GDL 9/21: Nozione di locali commerciali
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re F. c/ S. del 3 ottobre 2003

21. Art. 266l CO

Nozione di locali commerciali

Non costituisce locazione di locali commerciali la concessione in uso a titolo oneroso di una vasta porzione di terreno su cui il conduttore ha posato delle vasche di decantazione dell'impianto di lavaggio degli inerti da lui utilizzate nell'ambito dell'attività di estrazione di inerti ivi svolta.

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re F. c/ S. del 3 ottobre 2003

Estratto dai considerandi

In fatto:

A. Il 9 ottobre 1980, a titolo di sanatoria di una situazione esistente da anni, lo Stato del Cantone Ticino e il signor F. sottoscrivevano una convenzione, mediante la quale - fra l'altro - veniva concessa al qui convenuto, "in affitto", l'occupazione di una superficie di 3'510 mq del mappale N. XYZ RFD di Locarno.

Su tale area erano (e sono) presenti delle vasche di decantazione dell'impianto di lavaggio degli inerti, costruite circa 40 anni orsono dallo stesso signor F. e utilizzate da quest'ultimo nell'ambito della sua attività di estrazione di inerti. Attività riguardante anche altri fondi ubicati in zona.

B. La convenzione prevedeva l'inizio dell'"affitto" con il 1° gennaio 1981, per una durata sino al 31 dicembre 1981 e rinnovo tacito annuale in mancanza di disdetta con preavviso di sei mesi. Il canone veniva fissato in fr. 2'500.-- all'anno.

Le parti rimandavano inoltre, "per tutto quanto non contemplato nella convenzione", alle norme del "Codice svizzero delle obbligazioni relative al rapporto di affitto" (v. doc. 1 cifre 5, 6 e 7 di Convenzione).

C. Con lettera raccomandata del 25 febbraio 2003, lo Stato del Cantone Ticino disdiceva la convenzione in narrativa con preavviso di sei mesi per il 31 dicembre 2003, adducendo "l'inconciliabilità dell'occupazione con la Legge federale sulla protezione della natura, con l'Ordinanza federale concernente la protezione delle zone golenali d'importanza nazionale, nonché con l'Ordinanza per la protezione delle Bolle di Magadino del 30 marzo 1979".

D. Il 27/28 marzo 2003 il signor F. si rivolgeva all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Locarno, chiedendo la declaratoria di nullità della disdetta e, subordinatamente, la protrazione del contratto per la durata di sei anni a partire dal 1° gennaio 2006, nonché la condanna dello Stato del Cantone Ticino alla rifusione dell'importo di fr. 10'000'000.-- a titolo risarcitorio.

Sentite le parti il 29 aprile 2003, il 27 maggio 2003 la competente Autorità di conciliazione emanava la propria decisione, dichiarandosi "incompetente a decidere sulla contestazione della disdetta, sulla richiesta di protrazione della locazione e sulla richiesta di risarcimento danni" e assegnando alla parte F., "vista la mancata intesa" un termine di 30 giorni per inoltrare istanza al Pretore di Locarno-Città.

In particolare, l'Ufficio di conciliazione rilevava che quello venuto in essere è qualificabile come contratto di locazione (e non di affitto); locazione non riguardante però dei "locali commerciali", per cui le disposizioni sulla protezione delle disdette in materia di locazione di locali abitativi e commerciali non troverebbero applicazione in concreto.

E. Entro il termine di 30 giorni di cui all'art. 274f cpv. 1 CO, il signor F. ha dato avvio alla presente procedura giudiziaria, postulando quanto indicato in epigrafe, vale a dire l'annullamento della disdetta (poiché non notificata mediante formulario ufficiale) e - in subordine - la protrazione del rapporto di locazione per la durata di sei anni a partire dal 1° gennaio 2004.

F. Durante l'udienza di contraddittorio del 23 settembre 2003, lo Stato del Cantone Ticino si è integralmente opposto alle domande avversarie, ribadendo trattarsi di un contratto di affitto e osservando che, anche se si volesse considerare quello stipulato fra le parti quale contratto di locazione, non concernendo dei locali commerciali, non troverebbero applicazione le norme relative alla protezione dalle disdette.

