GDL 9/18: Diritti del conduttore ove sussista l'obbligo per l'acquirente del bene locato di assumere il contratto di locazione
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re A. SA / S. AG (denunciato in lite T. SA) del 15 settembre 2003

18. Art. 261 CO

Diritti del conduttore ove sussista l'obbligo per l'acquirente del bene locato di assumere il contratto di locazione

L'art. 261 cpv. 1 CO assume significato soltanto in presenza di contratti di durata minima determinata o nei quali sono stati pattuiti termini e preavvisi più lunghi rispetto a quelli legali, rispettivamente allorquando non sia stata prevista un'esplicita assunzione dei contratti di locazione in essere.

La convenzione di assunzione dei contratti locativi vigenti può essere invocata dal conduttore anche nei confronti dell'acquirente, ove gli sia stata segnalata, con facoltà di esigere il rispetto delle scadenze contrattuali ivi pattuite.

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re A. SA / S. AG (denunciato in lite T. SA) del 15 settembre 2003

Estratto dai considerandi

In fatto:

A. In data 14/19 agosto 1996, la Banca S. - quale locatrice e proprietaria - e la A. SA, in veste di conduttrice, sottoscrivevano un contratto di locazione relativo ad una superficie commerciale di 347 mq, da adibire ad uffici, ubicata al 2° piano dello stabile Z. a Locarno.

La locazione prendeva inizio il 1° luglio 1996, con durata di dieci anni sino al 30 giugno 2006 e clausola di rinnovo tacito a tempo indeterminato in mancanza di disdetta con preavviso di 6 mesi prima della scadenza stabilita. Ammesso il rinnovo tacito, la disdetta avrebbe in seguito potuto essere espressa ogni fine marzo o settembre con preavviso di 6 mesi (doc. B).

Il contratto conteneva inoltre una clausola che dava la possibilità alla conduttrice di rinnovarlo alla scadenza del 2006, con semplice dichiarazione unilaterale, per ulteriori cinque anni sino al 30 giugno 2011.

B. La proprietà dell'immobile veniva in seguito iscritta al nome della Banca U. a seguito della fusione con essa della Banca S.

Con atto pubblico 21 dicembre 1998 (rogito n. 1242 del notaio L., doc. 2), la Banca U. alienava il fondo alla S. AG (iscrizione a RF del 30 dicembre 1998).

Fra le altre clausole contrattuali, alla cifra 9 pag. 4 del contratto le parti pattuivano quanto segue:

"Contratti di locazione esistenti

I contratti di locazione esistenti con terzi vengono assunti dall'acquirente con tutti i diritti e gli oneri.

L'acquirente assume diritti e obblighi in tutti i contratti di locazione esistenti, che si riferiscono alla proprietà venduta, con effetto al momento del trapasso degli utili e dei rischi.

La venditrice conferma parimenti di consegnare privatamente all'acquirente, al più tardi per il 30 marzo 1999, tutti i contratti di locazione in originale, nonché copia dei documenti di corrispondenza che avessero una rilevanza giuridica.

La venditrice garantisce l'esistenza e la consistenza materiale, nonché l'esattezza dei contratti di locazione consegnati, in vigore al momento dell'acquisto della proprietà immobiliare. L'acquirente ha conoscenza dei rapporti contrattuali relativi all'oggetto del contratto. Questi si trasferiscono per legge con il trapasso della proprietà. L'acquirente assume tutte le pretese di risarcimento del danno che potrebbero essere fatte valere in caso di disdetta anticipata dei contratti di locazione".

C. Con il trapasso a RF del 23 marzo 1999 - rogito n. 114 del 18 marzo 1999 del notaio R., doc. 1 - la S. AG vendeva a sua volta alla T. SA l'immobile sul quale è situato lo stabile R., oggetto, parzialmente, del contratto di locazione di cui alla lett. A sopra.

Alla cifra 9 (pag. 5) del rogito di compravendita, le parti così si esprimevano:

"Le parti conoscono i disposti legali in materia di vendita di oggetti locati o affittati (artt. 261, 261b e 290 CO).

La parte acquirente dichiara di conoscere il contratto di locazione con la Banca U. SA e quello con gli altri inquilini.

