GDL 9/06: Il conduttore è responsabile del tempestivo pagamento delle pigioni nel termine di diffida impartito dal locatore
II Camera civile in re C. / R. del 9 aprile 2003

6. Art. 257d CO

Il conduttore è responsabile del tempestivo pagamento delle pigioni nel termine di diffida impartito dal locatore

Il conduttore che incarica un istituto bancario di versare le pigioni in mora al locatore risponde in caso di ritardato pagamento, agendo lo stesso istituto bancario quale suo ausiliario.

La parte conduttrice deve attivarsi affinché il pagamento delle pigioni in mora avvenga regolarmente, mentre non costituisce compito della parte locatrice verificare se tale pagamento sia avvenuto tempestivamente.

L'onere probatorio relativo ad un'asserita accettazione del pagamento tardivo da parte del locatore ricade esclusivamente a carico del conduttore.

II Camera civile in re C. / R. del 9 aprile 2003

Estratto dai considerandi

Ritenuto in fatto:

A. U.R. conduce in locazione dal 13 gennaio 1999 una casa unifamiliare sita in territorio del Comune di C., di proprietà di S.C., A.M. e G.R.. Il contratto tra le parti prevedeva un canone di locazione annuale di fr. 24'000.--, da pagare in rate mensili anticipate di fr. 2'000.-- ciascuna. L'inizio della locazione, di durata indeterminata, era fissata per il 1° gennaio 1999, con una possibilità di disdetta la prima volta per il 31 dicembre 2004 con un preavviso di tre mesi. Al punto 12.4 dello stesso contratto veniva stabilito che le spese di assicurazione dello stabile, danni acqua e incendio erano a carico dell'inquilina. Al seguente punto 23 le parti pattuivano: "Diritto di prelazione sull'acquisto dell'immobile. Prezzo di acquisto fr. 550'000.--. L'affitto mensile ammonta a fr. 2'000.--, dei quali fr. 300.-- andranno in conto acquisto nel caso di intestazione della proprietà. L'importo mensile di fr. 300.-- non verrà rimborsato se non verrà esercitato il diritto di prelazione" (doc. A).

B. Il 3 giugno 2002, i locatori invitavano U.R. a versare entro trenta giorni l'importo di fr. 6'000.--, corrispondente alle pigioni scoperte relative ai mesi di aprile, maggio e giugno 2002 (doc. B). Nello stesso scritto la conduttrice veniva diffidata che trascorso infruttuosamente il suddetto termine, il contratto di locazione sarebbe stato disdetto ex art. 257d CO. Tale scritto veniva ritirato dalla destinataria il 7 giugno 2002 (doc. O, P).

In data 18 luglio 2002 i locatori notificavano alla conduttrice la disdetta del contratto di locazione, con effetto a decorrere dal 31 agosto 2002 (doc. E, F). Nel contempo veniva avviata nei confronti di U.R. un'esecuzione di fr. 10'000.-- per i canoni di locazione scoperti nel periodo tra aprile e agosto 2002 (doc. C, D).

C. Con scritto 6 agosto 2002 U.R. asseriva che il mancato pagamento delle pigioni arretrate sarebbe stato da ricondurre a errori compiuti dalla banca incaricata del versamento; inoltre i locatori sarebbero stati al corrente che lei si trovava all'estero e quindi avrebbero dovuto contattarla nel caso fossero emersi ritardi o problemi di sorta (doc. H). Lo stesso giorno la conduttrice versava fr. 8'000.-- e il 12 agosto 2002 ulteriori fr. 1'000.-- (per il periodo dal 15 aprile 2002 al 31 agosto 2002; doc. G).

In data 8 agosto 2002 i locatori prendevano posizione in merito al predetto scritto, precisando che in ogni caso il versamento dello scoperto era avvenuto dopo il termine di trenta giorni assegnato il 3 giugno 2002 e pertanto la disdetta intimata il 18 luglio 2002 veniva confermata.

D. Il 23 agosto 2002 U.R. contestava la validità della disdetta presso l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione (doc. I rich.). Il 5 settembre 2002 i proprietari dell'immobile inoltravano un'istanza di sfratto.