In diritto:

1-2 Omissis.

3. Giusta l'art. 253 CO, la locazione è il contratto per cui il locatore si obbliga a concedere in uso una cosa al conduttore e questi a pagargli un corrispettivo (detta pigione per gli immobili). La locazione può concernere anche solo una parte di un bene immobile (Weber, Basler Kommentar OR I, ad art. 253 CO, N. 2).

L'affitto, per contro, è il contratto per cui il locatore si obbliga a concedere all'affittuario una cosa o un diritto produttivi di utilità poiché ne usi e raccolga i frutti ed i proventi, e l'affittuario si obbliga a pagargli in corrispettivo un fitto (art. 275 CO). Oggetto dell'affitto può essere solo una cosa - o un diritto - "produttivi di utilità" ("nutzbare Sache", v. sulla delimitazione rispetto alla locazione: Studer, Basler Kommentar OR I, ad art. 275 CO, n. 1 e ad Vorb. zum 8. Titel, n. 2).

In concreto, le tavole processuali non attestano la circostanza secondo cui la superficie di 3'510 mq di cui alla part. N. XYZ RFD di Locarno sia produttiva di utilità - per l'istante - nel senso della norma di cui art. 275 CO. Su tale area sono unicamente ubicate le vasche di decantazione dell'impianto di lavaggio degli inerti (vasche costruite a suo tempo dal signor F. stesso). Peraltro, neppure dal tenore della Convenzione 9 ottobre 1980 si evince l'attribuzione a quest'ultimo di una facoltà "d'uso e di raccolta di frutti e di proventi" in relazione alla citata superficie (la Convenzione parla di semplice occupazione). In particolare non è evincibile - né è stato addotto - il fatto che il qui istante, da siffatto limitato appezzamento di terreno, estragga degli inerti, i quali vengono invece prelevati dall'adiacente fiume Ticino.

Contrariamente all'assunto della parte convenuta, e in sintonia con quanto stabilito dall'Ufficio di conciliazione, si deve quindi qualificare il contratto sorto fra le parti come contratto di locazione ex art. 253 e segg. CO.

4. La parte istante assevera che la disdetta sarebbe nulla (art. 266o CO) poiché non espressa mediante formulario ufficiale.

In base all'art. 266l cpv. 2 CO, la disdetta per locali d'abitazione e commerciali deve essere data, dal locatore, per mezzo di un modulo approvato dal Cantone, sul quale sia indicata al conduttore la procedura per contestare la disdetta o per domandare una protrazione della locazione.

A mente della convenuta, la locazione non riguarderebbe un "locale commerciale", per cui la citata norma non troverebbe applicazione, rispettivamente non troverebbero applicazione gli art. 271 e segg. CO (fra cui l'art. 272 CO relativo alla protrazione della locazione), concernenti la protezione dalle disdette "in materia di locazione di locali d'abitazione e commerciali" (Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 266l CO, n. 3: II CCA 26.2.1996 in re G. e B. c/R., pag. 4 consid. 7; Sentenza del TF non pubblicata di data 5.9.1996 in re G. e B. c/R.).

Elemento centrale della presente vertenza risulta quindi essere quello riguardante la qualifica della parte di fondo data in locazione al signor F.

Per interpretare la nozione di locale commerciale il nuovo diritto della locazione utilizza i medesimi criteri di quello abrogato (DTF 113 II 413), comprendendo quei locali che contribuiscono effettivamente allo sviluppo della personalità e dell'attività privata o economica del conduttore (DTF 118 II 40). Determinante al proposito risulta essere la volontà delle parti (Higi, op. cit., ad artt. 253a-253b CO, n. 18 e 25).

In concreto, non è revocabile il dubbio che l'area locata al qui istante servisse - sin dall'inizio - e serva tuttora (unitamente ad altre superfici circostanti prese in locazione dal signor F. da altri proprietari), all'esercizio di una attività commerciale, consistente nello sfruttamento - prelievo, lavorazione e vendita - di materiali inerti.

