GDL 8/18: COMPENSAZIONE AL TERMINE DELLA LOCAZIONE - RIPARAZIONI E MIGLIORIE ESEGUITE DAL CONDUTTORE: QUID?
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re P. / P. del 13 settembre 2002

18. artt. 265 , 259b e 260a cpv 3 CO

COMPENSAZIONE AL TERMINE DELLA LOCAZIONE - RIPARAZIONI E MIGLIORIE ESEGUITE DAL CONDUTTORE: QUID?

Al termine della locazione , il conduttore può invocare la compensazione della pigione con un proprio credito verso il locatore derivante , tra l' altro , da spese da lui sostenute per lavori a questi incombenti o da indennità per l' aumento di valore della cosa locata , ove ne siano adempiuti i relativi requisiti legali.

Presupposto per riconoscere al conduttore un indennizzo per la riparazione di asseriti difetti da lui eseguiti , è l' esistenza di una tempestiva e preventiva diffida al locatore , con assegnazione infruttuosa di un termine per procedere ai necessari interventi.

Il conduttore non è legittimato a far eseguire direttamente riparazioni relative a difetti gravi , dovendo farsi autorizzare preventivamente dal Giudice ai sensi dell' art. 98 CO.

Al termine della locazione il conduttore può postulare un' indennità per migliorie da lui apportate al bene locato soltanto se ha ottenuto l' autorizzazione scritta del locatore.

La circostanza per la quale il locatore abbia , a posteriori , sanato l' abuso edilizio perpetrato a sua insaputa dal conduttore , controfirmando la notifica di costruzione relativa a determinate opere , non equivale nei rapporti interni eo ipso a ratifica dell' agire anticontrattuale del conduttore , essendo avvenuto unicamente per evitare le sanzioni amministrative previste per l' edificazione di manufatti eseguiti senza i necessari permessi.

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re P. / P. del 13 settembre 2002

Estratto dai considerandi:

In fatto:

A.Il 2 agosto 1999 , i signori P. - in veste di locatori - e il signor T.P. , quale conduttore , stipulavano un contratto di locazione inerente un ente commerciale adibito a ristorante in via S. a Muralto.

La locazione prendeva inizio il mese di agosto 1999 , con durata indeterminata e possibilità di disdetta , tramite preavviso di tre mesi la prima volta il 31 marzo 2000. La pigione veniva fissata in fr. 39' 600.-- annui , pagabili in rate mensili anticipate di fr. 3' 300.-- oltre a fr. 100.-- mensili quale acconto per spese accessorie. Era inoltre previsto un deposito di garanzia di fr. 10' 000.-- , di fatto mai versato (cfr. doc. B e doc. 29).

Il contratto , pur riportando alla cifra 1 , quali conduttori , entrambi i coniugi P. , recava in calce solo la firma del marito.

B.Con sentenza 2 maggio 2001 , il Pretore di Locarno-Città ordinava lo sfratto immediato del conduttore P. dall' ente locato , confermando contestualmente la validità della disdetta per mora notificatagli dai locatori. Tale pronunciato veniva confermato il 28 giugno 2001 dalla Seconda Camera civile d' appello.

C.Il 5 maggio 2001 i locatori facevano spiccare nei confronti del qui istante un precetto esecutivo per l' incasso dell' importo di fr. 22' 601.80 , corrispondente alle pigioni rimaste impagate da novembre 2000 a aprile 2001 (v. doc. 18).

L' opposizione interposta dall' escusso contro tale precetto veniva rigettata in via provvisoria dal Segretario assessore della Pretura di Locarno-Città con decisione 25 luglio 2001.

D.Entro il termine di 20 giorni di cui all' art. 83 cpv. 2 LEF , il conduttore dava avvio il 14 agosto 2001 ad una procedura in disconoscimento di debito (e creditoria) davanti all' Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Minusio.

Ufficio che , l' 11 settembre 2001 , convocate le parti , dichiarava fallito il tentativo di conciliazione.

E.Nel termine di 30 giorni di cui all' art. 274f cpv. 1 CO , il conduttore ha inoltrato la presente azione giudiziaria , postulando il disconoscimento del credito di fr. 22' 601.80 vantato dal convenuto nei suoi confronti. In sostanza , l' istante non contesta la pretesa fatta valere nel precetto esecutivo , ma pone in compensazione con essa , e sino al suo ammontare , una sua contropretesa in risarcimento danni , in rifusione dei costi per lavori eseguiti nell' ente locato che - a suo dire - avrebbero dovuto essere svolti dal locatore e in risarcimento per lavori di miglioria (il tutto per complessivi fr. 27' 505.-- , di cui fr. 22' 601.80 posti in compensazione). In sede di memoriale conclusivo l' istante ha poi ridotto la sua pretesa compensatoria al montante di fr. 20' 254.65.

