La violazione di un divieto di concorrenza costituisce un difetto del bene locato
Un divieto di concorrenza previsto contrattualmente, che inibisce alla parte locatrice l'apertura di un'attività commerciale analoga a quella condotta dal conduttore, non rappresenta un'eccessiva restrizione della libertà personale.
La parte conduttrice deve tuttavia provare il pregiudizio patito dall'indebita concorrenza, avvalendosi prevalentemente dei propri rendiconti contabili.
Sulla base della diminuita cifra d'affari, si giustifica una riduzione di pigione del 15 % per l'apertura di un'attività concorrente nello stesso bene locato.
Ufficio di conciliazione di Minusio in re B. / P. del 16 novembre 2004
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
1. Con contratto stipulato l'8 marzo 1996 il signor P. ha locato al signor B. parte del secondo piano dello stabile "Alla B." a L. da adibire a centro fitness. La palestra è gestita dalla P.F.C. Sagl" di proprietà dell'istante.
Il contratto di durata indeterminata è iniziato il
1° settembre 1996 ed è disdicibile con preavviso di sei mesi per il 30 giugno a
partire dal 30 giugno 2006.
Le parti hanno stipulato un canone di locazione di fr. 3'500.-- mensili per i primi cinque anni, indicizzabile in seguito secondo una norma particolare.
Di comune accordo il canone di locazione è stato ridotto dal 1° maggio 1999 a fr.
3'350.- mensili dal momento che cinque posteggi che precedentemente erano oggetto
del contratto sono stati resi al proprietario (vedi lettera del
29 aprile 1999 del signor P.).
Il contratto includeva altresì quattro allegati che contemplavano i rispettivi oneri e obblighi inerenti la realizzazione del centro fitness (doc. A).
Nell'allegato 2 in particolare è stato accordato quanto segue: "Il locatore si impegna a non affittare altre parti dello stabile Alla B. ad altri centri Fitness e d'aerobica che non sia il P.F.C. Sagl di B.".
2. La signora P., moglie del convenuto, con contratto stipulato il 12 marzo 2004 ha preso in locazione dal marito una superficie nello stesso stabile e sullo stesso piano del signor B. ed ha aperto la palestra "S.B.D.".
Con lettera del 17 maggio 2004 il signor B. lamentava l'insediamento del nuovo centro che rappresentava a suo modo di vedere una violazione contrattuale. Ne chiedeva la chiusura e una diminuzione della pigione.
Il convenuto da parte sua ha sempre respinto entrambe le richieste sostenendo che lo "S.B.D." non rientra nella categoria "centri fitness e aerobica" in quanto si rivolge ad una clientela esclusivamente femminile e offre una ginnastica particolare, basata su una corretta alimentazione e sulla cura individuale di ogni singola persona.
A suo modo di vedere dal momento che le prestazioni offerte sono essenzialmente diverse la sua apertura non costituirebbe una violazione contrattuale.
3. Secondo il principio dell'affidamento, richiamato dallo stesso convenuto, includendo nel contratto la sopraccitata clausola le parti hanno chiaramente inteso escludere l'insediamento nello stesso stabile di un concorrente del signor B., cioè l'apertura di un nuovo centro che potesse sottrargli clienti o indurre eventuali clienti nuovi ad optare per un'altra offerta. La clausola è chiara ed univoca (Lachat, Commentaire du droit du bail, ch. 6 pag. 116).
Con la parola "fitness" si intende infatti normalmente tutto ciò che serve per tenersi in forma mediante esercizio fisico e dunque qualsiasi tipo di ginnastica, convenzionale o meno.
Normalmente un individuo esercita un'unica attività sportiva per cui evidentemente un nuovo centro, che costituisce per il Ticino oltretutto una novità nell'ambito sportivo, esercita una maggiore attrattiva nel pubblico rispetto a quello del signor B.
In definitiva per l'istante il centro aperto dalla moglie del convenuto esercita una concorrenza maggiore di un centro identico al suo.
Un cliente infatti non si rivolge ad un'altra palestra se offre le identiche prestazioni ma è indubbiamente attirato da colui che offre una novità.
Nel caso particolare è dunque indubbio che l'apertura di un centro che propone un'attività sportiva sullo stesso piano dello stabile rappresenta una violazione contrattuale.
Contrariamente a quanto sostenuto dal convenuto una siffatta clausola è abbastanza usuale e non rappresenta un'eccessiva restrizione della libertà personale ai sensi dell'art. 27 CCS.
Abbondanzialmente si rileva che secondo lo stesso principio dell'affidamento menzionato dal convenuto, un proprietario indipendentemente dalla stipulazione di una clausola specifica dovrebbe agire in modo da non danneggiare i suoi inquilini (Droit du bail, Université de Neuchâtel, N. 14/2002, N. 4 pag. 10).
4. Secondo l'art. 259a cpv. 1 CO se sopravvengono difetti della cosa che non gli sono imputabili né sono a suo carico, oppure se è turbato nell'uso pattuito della cosa il conduttore può esigere dal locatore l'eliminazione del difetto e la riduzione proporzionale del corrispettivo per il periodo durante il quale sussiste il difetto.
"La chose est défecteuse si elle ne se trouve pas dans l'état convenu ou promis, d'une manière défavorable au locataire". "Le défaut peut résider dans l'absence d'une qualité normalement attendue ou spécialement promise. Cette dernière éventualité peut survenir en matière commerciale lorsqu'un concurrent s'installe dans le voisinage après que le bailleur a déclaré qu'il n'y en aurait pas". (Droit du bail, Université de Neuchâtel N. 14/2002, N. 4 pag. 10). Vedi pure Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, pag. 145; Svit Kommentar Mietrecht, 2. ed., Zürich 1998, N. 23 ad art. 256 CO.
Secondo la M. SA per la P.F.C. Sagl, gestita dal signor B., gli incassi del settore fitness sono diminuiti considerevolmente a partire dall'aprile 2004, data alla quale la moglie della convenuta ha aperto la sua palestra. La stessa fiduciaria sostiene che la media mensile raggiunta nel corso del 2003 è diminuita nel 2004 di oltre un terzo nel secondo trimestre dell'anno e si è addirittura dimezzata nel terzo trimestre.
Cifre alla mano il ricavo della palestra per i primi nove mesi del 2004 risulta essere di fr. 90'082.70. Riportato su dodici mesi l'entrata è di fr. 120'110.-- contro l'incasso di fr. 134'123.05 del 2002 e di fr. 152'417.55 del 2003.
Vi è dunque stata una diminuzione della cifra d'affari del
10 % rispetto al 2002 e del 20 % rispetto al 2003.
Questo Ufficio reputa dunque corretto accordare una riduzione del canone di locazione
del 15 % a partire dal
1° aprile 2004 tenuto conto del fatto che altri fattori hanno indubbiamente influito
(congiuntura sfavorevole, apertura di altre palestre nelle vicinanze) e che la palestra
concorrente rappresenta solo in parte una concorrenza diretta (ginnastica correttiva,
corretta alimentazione / DTF 39 II 586; DTF 95 II 433).