Il deposito della pigione in presenza di asseriti difetti del bene locato non può essere effettuato prima della scadenza del termine di riparazione assegnato alla parte locatrice
L'Ufficio di conciliazione, prima di entrare nel merito e decidere sulle pretese formulate nell'istanza avviata in relazione al deposito della pigione, deve innanzitutto verificare se i requisiti formali della procedura prevista all'art. 259g CO siano riuniti.
Tali requisiti non sono quindi dati se il deposito della pigione è avvenuto prima che scadesse il termine assegnato ai locatori per eliminare gli asseriti difetti, ritenuto per di più che tale termine dev'essere congruo in relazione all'entità degli auspicati interventi.
L'intempestivo deposito della pigione ne determina l'inammissibilità e quindi l'incompetenza a decidere da parte dell'Ufficio di conciliazione sulle pretese formulate dall'istante, con la conseguenza che l'Ufficio deve tentare una mediazione fra le parti e in caso negativo accertare semplicemente la mancata intesa.
Ufficio di conciliazione di Locarno in re D. / M. del 2 novembre 2004
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
Tra le parti è in vigore un contratto di locazione per un appartamento in Via S.M. a L.. La locazione inizia il 1° febbraio 2003 e può essere disdetta con un preavviso di 3 mesi, la prima volta per il 31 gennaio 2005.
Con scritto 28 settembre 2004 i conduttori assegnano ai locatori un termine fino al 28 ottobre 2004 per eliminare i difetti presenti nel garage e nel bagno con l'avvertenza che sarà versata la pigione all'Ufficio di conciliazione.
Il 7 ottobre 2004 gli istanti iniziano a depositare la pigione di
fr. 1'300.-- all'Ufficio di conciliazione.
Con istanza 6 ottobre 2004 i conduttori chiedono la sistemazione dell'entrata del garage alfine di eliminare le infiltrazioni d'acqua, problema che perdura ormai da due anni, e di eliminare la nuova infiltrazione in bagno. Ricordano che, fino ad oggi, nonostante le loro sollecitazioni, i locatori non hanno effettuato alcun intervento. Rilevano che, tramite i precedenti inquilini, sono venuti a conoscenza che il garage è in quelle condizioni già da 10 anni. Chiedono inoltre il rimborso di quanto pagato per il mancato utilizzo al 100 % del garage.
Con scritto 19 ottobre 2004 i locatori precisano che, contrariamente a quanto sostenuto dalla conduttrice, la prima notifica dei difetti è pervenuta loro il 28 settembre 2004. Ritengono che non vi siano i presupposti per il deposito della pigione. Allegano la lettera inviata ai conduttori il 7 ottobre 2004 nella quale dichiarano di aver prontamente fatto eseguire le necessarie verifiche. Per quanto riguarda il difetto riscontrato nel bagno, rilevano che non si tratta di un'infiltrazione d'acqua, né di una perdita da condutture; si tratta esclusivamente di condensa dovuta a una non sufficiente ed adeguata aerazione del locale. Per quanto riguarda il garage, confermano la loro disponibilità a provvedere, al più presto, affinché si possa trovare una soluzione ottimale al problema.
La parte conduttrice, durante l'udienza del 28 ottobre 2004, rileva che vi sono infiltrazioni d'acqua dal tetto del garage e la caduta di materiale dal plafone. Tale situazione non le permette, per esempio, di parcheggiare la moto in fondo al garage. La grondaia è inoltre difettosa. Rileva che la situazione del bagno è dovuta a infiltrazioni d'acqua e non a condensa (cfr. constatazione 25.10.2004 del perito comunale). Tale problema si sta espandendo in cucina. Ricorda che i locatori hanno sempre affermato di voler sistemare il garage. Confermano pertanto la loro richiesta di eliminazione dei difetti e di risarcimento per il mancato utilizzo del garage al 100 %.
La parte locatrice, da parte sua, rileva che precedentemente la conduttrice non ha mai reclamato per il garage in quanto non lo utilizzava. Ribadisce che il problema del bagno è dovuto a condensa e non ad infiltrazioni d'acque in quanto, sopra il bagno, non vi sono condotte d'acqua ma unicamente una mansarda. Conferma l'intenzione di sistemare il garage.
Considerato che il tentativo di conciliazione è fallito in quanto le parti non hanno
raggiunto un'intesa durante l'udienza del
28 ottobre 2004; spetta alla presente Commissione di conciliazione prendere una
decisione sull'istanza.
Ritenuto che, ai sensi dell'art. 6 lett. d della Legge cantonale di applicazione
delle norme federali in materia di locazione del
9 novembre 1992, nella fattispecie, la Commissione di conciliazione è competente
a decidere unicamente sulla liberazione del deposito delle pigioni, tenuto conto
delle pretese formulate dalla conduttrice.
Preso atto che, ai sensi dell'art 259g cpv. 1 del CO, il conduttore di un immobile, se esige la riparazione di un difetto da parte del locatore deve fissargli per iscritto un congruo termine e può avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, depositerà presso l'Ufficio di conciliazione le pigioni che giungeranno a scadenza.
Ritenuto che la Commissione di conciliazione, prima di entrare nel merito e decidere sulle pretese formulate nell'istanza in relazione al deposito della pigione, deve anzitutto verificare se i requisiti formali della procedura prevista all'art. 259g CO sono riuniti.
Rilevato che ai sensi dell'art. 259g CO tra le condizioni formali per la validità del deposito della pigione rientrano: l'assegnazione al locatore di un congruo termine per l'eliminazione del difetto e, una volta scaduto tale termine, il deposito delle pigioni non ancora scadute.
Preso atto che, dalla documentazione agli atti, il deposito della pigione è stato effettuato prima che scadesse il termine assegnato ai locatori per eliminare i difetti contrariamente a quanto stabilito dalla norma sopra indicata.
Ritenuto pertanto che il deposito della pigione è illegittimo in quanto le condizioni formali indicate più sopra non sono riunite.
Rilevato che l'Ufficio di conciliazione, vista l'inammissibilità del deposito della pigione, è incompetente a decidere sulle pretese formulate dell'istante ma deve unicamente constatare la mancata intesa e liberare il deposito delle pigioni in favore dei locatori (cfr. Raccolta di giurisprudenza in materia di locazione, Dipartimento delle istituzioni, 1° Vol., sentenza N. 11, pag. 15).
Considerato che la conduttrice ha comunque la possibilità di far valere i suoi diritti ai sensi dell'art. 259b e segg. CO davanti all'autorità giudiziaria e ciò indipendentemente dal deposito della pigione (cfr. sentenza sopra indicata).