La presenza di umidità e macchie di muffa nei locali locati, se provata, costituisce senz'altro un difetto tendenzialmente di grave entità, comportando possibili conseguenze per la salute degli inquilini
Risulta irrilevante che al momento dell'edificazione del bene locato siano state osservate le allora vigenti tecniche costruttive e di scelta dei materiali, perché la responsabilità per i difetti è indipendente dalla colpa del locatore.
Il fatto che i conduttori fossero coscienti di aver locato un appartamento in uno stabile costruito almeno 40 anni prima non costituisce un motivo d'esclusione dei loro diritti.
Considerata una concolpa dei conduttori nei fenomeni lamentati, la gravità dei difetti giustifica una riduzione della pigione del 40 % sino al risanamento del bene locato.
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re M. / P. del 14 giugno 2004
Estratto dai considerandi
In fatto:
A) In data 22 marzo 2001 la P., in veste di locatrice, e i signori M. - quali conduttori - stipulavano un contratto di locazione di durata indeterminata inerente un appartamento di 3 1/2 locali ubicato al primo piano dello stabile di Via V. a L., di proprietà della qui convenuta.
Il canone di locazione era fissato in fr. 947.-, oltre a fr. 100.-- di acconto mensile per spese accessorie e fr. 28.-- per "pulizia scale" (doc. B).
B) Con scritto 21 gennaio 2003 dell'Associazione svizzera inquilini (ASI), in rappresentanza dei qui istanti, i locatari comunicavano alla locatrice che avrebbero lasciato l'ente locato il 31 gennaio 2003. In tale missiva essi osservavano che la situazione era divenuta intollerabile in relazione alla presenza di "umidità e muffa" nell'appartamento. Il 23 gennaio 2003, la F. SA, per conto della locatrice, contestava che la presenza di muffa e umidità fosse qualificabile come difetto, ritenuto che - a suo dire - la responsabilità per la situazione era invece da ascrivere ai conduttori, i quali non avrebbero proceduto ad una corretta e regolare aerazione dei locali. Peraltro, la proprietaria dichiarava di accettare lo scioglimento del contratto con effetto al 31 gennaio 2003 (v. documenti annessi all'inc. I° rich. dall'Ufficio di conciliazione).
C) Il 20 marzo 2003 l'ASI, rivolgendosi alla convenuta, chiedeva che venisse concessa agli ex inquilini una riduzione della pigione e un risarcimento per l'asserto danneggiamento del divano e della camera da letto della bambina. Il 18 aprile 2003 la F. SA respingeva ogni e qualsiasi responsabilità per i danni.
D) Il 22 aprile 2003 i signori M. si rivolgevano all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Locarno postulando la riduzione della pigione in ragione del 50 % a partire dal momento in cui la locatrice era venuta a conoscenza del difetto e sino al 31 gennaio 2003, nonché il risarcimento di fr. 1'250.-- per il divano e di fr. 894.-- per la cameretta rovinati dalla muffa. Sentite le parti all'udienza del 20 maggio 2003, in cui la qui convenuta avanzava a sua volta nei confronti degli istanti una pretesa risarcitoria di fr. 10'096.75 "per la riparazione dei danni riscontrati nell'ente locato all'uscita dei conduttori", l'Ufficio preposto dichiarava fallito il tentativo di conciliazione.
E) Entro il termine di 30 giorni di cui all'art. 274f cpv. 1 CO, i signori M. hanno dato avvio alla presente azione giudiziaria secondo gli artt. 404 e segg. CPC, postulando quanto indicato in ingresso.
La P. si oppone integralmente all'istanza (non facendo più valere la propria pretesa risarcitoria).
F) In merito alle ulteriori allegazioni delle parti e alle risultanze istruttorie si dirà, per quanto necessario ai fini del presente giudizio, nei considerandi successivi.
In diritto:
1. La locazione è il contratto per cui il locatore si obbliga a concedere in uso una cosa al conduttore e questi a pagargli un corrispettivo (art. 253 CO).