E. Con sentenza 12 dicembre 2002 il Pretore confermava la validità della disdetta e accoglieva l'istanza di sfratto, ordinando a U.R. di lasciare immediatamente l'abitazione sita in Via P. a C. A mente del primo giudice, la fattispecie configura un caso di applicazione dell'art. 257d CO che prevede la possibilità di pronunciare la disdetta straordinaria del contratto di locazione se il conduttore si trova in mora con il pagamento del canone di locazione e se egli omette di versare il corrispettivo entro un termine di trenta giorni. Nel caso in esame, la diffida di pagamento delle pigioni arretrate sarebbe stata intimata alla convenuta il 7 giugno 2002. Allo scadere del termine di trenta giorni previsto dalla legge, la conduttrice non avrebbe fatto fronte al proprio obbligo di versare il corrispettivo delle pigioni arretrate (essendo il pagamento di fr. 8'000.-- avvenuto solo il 6 agosto 2002). Di conseguenza, alcuni giorni dopo la scadenza di detto termine, il 19 luglio 2002, i locatori avrebbero inoltrato la disdetta straordinaria con effetto per il 31 agosto 2002.

Il Pretore ha altresì ritenuto che R. non poteva validamente invocare in sede giudiziaria l'istituto della compensazione al fine di impedire la disdetta straordinaria poiché ella aveva omesso di formulare tale dichiarazione entro il termine comminatorio di trenta giorni fissato dalla legge. Neppure la disdetta risultava contraria alle regole della buona fede poiché la conduttrice non è stata in grado di dimostrare che la disdetta sarebbe stata pronunciata per esercitare pressioni affinché ella acquistasse l'immobile. Inoltre, l'importo rimasto impagato non poteva essere considerato come insignificante dal punto di vista quantitativo siccome corrispondeva a quattro mensilità e il versamento di fr. 8'000.-- è avvenuto il 6 agosto 2002, ossia ben oltre il termine di trenta giorni fissato nella diffida.

F. Con appello 19 dicembre 2002 U.R. censura la decisione del Pretore adducendo che i fatti sarebbero stati accertati e valutati in modo errato; fatti allegati e non contestati sarebbero stati trascurati; il giudice di prima istanza avrebbe inoltre giudicato ultra petita partium. In particolare, l'inizio del rapporto di locazione decorrerebbe dal 13 gennaio 1999, ossia dal giorno in cui U.R. avrebbe preso possesso dell'immobile, e non dal 1° gennaio 1999, come arbitrariamente stabilito dal Pretore. In effetti, la conduttrice versava le pigioni per i periodi decorrenti dal 15 di ogni mese fino al 14 del mese successivo.

In data 10 giugno 2002 l'appellante avrebbe dato ordine alla sua banca di eseguire un ordine di bonifico per le pigioni del periodo compreso tra il 15 aprile e il 14 agosto 2002, ossia per quattro mensilità. Il 24 giugno 2002 la Banca avrebbe però segnalato all'appellante che l'ordine di bonifico non sarebbe giunto a destinazione e pertanto il 26 giugno 2002 l'ordine di bonifico veniva ripetuto (doc. D, E). Non avendo ricevuto altre comunicazioni dalla Banca U.R. avrebbe ritenuto in tutta buona fede che l'operazione fosse andata a buon fine. Proprio a tale proposito, il Pretore avrebbe valutato in modo errato tale circostanza, del resto non contestata, giungendo a ritenere che l'errore commesso dalla Banca fosse da ascrivere alla conduttrice. In ogni modo, la disdetta formulata dai locatori sarebbe contraria al principio della buona fede, in particolare poiché i locatori in un primo momento avrebbero dichiarato di ritirare la comminatoria di pagamento, accettando il ritardo nel pagamento provocato da un disguido involontario, per poi cambiare idea e mantenere la disdetta: questo modo di procedere sarebbe contrario alla buona fede (venire contra factum proprium).

Inoltre, nei tre anni precedenti la disdetta, U.R. avrebbe sempre pagato puntualmente le pigioni; anche in questo caso, avendo ella dato ordine di pagare le pigioni alla propria Banca, non avrebbe avuto alcun motivo per ritenere che la Banca non vi avesse provveduto. Questo fatto rappresenterebbe quindi un unico episodio del tutto involontario di ritardo nel pagamento delle pigioni.

