GDL 9/33: In caso di mora l'istanza di sfratto presuppone lo scrupoloso rispetto dei termini di diffida e di disdetta
Pretura del Distretto di Riviera in re A. / M. del 9 maggio 2003

33. Art. 274g CO

In caso di mora l'istanza di sfratto presuppone lo scrupoloso rispetto dei termini di diffida e di disdetta

E' inefficace la disdetta per mora notificata prima della decorrenza del termine di 30 giorni per il pagamento.

E' inefficace anche una disdetta che viene inviata prima della decorrenza del termine dei 30 giorni allorché il conduttore la riceva dopo la decorrenza di tale termine.

Al mancato rispetto dei termini da parte del locatore consegue l'irricevibilità della domanda di sfratto per mora essendo carenti i presupposti dell'art. 257d CO.

Pretura del Distretto di Riviera in re A. / M. del 9 maggio 2003

Estratto dai considerandi

In fatto:

A. Nel febbraio 2002 l'istante, dopo precedenti colloqui, scriveva al convenuto segnalandogli la disponibilità da metà marzo 2002, "meglio se dal 1° aprile 2002", di locargli un appartamento di sua proprietà a L. ("Casa L.") per una pigione di fr. 850.-- + 50.-- per posteggio auto coperto "+ spese (ca. fr. 80.--/anno)". In tale lettera specificava che a seguito di lavori ancora da terminare l'importo del canone sarebbe stato ridotto di fr. 100.-- sino a fine giugno 2002 (doc. A).

Di fatto le parti non stipulavano alcun contratto scritto, tuttavia il convenuto prendeva possesso dei locali e pagava le prime tre pigioni, due delle quali seppur, a dire dell'istante, in ritardo.

B. Già nel settembre 2002 l'istante scriveva di nuovo al convenuto lamentando il ritardo nel pagamento degli arretrati di quattro mesi (doc. B), e poi, ancora, nel novembre 2002, indicando in sei mesi gli scoperti pari a fr. 4'800.-- (doc. C). Quest'ultimo invio, raccomandato, veniva spedito il 14 novembre 2002; esso indicava inoltre la comminatoria di pagamento seguente: "la invito quindi a voler provvedere al pagamento entro e non oltre 30 giorni dalla ricezione della presente. In caso di mancato pagamento mi vedo costretto a rescindere il contratto con il termine di preavviso di 30 giorni per la fine di un mese (art. 257d CO)".

La raccomandata non veniva ritirata e ritornava all'istante il 22 novembre 2002 (plico doc. E).

C. Constatato il mancato versamento di quanto richiesto, l'istante spediva, sempre per via raccomandata, la disdetta su formulario ufficiale in data 17 dicembre 2002 con effetto a decorrere "dal 1.2.2003". Anche la disdetta ritornava, non ritirata, al mittente il 24 dicembre 2002 (plico doc. E).

Il 23 gennaio 2003 l'istante inviava, per posta A, al convenuto copia della disdetta non ritirata (doc. 2).

D. Continuando il convenuto ad inizio febbraio 2003 ad occupare i locali e non avendo saldato quanto richiesto, l'istante inviava l'istanza di sfratto in esame.

In diritto:

1. Essendo dal 30 gennaio 2003 pendente presso l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione una procedura di contestazione della disdetta straordinaria fra le stesse parti e relativa allo stesso oggetto locativo questo Giudice, in virtù del principio di attrazione, per effetto dell'art. 274g CO, è competente a decidere sia sulla contestazione della disdetta che sull'istanza di sfratto (Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, § 31 n. 8.5., pag. 532), volendo tale disposizione di legge evitare che due autorità si occupino di una medesima fattispecie contemporaneamente (Cocchi, Aspetti procedurali del nuovo diritto di locazione, pag. 82, in: Il nuovo diritto della locazione, atti della giornata di studio del 10 giugno 1991, Bellinzona 1990).

2. Preliminarmente va detto che il contratto di locazione della "Casa L." di L. è sine dubio sorto fra le parti, pur mancando della forma scritta, non richiesta dalle norme afferenti alla locazione (art. 11 cpv. 1 CO i.r.c. artt. 253 segg. CO).