Giusta l'art. 256 cpv. 1 CO, il locatore ha l'obbligo di consegnare la cosa locata in uno stato idoneo all'uso a cui è destinata e mantenerla tale per la durata della locazione. Si tratta della principale obbligazione che incombe al locatore (Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 256 CO, N. 5 e segg.).
In caso di inosservanza di tale obbligo, il locatore risponde ai sensi degli artt. 258 e 259a-i CO (Honsell/Vogt/Wiegand, Obligationenrecht I, ed. 1992, ad art. 256 CO, N. 2; Svit, Schweizerische Mietrecht, 256 CO, N. 27).
L'art. 259a CO prevede che se sopravvengono difetti della cosa locata che non gli sono imputabili, né sono a suo carico, oppure se è turbato nell'uso pattuito della cosa, il conduttore può esigere dal locatore: l'eliminazione del difetto, una riduzione proporzionale del corrispettivo, il risarcimento dei danni e l'assunzione della lite contro un terzo. Il conduttore di un immobile può inoltre depositare la pigione.
Si tratta di facoltà concesse all'inquilino cumulativamente e non in alternativa l'una all'altra (Higi, op. cit., ad art. 259a CO, N. 13).
2. In virtù dell'art. 259d CO - applicabile indipendentemente dal fatto che ci si trovi di fronte ad un difetto originario (art. 258 cpv. 2 CO, II CCA 23.04.1996 in re T. e T. / S. SA) oppure ad un difetto sopravvenuto nel corso della locazione - se un difetto pregiudica o diminuisce l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata, il conduttore può pretendere una riduzione proporzionale della pigione a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto e fino all'eliminazione del medesimo. Con eliminazione si intende il totale ristabilimento di una situazione contrattualmente conforme. In altre parole, il diritto alla riduzione (considerato dalla dottrina quale diritto formatore unilaterale v. Higi, op. cit., ad art. 259d CO, N. 6; Honsell/Vogt/Wiegand, op. cit., ad art. 259d, N. 5), perdura anche qualora il locatore abbia ovviato parzialmente al difetto, tramite misure provvisorie, nel caso in cui la qualità abitativa/commerciale risulti comunque ancora limitata. In siffatti casi la portata della riduzione deve essere però adattata agli effetti delle citate misure provvisorie adottate (Zihlmann, Das Mietrecht, pag. 76).
Scopo della normativa è di far si che il conduttore abbia a versare al locatore una pigione adeguata al fatto che l'ente locato presenta un difetto che ne impedisce o comunque ne pregiudica un uso ottimale (II CCA 25.04.1997 in re D. / V. e P.). L'onere della prova circa l'esistenza di un difetto e l'adempimento degli ulteriori presupposti per una riduzione del canone di locazione incombe al conduttore (Higi, op. cit., ad art. 259d CO, N. 20; Svit, op. cit., ad art. 259d CO, N. 26).
3. Per difetto si deve intendere qualsiasi differenza fra lo stato attuale della cosa locata e lo stato in cui quest'ultima dovrebbe trovarsi per permetterne l'uso pattuito contrattualmente (Higi, op. cit., ad art. 258 CO, N. 27 e segg.). Il difetto non deve necessariamente essere di una gravità tale da impedire qualsiasi uso della cosa; è infatti sufficiente una limitazione dell'uso per il quale la cosa è stata locata (Zihlmann, op. cit., pag. 76; Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, Berna-Stoccarda-Vienna 1992, pag. 19 N. 33; II CCA 25.04.1997 in re D. / V. e P.; Lachat, Le bail à loyer, pag. 168, N. 3.2; Higi, op. cit., ad art. 259d CO, N. 8).
Né è richiesto che l'inconveniente sia attribuibile ad una colpa del locatore, dovendo egli rispondere parimenti per difetti che traggono origine dal vicinato o nel comportamento di terzi, ancorché esulanti dalla sua sfera d'influenza (SJ 1986, 197; Svit, op. cit., ad art. 259d CO, N. 12).
