GDL 9/04: Risarcimento danni per mancata consegna dell'ente locato non avendo il precedente conduttore liberato tempestivamente l'appartamento
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re V. / R. del 14 aprile 2003

4. Art. 256 CO

Risarcimento danni per mancata consegna dell'ente locato non avendo il precedente conduttore liberato tempestivamente l'appartamento

Il risarcimento danni dovuto a causa della mancata consegna dell'ente locato presuppone una colpa del locatore, che è tuttavia presunta, cosicché incombe a lui l'onere di discolparsi.

E' ravvisabile una colpa del locatore ove egli, nel fissare la data d'inizio del nuovo contratto, non abbia tenuto conto del fatto che il precedente contratto potesse venir protratto.

In linea di principio, al locatore non incombe colpa in caso di contratto locativo a tempo determinato ove il conduttore non rispetti la scadenza.

Non così, se il precedente conduttore si sia trovato in mora con il pagamento della pigione e sia stato escusso: in tal caso il locatore doveva presagire possibili ritardi nella riconsegna dell'ente locato, essendo notorio che chi è stato escusso incontra maggiori difficoltà nel reperire un altro alloggio e tende a ritardare la riconsegna del vecchio appartamento.

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re V. / R. del 14 aprile 2003

Estratto dai considerandi

In diritto:

1. Giusta l'art. 256 cpv. 1 CO il locatore deve consegnare la cosa nel momento pattuito, in stato idoneo all'uso cui è destinata e mantenerla tale per la durata della locazione.

Se il locatore non consegna la cosa nel momento pattuito il conduttore può avvalersi degli artt. 107-109 CO relativi all'inadempimento del contratto (art. 258 cpv. 1 CO).

In applicazione dell'art. 107 cpv. 1 CO il conduttore ha pertanto il diritto di fissare al locatore in mora un congruo termine per l'adempimento.

Se l'adempimento non avviene entro questo termine, può chiedere l'adempimento e il risarcimento del danno derivante dal ritardo, oppure, purché lo dichiari immediatamente, rinunciare alla prestazione tardiva e pretendere il risarcimento del danno derivante dall'inadempimento, oppure rinunciare al contratto (art. 107 cpv. 2 CO).

Chi recede dal contratto può rifiutare la controprestazione promessa e ripetere quanto già prestato (art. 109 cpv. 1 CO) ed inoltre chiedere il risarcimento dei danni derivanti dal mancato contratto, in quanto il locatore non provi che non gli incombe alcuna colpa (art. 109 cpv. 2).

Di conseguenza, il conduttore al quale non è stato consegnato l'ente locato può rinunciarvi e chiedere il pagamento del danno nella forma dell'interesse negativo, ossia chiedere di essere posto nella medesima condizione in cui si sarebbe trovato se non avesse mai concluso quel contratto (Higi, Commentario zurighese, art. 258 CO, n. 75).

2. Anche il risarcimento del danno derivante dal mancato adempimento del contratto presuppone pertanto la colpa del debitore, la quale, diversamente dai casi in cui è chiesto un risarcimento danni per atto illecito, è tuttavia presunta, così che incombe al locatore l'onere di discolparsi (DTF 117 II 72; Higi, op. cit., art. 258 CO, n. 62 e 74-75; Commentario Svit, 2. ed., art. 258 CO, n. 26; Lachat, Le bail à loyer, 1997, cap. 7, cifra 2.7, pag. 128).

Secondo Lachat non ha colpa il locatore che consegna in ritardo l'appartamento poiché il precedente inquilino non l'ha liberato entro il termine per il quale lui stesso aveva dato la disdetta, anche se al locatore corre l'obbligo di intraprendere i necessari passi giudiziari per ottenere lo sgombero dell'appartamento.

Sempre secondo Lachat è invece colpevole l'atteggiamento del locatore che dà nuovamente in locazione l'appartamento dopo aver disdetto il precedente contratto, senza tuttavia accertarsi che i precedenti inquilini avessero accettato la disdetta o perlomeno rinunciato a chiedere la protrazione (Lachat, op. cit., cap. 7, cifra 2.7, pag. 128).

