GDL 9/23: Al locatore sono imputabili gli atti compiuti dal suo rappresentante al momento della riconsegna del bene locato
Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Sud in re H. / P. del 16 novembre 2003

23. Art. 267 CO

Al locatore sono imputabili gli atti compiuti dal suo rappresentante al momento della riconsegna del bene locato

Il conduttore ha sufficienti elementi per considerare validamente rappresentato il locatore al momento della riconsegna del bene locato se il rappresentante esegue un esame anche solo sommario del bene con il conduttore.

La conoscenza o l'ignoranza per disattenzione di certi fatti da parte del rappresentante sono direttamente attribuiti al locatore, con la conseguenza che il verbale allestito in tale sede dev'essere considerato valido.

Non solo la dottrina ma anche l'uso equiparano la consegna delle chiavi alla restituzione simbolica del bene locato, indipendentemente dalle istruzioni, sconosciute per il conduttore, impartite dal locatore al suo rappresentante.

Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Sud in re H. / P. del 16 novembre 2003

Estratto dai considerandi

Ritenuto che:

A. Con contratto di locazione 28 aprile 1997, Y.E.H. ha dato in locazione a R.P. una casa monofamiliare, ubicata in via V. a M. Il suddetto contratto di locazione - di durata indeterminata - ha avuto inizio il 15 giugno 1997 e prevedeva come prima data utile per la disdetta il 30 giugno 2000 (doc. A).

B. Il contratto prevedeva inoltre che nel periodo dal 15 giugno 1997 al 30 giugno 1998 la pigione sarebbe stata di fr. 1'800.-mentre dal 1° luglio 1998 sarebbe stata annualmente adeguata all'indice generale dei prezzi al consumo al 31 dicembre 1999 (doc. A). La cauzione di locazione - prescritta al pto. 6 del contratto - è stata depositata presso una Banca su un libretto di deposito intestato alla convenuta per un importo di fr. 4'800.--, contro pagamento dei relativi interessi (doc. B).

C. La signora R.P. ha dato disdetta del contratto di locazione per il 30 giugno 2001; a seguito di una richiesta di proroga - poi concessale dal locatore - il contratto di locazione ha preso fine al 31 luglio 2001.

D. In data 31 luglio 2001 ha avuto luogo la riconsegna dell'appartamento alla presenza della signora M.H., ex moglie del proprietario dell'immobile, in quel momento assente all'estero per lavoro. Il verbale - redatto dal rappresentante della conduttrice signor G.G. - è stato poi sottoscritto da entrambe le parti, dopo una breve ispezione della casa (doc. Q), e attestava in particolare un danneggiamento del parquet, per il quale la conduttrice s'impegnava ad una tempestiva segnalazione alla sua assicurazione, che avrebbe provveduto alla riparazione. Le parti hanno inoltre stabilito che la conduttrice avrebbe lasciato nell'appartamento alcuni oggetti (un armadio, una biblioteca, una lavastoviglie e un infrarosso) contro pagamento da parte del locatore dell'importo di fr. 200.--.

E. Una volta rientrato dal viaggio all'estero, il signor Y.E.H. ha constatato l'esistenza d'ulteriori danni (mancata potatura della siepe e erbacce nel giardino), notificati all'ex-inquilina con scritto 21 agosto 2001 (doc. G); quest'ultima si è rifiutata di dare seguito a tale richiesta, rinviando a quanto contenuto nel verbale di riconsegna 31 luglio 2001 (doc. Q).

F. Con istanza 20 giugno 2002 all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione (di seguito: UCML) Y.E.H. ha postulato la condanna di R.P. al pagamento dell'importo di fr. 8'241.45 oltre interessi, a titolo di adeguamento delle pigioni arretrate, di ricupero dei costi per la sistemazione del giardino, di rimborso della franchigia per i danni al parquet e di risarcimento per tre mesi di mancata locazione dell'appartamento.