Il Pretore avrebbe anche erroneamente ritenuto che le trattative per la vendita dell'immobile sarebbero state avviate dopo la comunicazione della disdetta, mentre in effetti i negoziati connessi con la vendita sarebbero iniziati già nella primavera del 2000. Secondo l'appellante "evidentemente lo scopo della disdetta era di fare pressione sulla signora R. perché acquistasse l'abitazione" (appello, pto. 9, pag. 5).

Infine il primo giudice avrebbe statuito ultra petita partium poiché avrebbe pronunciato lo sfratto immediato della conduttrice, mentre gli istanti avrebbero chiesto la riconsegna dei vani appigionati entro dieci giorni dalla intimazione del decreto di sfratto.

Delle osservazioni della parte appellata si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.

Considerato in diritto:

1. L'art. 257d CO stabilisce che quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento - per i locali di abitazione detto termine è almeno di trenta giorni - e avvertirlo che scaduto infruttuosamente questo termine il rapporto di locazione sarà disdetto.

Il termine assegnato dal locatore per il pagamento degli arretrati ha carattere perentorio e deve in ogni caso essere ossequiato (II CCA 13.9.2001 inc. N. 12.2001.112).

Il conduttore che non vuole vedersi rescisso il contratto ex art. 257d CO è confrontato con due alternative: da un lato versare il corrispettivo insoluto entro il termine, dall'altro provare che il mancato pagamento non costituisce una violazione contrattuale, segnatamente perché la pigione è stata validamente compensata, poiché il conduttore giusta l'art. 259d CO era autorizzato a ridurre il corrispettivo, oppure in considerazione del fatto che la pigione è stata depositata presso l'Ufficio di conciliazione (art. 259g CO; Higi, Zürcher Kommentar, Zurigo 1994, n. 13 segg. ad art. 257d CO; Svit, Schweizerisches Mietrecht, 2. ed., Zurigo 1998, n. 17 segg. ad art. 257d CO; II CCA 13.9.2001 inc. N. 12.2001.112 con ulteriori riferimenti).

Se il conduttore non paga entro il termine fissato, rispettivamente se non dimostra che il mancato pagamento non rappresenta una violazione del contratto, il locatore può recedere dal contratto con un preavviso di almeno trenta giorni per la fine di un mese (art. 257d cpv. 2 CO). La disdetta inoltrata allo scadere infruttuoso del predetto termine deve essere redatta su formulario ufficiale, pena la sua nullità (art. 266l cpv. 2 CO).

2. Dagli atti emerge avantutto che l'appellante, al momento della ricezione della diffida di pagamento delle pigioni arretrate formulata da parte dei locatori il 3 giugno 2002 sulla scorta dell'art. 257d CO (doc. B), aveva omesso "il puntuale pagamento della pigione per i periodi 15 aprile 2002-14 maggio 2002, 15 maggio 2002-14 giugno 2002, 15 giugno 2002-14 luglio 2002", vale a dire per tre mensilità, corrispondenti ad un importo complessivo di fr. 6'000.-- (v. istanza contestazione della disdetta, 23 agosto 2002, pto. 3, pag. 3, doc. I rich.).

In effetti, il 7 giugno 2002 alla conduttrice era stata notificata la diffida di pagamento dell'importo di fr. 6'000.-- (doc. O, P) e tre giorni dopo, il 10 giugno 2002, U.R. ordinava alla propria Banca di versare a favore dei proprietari dell'immobile, la somma di fr. 8'000.-- (doc. D).

Ne discende che in tal modo l'appellante, al momento della diffida ai sensi dell'art. 257d CO, ha riconosciuto di trovarsi in mora nei confronti dei locatori per l'importo dagli stessi richiesto. Siccome il primo bonifico non era stato effettuato con successo da parte del predetto istituto bancario, la conduttrice ne ordinava un secondo di pari valore (doc. E).

Il termine di trenta giorni fissato ex art. 257d CO è scaduto, infruttuoso, in data 8 luglio 2002; la conduttrice ha infatti provveduto a versare l'importo di fr. 8'000.-- solo il 6 agosto 2002 (doc. F, G).