In particolare secondo il Tribunale federale "è ravvisabile una colpa del locatore nel fatto che egli, nel convenire con il nuovo conduttore la data d'ingresso nei locali locati, non abbia tenuto conto della possibilità che il precedente rapporto di locazione venisse protratto o, addirittura, che il precedente conduttore potesse avviare una procedura tendente alla protrazione del contratto di locazione" (DTF 117 II 71) e quindi restare, anche solo provvisoriamente, nell'ente locato.

Va inoltre rilevato che è un fatto notorio che sovente occorre ripristinare lo stato dell'appartamento al termine della locazione e che non è infrequente che si verifichino ritardi, anche solo di pochi giorni, al momento del cambio dell'inquilino, così che ci si può chiedere se le usuali norme di prudenza non impongano al locatore di prevedere in ogni caso un certo lasso di tempo fra una locazione e l'altra, questione che può qui comunque restare aperta.

3. Nel caso che ci occupa il precedente contratto di locazione non era stato disdetto né dal locatore, qui convenuto, né dai precedenti inquilini, ma prendeva fine per il 30 giugno 2001 essendo stato concluso a tempo determinato.

Risulta però dagli atti che questi ultimi erano in mora con il pagamento della pigione e che il locatore aveva già dato la disdetta ex art. 257d CO, ritirandola poi con l'avvertenza che al termine della locazione non avrebbe rinnovato il contratto (deposizione teste B., verbale dell'udienza del 17 febbraio u.s., pag. 2).

Ora, a prescindere dal fatto che si possa o non condividere la summenzionata opinione di Lachat, secondo cui se la disdetta è data dal conduttore per una determinata data, al locatore non incombe alcuna colpa nel caso in cui la scadenza non sia rispettata, nel nostro caso il locatore non poteva certo fare affidamento sul fatto che i due inquilini che occupavano l'appartamento oggetto di questa causa avrebbero lasciato l'ente locato alla scadenza pattuita.

Il fatto che si fossero trovati in mora con il pagamento della pigione e che egli avesse dovuto ribadire che non avrebbe rinnovato loro il contratto, doveva perlomeno lasciargli presagire che al momento della riconsegna dell'ente locato sarebbero sorti dei problemi, con conseguenti possibili ritardi, giacché è un fatto notorio che chi è in mora con il pagamento della pigione ed è stato addirittura escusso (cfr. doc. rich. II, dal quale risulta l'esistenza di una domanda di esecuzione doc. D) fatica poi a trovare una nuova sistemazione e tende pertanto a non liberare tempestivamente il vecchio appartamento.

Siccome il convenuto ha concluso il nuovo contratto di locazione pur potendo e dovendo presumere che i precedenti inquilini non avrebbero liberato l'ente locato, si deve concludere che gli incombe una colpa per il fatto di non averlo potuto mettere a disposizione degli istanti alla data contrattualmente pattuita e che è pertanto tenuto a rifondere il danno che ne fosse derivato.

4. Giusta l'art. 99 cpv. 3 CO le disposizioni sulla misura della responsabilità per atti illeciti sono applicabili per analogia agli effetti della colpa contrattuale.

Di conseguenza, anche chi pretende il risarcimento del danno per contratto, ne deve fornire la prova, come prevede l'art. 42 cpv. 1 CO che ribadisce il principio generale di cui all'art. 8 CC (Commentario Svit, art. 258 CO, n. 27; Higi, op. cit., art. 258 CO, n. 74-75).

Il danno di cui non può essere provato il preciso importo, è stabilito dal prudente criterio del Giudice avuto riguardo all'ordinario andamento delle cose e alle misura prese dal danneggiato (art. 42 cpv. 2 CO).