4. Orbene. La presenza di umidità e macchie di muffa nei locali appigionati, se provata, costituisce senz'altro un difetto - tendenzialmente di grave entità comportando possibili conseguenze per la salute degli inquilini (Higi, op. cit., ad art. 258 CO, N. 45) - che dà diritto all'invocazione da parte del locatario degli artt. 259a e segg. CO (Raccolta di giurisprudenza in materia di locazione, 4° vol., 1997-1998, sentenza N. 11, pag. 44).
5.a) Nel caso che ci occupa, va anzitutto rilevato che a torto e invano la convenuta tenterebbe di negare "la presenza di difetti dell'immobile" (v. conclusioni convenuta pag. 3.2).
L'esistenza di estese macchie di muffa alle pareti dei locali dell'appartamento
è in effetti dimostrata da tutta una miriade di elementi istruttori (documentazione
fotografica doc. I.; rapporto arch. M., perito comunale degli alloggi, e relative
fotografie, doc. L; rapporto di sopralluogo
17 gennaio 2003 arch. M., doc. I° rich.; rapporto 15 dicembre 2002 IFEC Consulente,
pag. 4; scritto 22 gennaio 2003 IFEC Consulente; dichiarazione G.C., doc. G; testi
C., M., D.N., T., T.).
Presenza di muffa che ha inoltre spinto il medico delegato dr. M.G. a considerare l'appartamento siccome inabitabile (v. attestazione 15 gennaio 2003, inc. I° rich.).
5.b) La convenuta contesta la possibilità per gli istanti di chiedere una riduzione della pigione poiché il difetto riscontrato non le sarebbe imputabile, bensì sarebbe dovuto alla cattiva aerazione dei locali eseguita dagli inquilini stessi.
D'altro canto, sempre a mente della convenuta, non si potrebbe parlare di "difetti" poiché l'immobile "rispetterebbe i parametri edilizi dell'epoca in cui venne costruito" (anni '60-'70, v. conclusioni cifra. 4.2.1).
5.c) Partendo da quest'ultima argomentazione di parte convenuta, va rilevato che
la stessa è inconferente. Da sola, la circostanza secondo cui l'immobile sia stato
costruito
30-40 anni orsono rispettando le normative e le regole costruttive di quell'epoca
(segnatamente per rapporto all'isolazione dell'edificio), non è sufficiente a far
ritenere che quella oggi riscontrata sia una carenza - evidente peraltro (v. sopra)
- che l'inquilino in buona fede debba tollerare. Appare pacifico il fatto che un
conduttore debba e possa pretendere di disporre, durante l'intera durata della locazione,
di un appartamento privo di muffa. A fronte della presenza di siffatte ampie tracce
di umidità, risulta irrilevante che al momento dell'edificazione siano state seguite
le vigenti tecniche costruttive e di scelta dei materiali, proprio perché, come
già indicato, la responsabilità per i difetti (ex art. 259d CO) è indipendente dalla
colpa del locatore (Higi, op. cit., ad art. 259d CO, N. 9).
Non è neppure decisivo il fatto che i locatori fossero di per sé coscienti di aver preso in locazione un appartamento "in una palazzina di ca. 40 anni" (v. conclusioni convenuta, pag. 8): che, la vetustà come tale, non comporta necessariamente che l'inquilino debba sopportare costantemente la presenza di un'estesa e insalubre muffa nei locali appigionati.
5.d) Affinché sussista la possibilità di ottenere una riduzione della pigione giusta l'art. 259d CO, occorre comunque che il difetto riscontrato non sia imputabile al conduttore medesimo (Higi, op. cit., ad art. 259d CO, N. 7; ad art. 259a CO, N. 8; Svit, op. cit., ad art. 259d CO, N. 9; ad art. 259b CO, N. 5).
