GDL 9/13: Risoluzione del contratto di locazione per impossibilità di adempiere allo stesso contratto
II Camera civile in re C. / M. del 6 novembre 2003

13. Art. 259 e segg. CO

Risoluzione del contratto di locazione per impossibilità di adempiere allo stesso contratto

L'impossibilità di adempiere ad un contratto non imputabile al debitore comporta l'automatica estinzione dell'obbligazione, senza che sia necessaria un'apposita dichiarazione.

Un vasto incendio che ha completamente distrutto il bene locato lasciando soltanto intatti, benché anneriti dal fumo, i muri allo stato grezzo costituisce una chiara impossibilità d'adempimento del rapporto di locazione.

La continuazione del contratto di locazione per un bene locato incendiatosi estesamente è esclusa anche nel caso che rimandano agibili pochi locali residui e che le chiavi, peraltro inutili, vengano restituite solo in un momento successivo.

II Camera civile in re C. / M. del 6 novembre 2003

Estratto dai considerandi

In fatto:

A. A.C. ha dato in locazione con contratto del 17 febbraio 1997 a F.M. lo stabile particella N. XYZ RFD S., adibito a ristorante e albergo sotto la denominazione "Albergo C.", per un canone di locazione di fr. 8'000.-- mensili, dal 1° marzo 1997 (doc. A). Il contratto prevedeva inoltre la concessione in uso della piscina situata sulla particella N. 1295 S., di proprietà del locatore, e l'autorizzazione a F.M. di sublocare l'oggetto del contratto a S. Sagl (inserto 1 al contratto, doc. B), di cui sono soci gerenti F.M. e la moglie M.C.M. Il 24 aprile 2000 si è verificato all'interno dell'esercizio pubblico un incendio che ha distrutto la cucina e il bar e causato gravi danni agli altri locali e ai piani superiori. A.C. ha incaricato il 27 aprile 2000 l'arch. C.G. di occuparsi della ristrutturazione dello stabile.

B. I coniugi C.M. e M. hanno partecipato ad alcuni colloqui con l'architetto e gli artigiani, proponendo alcune modifiche dell'esercizio pubblico. Desiderando riaprire il ristorante per Natale, essi hanno chiesto il 14 luglio al locatore se i lavori potevano essere terminati per il 1° dicembre 2000 (doc. F). A.C. ha risposto che il termine del 1° dicembre 2000 era stato proposto dal perito dell'assicurazione B. tenendo conto del ripristino allo stato precedente, ma che erano necessari altri interventi, richiesti in parte dalle norme vigenti (incendio) e in parte dalla necessità di raggiungere gli standard attuali per la funzione di albergo e ristorante, per i quali non era ancora stata ottenuta la licenza edilizia (doc. G). Il locatore ha ancora ribadito ai conduttori, con lettera del 26 luglio 2000, che lo stabile non poteva essere pronto prima della fine di febbraio 2001 (doc. H). I conduttori hanno insistito il 27 luglio 2000, formulando la proposta di riaprire il ristorante agli inizi di dicembre 2000 e di terminare le camere ai piani soprastanti in un secondo tempo (doc. I). Il 16 agosto 2000 M.C.M. e F.M. hanno comunicato ad A.C., riferendosi a un incontro del 9 agosto 2000, che rinunciavano alle trattative in vista della sottoscrizione di un nuovo contratto di locazione per lo stabile ristrutturato, vista l'impossibilità di poter riaprire il ristorante per le festività natalizie 2000 (doc. L). A.C. ha ottenuto la licenza edilizia il 17 agosto 2000 (doc. C inc. 66/2000 dell'Ufficio di conciliazione.

C. A.C. ha contestato la decisione dei coniugi M.C.M. e F.M., da lui ritenuta una disdetta anticipata del contratto di locazione, e si è rivolto con istanza del 27 agosto 2000 all'Ufficio di conciliazione per contestare la disdetta (inc.). Con istanza del 30 aprile 2001 A.C. si è rivolto allo stesso Ufficio di conciliazione per chiedere la condanna di M.C.M. , F.M. e S. Sagl alla rifusione dei danni da lui subiti in seguito alla disdetta intempestiva. L'Ufficio di conciliazione ha statuito il 26 novembre 2001 e ha ritenuto che il contratto di locazione era continuato anche dopo l'incendio ed era terminato il 30 aprile 2001, data alla quale il locatore ha trovato nuovi conduttori. Per quel che concerne le domande di risarcimento, l'Ufficio ha constatato la mancata conciliazione delle parti.