Alcuni giorni dopo lo scadere del suddetto termine, in data 19 luglio 2002 i locatori hanno inoltrato alla conduttrice, come da loro facoltà, la disdetta su formulario ufficiale (doc. P, E). U.R. non ha ritirato la raccomandata, per cui si ritiene che la disdetta è pervenuta alla destinataria il primo giorno in cui avrebbe potuto ritirarla, ossia il 22 o 23 luglio 2002 (Higi, op. cit., n. 41 Vorb. ad artt. 266-266o CO). Ne consegue che dal punto di vista formale la parte locatrice ha rispettato i termini di legge sanciti dall'art. 257d CO.

Invece, la tesi dell'appellante secondo la quale il Pretore avrebbe a torto ritenuto che i canoni di locazione decorressero dal primo giorno di ogni mese e non dal 15 di ogni mese, nulla muta alla situazione di mora nella quale si è venuta a trovare U.R. al momento della diffida di pagamento, e quindi risulta del tutto inconferente.

3. U.R. sostiene inoltre di aver dato per tempo ordine alla propria Banca di effettuare il bonifico a favore della parte locatrice. Il fatto che il bonifico non sia stato eseguito con successo sarebbe da ricondurre ad un errore interno della Banca e pertanto all'appellante non potrebbe essere ascritta alcuna responsabilità. A torto.

Infatti, per mezzo dell'incarico affidato dalla conduttrice all'istituto di credito di procedere al versamento di fr. 8'000.-- a favore dei locatori, la Banca ha agito nell'occasione quale suo ausiliario ai sensi dell'art. 101 CO e pertanto U.R. restava responsabile dell'operato manchevole del predetto istituto di credito (II CCA 14.7.1998). Ne discende che la parte appellante è stata negligente, poiché maggiormente ella avrebbe dovuto attivarsi affinché il pagamento degli scoperti avvenisse con successo, segnatamente in considerazione del fatto che in quel momento ella si trovava all'estero. Il mancato pagamento entro il termine delle pigioni arretrate è quindi da ascrivere unicamente a U.R.

Di converso, al contrario di quanto sostenuto dall'appellante, non era certo compito della parte locatrice attivarsi per verificare se la conduttrice aveva proceduto in tempo utile al versamento delle pigioni scoperte.

4. La disdetta può essere contestata se è contraria al principio della buona fede (art. 271 CO). L'onere della prova quo al carattere abusivo della disdetta incombe sul conduttore che ne contesta la validità (Svit, op. cit., n. 11 segg. ad art. 271 CO; DTF 121 II 156; Weber/Zihlmann, Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Obligationenrecht I, 2. ed., Basilea 1996, n. 3 segg., 17 segg. e 30 ad artt. 271-271a CO).

L'appellante sostiene che i locatori intendevano esercitare, per mezzo della disdetta, una pressione affinché la conduttrice acquistasse l'immobile. Inoltre, i locatori avrebbero agito contra factum proprium in quanto dapprima avrebbero accettato il versamento in ritardo dei canoni di locazione scoperti, ma poi si sarebbero arroccati sulla posizione intransigente della disdetta del rapporto di locazione. Per questi motivi, la disdetta pronunciata il 19 luglio 2002 sarebbe contraria al principio della buona fede. Queste tesi non sono suffragate da riscontri probatori e in particolare i fatti allegati all'appellante non sono desumibili né dagli scritti versati agli atti e neppure dalle testimonianze raccolte nel corso dell'istruttoria. A giusta ragione, il Pretore ha stabilito che semmai sarebbe stata la convenuta stessa, con lo scritto 6 agosto 2002, a formulare una controproposta di acquisto della casa (doc. H), alla quale i locatori hanno risposto due giorni dopo indicando le loro condizioni (doc. I). Non vi sono agli atti altri documenti che suffragano la tesi attorea.

Inoltre, neppure l'asserzione secondo la quale i locatori - per mezzo della amministrazione della proprietà, e più precisamente tramite la persona della signora S. - avrebbero affermato che l'equivoco sorto quo al versamento in ritardo delle pigioni non avrebbe avuto conseguenze, è rimasta a livello di mera affermazione di parte.