5. Occorre pertanto stabilire se l'oggetto locato costituisce anche un "locale".

La dottrina definisce locale una costruzione interamente delimitata nel suo volume che forma un'unità chiusa, sia verticalmente che orizzontalmente, da pareti e tetto (Higi, op. cit., ad artt. 253a-253b CO, n. 8 e 22; R. Barbey, Commentaire du droit du bail, Chapitre III, pag. 72, n. 84), che non deve tuttavia essere necessariamente unita stabilmente al suolo (Higi, op. cit., ad artt. 253a-253b CO, n. 11; ad Vorb. zu artt. 253-274g CO, n. 87).

Fondamentalmente non costituiscono locali commerciali i posteggi e i depositi senza elementi costruttivi (Weber, op. cit., ad artt. 253a-253b CO, n. 13). Sono peraltro esclusi dal concetto di locali commerciali i terreni non edificati (DTF 113 II 408 consid. 2a; 98 II 203 consid. 4).

Nella fattispecie è pacifico che la porzione di terreno data in locazione costituisce un fondo libero e non costruito, non rappresentando comunque le tre vasche di decantazione esistenti sul fondo un "locale" ai sensi della dottrina e della giurisprudenza citate (né invero una tale tesi viene avanzata dall'istante). Altre costruzioni chiuse, neppure di carattere mobiliare ("Fahrnisbauten"), non sono del resto riscontrabili sul mappale in narrativa, né il signor F. ne ha invocato la presenza.

A nulla giova, in tal senso, la circostanza secondo cui su altri fondi contermini, locati dal qui istante tramite altri proprietari, sorgano degli edifici, in discussione nella presente causa essendovi solo la locazione e la disdetta del contratto relativo all'area di 3'510 mq del fondo N. XYZ RFD di Locarno. In altre parole, la presenza su altri mappali adiacenti di costruzioni spazialmente delimitate ("locali"), non consente di ritenere che anche il fondo oggetto del rapporto contrattuale fra le parti qui in causa debba, per il solo fatto di essere ricompreso nel comprensorio, in senso lato, dell'attività commerciale esercitata dal signor F., venir qualificato come locale commerciale, pur non essendo edificato.

6. Occorre di transenna evidenziare che, contrariamente a quanto sostenuto dall'istante, il caso che ci occupa non è assimilabile a quello trattato dal Tribunale federale in DTF 98 II 204. In tale sentenza, la massima Corte federale, dopo aver ribadito che il conduttore di un terreno inedificato non ha diritto di chiedere la protrazione della locazione neppure se ha eretto sul fondo una costruzione mobiliare, osserva che solo in casi del tutto eccezionali il conduttore potrebbe pretendere una protrazione. Ciò allorquando, nell'ambito di un contratto a tempo indeterminato, il conduttore abbia, a conoscenza del locatore, edificato sul fondo una dispendiosa costruzione mobiliare.

Orbene, in concreto, le vasche di decantazione non adempiono i requisiti per essere definite quali "costruzioni mobiliari"; d'altro canto non è dato a sapere quanto sia costata la loro costruzione, la quale è avvenuta - originariamente all'insaputa del proprietario Stato del Cantone Ticino - parecchi decenni orsono, per cui l'investimento sarebbe da ritenersi comunque da tempo ammortizzato, con la conseguenza che non si giustificherebbe la concessione di una proroga del contratto. Senza contare poi che l'istante, visto il tenore della Convenzione 9 ottobre 1980, la quale prevede(va) un rinnovamento di anno in anno del contratto, non poteva confidare che quest'ultimo non sarebbe stato rescisso per una data prevedibile (cfr. in tal senso II CCA 26.2.1996 in re G. e B. c/R. pag. 6 consid. 9).

7. Il terreno, facente parte della particella N. XYZ di Locarno, dato in locazione all'istante, non può quindi essere considerato un locale commerciale. La disdetta, anche se non data mediante formulario ufficiale, risulta valida e operante e la domanda - subordinata - di protrazione si rivela inammissibile, proprio perché le disposizioni degli artt. 271 e segg. CO a protezione delle disdette non si applicano a questo rapporto di locazione.

8. Tasse, spese e indennità seguono la soccombenza totale dell'istante (art. 148 CPC).