Inoltre il Giudice può ridurre o anche negare il risarcimento, se delle circostanze per le quali il danneggiato è responsabile, hanno contribuito a cagionare o aggravare il danno o a peggiorare altrimenti la posizione dell'obbligato (art. 44 cpv. 2 CO).

5. Come detto, i conduttori potevano qui chiedere la rifusione del danno nella forma dell'interesse negativo, ossia pretendere di essere posti nella medesima condizione in cui si sarebbero trovati se non avessero concluso il contratto.

Di conseguenza hanno preteso un risarcimento di complessivi fr. 3'310.-- per aver dovuto pagare una pigione per delle sistemazioni provvisorie per sé (fr. 1'060.-- + fr. 950.--), per essersi sobbarcati le spese di un trasloco provvisorio (fr. 450.--) e del deposito provvisorio dei mobili (fr. 400.--), e per spese postali, telefoniche (telefono e fax) e amministrative (fr. 450.--).

A. Per quanto attiene alle spese per aver dovuto alloggiare altrove essi hanno prodotto una ricevuta di pagamento di fr. 1'060.-- relativa al costo dell'alloggio presso il Garni X. per i primi 12 giorni (11 pernottamenti a fr. 90.-- per notte + fr. 70.-- di spese di pulizia) di luglio (doc. L).

E' evidente che se non avessero concluso il contratto con il locatore essi non avrebbero dovuto sopportare tale spesa.

La pretesa, debitamente comprovata anche per quanto attiene al suo ammontare, può essere ammessa.

B. Per i successivi 19 giorni del mese di luglio hanno preteso il versamento di una somma di fr. 50.-- il giorno, asserendo che per contribuire ad evitare una maggior spesa hanno adattato il locale dove si trova il loro ufficio di architettura e ne hanno ricavato una sistemazione provvisoria (cfr. lo scritto 10 ottobre 2001 - doc. M).

Agli atti hanno prodotto una fattura del 30 luglio 2001 per tale importo, emessa dallo studio d'architettura Z., in sostanza quindi da loro stessi (doc. L) e il relativo richiamo di pagamento del 10 ottobre 2001 (doc. M).

Pur facendo apparentemente valere tale pretesa a titolo di canone di locazione (cfr. scritto 30 luglio 2001 - doc. L, dove il risarcimento è chiesto per "Garni 13-31 luglio" e soprattutto è quantificata in un importo di fr. 50.-- il giorno, come se si trattasse di un canone di locazione appunto), sembrerebbe che l'importo è fatto valere non per aver dovuto pagare un canone supplementare al padre, locatore dei locali in cui si trova lo studio d'architettura (doc. L), ma per spese di adattamento dei locali.

Ad ogni buon conto incombeva agli istanti l'onere di provare l'entità del danno.

Il convenuto ne ha contestato la quantificazione, sia in occasione del contraddittorio, sia in precedenza, ossia subito dopo aver ricevuto la richiesta di risarcimento (cfr. scritto 19 luglio 2001 del signor R. - doc. I).

Certo è vero che in precedenza aveva dichiarato la propria disponibilità ad assumersi un costo fino ad un massimo di fr. 100.-- il giorno (doc. H).

Tuttavia, anche tenendo conto di quest'ultima circostanza, i convenuti non potevano esimersi dalla prova del danno, poiché il fatto che il locatore avesse addirittura riconosciuto la disponibilità a rifondere spese di alloggio fino a fr. 100.-- il giorno non comportava il suo obbligo di rifondere un danno che poi, in realtà, non si fosse verificato in tale misura, ancorché grazie alla diligente scelta degli istanti di contenere il danno.

Ad ogni buon conto, pur rilevando che incombeva agli istanti l'onere di provare o perlomeno di fornire più concreti indizi circa il danno patito e pur osservando che lo scopo dell'art. 42 cpv. 2 CO non è quello di sopperire alla mancanza di diligenza probatoria delle parti, ma di permettere al Giudice di quantificare il danno secondo il suo prudente criterio solo in caso di oggettiva impossibilità di fornirne la prova certa, è altamente verosimile che, secondo il normale andamento delle cose, gli istanti abbiano dovuto sopportare degli inconvenienti per la trasformazione provvisoria di parte dello studio di architettura in abitazione e quindi, avuto riguardo anche al carattere speciale della procedura per le controversie in materia di locazione, si giustifica di ammettere perlomeno parzialmente la pretesa, quantificandola in via equitativa in un importo di fr. 500.--, dando altresì atto agli istanti di aver contribuito a limitare il danno.

