GDL 9/19: Disdicibilità di contratti trasferiti con il doppio turno d'asta - possibilità di una protrazione
Ufficio di conciliazione in re S. / B. AG del 23 settembre 2003

19. Artt. 261 e 274e cpv. 3 CO

Disdicibilità di contratti trasferiti con il doppio turno d'asta - possibilità di una protrazione

Con il doppio turno d'asta del bene locato (incanto) ex art. 142 LEF i contratti di locazione esistenti vengono automaticamente trasferiti all'aggiudicatario, il quale può disdirli per la successiva scadenza legale, a prescindere dall'urgente bisogno personale.

Nel caso di disdetta da parte dell'aggiudicatario, sussiste la possibilità di protrarre il contratto, ove ne siano adempiuti i requisiti.

Ufficio di conciliazione in re S. / B. AG del 23 settembre 2003

Estratto dai considerandi

1. A partire dal 1988 la signora S., ha preso in locazione dal signor R. la Villa A. a San Nazzaro.

Il contratto, di durata determinata, è iniziato il 1° febbraio 1988 e prevede come scadenza il 31 maggio 2018 (doc. A). Il canone di locazione è di fr. 30'000.-- e dev'essere pagato annualmente entro la fine di ogni anno.

Gli immobili su cui sorge l'oggetto della locazione sono stati messi ai pubblici incanti il 18 febbraio 2003 e acquistati dalla convenuta - creditrice pignoratizia - con doppio turno d'asta giusta l'art. 142 LEF.

2. Come sostenuto giustamente nella sentenza del 20 agosto 2002 della Camera di esecuzioni e fallimenti del Tribunale d'Appello, sussiste un forte sospetto che il contratto di locazione in narrativa non sia stato sottoscritto nel 1988 come menzionato nel contratto, ma molto tempo dopo, in quanto ai punti 6 e 7 cita gli artt. 261a e 261b CO entrati in vigore solo nel 1990. Sorge dunque il forte sospetto che sia stato stipulato dal signor R. solo al momento in cui incombeva la procedura di esecuzione nei suoi confronti con relativa messa all'asta dei fondi nei quali è ubicato l'oggetto della locazione.

3. Il punto 4 del contratto di locazione prevede in contraddizione con il punto 3 - il pagamento anticipato alla firma del contratto del canone di locazione per tutta la durata del contratto - pagamento effettuato con il versamento della somma di fr. 308'210.-- remunerata con un interesse annuo del 9 %.

Il rappresentante dell'inquilino interpellato sul significato di questa disposizione tutt'altro che chiara ha precisato che allo scadere della locazione la somma non doveva essere restituita in quanto interamente ammortizzata dalla differenza tra gli interessi dovuti al 9 % e il canone di locazione di fr. 30'000.--. In pratica quest'ultimo veniva pagato in parte mediante compensazione degli interessi e in parte con l'ammortamento del prestito. Secondo i suoi calcoli allo scadere dei trent'anni l'istante aveva pagato i fr. 900'000.-- dovuti per l'intero periodo della locazione (fr. 30'000.-- x 30 anni). L'istante non ha dimostrato in questa sede di aver effettivamente e anticipatamente pagato l'importo di fr. 308'210.-- e, vista la violenta suspicio di antedatazione del contratto di locazione in oggetto, appare poco credibile che ciò sia veramente avvenuto. La conferma dell'avvenuto pagamento sottoscritta dal signor R. solleva gli stessi dubbi.

La questione può comunque restare aperta perché in ogni modo il punto 4 regola evidentemente le condizioni di un contratto di prestito che in quanto tale non passa all'acquirente di un immobile giusta l'art. 261 CO. Il canone di locazione di fr. 30'000.-- non può dunque essere considerato pagato anticipatamente per tutta la durata del contratto.

Questa domanda come pure quella a sapere se il contratto dev'essere considerato nullo per simulazione o per lesione (artt. 18 e 20 CO) possono comunque essere lasciate aperte, in quanto la disdetta deve comunque essere accolta per altri motivi.

4. Secondo l'art. 261 CO, se dopo la conclusione del contratto la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. Tuttavia il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti.

La questione se l'aggiudicazione ai pubblici incanti con il doppio turno d'asta ex art. 142 LEF comporti l'estinzione del contratto di locazione, è molto controversa in dottrina (Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, pag. 441, N. 4.5.4 e nota 70).

Taluni ritengono che il contratto di locazione in questo caso non venga trasferito all'acquirente giusta l'art. 261 cpv. 1 CO (vedi Séminaire sur le droit du bail/Université de Neuchâtel N. 10/1998).

Altri ritengono che il contratto venga trasferito all'acquirente il quale però può liberarsene giusta l'art. 261 cpv. 2 CO (Higi, Commentario zurighese, N. 15 ad art. 261b CO), mentre altri ancora ritengono che l'acquirente possa liberarsene semplicemente per il prossimo termine legale secondo l'art. 266c CO (Tercier, Créanciers hypothécaires c. locataires in RFJ 1995 p. 33).

Il Tribunale federale ha recentemente deciso che in presenza di contratti di lunga durata come nel caso specifico, l'aggiudicatario può disdire il contratto di locazione per il primo termine utile, applicando per analogia l'art. 261 cpv. 2 lett. a CO, senza dover invocare il bisogno urgente.

5. Giusta l'art. 656 cpv. 2 CC in caso di aggiudicazione ai pubblici incanti il contratto di locazione passa all'acquirente a partire dal giorno dell'incanto. L'aggiudicatario può però solo disporre dell'immobile a partire dall'iscrizione all'Ufficio dei registri avvenuta nel caso particolare il 3 giugno 2003.

La disdetta del 18 giugno per il 30 settembre 2003 rispetta dunque i termini e le scadenze usuali ed è valida (DTF 125 III 123, Séminaire du droit du bail, Neuchâtel N. 14/2002, pag. 37 N. 24).

6. Secondo l'art. 274e CO quando l'autorità di conciliazione respinge la domanda con cui il conduttore contesta la disdetta, l'autorità di conciliazione esamina d'ufficio se la locazione può essere protratta.

Certi autori come pure recentemente il Tribunale federale ritengono che l'aggiudicazione a seguito di un doppio turno d'asta offra all'acquirente una possibilità straordinaria di disdire il contratto ma non esclude la possibilità di concedere una proroga del contratto (Lachat, Le bail à loyer, pag. 441 N. 4.5.4 e nota 70 e Séminaire du droit du bail, Neuchâtel N. 14/2002, pag. 37 N. 24).

L'istante vive sola nella villa A. e non avrà sicuramente alcun problema a trovare un'altra sistemazione visto che si tratta di una casa di lusso. Non l'ha infatti nemmeno chiesta. Perdippiù non ha mai sostenuto che la disdetta produce per lei effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. La situazione del mercato locale degli alloggi è del resto molto favorevole in questo momento per cui non si giustifica la concessione di una protrazione del contratto di locazione.