conduttore e la sua convivente M.F. a pagare la pigione
relativa agli anni 2002 e 2003 (docc. B e C) e, non avendo ottenuto alcun riscontro
nel termine assegnato, il 18 aprile 2003 ha disdetto il contratto ex art. 257d CO
con effetto al successivo 31 maggio (docc. D e E).
3. Con istanza 12 giugno 2003 la nuova proprietaria (in seguito: istante), preso atto che il conduttore e la sua convivente non avevano ancora provveduto a lasciare l'ente locato alla scadenza del termine di disdetta, ha chiesto che fosse decretato il loro sfratto. In precedenza, con istanza 20 maggio 2003, questi ultimi (in seguito: convenuti) avevano contestato la disdetta avanti all'Ufficio di conciliazione, adducendo che il contratto non poteva essere disdetto fino all'integrale restituzione del mutuo, tanto più che essi non erano in mora con il pagamento della pigione, visto e considerato che i canoni per i quali erano stati diffidati erano già stati soluti in forza dell'accordo concluso con il precedente proprietario, accordo nel quale la controparte, acquirente dell'ente locato, era pacificamente subentrata; in via subordinata hanno chiesto una protrazione della locazione per 4 anni. In applicazione dell'art. 274g CO la decisione su entrambe le istanze è stata devoluta al Giudice dello sfratto.
4. Con il giudizio qui impugnato, il Segretario assessore, condividendo in pratica l'assunto dei convenuti, ha ritenuto che in base all'accordo di cui al doc. D. inc. UC, trasferito all'istante giusta l'art. 261 CO, l'importo di fr. 500'000.-- doveva senz'altro essere considerato un pagamento anticipato delle pigioni dovute fino al 31 dicembre 2004, dal che l'inefficacia della disdetta per mora significata dall'istante, atteso oltretutto che non era stata provata la restituzione dell'importo a suo tempo mutuato. Egli ha pertanto accolto l'istanza di contestazione della disdetta e respinto l'istanza di sfratto.
5. Con l'appello che qui ci occupa l'istante chiede di riformare il giudizio di prime cure nel senso di decretare lo sfratto.
L'appellante ritiene in sostanza che il contratto di locazione fra il precedente proprietario ed il conduttore le sia opponibile soltanto nei limiti in cui siano state effettivamente pagate pigioni già scadute e non vengano considerate situazioni dipendenti da altri rapporti contrattuali, in particolare il rapporto di mutuo: di conseguenza le pretese della parte conduttrice, oltretutto contestate, che eccedevano il mero pagamento delle pigioni già scadute avrebbero dovuto essere oggetto di un'azione di indebito arricchimento nei confronti del precedente proprietario, il quale rispondeva altresì per la restituzione di eventuali acconti.
6. Delle osservazioni con cui i convenuti postulano la reiezione del gravame si dirà, se necessario, nei prossimi considerandi.
7. Giusta l'art. 261 cpv. 1 CO se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. Come già specificato nella sentenza 18 novembre 2002 di questa Camera, concernente queste medesime parti (doc. F), la ripresa del contratto da parte dell'acquirente non avviene con effetto retroattivo, ma unicamente dal momento in cui questi è divenuto proprietario dell'ente locato (Guhl/Koller, Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. ed., Zurigo 2000, § 44 N. 63; Tercier, Les contrats spéciaux, 3. ed., Zurigo 2003, § 33 N. 2234; BJM 1998 pag. 311; DTF 127 III 273 consid. 4c aa): ciò significa, per quanto riguarda in particolare il credito per pigioni, che i canoni dovuti ("loyers dus", "geschuldeten Mietzinse") prima del trasferimento della proprietà continuano ad essere appannaggio del venditore, mentre invece quelli dovuti successivamente saranno di spettanza dell'acquirente (Guhl/Koller, op. cit., § 44 N. 62 e segg.; Tercier, op. cit., ibidem; sentenza BJM citata; MRA 1998 pag. 138); in altre parole, se il trapasso di proprietà avviene nel corso del periodo per il quale viene corrisposta una pigione, è in definitiva determinante conoscere quando la stessa è dovuta, ovvero la sua scadenza: se la pigione per il relativo periodo è in effetti già scaduta al momento del trapasso di proprietà, essa spetterà al venditore, altrimenti all'acquirente (Koller, Problemi connessi alla vendita di immobili locati ad uso abitativo, in Rep. 1990 pag. 25).