G. Con sentenza 29 ottobre 2002 l'UCML ha parzialmente accolto l'istanza, ordinando alla Banca la liberazione dell'importo di fr. 200.-- a favore del signor Y.E.H., a titolo di rimborso della franchigia assicurativa (doc. S).

H. Contro suddetta decisione, in data 6 dicembre 2002 Y.E.H. ha inoltrato ricorso ai sensi dell'art. 274f CO presso codesta Pretura, chiedendo l'annullamento della decisione dell'UCML, con la conseguente condanna di R.P. al pagamento dell'importo di fr. 6'503.85. Con risposta in occasione dell'udienza di discussione 20 gennaio 2003, la convenuta ha contestato integralmente l'istanza, rilevando come il danno al parquet fosse stato tempestivamente notificato all'assicurazione il 30 giugno 2001, come la franchigia di fr. 200.-- fosse stata compensata con la somma pattuita in sede di riconsegna per gli oggetti lasciati dalla conduttrice nell'appartamento e come il giardino fosse stato restituito in perfetto stato.

I. In replica ed in duplica così come negli allegati conclusionali, le parti si sono riconfermate nelle loro antitetiche posizioni.

Considerato che:

1. Ai sensi dell'art. 274d cpv. 3 CO (ripreso in parte dall'art. 407 CPC) l'autorità ci conciliazione e il Giudice accertano d'ufficio i fatti e apprezzano liberamente le prove; le parti sono pertanto tenute a presentare loro tutti i documenti per la valutazione del caso.

1.1 Giusta l'art. 274f cpv. 1 CO, la decisione dell'autorità di conciliazione diviene definitiva qualora la parte soccombente non si rivolga al Giudice nei 30 giorni successivi. In caso contrario, il Giudice non riesamina la decisione dell'autorità di conciliazione, ma giudica il caso sia nei fatti che nel diritto, con pieno potere d'esame.

1.2 Nella fattispecie, la decisione 29 ottobre 2002 dell'UCML è stata ricevuta dalle parti il 6 novembre 2002 (doc. S, copia busta d'intimazione), motivo per cui l'istanza 6 dicembre 2002 è senza dubbio tempestiva.

2. A norma dell'art. 267 cpv. 1 CO, il conduttore deve restituire la cosa nello stato risultante da un uso conforme al contratto: al momento della restituzione, il locatore deve verificare lo stato della cosa e, se vi scopre danni di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia (cfr. art. 267a cpv. 1 CO). Diversamente, il conduttore è liberato dalla sua responsabilità, salvo che si tratti di danni irriconoscibili mediante l'ordinaria verifica (cpv. 2). Qualora il locatore scopra più tardi danni di questo tipo, deve darne subito notizia al conduttore (cpv. 3). In sintesi, alla fine del contratto, il conduttore deve assumersi i costi derivanti da lavori di riparazione di danni provocati all'ente locato, mentre altri interventi, in particolare quelli che risultano dall'usura normale, sono a carico del locatore, in quanto rappresentanti la contropartita della pigione incassata (Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, Losanna 1990, p. 356). Incombe al locatore l'onere di provare (art. 8 CC) che l'oggetto locato ha subito un danno eccedente la normale usura. E' d'uso produrre come prova il verbale d'entrata e quello di riconsegna; il confronto tra questi due documenti permetterà di stabilire l'esistenza e l'ampiezza degli eventuali danni (Svit, Schweizerisches Mietrecht-Kommentar, 2. ed., Zurigo 1998, n. 30 ad artt. 267-267a CO).

3. In ingresso occorre quindi analizzare se in concreto le condizioni della verifica dell'ente locato e della tempestiva notifica dei danni ai sensi dell'art. 267a cpv. 1 CO sono state ossequiate dal locatore.

3.1 La legge non prescrive che la verifica debba essere fatta in contraddittorio, né che il conduttore debba esservi convocato. Neppure il verbale delle contestazioni è obbligatorio: in caso di omissione, la prova dei difetti constatati può essere fatta con altri mezzi. Il verbale firmato in questa occasione dalle due parti ha esclusivamente funzione di prova e non vale necessariamente quale avviso di danni (Higi, Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Obligationenrecht, Volume V 2b, 4. ed., Zurigo 1995, n. 18 ad art. 267a).