C. I convenuti pretendono inoltre il versamento di fr. 450.-- per un trasloco provvisorio e di fr. 400.-- per il deposito dei mobili.

Anche per quanto attiene al trasloco e al deposito si poteva pretendere dagli istanti che fornissero la fattura sia del trasloco da loro definito provvisorio, sia del secondo trasloco definitivo (cfr. Giurisprudenza in materia di locazione, vol. 5, pag. 68).

Ciò nondimeno si può presumere, secondo la comune esperienza, che essi abbiano dovuto asportare i mobili da loro precedente appartamento e che abbiano poi dovuto provvedere ad un secondo trasloco nel nuovo appartamento che hanno preso in locazione a partire dal 1° agosto. Inoltre un costo di fr. 450.-- per un trasloco corrisponde a quanto, secondo il normale andamento delle cose, pretende una ditta di traslochi o al costo del noleggio di un veicolo e del carburante e alla remunerazione per il relativo dispendio orario.

Per equità la pretesa può essere ammessa.

Non si giustifica invece la pretesa di fr. 400.-- per il deposito dei mobili, per la quale gli istanti non hanno fornito alcuna prova, così che si può ragionevolmente supporre che non abbiano dovuto sobbarcarsi alcuna spesa a tale titolo.

D. Per quanto attiene alle spese telefoniche, postali e alle spese non meglio specificate dagli istanti non si può che ammettere, anche qui in via del tutto equitativa, un importo di fr. 50.-- per spese telefoniche e postali, tenendo così conto delle difficoltà probatorie che possono aver incontrato per quantificarle, ma non senza osservare che la loro pretesa avrebbe potuto e dovuto essere sostenuta da altri mezzi probatori per essere accolta in misura superiore.

6. In applicazione del principio generale secondo cui occorre compensare il danno con gli eventuali vantaggi derivanti al danneggiato dall'evento dannoso ("Vorteilsanrechnung": Weber, Commentario bernese, art. 99 CO, n. 202), nella quantificazione del risarcimento occorre infine tener conto dei vantaggi che sono derivati al danneggiato in seguito all'evento dannoso.

Nel nostro caso gli istanti, se da un lato hanno dovuto sobbarcarsi il costo di sistemazioni provvisorie, d'altro lato sono stati liberati dall'obbligo di versare il canone di locazione già pattuito con il convenuto per il mese di luglio, ossia fr. 1'100.-- oltre a fr. 150.-- di acconto per le spese accessorie e fr. 109.-- per il posto auto, per una spesa complessiva di fr. 1'359.--.

Questo importo va pertanto dedotto dal danno subito, così che l'importo da risarcire ammonta a:

fr.	1'060.--	per alloggio presso il Garni X. dal 1° luglio al 12 luglio (doc. L);
fr.	450.--	spese di trasloco;
fr.	500.--	spese di alloggio dal 13 al 31 luglio;
fr.	50.--	spese (telefono, fax, fotocopie, corrispondenza);
fr.	./. 1'359.--	canone non corrisposto al locatore;
fr	701.--	totale arrotondato a fr. 700.--.

6. Non può infine essere accolta l'istanza di rigetto dell'opposizione che va imperativamente presentata al foro del domicilio dell'escusso (art. 84 LEF), rilevato altresì che la competenza di questo Giudice deve essere esaminata d'ufficio (Schkgstaehelin, art. 84 LEF, n. 18; Cometta, II rigetto provvisorio dell'opposizione nella prassi giudiziaria ticinese, in Rep. 1989, pag. 343).