GDL 9/17: Difetti gravi che rendono impossibile l'uso dell'ente locato
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re F. / R.D.B. SA del 4 giugno 2003

17. Art. 259d CO

Difetti gravi che rendono impossibile l'uso dell'ente locato

Difetti gravi che rendono impossibile l'uso dell'ente locato possono giustificare l'esonero integrale del pagamento della pigione. Ciò si giustifica se il fondo locato non può essere usato per lo scopo pattuito con il contratto (deposito di copertoni) a causa della mancanza della licenza di costruzione e il locatore, benché avvertito tempestivamente, si rifiuti di presentare domanda di costruzione.

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re F. / R.D.B. SA del 4 giugno 2003

Estratto dai considerandi

In fatto:

A. La ditta convenuta R.D.B. SA è attiva nello smaltimento di copertoni usati.

Con contratto 9 gennaio 2001 il signor P.F. le ha dato in locazione un fondo da adibire a deposito, situato a Magadino.

Il canone di locazione annuale è stato fissato in fr 18'000.--, da pagare anticipatamente in rate mensili di fr. 1'500.--.

Dal contratto risulta che "la locazione ha inizio il febbraio 2001, con durata indeterminata", potendo essere disdetta "con preavviso di sei mesi per il 31.3./30.9.".

Nel contratto, la dimensione del fondo locato è stata altresì indicata in mq 1'200 (doc. A).

B. Il 20 febbraio 2001, visto il tipo d'attività che la ditta convenuta intendeva svolgere sul mappale in questione, il Municipio di Magadino l'ha informata della necessità di presentare una domanda di costruzione, intesa al cambiamento di destinazione del fondo in deposito (doc. B). Il 23 febbraio 2001 la R.D.B. SA ha informato a sua volta l'istante delle esigenze poste dal Municipio per l'utilizzo del fondo, sollecitando altresì un incontro per discutere in merito (doc. C). L'11 e il 13 marzo 2001, la convenuta ha sollecitato il locatore e proprietario del fondo affinché collaborasse alla presentazione della domanda di costruzione, informandolo contemporaneamente che la dimensione del fondo era in realtà di ca. 900 mq e non 1'200 mq come erroneamente indicato nel contratto di locazione (doc. D e F).

C. Il 20 giugno 2001, il locatore ha, da un lato, comunicato alla convenuta che non avrebbe firmato la domanda di costruzione 25 maggio 2001 fintanto che le pigioni arretrate (aprile, maggio e giugno) non fossero state corrisposte; dall'altro lato, ha messo in mora la ditta conduttrice giusta l'art. 257d CO, assegnandole un ultimo termine di trenta giorni per effettuare il pagamento, pena la disdetta del contratto (doc. I).

Siccome l'importo richiesto non è stato versato, il 25 luglio 2001 l'istante ha disdetto il contratto di locazione con effetto alla fine di agosto 2001 (doc. M).

D. Con precetto esecutivo 22 agosto 2001 dell'Ufficio esecuzione di Lugano, l'istante ha chiesto il pagamento di fr. 7'500.--, corrispondente alle pigioni da aprile ad agosto 2001. Non avendo il Pretore di Lugano rigettato l'opposizione formulata dalla convenuta (doc. R) e non essendo stato trovato un accordo davanti all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Minusio (doc. S), sulla scorta del contratto 9 gennaio 2001 (doc. A) l'istante chiede ora a questo Pretore di riconoscere la sua pretesa di fr. 7'500.-- più interessi al 5 % dal 1° giugno 2001 per i canoni di locazione scaduti.

In sostanza P.F. sostiene che la dimensione del fondo, benché inferiore a quella indicata nel contratto di locazione, fosse indifferente per la convenuta, che del resto ha stipulato il contratto dopo aver preso visione del terreno.

Adduce inoltre d'aver adempiuto a tutti i suoi obblighi contrattuali che, a suo dire, sarebbero stati limitati alla messa a disposizione del fondo. Quanto all'idoneità del fondo per il tipo d'attività svolta della convenuta, da un punto di vista prettamente pianificatorio, sostiene di non essersi assunto alcun obbligo.

