La procedura di diffida, di deposito delle pigioni e di riduzione del corrispettivo in presenza di asseriti difetti del bene locato dev'essere scrupolosamente osservata
In presenza di asseriti difetti del bene locato, il conduttore deve assegnare in forma scritta al locatore un termine per l'eliminazione degli stessi difetti, minacciando diversamente il deposito della pigione e quindi il ricorso all'autorità conciliativa.
Il deposito delle pigioni deve avvenire tempestivamente presso gli Uffici di conciliazione negli stessi termini previsti contrattualmente per il pagamento ordinario delle pigioni: l'avvenuto deposito dev'essere altresì comunicato al locatore.
Differentemente, l'iniziativa del conduttore che non rispetta le precedenti condizioni si traduce semplicemente in un'istanza conciliativa agli Uffici di conciliazione, che dovranno liberare le pigioni depositate a torto al locatore.
Ufficio di conciliazione di Lugano in re M. / U. SA del 3 giugno 2003
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
- L'istante signora M. conduce in locazione i locali commerciali adibiti a negozio
d'antiquariato, rispettivamente ad uffici, situati al pian terreno ed al piano ammezzato
dello stabile in Via P. a L. Il contratto, avente durata indeterminata, ha preso
inizio il 15 novembre 1996 e risulta disdicibile, con preavviso di sei mesi, al
30 settembre di ogni anno, la prima volta al 30 settembre 2007. Il canone pattuito,
pagabile in rate anticipate, ammonta a fr. 8'100.-- /trimestre, oltre a fr. 300.--
/trimestre a titolo di acconto spese (doc. A in inc. rich. N. 127/02).
- Con scritto del 6 settembre 2002, la parte conduttrice ha segnalato alle locatrici i disturbi determinati alla propria attività commerciale dal cantiere di nuova apertura nel palazzo di Via P. 2: disturbi che avrebbero prodotto anche una drastica riduzione di clientela, a dipendenza del carico e scarico, rispettivamente dello stazionamento di mezzi e materiali edili nei pressi del negozio. Il tutto invitando le locatrici a far sì che la situazione "torni al più presto alla normalità" (doc. B).
Con successivo scritto dell'11 settembre 2002, la conduttrice ha lamentato inoltre l'interruzione dell'erogazione d'acqua - quindi l'inagibilità dei servizi igienici - determinata dal cantiere: e ciò sempre con richiesta alle proprietarie di "intervenire quanto prima (…) onde far ripristinare il servizio igienico sanitario in questione" (doc. B).
- In data 7 ottobre 2002 è giunto a questo Ufficio un deposito di canone da parte della conduttrice pari a fr. 8'625.--, da lei riferito al trimestre locatizio ottobre-dicembre 2002.
- Il successivo 4 novembre 2002, la signora M. ha inoltrato istanza presso questo Ufficio, postulando di essere totalmente esonerata dal pagamento del canone di locazione a contare dal 1° settembre 2002 e sino alla cessazione dei disturbi determinati dal cantiere.
- Durante le udienze di discussione citate in entrata, la parte conduttrice ha confermato la propria richiesta, avvalendosi anche delle risultanze dei sopralluoghi e referti nel frattempo effettuati dal perito comunale arch. T., nonché delle perizie foniche fatte eseguire da IFEC: mentre le locatrici - oltre a contestare la sussistenza in sé dei disturbi avversamente invocati ed a negare che il cantiere determini la totale inidoneità dell'ente locato all'uso commerciale cui è destinato - hanno chiesto la reiezione dell'istanza, affermando non essere adempiuti in concreto tutti i presupposti formali e materiali posti dalla legge per rapporto alla validità del deposito medesimo.
- Il 27 dicembre 2002 è giunto a questo Ufficio un ulteriore deposito di canone
da parte della conduttrice, pari a totali fr. 11'284.50, da lei riferito al trimestre
di pigione gennaio-marzo 2003 ed a spese di riscaldamento. Il successivo
7 aprile 2003, è infine giunto a questo Ufficio l'ulteriore importo di fr. 8'625.--,
dalla locatrice riferito alla pigione del trimestre aprile-giugno 2003.
