GDL 9/24: Gli eventuali danni alla riconsegna del bene locato devono essere oggetto di una tempestiva notifica da parte del locatore (conferma della giurisprudenza)
Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Sud in re N. / H. del 28 febbraio 2003

24. Art. 267 CO

Gli eventuali danni alla riconsegna del bene locato devono essere oggetto di una tempestiva notifica da parte del locatore (conferma della giurisprudenza)

L'art. 267 CO stabilisce che il conduttore non è responsabile per il deterioramento normale dovuto al corretto uso della cosa locata e compete al locatore verificare la situazione del bene locato al momento della sua riconsegna.

Se alla riconsegna del bene locato viene redatto un rapporto di constatazione sottoscritto dal locatore e dal conduttore, tale rapporto vale quale notifica degli eventuali danni se dallo stesso scaturiscono chiaramente gli elementi a carico del conduttore: in caso contrario, il locatore dovrà notificare separatamente gli eventuali danni al bene locato.

Nel caso di notifica successiva degli eventuali danni, quest'ultima deve avvenire in ogni caso nei giorni feriali successivi alla constatazione dello stato dell'ente locato, al massimo entro una settimana.

Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Sud in re N. / H. del 28 febbraio 2003

Estratto dai considerandi

Ritenuto che:

- In data 25.09.1999 T.N. (in qualità di locatore) ha concluso un "contratto di locazione" con A.H. e V.G. (in qualità di conduttori) con oggetto l'appartamento n. 12 nello stabile N. sito in Via B. a C. (doc. C).

- In data 01.10.2001, mediante modulo ufficiale, T.N. ha notificato ai conduttori la disdetta del rapporto locativo con effetto al 30 settembre 2001 (doc. D, E), disdetta divenuta effettiva perché non contestata dai conduttori.

- In data 01.10.2001 le parti hanno effettuato un sopralluogo al fine di procedere alla riconsegna dell'ente sottoscrivendo il "verbale di constatazione danni" (doc. F). Con lettera di pari data inviata ai conduttori, T.N. si è riservato "il diritto di comunicare in forma scritta entro il 12 ottobre 2001 eventuali difetti o reclami che possono ancora essere eventualmente riscontrati" (doc. G).

- Il giorno seguente il locatore scriveva ancora ai conduttori indicando che l'ente non è stato consegnato "nei modi indicati al pto. 20 del contratto di locazione" fissando a questi ultimi un termine scadente l'8.10.2001 alle ore 17.30 per eseguire i "lavori necessari". Lo stesso giorno, i conduttori comunicavano al locatore di aver sistemato "tutte le imperfezioni riscontrate nel corso della riconsegna avvenuta in data di ieri e meglio quanto figura sul formulario ufficiale di pari data debitamente sottoscritto dai comparenti".

- In data 06.10.2001, il "perito comunale" S., interpellato dal locatore, ha steso il rapporto (doc. G), trasmesso il 10 ottobre 2001 ai conduttori, i quali sono stati contestualmente diffidati a rimediare ai difetti riscontrati entro il 17 ottobre 2001. In data 18 ottobre 2002, i conduttori hanno contestato per iscritto i difetti lamentati dal locatore ribadendo la propria convinzione di aver restituito l'ente locato in condizioni conformi al contratto (doc. G).

- Il 23.01.2002, T.N. ha adito l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione affinché gli fosse riconosciuta, da parte dei conduttori, la somma di fr. 1'070.-- a titolo di liquidazione dei danni subiti dall'ente locato. L'UC costatava la mancata conciliazione in data 04.03.2002 (Act. I, doc. A). Tempestivamente, in data 28.03.2002, T.N. ha chiesto al Pretore il riconoscimento della pretesa summenzionata, richiamando integralmente quanto già discusso avanti l'UC.

- In occasione dell'udienza di discussione 08.05.2002, i conduttori hanno integralmente contestato le domande avverse, sostenendo che le inconvenienze riscontrate dal locatore appaiono - tuttalpiù - di lieve entità dovute "a questioni banali dettate dalla normale usura". Inoltre, i conduttori sostengono che i quantum delle singole poste di danno - comunque del tutto sproporzionate - sono non provati e integralmente contestati. In ultima analisi, V.G. e A.H. contestano la tempestività della notifica difetti da parte del locatore.

Considerato che:

- Pacifico e incontestato che tra le parti sia sorto un contratto di locazione ai sensi degli artt. 253 e segg. CO, contratto al quale è stato posto termine in data 30.09.2001 a seguito delle disdette (doc. D, E).

- Giusta l'art. 267 cpv. 1 CO, allo spirare della locazione il conduttore deve restituire la cosa nello stato risultante da un uso conforme al contratto di locazione, ossia nella condizione che ci si può ragionevolmente e normalmente attendere in base al comportamento del conduttore (oltre che all'uso) conforme al contratto, in particolare alla luce dell'invecchiamento della cosa, della durata del rapporto giuridico e del suo andamento concreto. Da tale disposizione si desume che il conduttore non è responsabile per il deterioramento normale dovuto al corretto uso della cosa locata (Gauch/Schmid, Zürcher Kommentar, ad art. 267 CO, n. 79 segg.). Il conduttore si assume soprattutto la responsabilità dei lavori di pulizia e dei piccoli lavori di riparazione necessari all'amministrazione ordinaria della cosa locata che di regola gli incombono durante la locazione (art. 259 CO; Lachat/Stoll, Das neue Mietrecht, p. 384).

- Oltre a ciò, al momento della restituzione, il locatore deve verificare lo stato della cosa e, se vi scopre difetti (ergo danni) di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia (art. 267a cpv. 1 CO); il capoverso 2 della medesima disposizione precisa che, allorquando il locatore non rispettasse suddette incombenze, il conduttore è liberato dalla sua responsabilità, salvo che si tratti di difetti irriconoscibili mediante l'ordinaria verifica;

- Sulla questione a sapere se la sottoscrizione da parte del locatore e del conduttore di un rapporto di constatazione al momento della riconsegna dell'ente locato possa costituire valida notifica dei danni ai sensi dell'art. 267a cpv. 1 CO, recentemente la dottrina si è indirizzata con decisione verso una soluzione differenziata: così, se dal rapporto di constatazione si evince chiaramente quali sono i danni per i quali il conduttore deve rispondere, esso varrà senz'altro quale valida notifica, mentre nel caso contrario si renderà necessaria una notifica separata (Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, p. 523; Svit, op. cit., n. 35 ad artt. 267-267a; Zihlmann, Das Mietrecht, p. 117). Nel caso di una notifica separata, questa deve in ogni caso avvenire nei giorni feriali successivi alla constatazione dello stato dell'ente locato (Svit, op. cit., ibidem), al massimo entro una settimana (CdB 1997 p. 28).