GDL 9/07: Garanzie in denaro non depositate
Ufficio di conciliazione di Massagno in re U. / B. SA del 7 ottobre 2003

7. Artt. 257e cpv. 3 e 125 cifra 1 CO

Garanzie in denaro non depositate

Laddove il locatore non depositi le garanzie in denaro a norma di legge, il deposito risulta irregolare.

A tenore dell'art. 125 cifra 1 CO, il locatore non ha il diritto di compensare in tal caso sue eventuali pretese con la stessa garanzia irregolare.

Ufficio di conciliazione di Massagno in re U. / B. SA del 7 ottobre 2003

Estratto dai considerandi

1. Omissis.

2. Le parti hanno concluso fra loro un contratto di locazione, avente per oggetto un ente locato di 2,5 locali in località Oggio, a far tempo dal 01.12.1998, a tempo indeterminato, con una prima scadenza per il 30.11.2001 e con rinnovo annuale. Il contratto di locazione è stato sciolto nel luglio 2002 a seguito della restituzione anticipata dell'ente locato da parte del conduttore, che ha presentato un nuovo inquilino alla convenuta con il quale ha sottoscritto un nuovo contratto di locazione.

3. Il conduttore ha versato in due rate di fr. 500.--, il 04.05.1999 e il 02.06.1999, l'importo di fr. 1'000.-- convenuto a contratto quale deposito di garanzia (art. 6 contratto). Il locatore non ha proceduto a versare tale importo come richiesto dalla legge "su un libretto di risparmio o di deposito intestato al conduttore presso una banca avente sede o agenzia nel Cantone Ticino" (art. 257e CO e art. 35 cpv. 1 della Legge cantonale di applicazione). Gli interessi usuali maturati su tali conti di deposito sono a favore della parte inquilina.

4. Nei casi in cui, come nella fattispecie, il locatore non investe il deposito di garanzia come richiesto dalla legge, si è alla presenza di un deposito irregolare ai sensi dell'art. 481 CO che non solo giustifica alla fine della locazione la domanda di restituzione da parte dell'inquilino ma, in virtù dell'art. 125 cpv. 1 CO, priva pure il locatore del diritto di compensare con esso eventuali proprie pretese (cfr. Droit du bail no. 13/2001 no. 7 pagine 11 e 12).

5. Di conseguenza sulle eventuali pretese creditorie della parte locatrice per presunti danni alla riconsegna, che comunque non ha avanzato in questa sede non essendosi presentata, che secondo il conduttore sarebbero alla base del rifiuto di restituire il deposito di garanzia, non è necessario che questo Ufficio esamini la questione della tempestività della notifica dei presunti danni o della fondatezza di tale pretesa.

Si osserva comunque che, secondo l'art. 267a cpv. 1 CO, il locatore deve verificare lo stato della cosa al momento della riconsegna e, se si scoprono dei difetti, di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia, ciò che, secondo dottrina e giurisprudenza, deve avvenire al massimo entro una settimana.