E. All'accoglimento dell'istanza si oppone la convenuta R.D.B. SA, contestando succintamente gli argomenti della controparte.

In particolare, chiede di respingere l'azione siccome il fondo oggetto della locazione non era idoneo allo scopo per il quale era stato locato, ossia al deposito di copertoni in vista del loro smaltimento. In assenza della formale autorizzazione del Municipio per adibire il terreno a deposito, le sarebbe stata preclusa la possibilità di usarlo ai fini pattuiti, mentre il locatore non ha provveduto a sanare la situazione eliminando il difetto. Inoltre sottolinea che le dimensioni del mappale erano inferiori rispetto a quelle indicate nel contratto di locazione e che, in tutti i casi, non vi è stata una formale consegna del terreno che il locatore avrebbe continuato ad utilizzare per usi propri.

In diritto:

1. La causa che ci occupa ha per oggetto un contratto di locazione (doc. A), retto dagli artt. 253 e segg. CO.

Giusta l'art. 256 cpv. 1 CO, che elenca gli obblighi generali a carico del locatore, quest'ultimo deve, all'inizio della locazione, mettere a disposizione del conduttore la cosa nello stato idoneo a cui è destinata e, durante la validità del contratto, mantenerla in questo stato. Sulla scorta di questi obblighi, il Legislatore federale ha previsto due regimi in materia di garanzia dei difetti, a seconda del momento in cui questi dovessero manifestarsi.

Nel caso di difetti che sopravvengono durante la locazione, la garanzia è regolata dagli artt. 259a-259i CO.

Nel caso invece di difetti iniziali è l'art. 258 cpv. 1 CO a trovare applicazione, con la particolarità che, in caso di difetti che escludono o diminuiscono notevolmente l'idoneità all'uso cui è destinata la cosa locata, il conduttore può avvalersi degli artt. 107-109 CO relativi all'inadempimento del contratto. Segnatamente, gli è quindi data la facoltà di recedere dal contratto (Commentario Svit, 2. ed., art. 258 CO, N. 25; per le condizioni che devono essere adempiute per recedere dal contratto, cfr. Rep. 1995, N. 41).

Ciononostante, giusta l'art. 258 cpv. 2 CO, se il conduttore accetta la cosa e persiste nel chiedere il perfetto adempimento del contratto anche in presenza di un difetto, può poi far valere soltanto i diritti che gli competerebbero in caso di difetti della cosa sopravvenuti durante la locazione (artt. 259a-259i CO; Tercier, Les contrats spéciaux, 2. ed., pag. 203, N. 1615; Commentario Svit, art. 258 CO, N. 29).

2. Nel caso concreto, la convenuta è stata informata dal Municipio che il fondo locato non era idoneo per l'attività che intendeva svolgere e che doveva presentare una domanda di costruzione (doc. B).

Dal momento che la convenuta si è rivolta al locatore per dare seguito alle richieste del Municipio (doc. C, D e F), nonché per il fatto che ha corrisposto al locatore il canone di locazione per i primi due mesi (doc. L), si deve ritenere che, nonostante l'impossibilità iniziale d'utilizzare il fondo, causata da motivi pianificatori, abbia optato per il mantenimento del contratto.

La questione di sapere se la R.D.B. SA sia tenuta a corrispondere al locatore quanto richiesto con l'istanza deve di conseguenza essere decisa sulla scorta degli artt. 259a e segg. CO.

3.1 Giusta gli artt. 259a e 259d CO, se sopravvengono difetti della cosa che non gli sono imputabili né sono a suo carico, oppure se è turbato nell'uso pattuito della cosa, il conduttore può esigere dal locatore una riduzione proporzionale del corrispettivo, a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino ad eliminazione del medesimo.

Benché la legge non lo preveda espressamente, in caso di difetti gravi che rendono impossibile l'uso della cosa locata, il conduttore può chiedere di essere esonerato integralmente da ogni pagamento (Corboz, Les défauts de la chose louée, in SJ 1979, pag. 140).

Per difetto s'intende l'assenza di una qualità che l'ente locato dovrebbe avere per sua natura o tenuto conto dell'uso pattuito dalle parti; oppure di una qualità che il locatore aveva garantito (Zihlmann, Commentario basilese, 1. ed., art. 258 CO, N. 1).