La venditrice consegnerà all'acquirente, entro 10 giorni dalla firma del presente rogito, tutti i contratti di locazione in originale nonché copia dei documenti di corrispondenza che avessero una rilevanza giuridica.

La venditrice garantisce l'esistenza nonché l'esattezza dei contratti di locazione consegnati, in vigore al momento dell'acquisto della proprietà immobiliare.

Nel caso in cui l'acquirente dovesse disdire sulla base dell'art. 261 cpv. 2 lit. a) CO uno o più contratti di locazione attualmente in vigore, essa libererà a prima richiesta la venditrice da ogni pretesa del conduttore sulla base dell'art. 261 cpv. 3 CO. L'acquirente risponde verso la venditrice per ogni richiesta di risarcimento danno conseguente a simili disdette anticipate".

D. Il 25 marzo 1999, la nuova proprietaria T. SA inoltrava la disdetta del contratto di locazione con la A. SA, a decorrere dal 30 giugno 1999, invocando la necessità di utilizzo proprio degli spazi.

La disdetta è stata confermata nella sua validità dalla Seconda Camera civile del Tribunale d'appello con sentenza 24 aprile 2001, in cui, inoltre, veniva concessa alla conduttrice una protrazione unica e definitiva del contratto sino al 31 marzo 2002 (doc. D). Tale decisione trovava ratifica da parte del Tribunale federale in data 20 novembre 2001 (doc. E).

Nel mese di gennaio 2002 l'A. SA si trasferiva nei suoi nuovi uffici in Via L. a Locarno, riconsegnando ufficialmente i locali commerciali dello stabile R. a T. SA in data 26/28 marzo 2002 (doc. I).

E. Già con lettera 14 giugno 1999, l'A. SA aveva preavvertito la S. AG di ritenerla responsabile per i danni dipendenti dalla disdetta anticipata del contratto di locazione espressa da T. SA.

In seguito, il 10 giugno 2002, la qui attrice dava avvio nei confronti di S. AG ad una procedura dinanzi all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Locarno, chiedendo il versamento di un importo risarcitorio di fr. 716'420.50 (doc. M). Il tentativo di conciliazione veniva dichiarato fallito a margine dell'udienza svoltasi il 23 luglio 2002 (doc. A).

F. Tramite la presente azione giudiziaria, avviata il 20 agosto 2002 entro i termini di cui all'art. 274f CO, A. SA postula la condanna di S. AG al pagamento dell'importo di fr. 700'327.55 (ridotto poi in sede di replica a fr. 585'681.55) a titolo di risarcimento del danno asseritamente subito a seguito della disdetta anticipata del contratto di locazione da parte di T. SA.

S. AG ha denunciato la lite a T. SA, la quale ha dichiarato con lettera 26 settembre 2002 di intervenire accessoriamente nella vertenza accanto alla convenuta.

La richiesta, formulata da S. AG, di venir estromessa dalla lite in applicazione dell'art. 61 CPC, non veniva accolta dal Pretore (v. scritto 15 ottobre 2002 alle parti).

G. Nel suo allegato di risposta 6 novembre 2002, la convenuta S. AG ha sollevato l'eccezione di carenza di legittimazione passiva, sostenendo che, in base all'accordo stipulato alla cifra 9 ultimo capoverso del contratto di compravendita del 18 marzo 1999 (doc. 1) con T. SA, quest'ultima sia da ritenere direttamente responsabile per le pretese avanzate dall'istante in base all'art. 261 cpv. 3 CO.

T. SA, a sua volta, conferma l'eccezione, argomentando però in modo differente, sostenendo cioè che A. SA dovrebbe convenire in causa la precedente proprietaria, ossia la Banca U., in quanto né S. AG, né tantomeno la T. SA stessa, avrebbero mai assunto i contratti di locazione nell'ambito degli atti di compravendita dello stabile da ciò deriverebbe la legittimazione passiva della originaria locatrice Banca U. ai sensi dell'art. 261 cpv. 3 CO.

H. Su richiesta delle parti e - stante le numerose prove di cui è stata chiesta l'assunzione - per evidenti motivi di economia processuale, il presente pronunciato si limita all'esame della questione relativa all'eccezione di carenza di legittimazione passiva.

In merito alle allegazioni delle parti si dirà, per quanto necessario ai fini del giudizio, nei considerandi successivi.