Il locatore si oppone integralmente alla domanda avversaria , sulla scorta di ampie allegazioni delle quali si dirà (se necessario) , al pari di quelle dell' istante e delle risultanze istruttorie , nei considerandi successivi.

In diritto:

1.Giusta l' art. 83 cpv. 2 LEF , l' escusso - entro venti giorni dal rigetto dell' opposizione - può domandare , con la procedura ordinaria , il disconoscimento del debito al Giudice del luogo dell' esecuzione. Una tale azione può essere proposta unicamente nel caso di un rigetto provvisorio dell' opposizione interposta dal debitore al precetto esecutivo (cfr. Staehelin/Bauer/Staehelin , SchKG I , ad art. 83 , n. 18).

L' azione di disconoscimento di debito nell' ambito di controversie derivanti dalla locazione è retta dalla particolare procedura prevista dagli art. 404 e segg. CPC (Cocchi/Trezzini , CPC-TI , ad art. 404 , m. 7) , che prevede un tentativo di conciliazione delle parti prima dell' introduzione della causa davanti al Pretore competente del luogo di situazione della cosa locata (cfr. Lachat , Le bail è loyer , Losanna 1997 , pag. 97 , n. 5.2.4.3).

Premesso che l' onere della prova circa l' esistenza della pretesa posta in esecuzione incombe al creditore convenuto e non all' attore (v. II CCA 16.12.1997 in re H. c/G. AG) , è altresì da rilevare che risulta invece compito del debitore di provare l' esistenza di quelle circostanze di fatto dalle quali si possa dedurre la sua liberazione (v. Cocchi/Trezzini , op. cit. , ad art. 183 m. 13 e 27).

In particolare , quando l' esistenza della pretesa creditoria non è contestata (come in concreto , in cui l' istante non nega la mancata corresponsione dei canoni di locazione di cui alla somma posta in esecuzione) , ma il debitore eccepisce l' intervenuta estinzione in conseguenza di compensazione , egli deve sopportare l' onere della prova relativamente all' esistenza e all' ammontare della pretesa compensatoria (v. Cocchi/Trezzini , op. cit. , ad art. 183 m. 25).

2.Secondo l' art. 120 cpv. 1 CO , quando due persone sono debitrici l' una verso l' altra di somme di denaro o di altre prestazioni della stessa specie , ciascuna di esse può compensare il proprio debito col proprio credito.

L' art. 265 CO deroga imperativamente all' art. 126 CO , impedendo una rinuncia anticipata da parte di locatore e conduttore al diritto di compensazione per crediti e debiti derivanti dalla locazione (v. Svit , Schweizerisches Mietrecht , 2. ed. , Zurigo 1998 , ad art. 265 CO , n. 2 e 3).

In particolare , il conduttore , al termine della locazione , può invocare la compensazione della pigione con un proprio credito verso il locatore derivante , segnatamente , da spese da lui (conduttore) sostenute per lavori che incombevano al locatore o da indennità per l' aumento di valore (plusvalenza) della cosa locata (v. Lachat , op.cit. , pag. 206 , n. 3.9).

3.La locazione è il contratto per cui il locatore si obbliga a concedere in uso una cosa al conduttore e questi a pagargli un corrispettivo (art. 253 CO).

Giusta l' art. 256 cpv. 1 CO , il locatore ha l' obbligo di consegnare la cosa locata in uno stato idoneo all' uso a cui è destinata e mantenerla tale per la durata della locazione. Si tratta della principale obbligazione che incombe al locatore (v. Higi , Commentario zurighese , ad art. 256 CO n. 5 e segg.).

In caso di inosservanza di tale obbligo , il locatore risponde ai sensi degli artt. 258 e 259a-i CO (v. Honsell/Vogt/Wiegand , Obligationenrecht I , ad art. 256 CO , n. 2; Svit , op.cit. , ad art. 256 CO n. 27).

Se il locatore consegna la cosa con dei difetti che ne escludono o ne diminuiscono notevolmente l' idoneità all' uso cui è destinata , il conduttore può avvalersi degli artt. 107-109 CO , relativi all' inadempimento contrattuale (art. 258 cpv. 1 CO).

Qualora non lo faccia e persista nel chiedere il perfetto adempimento del contratto , il conduttore può far valere unicamente i diritti che gli competono in caso di difetti della cosa sopravvenuti durante la locazione (artt. 259a-259i CO).

L' art. 259a CO prevede che se sopravvengono difetti della cosa locata che non gli sono imputabili né sono a suo carico , oppure se è turbato nell' uso pattuito della cosa , il conduttore può esigere dal locatore: l' eliminazione del difetto , una riduzione proporzionale del corrispettivo , il risarcimento dei danni e l' assunzione della lite contro un terzo. Il conduttore di un immobile può inoltre depositare la pigione.