I difetti imputabili al locatario sono quelli che egli, o le persone per il comportamento delle quali egli è responsabile, ha causato in violazione dell'art. 257f cpv. 1 CO, che impone un uso diligente della cosa locata (Higi, op. cit., ad art. 258 CO, N. 36; ad art. 257f CO, N. 28 e segg.; Svit, op. cit., ad art. 259b CO, N. 5). L'onere della prova in merito ad un utilizzo non conforme e non diligente dell'ente locato da parte del locatario spetta al locatore, secondo la regola generale dell'art. 8 CC.
Orbene. In concreto, non vi sono sufficienti elementi istruttori per far ritenere che la presenza del difetto in narrativa (muffa), nelle proporzioni attestate dalle tavole processuali, sia da attribuire ad una esclusiva colpa dei qui istanti.
Si può dare atto che, verosimilmente, la situazione relativa all'umidità elevata riscontrata nell'appartamento si sia trovata accentuata e peggiorata a seguito di un'insufficiente aerazione dei locali. Non è però né possibile, né vittoriosamente sostenibile che l'unica causa della presenza della muffa fosse siffatta carente circolazione d'aria. In particolare, ciò è dimostrato, o comunque reso altamente verosimile, dal fatto che anche i precedenti locatari dell'appartamento avevano avuto "problemi di umidità nelle varie camere" (v. dichiarazione doc. F e teste D.N.). Il signor M. ha rilevato che tali problemi non erano gravi e che agli stessi egli ovviava "arieggiando spesso e pitturando sovente". Anche la teste D.N. ha evidenziato che seppure i problemi di muffa al momento della presenza della famiglia M. erano meno accentuati che all'epoca dell'occupazione dell'appartamento da parte degli istanti, essi già erano riscontrabili in precedenza.
Da qui la rilevazione che solo parzialmente i problemi di muffa possono ritenersi attribuibili ad un comportamento inadeguato degli istanti nell'uso dell'ente locato. Del resto anche la perizia di parte della IFEC Consulente (v. inc. I° rich.) parla di "causa principale" da imputarsi ad "un'insufficiente e inefficace ventilazione" non escludendo - e anzi evidenziandole - altre cause come la "presenza di punti e zone termicamente deboli" e il fatto che "l'appartamento in questione, se raffrontato ai restanti appartamenti dell'edificio, risulta il più sfavorevole" per posizione (a nord, sopra locali non riscaldati, v. referto IFEC Consulente 15.12.2002, pag. 11).
5.e) Pertinenti appaiono anche le ampie e puntuali allegazioni degli istanti in merito alle risultanze della perizia di parte IFEC Consulente (v. conclusioni istanti pag. 4-6).
Come pure conferente si appalesa l’osservazione degli istanti riportata a pag. 4 in alto delle conclusioni. Ritenuto come l’impresa di pittura è intervenuta, per ripristinare i locali lasciati dai locatari a fine gennaio 2003, senz’altro prima del 2 aprile 2003 (v. data fattura doc. D) – e cioè fra inizio febbraio e fine marzo 2003 -, il fatto che il teste C. (verbali pag. 5 e doc. G) abbia dichiarato che il 7 aprile 2003 nell’appartamento vi erano notevoli tracce di muffa, lascia trasparire che anche senza la presenza nei locali degli istanti (ai quali la convenuta rimproverava una cattiva ventilazione degli stessi) i problemi di umidità erano comunque dati.
6. Assodata la presenza del citato difetto, solo parzialmente imputabile ai locatari (e di ciò verrà tenuto conto nella quantificazione della riduzione), si tratta ora di stabilire a partire da quando la ditta convenuta ne abbia avuto conoscenza e pertanto a partire da quale momento la riduzione possa essere riconosciuta. Va in proposito evidenziato che la “conoscenza” può avvenire sia per segnalazione del conduttore, sia per apprendimento personale del locatore (anche tramite un suo ausiliario; Lachat, op. cit., pag. 170, N. 3.6).