In diritto:

1. La legittimazione passiva è attribuita a colui che ha un obbligo rispetto al diritto fatto valere ("Pflichtstellung bezüglich des strittigen Rechts", v. Vogel/Spühler, Grundriss des Zivilprozessrechts, 7 ed., pag. 206, n. 89). Altrimenti detto, con qualità difensiva significa avere l'obbligo di rispondere in giudizio nei confronti dell'azione dell'attore (STF 114 II 345, 125 III 82; Hohl, Procédure civile, vol. I, n. 434).

Sia la legittimazione attiva che quella passiva sono elementi del diritto sostanziale (contrariamente a quanto sembrerebbero invece pensare l'istante e la convenuta, che ne hanno parlato in risposta e replica sotto il capoverso "in ordine"), che impongono un giudizio di merito che il Giudice emana sulla base dei fatti allegati dalle parti ed accertati. Trattandosi di un requisito materiale, il suo esame deve essere effettuato d'ufficio (STF 126 III 63).

In caso di carenza della legittimazione attiva o passiva, l'azione non è respinta in ordine, ma necessita di un giudizio di merito (cosiddetto "Sachurteil", v. Ottaviani, Le parti nel processo civile ticinese, pag. 18; Hohl, op. cit., n. 435 e 446 e segg.; II CCA 30.9.1997 in re D. e D. SA c/B. AG).

2. Prima di entrare nel merito della problematica sottoposta qui a verifica, è appena il caso di evidenziare che - a torto - l'istante (v. replica contro S. AG, pag. 2) postula la non ammissione in ordine dell'eccezione di carenza di legittimazione passiva poiché la stessa "non viene espressamente e precisamente formulata nel petitum". Come detto, trattandosi di una questione di diritto sostanziale, ben poteva la convenuta limitarsi a chiedere la reiezione integrale dell'istanza.

3. Secondo l'art. 261 CO, se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa. Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso, segnatamente se, nel caso di locazione di locali commerciali, fa valere un urgente bisogno personale.

Tale norma assume significato solo al cospetto di contratti di durata (minima) determinata o nei quali sono stati pattuiti termini e preavvisi più lunghi rispetto a quelli legali, rispettivamente allorquando fra alienante dell'immobile e acquirente non sia stata prevista una esplicita assunzione dei rapporti contrattuali vigenti (Permann/Schaner, Kommentar zum Mietrecht, n. 6.7 pag. 228).

La convenzione di ripresa del(dei) contratto(i) di locazione da parte dell'acquirente mira a proteggere il venditore da una domanda di risarcimento danni ai sensi dell'art. 261 cpv. 3 CO ed ha quale conseguenza quella di impedire al compratore di disdire la locazione in maniera anticipata, anche quando sussiste un proprio bisogno urgente dei locali. Il conduttore può prevalersi dell'accordo di ripresa del contratto da parte dell'acquirente, se lo stesso gli è stato segnalato, ed esigere che quest'ultimo rispetti le scadenze contrattuali (Lachat, Le bail à loyer, pag. 437, n. 4.2.1; Higi,

Zürcher Kommentar, ad artt. 261-261a CO, n. 16; MP 1988, 121 e segg.).

4. Voler sostenere nella fattispecie (come fatto da T. SA) che la S. AG non abbia, nel contratto di acquisto della part. N. XY di Locarno dalla Banca U. (doc. 2), assunto il contratto di locazione esistente con A. SA, è al limite del temerario. Il chiaro tenore letterale della clausola cifra 9 del rogito N. 1242 del notaio L. non lascia margine per una diversa interpretazione della volontà delle parti. Volontà espressa nel senso di una piena assunzione dei contratti di locazione esistenti con terzi da parte della S. AG ("I contratti di locazione esistenti con terzi vengono assunti dall'acquirente con tutti i diritti e gli oneri. L'acquirente assume diritti e obblighi in tutti i contratti di locazione esistenti, che si riferiscono alla proprietà venduta, con effetto al momento del trapasso degli utili e dei rischi").