Qualora il locatore intendesse rendere responsabile il conduttore di certi danni, è costretto a far pervenire all'ex-inquilino un ulteriore e tempestivo avviso di danni. L'avviso deve essere comunicato per iscritto, in maniera precisa e dettagliata, affinché il conduttore possa comprendere la lista dei danni a lui imputati (Higi, op. cit. n. 26-27).

3.2 L'avviso di danni deve essere spedito nei 2 o 3 giorni feriali che seguono l'ispezione della cosa (Higi, op. cit., n. 33, ad art. 267 CO; Svit Kommentar, n. 35 ad artt. 267-267a CO). Se il locatore rinuncia all'ispezione, il termine corre a partire dal giorno in cui la cosa era a sua disposizione. In caso di avviso di danni tardivo, i diritti del locatore (art. 267 CO) sono perenti (art. 267 cpv. 2 CO). L'onere di provare che l'avviso è stato dato per tempo spetta al locatore (Higi, op. cit., n. 37, ad art. 267a CO). Se il locatore sostiene che si trattava di un danno nascosto, il conduttore ha l'obbligo di dimostrare che il danno non poteva essere scoperto al momento della restituzione per mezzo di verifiche usuali.

3.3 In concreto, il signor Y.E.H. avrebbe incaricato la sua ex-moglie unicamente per la riconsegna delle chiavi dell'immobile (cfr. verbale 19 febbraio 2003 audizione teste H., pag. 1), trovandosi egli all'estero per lavoro. Come richiesto in data 31 luglio 2001 la signora M.H. si è recata presso l'ente locato ed ha effettuato "un sommario esame dell'appartamento" (ibidem), con il conseguente allestimento di un verbale firmato da entrambe le parti. In quell'occasione, la signora P. ha espressamente riconosciuto il danno causato al pavimento in parquet nel soggiorno, garantendo una tempestiva segnalazione all'assicurazione RC.

3.4 Una volta rientrato, il signor Y.E.H. ha constatato danni in giardino e li ha notificati alla signora R.P. in data 21 agosto 2001 (doc. G), quindi ben tre settimane dopo la riconsegna. Appare evidente come, alfine di valutare la tempestività di suddetta segnalazione, rivesta un'importanza cruciale la determinazione della validità o meno del verbale di riconsegna di cui al doc. Q: nell'affermativa, non rientrando l'incuria del giardino nel concetto di "danni occulti" espresso nei cpv. 2 e 3 dell'art. 267a CO, la notifica dovrà essere considerata tardiva ed il risarcimento del danno - fr. 903.85 - negato.

4. Atteso come il verbale di riconsegna sia stato sottoscritto da M.H. e come il locatore fosse invece l'istante stesso, per dirimere la questione poc'anzi esposta occorre valutare questa circostanza alla luce delle regole generali sulla rappresentanza (artt. 32 e segg. CO), regole che si applicano non solo per la conclusione di contratti, bensì anche in presenza di comportamenti di fatto con effetti giuridici (Watter, n. 4 ad art. 32, - in: Honsell/Vogt/Wiegand / Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Obligationenrecht I, 2. ed., Basilea 1996), quale esempio la riconsegna di un ente locato alla fine del contratto.

4.1 L'art. 38 cpv. 1 CO prescrive che ove il contratto sia stato conchiuso in qualità di rappresentante da chi non vi era autorizzato, il rappresentante diventa creditore o debitore solo quando ratifichi il contratto. Giusta l'art. 32 cpv. 2 CO invece, se al momento della conclusione del contratto il rappresentante non si è fatto conoscere come tale, il rappresentato diventa direttamente creditore o debitore nel solo caso in cui l'altro contraente dovesse inferire dalle circostanze la sussistenza di un rapporto di rappresentanza (…). La manifestazione della volontà di agire nel nome di un terzo può intervenire in maniera espressa o tacita, oppure per atti concludenti laddove il terzo debba dedurre l'esistenza di un rapporto di rappresentanza in base alle circostanze concrete (Thévenoz/Werro, Commentaire romand du Code des obligations I, Basilea 2003, n. 12 ad art. 32 CO).