Il convenuto, dando seguito alla proposta 8 febbraio 2002 dell'istante ha occupato gli spazi della "Casa L.", provvedendo a pagare quanto indicato nella proposta, seppur limitatamente ai primi mesi (oltre a due mensilità successive).

Del resto il convenuto non contesta né che sia sorto un valido contratto di locazione né di essere in arretrato con le pigioni, ma ha vantato, in contraddittorio, pattuite dilazioni di pagamento ed eccepito il mancato rispetto dei tempi di disdetta, oltre ad altre argomentazioni delle quali, per quanto necessario, si dirà più avanti.

Dal canto suo, l'istante, accettando l'occupazione dei locali e i pagamenti a titolo di canone, ha accettato che venisse perfezionato, per atti concludenti, il rapporto di locazione.

3. L'art. 506 CPC dispone che "nei casi di cessata locazione o affitto, per qualsiasi motivo, o di comodato, non avvenendo la consegna della cosa locata, affittata o data in comodato, il locatore può domandare direttamente lo sfratto al Pretore con istanza motivata".

La procedura di sfratto ha lo scopo di ottenere dal conduttore la riconsegna dei locali che questi continua ad occupare una volta cessata la locazione (Rep. 1989, 500; Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000, n. 14 ad art. 506, pag. 1031).

Questo Giudice è quindi chiamato ad accertare dapprima la cessazione della locazione, atteso che la procedura di disdetta dal rapporto contrattuale avviata dall'istante è da intendere quale disdetta straordinaria per mora del conduttore ai sensi dell'art. 257d CO. Ciò è stato confermato dallo stesso istante nel suo interrogatorio formale e si evince da tutti gli atti formanti l'incarto, che indicano sempre la mora quale motivo degli scritti. Infine, nella raccomandata 14 novembre 2002, l'istante ha espressamente richiesto il pagamento dell'arretrato - cifrato in fr. 4'800.-- - entro 30 giorni, in ossequio all'art. 257d cpv. 1 seconda frase CO (doc. C e plico doc. E).

Il termine di 30 giorni, per locali d'abitazione come nella fattispecie, è un termine minimo di legge, nel senso che questi deve in ogni caso essere rispettato, riservata la pattuizione di un termine più lungo (ma non più breve) fra le parti (Svit, Kommentar, 2. ed., Zurigo 1998, ad art. 257d, n. 5, pag. 148, e n. 27, pag. 155).

4. La raccomandata 14 novembre 2002 indicante la comminatoria del termine di 30 giorni per pagare le pigioni scoperte non è stata ritirata dal convenuto ed è stata ritornata al mittente.

Secondo unanime dottrina, che si appoggia al Messaggio del Consiglio Federale sulla revisione del diritto della locazione (FF 1985 I 1427), il termine di 30 giorni decorre con la ricezione da parte del conduttore della comminatoria di pagamento (Svit, Kommentar, op. cit., n. 28 ad art. 257d CO, pag. 156; DTF 119 III 149).

Unanimità sussiste anche sul fatto che la teoria della ricezione ("Empfangstheorie") trovi applicazione in modo restrittivo, nel senso che determinante non è quando la missiva sia giunta nella cosiddetta sfera di ricezione del destinatario bensì, piuttosto, quando la comminatoria è effettivamente giunta allo stesso.

Ciò potrebbe condurre a favorire chi non ritira uno scritto raccomandato, come nel caso del convenuto.

La giurisprudenza vi ha tuttavia ovviato, sancendo che se il tentativo di intimazione di un invio raccomandato da parte della Posta risulta infruttuoso e, di conseguenza, viene emesso un avviso di ritiro nella bucalettere o nella casella postale del destinatario, l'invio è considerato validamente notificato quando viene ritirato alla Posta. Se ciò non avviene entro il termine di ritiro, l'invio viene ritenuto notificato l'ultimo giorno di questo termine (cosiddetta "Zustellungsfiktion", cfr. DTF 127 I 31, 123 III 492, 119 III 149), il quale equivale a sette giorni, come precedentemente previsto dall'art. 169 cpv. 1 lett. d ed e dell'abrogata ordinanza 1 della LF sul servizio delle poste del 1° settembre 1967, e ora dalle condizioni generali dei servizi postali (cifra 2.3.7, versione gennaio 2001). Il Tribunale Federale ha più volte ribadito che applicare tale finzione a motivo di un infruttuoso tentativo di distribuzione non equivale ad eccesso di formalismo (DTF 119 Ib 64 cons. 3b e rinvii ivi citati).

