GDL 9/31: In caso di sublocazione, il locatore principale può introdurre un'istanza di sfratto contro il sub-conduttore (conferma della giurisprudenza)
II Camera civile in re K. / B. del 9 aprile 2003

31. Art. 274g CO

In caso di sublocazione, il locatore principale può introdurre un'istanza di sfratto contro il sub-conduttore (conferma della giurisprudenza)

Il contratto di sublocazione segue la medesima sorte del contratto di locazione principale e non ha una ragione esistenziale propria disgiunta dal rapporto di locazione principale.

Il rapporto di sublocazione cessa unitamente alla locazione principale, con la conseguenza che dallo stesso momento il sub-conduttore non è più legittimato ad occupare il bene locato e può essere oggetto di un'istanza di sfratto direttamente dal locatore principale.

Il termine assegnato dal Giudice per consegnare il bene oggetto dell'istanza di sfratto ha meramente carattere ordinatorio e non può essere quindi impugnato.

II Camera civile in re K. / B. del 9 aprile 2003

Estratto dai considerandi

In fatto:

A. Con contratto 10 novembre 1997 C. e P. K. concedevano in locazione alla I. AG, la villa sita sui mappali N. XYZ di G., a far tempo dal 1° febbraio 1998 e fino al 31 dicembre 2004, con facoltà di prolungare la locazione per un ulteriore anno; la pigione annuale ammontava a fr. 40'500.--, corrispondenti a fr. 3'375.-- mensili, pagabili entro il primo giorno di ogni mese. L'ente locato sarebbe stato adibito a uffici, con un appartamento di servizio, occupati da J.B. (doc. B, C).

Nel frattempo, la I. AG veniva trasformata in una società a garanzia limitata, la I. GmbH, e quale socio gerente veniva nominato J.B.. Il 21 marzo 2002 la predetta società veniva sciolta e messa in liquidazione (doc. F).

B. Il 1° ottobre 2002 C. e P. K. da un lato, i liquidatori della I. GmbH in liquidazione dall'altro, sottoscrivevano un accordo per mezzo del quale stabilivano di rescindere il contratto con effetto 30 settembre 2002 (doc. C). J.B. ha continuato ad abitare la villa di proprietà di C. e P. K., adducendo che in realtà il contratto di locazione 10 novembre 1997 sarebbe venuto in essere con lui personalmente e non con la I. AG, così che il contratto continuerebbe a sussistere, non essendogli opponibile l'accordo raggiunto il 1° ottobre 2002 (doc. C). C. e P. K. si oppongono alla tesi di J. B. in quanto il contratto sarebbe stato concluso unicamente con la I. AG e sulla scorta dell'accordo sottoscritto il 1° ottobre 2002 la locazione sarebbe giunta al termine, giustificando così la richiesta di sfratto.

C. Con decisione 3 dicembre 2002 il Pretore ha decretato lo sfratto immediato del convenuto dall'ente locato rilevando che il contratto di locazione relativo alla villa sita sui mappali N. XYZ di G. era venuto in essere tra C. e P. K e la I. AG (doc. B), mentre tra questa società e J. B. era sorto un rapporto di sublocazione. Essendo cessato il rapporto di locazione principale, tramite l'accordo validamente sottoscritto dai liquidatori della I. GmbH in liquidazione (doc. C), anche il rapporto di sublocazione esistente tra la società e J. B. sarebbe giunto al termine. Il Pretore respingeva tutti i mezzi di prova indicati dalla parte convenuta poiché a suo parere irrilevanti ai fini del giudizio.

D. Con appello 6 dicembre 2002, corredato di una richiesta di effetto sospensivo, il convenuto ha chiesto l'annullamento del decreto di sfratto, poiché innanzitutto J. B. avrebbe da sempre occupato personalmente l'immobile, adibito a casa d'abitazione, anche se in effetti, "per ragioni personali", egli avrebbe chiesto di indicare nel contratto la I. AG quale conduttrice apparente; d'altronde, egli avrebbe da sempre versato il canone di locazione.

A mente dell'appellante, il contratto sottoscritto il 10 novembre 1997 tra la I. AG e i locatori sarebbe simulato e quindi valido a tutti gli effetti sarebbe il contratto dissimulato, ossia quello concluso alle medesime condizioni con lo stesso J.B.; inoltre, il 30 aprile 2002, l'appellante avrebbe avvisato i locatori che egli avrebbe continuato il rapporto di locazione a titolo personale, sostituendosi così alla società: a mente dell'appellante, la controparte non avrebbe contestato tale scritto e pertanto sarebbe tacitamente avvenuto il suo subingresso nel contratto (in tal modo, l'appellante disporrebbe di un valido titolo per occupare i locali; doc. 6).

L'appellante ritiene altresì che il Pretore avrebbe deciso in modo arbitrario in quanto avrebbe ritenuto che i pagamenti effettuati direttamente dall'appellante non rappresentavano una prova dell'esistenza del rapporto contrattuale tra le parti e infine, ordinando lo sfratto immediato dall'immobile, il Pretore avrebbe deciso ultra petita partium.

Delle osservazioni formulate dalla controparte si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi della decisione.