8. Nel caso di specie, il contratto di locazione prevedeva che la pigione doveva
essere pagata anticipatamente, in un'unica soluzione, entro il 31 dicembre di ogni
anno locativo (doc. A, clausola 21.2). In base all'accordo di cui al doc. D inc.
UC, il rapporto contrattuale, a seguito della mancata restituzione della somma mutuata,
si è tacitamente rinnovato per altri 5 anni. La tesi di parte convenuta, secondo
cui con il rinnovo del contratto l'intera pigione quinquennale dovesse essere dovuta
in un'unica soluzione, per altro sollevata per la prima volta soltanto in questa
procedura (cfr. le sue diverse argomentazioni nell'inc. III° rich.), non ha trovato
conferma nell'accordo di cui al doc. D inc. UC (del tutto irrilevante, a questo
proposito, è il fatto che a quel momento sia stato convenuto che "già da questa
data … tutti i canoni di affitto futuri dovuti in forza del contratto di affitto
… saranno considerati già stati pagati anticipatamente", visto e considerato
che la clausola si riferisce al pagamento delle pigioni e non alla loro scadenza),
tanto più che in tal caso non si spiegherebbe per quale motivo gli stessi convenuti,
con riferimento ai canoni successivi al
1° gennaio 2000, abbiano ritenuto di utilizzare in causa l'espressione "pigioni
annuali dovute" (cfr. istanza UC pag. 3 e risposta scritta pag. 2) rispettivamente,
riprendendo il tenore dell'accordo (ove era stato previsto che "tutti i canoni
di affitto futuri … saranno … conteggiati a scalare in conto affitto tutte le somme
anticipate"), abbiano parlato di "decurtazione progressiva del
debito" e di "scalo progressivo dell'importo da restituirsi relativo al
mutuo" (cfr. istanza UC pag. 3 e 6, risposta scritta pag. 2 e 5, osservazioni
all'appello pag. 3). Dovendosi pertanto ammettere che con il rinnovo del contratto
la scadenza delle pigioni annuali non era stata modificata, si può senz'altro concludere
che la pigione per il 2002 era dovuta al 31 dicembre 2001, mentre quella per il
2003 lo era al 31 dicembre 2002. Ritenuto che a quelle date F.C. non era più formalmente
proprietario dell'ente locato, la vendita ai pubblici incanti essendo avvenuta il
20 febbraio 2001, egli non era più legittimato ad incassare (per compensazione)
le pigioni per quegli anni, che spettavano invece alla nuova proprietaria. Le pigioni
2002 e 2003 non essendole state corrisposte, è a ragione che essa ha diffidato i
convenuti a pagarle entro 30 giorni e, in assenza di qualsiasi riscontro, ha disdetto
il contratto per mora (art. 257d CO).
9. I convenuti non possono nemmeno prevalersi del fatto che nell'accordo di cui al doc. D inc. UC l'allora proprietario si era impegnato a non disdire il contratto di locazione fino al momento dell'integrale restituzione della somma mutuata. A prescindere dal fatto che dal tenore dell'accordo non è chiaro se lo stesso si riferisca anche a un'eventuale disdetta per mora del conduttore, va in effetti rilevato che tale impegno è contrario all'art. 257d CO, norma di carattere assolutamente imperativo (Higi, Zürcher Kommentar, N. 4 ad art. 257d CO; Lachat, Commentaire Romand, N. 3 ad art. 257d CO; Roncoroni, Zwingende und dispositive Bestimmungen im revidierten Mietrecht, in MP 1990 pag. 82; Svit, Mietrecht Kommentar, 2. ed., N. 4 ad art. 257d CO; PermannSchaner, Kommentar zum Mietrecht, pag. 122), ed è pertanto nullo (Roncoroni, op. cit. ibidem).
10. Da quanto precede, si ha che la disdetta per mora significata il 18 aprile 2003
è perfettamente valida e che il contratto, esclusa in tal caso l'eventualità di
una protrazione (art. 272a cpv. 1 lett. a CO), è terminato il
31 maggio successivo.
11. Ne discende, in accoglimento dell'appello, la riforma del giudizio di prime cure nel senso di respingere l'istanza di contestazione della disdetta e di ammettere l'istanza di sfratto.
La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la soccombenza (art. 148 CPC).