In altre parole l'intimazione della raccomandata con la comminatoria di pagamento ex art. 257d cpv. 1 seconda frase CO risulta regolarmente notificata al settimo giorno di giacenza della stessa presso l'ufficio postale.

Ne consegue che, nel caso di specie, la comminatoria risulta intimata il 22 novembre 2002.

5. Se nonché già il 17 dicembre 2002 (e non il 12 dicembre 2002 come erroneamente indicato dallo stesso proprietario nella sua istanza di sfratto), quindi prima della scadenza dei 30 giorni minimi richiesti perentoriamente dalla legge, l'istante ha spedito, sempre per via raccomandata, la disdetta su formulario ufficiale. Anche in questo caso la raccomandata non è stata ritirata ed è ritornata al mittente (plico doc. E).

Per le norme sopraindicate la stessa deve essere considerata intimata il 24 dicembre 2002.

L'invio a posteriori di una copia, effettuato il 23 gennaio 2003 (doc. 2), non ha alcun effetto giuridico, proprio per quanto esposto sopra.

Il 30 gennaio 2003 il convenuto inoltrava istanza di contestazione della disdetta presso il competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione.

Dal canto suo, il locatore, non avendo ricevuto quanto richiesto, inoltrava istanza di sfratto a questa Pretura in data 4 febbraio 2003.

6. Ciò che qui vanno attentamente esaminate sono tuttavia le conseguenze del mancato rispetto del termine di 30 giorni assegnato per il pagamento al debitore, scaduto in realtà dopo dell'invio della disdetta.

6.1 Innanzitutto va appurato se la contestazione della disdetta non sia tardiva, nel senso che essendo stata intimata la stessa il 24 dicembre 2002, l'inoltro solo al 30 gennaio 2003, quindi oltre il termine di 30 giorni ex art. 273 cpv. 1 CO, dell'istanza all'Ufficio di conciliazione non abbia precluso, al convenuto, la possibilità di contestarla di fronte a questo Giudice.

A dirimere la problematica soccorrono dottrina e giurisprudenza, che indicano come unicamente le disdette valide ricadano sotto le disposizioni specifiche sulla protezione delle disdette (Higi, Zürcher Kommentar, Zurigo 1996, n. 47 ad art. 273 CO; DTF 122 III 95, 121 III 156). Al contrario le disdette nulle ("nichtig", che non rispettano i disposti di cui agli artt. da 266l a 266n CO) o inefficaci ("unwirksam" o "ungültig", vale a dire non ossequianti le esigenze legali o contrattuali per il loro esercizio), non devono essere necessariamente impugnate davanti all'autorità di conciliazione entro il termine di 30 giorni dalla loro ricezione, ma possono essere validamente contestate nell'ambito della procedura di sfratto (Higi, op. cit., n. 64 ad art. 273 CO; Cocchi/Trezzini, op. cit., note n. 1041 e 1042 ad art. 507 CPC, pagg. 1036-1037; DTF 122 III 92, 121 III 156).

Altrimenti esposto: se la disdetta inviata dall'istante è valida, ogni eccezione del convenuto (non rispettosa del termine di 30 giorni dall'intimazione della disdetta) sarebbe tardiva.

6.2 Per essere valida la disdetta non deve essere né nulla né inefficace.

E' meridiano non trattasi di un caso di disdetta nulla, non essendo violati gli artt. 266I-266n CO, per i quali la legge commina espressamente la nullità (art. 266o CO).