- Tutto ciò premesso, questo Ufficio deve preliminarmente chinarsi sulla questione
della sussistenza o meno in concreto dei presupposti legali - materiali e formali
- dei depositi di canone effettuati dall'inquilina: ritenuto che, in mancanza di
uno di tali requisiti, lo scrivente Ufficio non avrà la competenza decisionale per
rapporto alla pretesa di annullamento di canone invocata dall'inquilina, dovendosi
limitare ad accertare la mancata intesa fra le parti e ad avvertire la conduttrice
della facoltà di adire il Pretore, qualora essa persistesse nelle proprie pretese
(Raccolta di giurisprudenza in materia di locazione,
1° Vol., pag. 1, sentenza N. 11).
- I predetti requisiti di validità del deposito sono: l'assegnazione in forma scritta al locatore di un termine per l'eliminazione del difetto, la minaccia di deposito della pigione, la tempestività del deposito stesso, la tempestività dell'istanza a convalida del deposito, da inoltrarsi entro 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata.
La giurisprudenza e la dottrina ammettono che la fissazione del termine e la minaccia del deposito - seppur di principio costituendosi in presupposti obbligatori ed indispensabili possono essere eccezionalmente omessi senza conseguenze sulla validità del deposito stesso, in applicazione analogetica dell'art. 108 cifra 1 CO: ossia (solo) quando, dal contegno del debitore, risulti chiaro che essi sarebbero inutili (Higi, Comm. bernese, ad art. 259g CO, N. 29, 41 e 46). In tale (comunque eccezionale) ipotesi diventa però obbligatorio per l'inquilino avvertire per iscritto il locatore dell'avvenuto deposito, pena l'invalidità dello stesso (Higi, op. cit., ad art. 259g CO, N. 41).
- Nel caso che ci occupa, pur avendo avvertito le locatrici dei disturbi determinati dal cantiere, l'inquilina non risulta avere loro fissato, prima di procedere al deposito del trimestre locatizio ottobre-dicembre 2002, un preciso termine per eliminare simili disturbi: e nemmeno avere minacciato le proprietarie del deposito stesso.
Già per questo motivo, l'istanza in oggetto non può essere accolta.
- Ad analogo risultato si giunge peraltro anche qualora fosse applicabile alla fattispecie l'eccezionale ipotesi sopra descritta: in base alla quale - a ben determinate condizioni - i presupposti della diffida scritta con assegnazione di termine e comminatoria di deposito possono venir omessi senza conseguenze sulla validità del deposito stesso. Si potrebbe in effetti ipotizzare che, per difetti all'ente locato discendenti dall'esercizio di un cantiere sito nel medesimo stabile e promosso dal proprietario di quest'ultimo, termine e comminatoria siano superflui.
Tuttavia, la conduttrice risulta avere omesso nel caso concreto anche di avvertire per iscritto le locatrici dell'avvenuto deposito: e la mancanza di tale presupposto - che, come già indicato, si costituisce in un obbligo proprio nell'ipotesi di lavoro in esame - viene a forzatamente invalidare i depositi effettuati.
- Abbondanzialmente, va pure aggiunto che - a fronte dell'obbligo contrattuale di pagamento anticipato del canone di locazione - il primo ed il terzo di tali depositi, in quanto pervenuti a questo Ufficio il 7 ottobre 2002, rispettivamente il 7 aprile 2003, sono comunque tardivi per rapporto alla norma di cui all'art. 259g CO.
- In tal caso, la totalità dell'importo depositato dalla conduttrice va liberato in favore delle locatrici: e questo Ufficio, venendo a cadere il potere decisionale spettantegli, deve limitarsi a constatare la mancata conciliazione fra le parti.