4.2 La rappresentanza diretta presuppone il potere di rappresentare, ma non la comunicazione al terzo del contenuto della procura (DTF 99 II 39). La giurisprudenza e la dottrina recenti non richiedono più che il rappresentante abbia la volontà di agire in tale veste (DTF 120 II 197 c. 2b/aa; Gauch/Schluep/Schmid, Schweizeriches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, t. l, 7. ed., 1998, n. 1335; Watter, op. cit., n. 18 ad art. 32). E' invece decisivo che il terzo riesca a provare che credeva che il rappresentante disponesse dei poteri necessari (Thévenoz/Werro, op. cit., n. 18-19 ad art. 32 CO).

4.3 Nella fattispecie è pertanto irrilevante che la signora M.H. volesse solo prendere in consegna le chiavi dell'ente locato; in ogni caso, la dottrina considera che la restituzione della chiavi corrisponde, simbolicamente, alla riconsegna dei locali (Lachat/Micheli, op. cit., pag. 360). Più importante è verificare se la signora R.P. aveva delle ragioni oggettivamente provate per giungere alla conclusione, secondo cui la ex-moglie del locatore stesse agendo nella veste di rappresentante del signor Y.E.H.

4.4 Secondo il principio dell'affidamento insito nell'art. 32 cpv. 2 CO, alla luce delle circostanze emerse in sede d'audizione testi, in particolare dell'ammissione da parte della signora M.H. di aver effettuato "un sommario esame dell'appartamento" e di aver controllato anche il giardino (cfr. verbale d'udienza 19 febbraio 2003, pag. 1 e 2), a mente di chi scrive la signora R.P. aveva sufficienti elementi per ritenere che M.H. agiva in qualità di rappresentante diretta del signor Y.E.H. A consolidare questa tesi, occorre rammentare come la signora M.H. si sia spesso occupata delle questioni riguardanti l'appartamento (cfr. verbale 19 febbraio 2003 d'audizione teste G., pag. 3).

5. In virtù del principio della rappresentanza diretta, i diritti e i doveri derivanti dall'atto compiuto dal rappresentante passano al rappresentato. Quest'ultimo è solo obbligato nei confronti del terzo, del quale diviene direttamente creditore o debitore. Il rappresentante non impegna il rappresentato solo per i suoi atti, bensì anche per ciò che sa o dovrebbe sapere (Engel, Traité des obligations, 2. ed., 2000, pag. 394 segg.). La conoscenza o l'ignoranza per disattenzione su certi fatti da parte del rappresentante sono direttamente attribuiti al rappresentato. In veste di rappresentante ai sensi dell'art. 32 cpv. 2 CO, la signora M.H. aveva quindi il potere di decidere su eventuali difetti o questioni riguardanti l'ente locato, rendendo le azioni rispettivamente le omissioni direttamente imputabili all'ex-marito. In conclusione, questo Giudice deve considerare il verbale di riconsegna di cui al doc. Q come valido a tutti gli effetti. La notifica di danni 21 agosto 2001 (doc. G) risulta pertanto tardiva (cfr. supra ad 3.4.), con conseguente perenzione del diritto al risarcimento di cui all'art. 267a CO (cfr. supra ad 3.2.). Nel medesimo ordine d'idee, deve essere considerato valido l'accordo, consegnato a verbale, in merito al valore degli oggetti lasciati dal conduttore nell'appartamento (doc. Q); la somma di fr. 200.-- - che la conduttrice doveva al locatore quale rimborso della franchigia assicurativa per il danno al parquet è integralmente compensata con il suddetto importo.