GDL 9/05: Inefficacia di una disdetta inviata prima della scadenza del termine
II Camera civile in re N. SA / R. del 5 novembre 2003

5. Art. 257d CO

Inefficacia di una disdetta inviata prima della scadenza del termine

La disdetta per mora inviata prima dello spirare del termine fissato per il pagamento degli arretrati è inefficace.

II Camera civile in re N. SA / R. del 5 novembre 2003

Estratto dai considerandi

1. Con contratto 13 marzo 2003 l'istante ha concesso in locazione ad A.R., dal 1° aprile 2003, una vasta superficie nel piano interrato del Condominio X. in cui è ospitata una discoteca. La pigione per il primo anno di locazione è stata pattuita in fr. 52'000.--, pagabile in rate mensili anticipate di fr. 4'333.35.

Non avendo ricevuto il versamento della pigione relativa al primo mese di locazione, in data 23 aprile 2003 la società locatrice ha diffidato il conduttore a versare l'importo scoperto nel termine di 30 giorni, in conformità con l'art. 257d CO; l'invio raccomandato non è stato ritirato dal destinatario. Successivamente, ossia con formulario datato 27 maggio 2003, la locatrice ha notificato la disdetta del contratto per il 31 luglio 2003. Preso atto che anche questo invio postale (raccomandato) non è stato ritirato dal conduttore, la società immobiliare ha inoltrato l'istanza di sfratto in esame.

2. Il convenuto ha contestato la validità della disdetta, rilevando come il 27 maggio 2003 non fossero ancora trascorsi i 30 giorni di diffida previsti dall'art. 257d CO, pur tenuto conto del periodo di giacenza presso l'ufficio postale. Ha inoltre contestato la validità di una seconda disdetta, prodotta in sede di contraddittorio e recante la data del 10 giugno, dal momento che l'istanza di sfratto si riferisce alla prima delle due. In replica, la locatrice ha precisato al proposito che nell'istanza sarebbe incorsa in un errore di scrittura per quanto concerne la data della disdetta, osservando comunque che l'eventuale nullità della stessa non comporterebbe la nullità di tutta la procedura.

3. Il Pretore, accogliendo l'istanza, ha dichiarato valida la disdetta: preso atto della presenza agli atti di due diverse disdette, ha accertato che comunque, anche quella datata 27 maggio, sarebbe stata inviata solo il 10 giugno successivo, ciò che ritiene determinante.

L'appellante dissente dalle considerazioni del Pretore, ritenendo che la seconda disdetta, prodotta solo in sede di udienza, muta radicalmente il complesso fattuale su cui è basata l'istanza. Dal canto suo, la resistente ritiene applicabile alla fattispecie l'art. 507 cpv. 2 CPC che le ha consentito di esporre argomentazioni e di produrre documenti al di fuori delle allegazioni scritte.

4. Corretto il computo delle parti e del Giudice relativo alla scadenza del termine di 30 giorni per il pagamento dell'arretrato (art. 257d cpv. 1 CO), ossia tenuto conto della presunta ricezione della diffida alla fine del periodo di giacenza postale del rispettivo invio (Higi, in Comm. di Zurigo, 1994, art. 257d CO, N. 37), nel caso concreto -dal punto di vista del diritto della locazione- la vertenza concerne anzitutto la questione di sapere se in data 27 maggio 2003 la locatrice avesse già maturato il diritto di disdire il contratto e quindi se la disdetta sia da considerare valida, oppure se ciò fosse dato successivamente, segnatamente il 10 giugno.

5. Al proposito dev'essere precisato che una disdetta prematura, ossia precedente la scadenza del termine per il pagamento della locazione arretrata, non ha effetto (Higi, op. cit., ibidem, N. 47 in fine) poiché è assente uno dei presupposti sostanziali affinchè il locatore possa avvalersi del diritto alla disdetta straordinaria, offertogli dall'art. 257d cpv. 2 CO; inefficacia data anche nel caso in cui la disdetta raggiunga il destinatario dopo la scadenza del termine di pagamento: infatti, prima di tale scadenza il locatore non può aver accertato il mancato pagamento entro il termine da lui stesso assegnato al conduttore in mora (Higi, op. cit., ibidem N. 44 e N. 57; Svit, Schweizerisches Mietrecht, Kommentar, ed. 2, art. 257d CO, N. 32).