In diritto:

1. Dagli atti di causa, e più precisamente dal contratto di locazione sottoscritto in data 10 novembre 1997 (doc. B; tra l'altro annotato a Registro Fondiario in data 8.9.1998; v. doc. C), si rileva che le parti interessate dal contratto di locazione che aveva come oggetto una villa su tre piani ubicata sulle particelle N. XYZ di G. erano da un lato, in veste di locatori, C. e P. K., rappresentati dalla F. Fiduciaria SA, e dall'altro, la I. AG, quale conduttrice, rappresentata da J. B. Dal contratto di locazione si rileva che l'ente locato doveva essere adibito a uffici, con un appartamento di servizio (doc. B, pto. 1).

Dalla documentazione antecedente la conclusione del contratto di locazione si evince inoltre che J. B. ha sempre agito quale rappresentante della I. AG e mai a proprio nome e per proprio conto (doc. 2: "Herrn J. B., handelnd für I. AG", aggiunto a mano, come la dichiarazione di accordo e la firma per procura: v. anche doc. 3 e doc. C).

2. In data 30 aprile 2002, l'appellante proponeva alla F. Fiduciaria SA di assumere personalmente, a far tempo dall'anno 2001, il contratto concluso con la I. AG e di versare le relative pigioni (v. doc. 6, in grassetto: "Mietvertrag mit der Firma I., abgeschlossen am 10.11.1997"; "aufgrund der bekannten Problematik, musste ich im Innenverhältnis seit 2001 den obigen Mietvertrag und somit auch die Mietzahlungen selbst übernehmen"), a dimostrazione che tra C. e P. K. e J. B. non esisteva un rapporto di locazione diretto.

Del resto con scritto 21 giugno 2002, dopo un incontro avvenuto in loco il 17 giugno 2002, i locatori ribadivano che il contratto di locazione relativo alla villa di G. era venuto in essere unicamente con la I. AG e che in nessun modo essi accettavano J. B. quale subentrante tacito nel rapporto di locazione (doc. 8).

3. Alla luce della documentazione versata agli atti non vi è motivo alcuno per ritenere che l'appellante fosse parte del contratto di locazione, ritenuto che lo stesso J. B. ha più volte ammesso che il contratto era stato sottoscritto dalla società I. AG e non da lui stesso "per motivi personali suoi" (v. risposta, comparsa scritta presentata all'udienza del 20.11.2002, pto. 2, pag. 1). Di conseguenza, decade pure l'affermazione dell'appellante, secondo il quale il contratto concluso tra C. e P. K. e la I. AG (doc. B) sarebbe simulato, e quindi nullo, mentre valido sarebbe il negozio dissimulato venuto in essere alle stesse condizioni con J. B.: questa tesi, rimasta del tutto incomprovata da parte dell'appellante, alla luce delle circostanze si rivela del tutto infondata.

L'inesistenza di un rapporto contrattuale diretto tra C. e P. K. e J. B. è ugualmente dimostrata dall'ammissione in prima istanza dello stesso appellante (v. risposta, comparsa scritta presentata all'udienza del 20.11.2002, pto. 4, pag. 2), nel senso tra la società I. AG e J. B. è venuto in essere un contratto di sublocazione per atti concludenti.

4. Si deve quindi concludere per l'esistenza di un contratto di sublocazione, che segue però la medesima sorte del contratto di locazione principale e non ha una ragione di essere propria disgiunta dal rapporto principale (art. 273b CO; Rep. 1996, pag. 246). Di conseguenza, come già stabilito da questa Camera, in presenza di un rapporto di sublocazione e cessata la locazione principale, il locatore principale ha la facoltà di introdurre l'istanza di sfratto contro il subconduttore (Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 22 ad art. 506 CPC; Rep. 1996, pag. 246; Cocchi, Autorità competenti, aspetti procedurali e sfratto, in: Diritto della locazione, giurisprudenza recente e tendenze dottrinali, tomo CFPG n. 23, Lugano 2000, pag. 101 ss.).

5. Pertanto, l'accordo venuto in essere in data 1° ottobre 2002 tra la I. GmbH in liquidazione e C. e P. K., che prevedeva la resiliazione anticipata del contratto per il 30 ottobre 2002, è senz'altro valido (doc. C) e di conseguenza, unitamente alla locazione principale, è cessato il rapporto di sublocazione venuto in essere per atti concludenti tra la società e J. B., il quale non risulta quindi più legittimato ad occupare la villa sita sui fondi N. XYZ di G.

6. Infine, la parte appellante sostiene che il Pretore, intimando lo sfratto immediato di J. B. dall'ente locato avrebbe giudicato ultra petita partium, in quanto la controparte avrebbe postulato che lo sfratto dovesse avvenire nel termine di cinque giorni. Questa censura non può essere accolta poiché il termine fissato dal primo giudice per l'abbandono dell'ente locato - rispettivamente, come in casu, la decisione di non concedere alcun termine - ha natura meramente ordinatoria e quindi non può formare oggetto di impugnativa (Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 9 ad art. 508 CPC; II CCA 13.9.2001 in re G.G./C.A. SA).