GDL 9/08: Cinghia di una tapparella
Ufficio di conciliazione di Massagno in re K. / M. del 13 maggio 2003

8. Art. 259 CO

Cinghia di una tapparella

La sostituzione della cinghia di una tapparella rientra, di principio, tra le piccole manutenzioni a carico del conduttore.

Non così gli interventi a due rolladen di almeno 30 anni, consistiti nella sistemazione dei nastri, nel fissaggio delle guide e nell'ingrassaggio, interventi che rientrano nella manutenzione generale straordinaria incombente al locatore.

Ufficio di conciliazione di Massagno in re K. / M. del 13 maggio 2003

Estratto dai considerandi

1-5. Omissis.

6. Se in linea generale la sostituzione della cinghia di una tapparella potrebbe rientrare nelle piccole manutenzioni a carico del conduttore ai sensi dell'art. 259 CO, nel caso specifico, vi è però da osservare come la fattura di ben fr. 287.85 sia riferita, oltre ad una cinghia di comando, a due rolladen che sono state oggetto di sistemazione nastri, fissaggio guide ed ingrassaggio (ossia manutenzione generale straordinaria che esula dal principio sancito dall'art. 259 CO). Infatti è incontestato che tali istallazioni avessero almeno 30 anni di usura normale. Inoltre, non essendo stato allestito un verbale di constatazione all'inizio della locazione e in assenza di ogni altro documento di prova attendibile circa le condizioni delle rolladen e relative cinghie sia all'inizio della locazione che al momento della riconsegna, il presunto danno risulta non provato. Ai sensi dell'art. 256 CO la fattura per la riparazione delle due rolladen della ditta X., effettuate nell'appartamento della signora M. (si osserva come la parte locatrice non abbia nemmeno comprovato che si tratti dello stesso appartamento occupato in precedenza dalla qui istante) rimane a carico della locatrice.

7. Oltre che nel merito della pretesa, anche sotto l'aspetto della forma vi è da osservare come anche nell'ipotesi in cui, cosa non comprovata e contestata dalla conduttrice, al momento della riconsegna le parti avessero constatato una cinghia rotta della rolladen come sostenuto dalla parte locatrice, ciò non ha per logica conseguenza che la parte conduttrice fosse stata resa consapevole del fatto che la relativa riparazione fosse a suo carico.

La parte locatrice avrebbe dovuto darne tempestiva comunicazione ai sensi dell'art. 267a CO, ossia notificare entro i 2 o 3 giorni feriali successivi alla riconsegna in modo preciso i difetti riscontrati di cui la parte locatrice intendeva rendere responsabile la conduttrice. Tale comunicazione, sebbene ancora imprecisa e non sufficientemente chiara, è avvenuta unicamente con la lettera di risposta alla richiesta della conduttrice di restituzione del deposito di garanzia datata 12 marzo 2003, nella quale la parte locatrice indica come la stessa "vale quale denuncia di difetti". Tale comunicazione risulta quindi essere tardiva con la conseguenza che la conduttrice è liberata dalla sua responsabilità ai sensi dell'art. 267a cpv. 2 CO.