Nel caso concreto, in realtà, sono state versate agli atti due disdette aventi lo stesso oggetto: la prima (in fotocopia), recante la data del 27 maggio 2003, è accompagnata da documenti di spedizione, relativi all'invio raccomandato da un ufficio postale di Lugano, tutti datati 10 giugno 2003 (doc. C); la seconda, versata agli atti in originale (in due esemplari per i due diversi recapiti del conduttore) e datata 10 giugno 2003, è stata prodotta al Pretore in busta chiusa in quanto ritornata al mittente dopo il mancato ritiro da parte del destinatario. Orbene, senza tentare di capire il motivo dell'esistenza della prima disdetta, appare determinante l'accertamento che la stessa, ancorché rechi la data del 27 maggio, non risulta essere stata inviata in quella data, rispettivamente nemmeno risulta essere stata del tutto spedita. E ciò perché, da un lato, il conduttore non può averla mai vista, non avendo ritirato nessun invio postale di controparte; dall'altro, perché le fotocopie delle buste annesse al documento C riproducono senza alcun dubbio le buste autentiche, allegate ai doc. F e G, dalle quali il Pretore ha estratto le disdette 10 giugno 2003. Questa situazione, effettivamente non chiarissima avrebbe tuttavia ben potuto essere rilevata dal convenuto che ha avuto immediatamente accesso alla documentazione allegata all'istanza e quindi in particolare alle buste recanti il timbro di spedizione del 10 giugno, determinante per stabilire il momento in cui la disdetta scritta gli era stata inviata, al di la di ciò che di diverso appare sul formulario di disdetta. Tenuto conto che l'appellante non contesta che controparte -il 10 giugno- avesse diritto di procedere in conformità con l'art. 257d cpv. 2 CO, se ne deve concludere per la validità della disdetta.

6. Per il resto ha ragione la società istante sottolineando di essersi tempestivamente corretta quanto alla presenza agli atti della prima disdetta. Infatti, in sede di discussione 15 settembre 2003, confermandosi nell'istanza e producendo i documenti F e G, essa ha indicato che gli stessi sostituivano quelli prodotti come doc. C, dove era erroneamente indicata la data del 27.05.2003. Sentite le opposizioni del convenuto, l'istante ha aggiunto che nell'istanza è stato fatto un errore per quanto concerne la data della disdetta ecc. E non è vero ciò che ha affermato il convenuto, ossia che il Giudice deve valutare la situazione esclusivamente sul complesso di fatti esposti in sede di istanza, poiché la procedura riserva esplicitamente alle parti la facoltà di esporre oralmente all'udienza le loro rispettive ragioni ed eccezioni e di produrre, sotto perenzione, tutti i documenti che le suffragano (art. 507 cpv. 2 CPC): i termini della lite sono perciò definiti non sulla base della sola istanza, ma dei reciproci esposti delle parti, comprese le allegazioni orali: relativamente a quel complesso fattuale il Giudice procederà all'applicazione del diritto.

7. Oltre alla domanda principale, non può essere accolta nemmeno la domanda subordinata dell'appello. Infatti, è principio incontestato di questa procedura che il differimento dell'esecuzione dello sfratto non è previsto dalla legislazione e che il termine per l'abbandono dei locali fissato dal Giudice ha natura meramente ordinatoria, tanto da non poter formare oggetto d'impugnativa (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, art. 508, m. 9). Comunque, nel caso concreto, la domanda apparirebbe abusiva dal momento che il conduttore, a fronte della decisione pretorile a lui sfavorevole, pronunciata già a metà settembre, ha avuto tutto il tempo (compreso quello concessogli con l'effetto sospensivo) per organizzare la resa del locale.