D. M.C.M., F.M. e S. Sagl si sono rivolti con istanza 27 dicembre 2001 alla Pretura per far accertare che il contratto di locazione era terminato il 24 aprile 2000. A sua volta A.C. ha presentato il 27 dicembre 2001 alla medesima Pretura un'istanza con la quale chiede la condanna di M.C.M., F.M. e S. Sagl al versamento di complessivi fr. 34'325.25 (fr. 360.-- tassa raccolta rifiuti 2000, fr. 769.90 fattura per la fornitura di elettricità del maggio 2000, fr. 443.30 spese per la ricerca di un nuovo inquilino, fr. 3'315.15 per il danno alla macchina impastatrice, fr. 1'000.-- per la manutenzione del giardino, fr. 4'439.-- per la locazione di due camere private dal 1997 al 2000 e fr. 24'000.-- come pigione dal dicembre 2000 al febbraio 2001). M.C.M., F.M. e S. Sagl si sono opposti alle pretese di risarcimento di A.C. e in via subordinata hanno opposto in compensazione crediti per complessivi fr. 16'239.40 (fr. 2'206.-- rimanenza gasolio, fr. 385.-e fr. 424.50 per consumazioni private di A.C., fr. 13'223.90 per riparazioni da loro sopportate durante la locazione). Esperita l'istruttoria, le parti hanno rinunciato al dibattimento finale, rimettendosi al contenuto delle rispettive conclusioni.

E. Statuendo il 9 ottobre 2002, il Segretario assessore ha respinto l'istanza di A.C. e in accoglimento di quella di M.C.M., F.M. e S. Sagl, ha annullato la decisione 26 novembre 2001 dell'Ufficio di conciliazione, recte ha accertato che il contratto di locazione era terminato il giorno dell'incendio. La tassa di giustizia di fr. 1'000.-e le spese di fr. 200.-- sono state poste a carico di A.C., condannato inoltre a rifondere alle controparti fr. 3'300.-- per ripetibili.

F. A.C. è insorto contro la sentenza del Segretario assessore con un appello del 28 ottobre 2002, nel quale chiede che in forma del giudizio impugnato la sua istanza del 27 dicembre 2001 sia accolta integralmente con protesta di spese e ripetibili. Nelle osservazioni del 5 dicembre 2002 M.C.M., F.M. e S. Sagl hanno proposto la reiezione dell'appello e la conferma del giudizio di prima sede.

In diritto:

1. Il Segretario assessore ha rilevato che l'incendio sviluppatosi il 24 aprile 2000 nell'esercizio pubblico "Albergo C." aveva distrutto praticamente tutto l'oggetto locato, al punto da non consentirne nemmeno un uso parziale. L'uso delle celle frigorifere nello scantinato, non toccato dall'incendio e la mancata riconsegna delle chiavi del locale ufficio al pianterreno non potevano essere assimilati, prosegue il Segretario assessore, alla continuazione del contratto di locazione, trattandosi di un uso molto ridotto. Ne deriva, secondo il primo giudice, che il contratto di locazione è decaduto il 24 aprile 2000, per impossibilità del locatore di mettere a disposizione dei conduttori l'ente locato, ai sensi dell'art. 119 CO, senza risarcimento. Constatata la cessazione automatica del contratto, che non richiedeva disdetta alcuna, il Segretario assessore ha poi esaminato se i convenuti non fossero responsabili nei confronti del locatore per un altro titolo, giungendo ad escludere una responsabilità fondata sull'affidamento. I convenuti, infatti, hanno interrotto le trattative per la conclusione di un nuovo contratto di locazione prima ancora dell'inizio dei lavori di ristrutturazione, quando il proprietario poteva ancora adeguare gli interventi alle esigenze di eventuali nuovi conduttori.

Passando poi all'esame delle varie poste di risarcimento vantate dal locatore, il Segretario assessore ha ammesso solo quella relativa alla tassa per la raccolta dei rifiuti dal gennaio al marzo 2000, per fr. 360.--, respingendo tutte le altre.

2. L'appellante rimprovera al Segretario assessore di aver ammesso a torto l'estinzione del contratto di locazione per impossibilità di adempimento successiva. Egli rileva che l'incendio del 24 aprile 2000 ha tutt'al più causato una temporanea interruzione dell'esercizio pubblico, tanto che lo stesso è stato riaperto dai nuovi gerenti l'8 maggio 2001. In simili circostanze si era in presenza di un difetto della cosa locata, ma il contratto perdurava, come dimostrato dal comportamento dei convenuti, che hanno continuato a usare il locale ufficio e la sala, come anche le cantine e una cella frigorifera nello scantinato. Essi hanno inoltre manifestato con il loro comportamento la volontà di continuare nel contratto, poiché hanno partecipato attivamente all'allestimento dei progetti per la cucina e fino all'agosto 2000 hanno lasciato credere che avrebbero continuato la gestione dell'esercizio pubblico. Il locatore sostiene inoltre che la mancata determinazione del nuovo contratto di locazione non era decisiva, trattandosi semplicemente di adeguare il corrispettivo alle migliorie eseguite nello stabile. La comunicazione del 16 agosto 2000 corrisponde quindi a una disdetta anticipata, ingiustificata, e come tale annullata dall'Ufficio di conciliazione in materia di locazione competente.