Altrettanto temerario è attribuire all'ultima frase della clausola 9 del contratto doc. 2, il significato secondo cui S. AG si sarebbe riservata il diritto di disdire anticipatamente i contratti di locazione. La frase indicata ("L'acquirente si assume tutte le pretese di risarcimento del danno che potrebbero essere fatte valere in caso di disdetta anticipata dei contratti di locazione") non è altro che la conferma, invero pleonastica, che - avendo l'acquirente esplicitamente assunto i contratti di locazione - nessuna responsabilità per danni in caso di disdetta avrebbe potuto essere accollata ex art. 261 cpv. 3 CO alla Banca U., precedente proprietaria.

Del resto, è la S. AG medesima ad ammettere - rettamente - di aver assunti i contratti di locazione (cfr. risposta 6 novembre 2002, pag. 4 in fine).

5. La convenuta, allo scopo di motivare la sua eccezione di carente legittimazione passiva, assevera che, a sua volta, anche T. SA si sarebbe esplicitamente assunta i contratti di locazione (fra cui quello con la A. SA) al momento dell'acquisto dell'immobile part. N. XY di Locarno, ragione per la quale da convenire in causa sarebbe la T. SA.

Nuovamente, il tenore della clausola cifra 9 del contratto doc. 1 è sufficientemente chiaro per permettere di riconoscere che T. SA non ha concluso con S. AG una convenzione di assunzione dei contratti di locazione con terzi. L'acquirente si è limitata a dichiarare di "conoscere il contratto con la Banca U. e quello con gli altri inquilini", senza esplicitare la sua volontà di assumerli, ragione per cui l'art. 261 cpv. 3 CO trova applicazione. Se veramente vi fosse stata un'assunzione dei contratti da parte di T. SA (in caso di assunzione, come visto sopra, non è data all'acquirente la possibilità di rescindere in maniera anticipata il contratto di locazione esistente), non vi sarebbe stato motivo per le parti né di accennare all'eventualità di una tale disdetta anticipata ex art. 261 cpv. 2 lett. a CO, né di assumere - da parte di T. SA - l'impegno nei confronti della S. AG di liberarla "a prima richiesta da ogni pretesa del conduttore" avanzata sulla base dell'art. 261 cpv. 3 CO. Non essendovi stata un'assunzione dei contratti ad opera di T. SA, la locataria A. SA non può e non deve rivolgere la propria richiesta risarcitoria, dipendente dalla disdetta anticipata notificatale da T. SA, direttamente all'intervenuta in lite (Lachat, op. cit., n. 4.2.1, pag. 437 cpv. 2 ultima frase "e contrario"). L'assunzione di responsabilità espressa da T. SA nei confronti di S. AG (clausola 9 ultima frase, doc. 1) ha una portata interna fra le sole parti del contratto di compravendita (art. 175 CO), senza possibilità di opporla a terzi (inquilini). Ciò, proprio perché, come detto, T. SA non ha assunto i contratti di locazione come tali - nel qual caso A. SA avrebbe potuto e dovuto azionarla direttamente in giudizio per la pretesa risarcitoria - bensì si è impegnata verso la qui convenuta a "liberarla a prima richiesta" dalle pretese ex art. 261 cpv. 3 CO eventualmente avanzate dai conduttori.

Questa assunzione interna non è mai stata comunicata né accettata da A. SA (art. 176 CO; cfr. anche Lachat, op. cit., pag. 449, n. 4.4.5).

6. In esito, l'eccezione di carenza di legittimazione passiva va disattesa, sia con il contenuto proposto dalla S. AG, sia nella versione addotta da T. SA.

Dal momento che il terzo che interviene in lite in via accessoria non può, per definizione, né vincere, né soccombere, un suo coinvolgimento nella ripartizione di spese e ripetibili non può avvenire per l'art. 148 cpv. 1 CPC, che parla appunto di parte soccombente. Si può invece far ricorso al principio della causalità, sancito dall'art. 148 cpv. 2 CPC, che parla di parte e quindi non solo di quella soccombente, ma di tutte quelle che hanno partecipato al processo anche solo in via accessoria.

In particolare, se l'interveniente accessorio propone atti processuali autonomamente, possono venirgli accollati gli oneri processuali (Cocchi/Trezzini, CPC annotato e massimato, ad art. 148, n. 29 e 30).

In concreto, questo Giudice ritiene giustificato un riparto di tasse, spese e ripetibili a carico di 1/3 per T. SA e di 2/3 per S. AG.