Gli stessi istanti non indicano esattamente a partire da quando essi postulano la riduzione (v. la generica formulazione di cui al “petitum”). In sostanza, però, i conduttori, citando la testimonianza T. (v. conclusioni pag. 6 in fine), parrebbero far risalire la prima segnalazione a ottobre 2002 (teste T., pag. 11). E’ quindi a partire da questo mese (il giorno esatto non è noto), che va riconosciuto il diritto alla riduzione del canone, anche se dalle tavole processuali – e in particolare dalle stesse conclusioni di parte convenuta (v. pag. 2 ad 2.2) – sembrerebbe che già nel corso dell’inverno 2001-2002 gli istanti si siano lamentati per la presenza di muffa nell’ente locato. Sarebbe però stato compito degli istanti essere più precisi nel collocamento temporale della loro richiesta.
7. Ciò posto, si tratta di stabilire in che misura debba essere concessa – nei limiti temporali suindicati – la riduzione del canone. La valutazione viene effettuata secondo i criteri sviluppati dalla dottrina e dalla giurisprudenza in margine all’azione estimatoria del contratto di compravendita (Svit, op. cit., ad art. 259d CO, N. 17; Züst, op. cit., pag. 187 e segg.; II CCA 23 aprile 1996 in re T. e T. / S. SA; II CCA 23 agosto 1996 in re C.P.D.S. / G.).
La riduzione della pigione deve quindi essere proporzionale al minor valore della cosa locata, ossia alla sua diminuita utilità rispetto a quella inizialmente pattuita, rispettivamente essere commisurata all’entità del difetto stesso (SJ 1997, 665).
Gli istanti chiedono una riduzione del 50 %.
In mancanza di una precisa normativa sui parametri di calcolo della percentuale da ridurre, spetta al Giudice, secondo il suo libero potere di apprezzamento e previa valutazione di tutte le circostanze del caso concreto, effettuare la quantificazione (Züst, op. cit., pag. 193, N. 337). Data la difficoltà riscontrabile nel calcolo della riduzione, è ammesso operare applicando il principio di equità (SJ 1997, 666; Lachat, op. cit., pag. 169, N. 3.4).
A titolo d’esempio, in caso di gravi infiltrazioni di umidità, con conseguente formazione generale di muffa sulle pareti ed i soffitti (Raccolta di giurisprudenza in materia di locazione, 4° vol., 1997-1998, sentenza N. 11, pag. 40) o tali da rendere inagibile completamente una camera e parzialmente una seconda camera, tenuto conto di una certa verosimile negligenza dei conduttori, i quali non arieggiavano adeguatamente l’appartamento (Raccolta cit., sentenza N. 15, pag. 60), la giurisprudenza ha ritenuto equo applicare una riduzione del corrispettivo nella misura anche del 25 % (II CCA 10.02.1994 in re E. / R. oppure 03.02.1995 in re M. / Fondazione A.). Qualora il problema si concretizzi con la semplice presenza di muffa e macchie di umidità su varie pareti, la riduzione è stata ammessa nella misura del 10 % (Raccolta di giurisprudenza in materia di locazione, 5°, 1998-1999, sentenza N. 17, pag. 122).
Considerato il carattere di insalubrità del difetto, dimostrato parimenti dalla costatazione 15 gennaio 2003 del medico delegato dr. G., il quale, rivolgendosi al Municipio indicava l’inabitabilità dell’appartamento, nonché il fatto che l’inconveniente (muffa) era riscontrabile praticamente in tutti i locali, escluso il corridoio (v. referto 17/20 gennaio 2003 arch. M. e rapporto IFEC Consulente, pag. 4), a mente di questo Pretore appare equo concedere una riduzione del 40 %, pari a fr. 378.80 mensili (40 % di fr. 947.--, la riduzione dovendo essere operata sul canone di base, escluse le spese accessorie, Higi, op. cit., ad art. 259d CO, N. 13), dal 1° ottobre 2002 al 31 gennaio 2003.