Sono inefficaci le disdette che non sono nulle (né valide), ma che sono prive di effetto, non rispettando materialmente le esigenze legali o contrattuali per il loro esercizio. Fanno parte di questa categoria, a titolo esemplificativo, la disdetta motivata con il mancato pagamento del canone mentre che in realtà questo è stato pagato (art. 257d cpv. 2 CO); la disdetta data per cause gravi che in realtà non si sono realizzate (art. 266g CO), la disdetta data per un termine non corrispondente al termine legale o contrattuale (art. 266a cpv. 2 CO).

E' inefficace anche la disdetta se una sola delle condizioni d'applicabilità dell'art. 257d CO non è realizzata, ad esempio allorquando la disdetta è stata notificata prima della decorrenza del termine di pagamento comminato (Lachat, Le bail è loyer, Losanna 1997, n. 5.11., pag. 213 e n. 4.4.7., pag. 426).

Non è valida ed è inefficace anche una disdetta che viene inviata prima del decorso del termine di 30 giorni, anche quando il conduttore la riceve una volta trascorso tale termine (Svit, Kommentar, op. cit., N 27, pag. 155, e, in particolare N 32 pag. 158; Vorbem. zu artt. 266 bis 266o, N 24).

Quest'ultimo è proprio il caso in parola: la disdetta è quindi inefficace, non valida. Parte della dottrina addirittura indica che in tal caso ci si trovi di fronte ad una disdetta senza effetti di un soggetto non legittimato ("wirkungslose Kündigung eines Nichtberechtigten"), lasciando, d'altro canto, un minimo spazio di apprezzamento al Giudice allorquando l'invio della disdetta è avvenuto due, massimo tre giorni prima della scadenza dei trenta giorni comminati e se, cumulativamente, nel termine effettivo il conduttore non ha ugualmente pagato (Higi, op. cit., n. 47 ad art. 257d, pagg. 265 segg.). Il primo di questi presupposti non è, purtroppo per il locatore, adempiuto, essendo trascorsi più di due-tre giorni fra l'invio della disdetta (17 dicembre 2002) e la scadenza del termine di pagamento (23 dicembre 2002).

6.3 La disdetta inefficace viene sanata se il conduttore non solleva l'eccezione. Ora, come visto sub 6.1., ciò è stato fatto, anche se non, tempestivamente, di fronte all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione (ciò che in ogni caso, non trattandosi di disdetta valida, non ha alcuna conseguenza), ma solo, pur validamente, davanti a questo Giudice.

6.4 Il mancato rispetto dei termini, per eccessiva fretta - plena festinationis rescissio - da parte del locatore comporta che la disdetta nemmeno può avere effetto a posteriori, nel senso di essere sanata per la fine del mese seguente, e meglio per fine febbraio 2003, ex art. 266a cpv. 2 CO, che, pur se nella legge sistematicamente previsto per la disdetta ordinaria è applicabile ad analogiam anche in caso di disdetta straordinaria (Lachat, op. cit., pag. 213).

L'art. 266a cpv. 2 CO prevede infatti che se il termine di preavviso o la scadenza di disdetta non è osservato, la disdetta produce effetto per la scadenza successiva di disdetta.

Tuttavia tale disposizione di legge va applicata unicamente qualora il locatore non rispetti il preavviso e i termini dell'art. 257d cpv. 2 CO, non quelli, qui violati, del cpv. 1.

In via abbondanziale, va detto che, a ben vedere, anche se la locazione fosse da ritenere cessata a fine febbraio 2003, il conduttore non ne trarrebbe giovamento poiché l'istanza di sfratto qui in parola, datata 4 febbraio 2003, risulterebbe prematura, e quindi andrebbe ugualmente reietta, poiché inviata prima del termine del rapporto di locazione.

7. La domanda di sfratto può essere inoltrata solo al momento in cui l'obbligo di restituzione della cosa locata sia esigibile da parte del locatore, quindi dopo la fine della locazione.

Appurato che la disdetta è inefficace, la locazione non può quindi ritenersi cessata.

Ne consegue che l'istanza risulta essere prematura e come tale va dichiara irricevibile (Cocchi/Trezzini, op. cit., n. 16-18 ad art. 506, pag. 1032).