Ai fini della determinazione dell'uso convenuto della cosa locata, bisogna fondarsi principalmente sull'insieme delle circostanze concrete. Anche elementi soggettivi che concernono il conduttore possono essere presi in considerazione per determinare l'uso convenuto, a condizione che il locatore ne fosse al corrente al momento della conclusione del contratto (Lachat/Micheli, Le nouveau droit au bail, 1990, capitolo 9.1.2., pag. 99 e segg.).

Quanto alla nozione di difetto, quest'ultima si riferisce tanto a difetti materiali (ad esempio un'infiltrazione d'acqua), quanto a difetti giuridici o economici, quali la mancanza di un'autorizzazione amministrativa per l'esercizio di un'attività commerciale (Lachat/Micheli, op. cit., capitolo 9.2.1.; Tercier, op. cit., pag. 201, N. 1595; Lachat, Les réparations, les rénovations et le bail immobilier, in: Diritto della locazione, atti della giornata di studi del 26 marzo 1999, n. 23 collana rossa della CFPG, pag. 13).

In effetti, con l'art. 259a cpv. 1 CO, che si riferisce da un lato ai "difetti della cosa" e, dall'altro lato, ai casi nei quali il conduttore è "turbato nell'uso pattuito della cosa", il Legislatore ha voluto distinguere i difetti materiali da quelli immateriali, con particolare riferimento a quelli giuridici (cfr. Messaggio, pag. 1415, ad 421.106).

3.2 Nel caso che ci occupa, le parti hanno espressamente previsto nel contratto di locazione che il fondo part. N. XYZ di Magadino sarebbe stato adibito a deposito (doc. A). Inoltre, era ben noto al locatore che l'attività che la conduttrice intendeva svolgere sul mappale in questione consisteva nel deposito di copertoni e nel loro smaltimento. Al proposito, pure il teste W., che amministra gli immobili di proprietà dell'istante, ha confermato che anche al momento del sopralluogo avvenuto prima della sottoscrizione del contratto di locazione "i rappresentanti della R.D.B. SA hanno accennato ad un deposito di copertoni" (cfr. verbali 26.03.2003, pag. 1 e 2).

E' pertanto assodato che l'istante era al corrente dell'uso che la conduttrice intendeva fare del fondo sin dall'inizio del rapporto di locazione e, per le considerazioni esposte in precedenza, era tenuto ad adoperarsi per sanare la situazione tramite l'ottenimento della richiesta licenza edilizia.

Dal canto suo, appena informata dall'esecutivo comunale dell'obbligo d'inoltrare una domanda di costruzione (doc. B), la conduttrice ha a sua volta informato immediatamente il locatore di tale necessità (doc. C). Quest'ultimo scritto deve chiaramente essere inteso quale notifica del difetto, con la conseguenza che almeno a far tempo dal 23 febbraio 2001 l'istante era al corrente del fatto che il fondo non poteva essere usato allo scopo concordato con il contratto di locazione. Da quella data la convenuta poteva quindi esigere una riduzione del canone di locazione, come poi in effetti ha fatto per atti concludenti rifiutandosi di versare le pigioni.

Infatti, l'impossibilità d'insediare la propria attività per motivi legati a questioni pianificatorie, costituisce chiaramente un difetto grave, siccome esclude del tutto l'uso del fondo allo scopo per il quale era stato locato.

Di fronte a questa situazione, l'istante non solo non ha eliminato il difetto tramite l'ottenimento della licenza edilizia intesa al cambiamento di destinazione della part. N. XYZ di Magadino, ma si è addirittura rifiutato di firmare i piani da presentare con la domanda di costruzione quale proprietario del fondo (doc. I e H), formalità, questa, essenziale ex art. 8 cpv. 2 RLE per l'ottenimento di un permesso edilizio.

In queste circostanze, è quindi a giusto titolo che la convenuta si rifiuta di corrispondere all'istante l'importo di fr. 7'500.--, siccome l'oggetto locato non ha potuto essere utilizzato durante tutta la durata della locazione per l'inadempienza del locatore che non ha provveduto ad eliminare il difetto.