8. Oltre alla riduzione della pigione, gli istanti chiedono un risarcimento di totali fr. 2'144.-- per asseriti danni che avrebbero subito il divano e i mobili della camera della bambina (v. conclusioni pag. 2 ad b).
L’art. 259e CO sancisce l’obbligo del locatore di risarcire i danni cagionati da un difetto della cosa al conduttore, qualora a questi non possa venir imputata colpa alcuna.
Questa disposizione fa riferimento alla disciplina della parte generale di cui agli artt. 97 e segg. CO (Tercier, Les contrats spéciaux, pag. 205, N. 1638). Incombe dunque al conduttore l’onere di sostanziare il danno e di provare l’esistenza di un nesso causale tra il difetto della cosa locata ed il pregiudizio insorto (Svit, op. cit., ad art. 259e CO, N. 14; Lachat, op. cit., pag. 171, N. 4.2).
All’inquilino spetta però l’obbligo di avvisare tempestivamente il locatore della presenza del difetto (cfr. art. 257g CO e Tercier, op. cit., pag. 210, N. 1683); locatore che, se dimostra l’inesistenza di tale avviso, sarà liberato dall’obbligo di risarcire i danni (Lachat, op. cit., pag. 172, N. 4.4; Svit, op. cit., ad art. 259e CO, N. 21).
8.a) Uno dei due importi richiesti (fr. 894.--) è pari al costo dell’armadio color antracite, della rete e del materasso della camera dei bambini (v. contratto d’acquisto, agli atti). Dalle tavole processuali risulta accertata la presenza di muffa “sul lato esterno dei pannelli verticali di fondo dell’armadio” (v. rapporto arch. M., doc. L). Armadio costato, a nuovo fr. 698.--. Non vi sono invece riscontri di danni alla rete del letto e al materasso, pure ricompresi, secondo la fattura, nel prezzo totale di fr. 894.--.
A mente di questo Giudice, non sussistono motivi per credere che l’armadio non fosse riparabile tramite una semplice sostituzione dei pannelli di fondo. Stimando un presumibile costo di riparazione in fr. 250.-- (e tenuto conto della già citata concolpa dei locatari per la situazione venutasi a creare, v. considerandi precedenti [questione della carente aerazione dei locali]), appare equo fissare l’ammontare del risarcimento in fr. 150.-- per l’armadio della camera della bambina.
8.b) L’ulteriore posta risarcitoria (fr. 1'250.--) riguarda il gruppo imbottito (divano) del salotto.
Secondo la documentazione fotografica agli atti (doc. I) e l’accertamento del perito comunale arch. M. (doc. L), in effetti si può ritenere dimostrato il danneggiamento subito dal divano.
Non vi è però indicazione alcuna circa l’inservibilità e irreparabilità totale del divano stesso.
Ipotizzabile, secondo l’ordinario andamento delle cose, era comunque il tentativo
di un lavaggio, con i dovuti mezzi e da parte di una ditta specializzata, del divano.
Equitativamente, tenuto conto del deprezzamento del mobile (acquistato nel dicembre
1997, v. dichiarazione
28 febbraio 2003 della ditta, agli atti), nonché del possibile costo di un tale
lavaggio, questo Giudice ritiene di dover riconoscere un risarcimento di fr. 200.--,
già considerata la concolpa degli istanti (artt. 99 cpv. 3 e 44 CO).
9. Riassumendo, la domanda di riduzione della pigione può essere accolta in proporzione del 40 % dal 1° ottobre 2002 al 31 gennaio 2003, mentre la domanda risarcitoria è da ammettere limitatamente a fr. 350.--.
Alla luce di quanto esposto, si giustifica un riparto di tasse, spese e ripetibili in ragione di 1/3 a carico degli istanti in solido e di 2/3 a carico della convenuta.