La conclusione di un contratto di locazione non è sottoposta ad alcuna forma particolare
La conclusione di un contratto di locazione dipende dalla comune volontà delle Parti di locare un determinato bene immobile contro il pagamento di un preciso corrispettivo: non appare necessario che tale volontà sia trascritta in un documento.
La comune volontà delle Parti deve tuttavia abbracciare i principali elementi del contratto di locazione, con particolare riferimento al corrispettivo e alla superficie del bene locato.
Una Parte non è quindi vincolata da un contratto di locazione concluso sulla base di un errore concernente un elemento principale dello stesso rapporto locativo, purché tale Parte si sia comportata in buona fede e lo stesso elemento fosse oggettivamente riconoscibile anche dal contraente.
Ufficio di conciliazione di Minusio in re M. / M.+M. del 22 luglio 2004
Estratto dai considerandi
In fatto e in diritto:
1. Tra le parti vi è stato uno scambio di corrispondenza tra il 30 ottobre e l'11 novembre 2003 per la stipulazione di un contratto di locazione avente per oggetto alcuni uffici in Via G.M. a M. nello stabile denominato "X".
Il contratto - di durata indeterminata - avrebbe dovuto iniziare il 1° aprile 2004
e scadere la prima volta il
31 marzo 2009, rinnovabile in seguito di anno in anno con un preavviso di sei mesi.
La proposta di contratto prevedeva altresì la possibilità per i locatari di disdire il contratto già a partire dal 31 marzo 2006 qualora il locatore non avesse potuto offrire nuovi spazi commerciali e un opzione per l'affitto di un ufficio a partire dal 1° novembre 2004.
L'affitto veniva fissato in fr. 18'780.-- annui da pagare in rate anticipate e trimestrali di fr. 4'695.-- cadauna.
La proposta di contratto prevedeva altresì che in seguito sarebbe stato allestito - a cura dell'amministratrice dello stabile spettabile F. SA - un contratto di locazione su formulario standard.
Ritornando il contratto firmato al proprietario i locatari sottolineavano che il
diritto di disdire il contratto per il
31 marzo 2006 non doveva dipendere dalla possibilità di avere a disposizione nuovi
spazi commerciali (doc. 5).
Questo concetto veniva ribadito nuovamente l'8 dicembre 2003 (doc. 7).
Il 12 novembre 2003 il signor M. inviava al signor M.+M. il contratto di locazione su formulario CATEF, il quale riprendeva in sostanza quanto contenuto nel contratto precedentemente sottoscritto.
Il sopraccitato contratto non veniva firmato dai locatari.
2. Il 23 gennaio 2004 gli inquilini, visionati i locali di cui potevano già secondo contratto disporre, costatavano che la loro superficie non era di m2 113.60, come indicato precedentemente dal locatore ma di neppure m2 80. In pratica l'ufficio nel quale si accingevano a traslocare era più piccolo di quello occupato in precedenza. Avvertivano di conseguenza il proprietario che così stando le cose sarebbero stati costretti ad annullare il contratto non potendo svolgere la loro attività in uno spazio così esiguo (doc. 8).
Il 4 febbraio 2004 il signor M. rispondeva che la superficie di m2 113.60 degli uffici era da intendere lorda, comprensiva cioè dei corridoi esterni agli uffici - e non netta, e che tramite la moglie era stato loro offerto anche un altro ufficio di m2 18 - a condizioni da concordare - per cui potevano da subito disporre di una superficie netta di m2 104.
Le parti non sono giunte ad appianare questa divergenza per cui il 27 febbraio 2004 e il 4 marzo 2004 il signor M.+M. ribadiva che il contratto era da considerare nullo, mancando i presupposti sulla scorta dei quali era stato concluso (doc. 11, 13).
Il locatore da parte sua ribadiva la validità del contratto sostenendo di aver notificato ai locatari l'11 ottobre 2003 - cioè prima della firma del contratto - di essersi sbagliato nell'indicare la superficie dei locali (doc. C). Sosteneva inoltre che la stessa, neppure menzionata nel contratto, non era un elemento essenziale del contratto tant'è che non figurava neppure nello scambio di corrispondenza antecedente alla firma dello stesso.
I locatari da parte loro asserivano di non aver mai ricevuto la lettera di cui al doc. C.
3. Secondo costante giurisprudenza non è vincolante, siccome viziato da errore essenziale, un contratto locativo quando l'errore attiene ad una determinata condizione di fatto che la parte in errore considerava soggettivamente come necessario elemento del contratto secondo la buona fede nei rapporti in affari, e la cui importanza è riconoscibile anche dal profilo oggettivo.
Un contratto non obbliga infatti colui che vi fu indotto da errore essenziale (art. 23 CO).
L'errore è in particolare essenziale quando concerne una determinata condizione di fatto che la parte in errore soggettivamente considerava come necessario elemento del contratto secondo la buona fede nei rapporti in affari, e la cui importanza è riconoscibile anche dal profilo oggettivo (art. 24 cpv. 1 cifra 4 CO; DTF 118 II 62, 114 II 139).
4. Contrariamente a quanto asserito dal locatore occorre concludere nel caso particolare che la superficie dei locali era un elemento essenziale del contratto in quanto, come risulta dalla bozza del contratto del 9 ottobre 2003 redatta dal locatore, il canone di locazione è stato calcolato in basi ai mq dei locali. In tutta la corrispondenza prodotta risulta inoltre che i locatari hanno sempre ribadito la necessità di avere a disposizione un determinato numero di metri quadrati per poter esercitare ed estendere la loro attività per cui il locatore non può ora sostenere che non si trattasse di un elemento essenziale del contratto solo per il fatto che questa esigenza non è stata riportata sul contratto definitivo.
Anche prendendo per buona la superficie di m2 88 da lui indicata in un secondo tempo, ci troviamo di fronte ad una diminuzione del 23 % della superficie indicata inizialmente.