3. Come esposto con pertinenza dal Segretario assessore, si tratta in concreto di stabilire se l'incendio del 24 aprile 2000 ha reso impossibile l'adempimento del contratto o se invece ha solo causato un grave difetto dell'ente locato, come adduce l'appellante. L'art. 119 CO prevede che l'obbligazione si ritiene estinta se ne sia divenuto impossibile l'adempimento per circostanze non imputabile al debitore. Nei contratti bilaterali il debitore così liberato è tenuto a restituire, secondo le norme dell'indebito arricchimento, la controprestazione già ricevuta e non può più chiedere quanto gli sarebbe ancora dovuto. L'impossibilità di adempimento non imputabile al debitore comporta l'automatica estinzione dell'obbligazione, senza che sia necessaria una dichiarazione (Schwenzer, Schweizerisches Obligationenrecht, Allg. Teil, 3a ed., n. 64.12 pag. 392; Higi, Zürcher Kommentar, n. 23 ad art. 258 CO; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, pag. 129; USPI, Commentaire du droit suisse du bail à loyer, 1992, n. 29 ad art. 259b CO). Nel caso concreto, l'appellante ha concesso in locazione il 17 febbraio 1997 l'intero immobile denominato "Albergo C.", adibito a ristorante e albergo (doc. A). Lo stabile comprendeva le cantine, il piano terreno con la cucina, i locali di servizio, il bar e tre sale per complessivi 576.20 m2, un'ulteriore sala al secondo piano e 18 camere al primo piano, alcune delle quali sprovviste di bagno privato (cfr. piani contenuti nella domanda di costruzione, scatola beige). L'incendio del 24 aprile 2000 ha completamente distrutto il piano terreno, il vano scale e i corridoi di accesso alle camere, con tutti i mobili e gli accessori, al punto che sono rimasti intatti, benché calcinati e anneriti dal fumo, solo i muri allo stato grezzo (fotografie a colori doc. 1 inc. Ufficio di conciliazione). In simili circostanze non si vede come il locatore possa seriamente sostenere che l'ente locato presentava solo un difetto. A giusta ragione pertanto il Segretario assessore ha accertato l'impossibilità del locatore di mettere a disposizione dei conduttori l'esercizio pubblico oggetto del contratto di locazione del 17 febbraio 1997 e la conseguente estinzione del contratto il 24 aprile 2000.

4. Il locatore ravvisa la continuazione della locazione nella circostanza che i conduttori gli hanno restituito le chiavi del locale ufficio, della sala e della cassaforte solo nell'ottobre 2000 (doc. R, incarto Ufficio di conciliazione), mantenendo così il possesso dell'ente locato. L'argomentazione rasenta la temerarietà. I piani allegati alla domanda di costruzione (incarto richiamato, scatola beige) attestano che il solo piano terreno dell'esercizio pubblico misurava almeno 576.20 m2. Nelle condizioni in cui si trovavano i locali del piano terreno, ridotti a muri anneriti e calcinati, senza più infissi né porte (doc. 1, inc.), non si vede come il fatto di avere le chiavi di un locale minuscolo come l'ufficio (10.10 m2; cfr. piani allegati alla domanda di costruzione, scatola beige nei documenti richiamati; deposizione arch. C.G., del 15 maggio 2002, pag. 8) consentisse l'uso esclusivo dello stesso. L'incendio, come si è detto, ha reso impossibile la continuazione di ogni attività nell'esercizio pubblico e il mero fatto che i convenuti abbiano riconsegnato le chiavi, per altro inutili, nell'ottobre 2000 e avessero materiale di ignota consistenza depositato nella cantina (deposizione arch. C.G., pag. 8), non consente di ritenere che il contratto di locazione sia continuato. Non si vede del resto quale uso avrebbero potuto trarre i convenuti dai locali in questione, ormai ridotti a muri anneriti. Se inoltre si considera l'enorme sproporzione esistente tra le dimensioni dell'ente locato (intero immobile di tre piani) e quelle del locale ufficio e della cella frigorifera, si può solo giungere alla conclusione che il contratto di locazione del 17 febbraio 1997 si è estinto il 24 aprile 2000 per il solo avverarsi dell'incendio e della conseguente impossibilità totale di uso dell'immobile. Il locatore non può dunque pretendere alcunché dai conduttori a titolo di risarcimento del danno.