Si tratta di facoltà concesse all' inquilino cumulativamente e non in alternativa l' una all' altra (v. Higi , op. cit. , ad art. 259a CO n. 13).

Il conduttore è comunque tenuto ad eliminare a proprie spese , secondo gli usi locali , i difetti rimediabili mediante piccoli lavori di pulitura o di riparazione necessari all' ordinaria manutenzione della cosa (art. 259 CO) , così come i difetti a lui imputabili (art. 259a cpv. 1 CO "e contrario").

4.L' atteggiamento del locatario al momento della consegna dei locali costituisce , fra altri , un criterio (indizio) utile per determinare lo stato dei locali pattuito fra le parti. Se il conduttore non reagisce al momento dell' eventuale allestimento di un verbale di consegna o subito dopo , si può dedurre , secondo le circostanze , che i locali siano stati consegnati in uno stato conforme a quanto concordato (v. Lachat , op. cit. , pag. 142 e segg. , n. 1.3; pag. 153 , n. 1.9; Svit , op. cit. , ad art. 256 CO , n. 22; Tercier , Les contrats spéciaux , n. 1600 e 1604).

Nella fattispecie , non vi è traccia di doglianze sollevate dal conduttore nei confronti dei locatori in merito allo stato iniziale dell' ente locato. In altre parole , non è dimostrato che l' inquilino abbia segnalato immediatamente al locatore - nell' agosto 1999 - la presenza di difetti , nell' oggetto locato , che ne avrebbero escluso o diminuito notevolmente l' idoneità all' uso cui era destinato (art. 258 cpv. 1 CO).

Egli ha sottoscritto , il 2 agosto 1999 , il contratto di locazione , compresa la clausola n. 13.2 , nella quale veniva confermato "fra le parti che l' oggetto della locazione è stato consegnato al conduttore in stato idoneo all' uso" e che eventuali difetti avrebbero dovuto essere notificati entro 8 giorni dalla presa in consegna (v. doc. B). Ha parimenti controfirmato , quale parte integrante del contratto , l' elenco degli oggetti dell' inventario dell' esercizio pubblico lasciati a sua disposizione dai locatori , con obbligo di manutenzione e riparazione a carico del locatario medesimo (v. doc. 2). Neppure in merito agli oggetti di tale inventario vi è la prova , nelle tavole processuali , di una segnalazione di difetti da parte dell' istante , né della fissazione di qualsivoglia termine al locatore per ovviare a determinati inconvenienti.

Non si vede quindi come l' istante possa affermare (v. istanza pag. 2 ad 2) che "l' ente locato , alla consegna , presentava tutta una serie di difetti che lo rendevano inidoneo ed inutilizzabile".

Del resto , anche qualora si volesse per ipotesi (non data) ammettere siccome provata la presenza di difetti iniziali dell' ente locato , il tenore dello scritto 6 settembre 2000 tra le parti evidenzia come fosse comunque inteso - anche per l' inquilino - che le spese iniziali affrontate (tranne quella per il rifacimento della pergola , di cui si dirà più oltre) sarebbero rimaste a suo carico , con , quale "contropartita" , la liberazione del locatario dall' obbligo di operare il deposito di garanzia ("in considerazione di tutte queste difficoltà iniziali e di tutti i lavori eseguiti per poter aprire il ristorante , ci siamo accordati di non eseguire nessun deposito a garanzia" , v. doc. EE pag. 2).

Si aggiunga poi che le tavole processuali non attestano , al di là dell' affermazione dell' istante stesso , un intervenuto accordo fra le due mogli delle parti in causa in merito alla partecipazione del locatore ai costi iniziali di ripristino con l' importo forfetario di fr. 5' 000.--.

Inoltre dal doc. 4 e dalla testimonianza del signor G. (verbali pag. 25) , si evince come , uscito dall' ente locato il precedente inquilino , vennero eseguiti dei lavori per risistemare i locali. Lavori concordati con il locatore e ordinati direttamente dal conduttore , che ebbe modo di confermarne lo svolgimento controfirmando lo scritto doc. 4 con la dicitura "Per conferma lavori eseguiti e controllati" (cfr. doc. 4).

Ne discende , in esito , che l' istante nulla può pretendere quale risarcimento per lavori da lui eseguiti in riparazione di asserti difetti iniziali dell' ente locato.

5.Come più sopra già indicato , non avendo l' istante la facoltà di far valere pretese ex art. 258 cpv. 1 CO , occorre valutare se egli abbia la possibilità di vedersi riconoscere un credito appellandosi agli art. 259a-259i CO riguardanti i difetti della cosa locata sopravvenuti durante la locazione. In effetti , accettato l' ente locato (art. 258 cpv. 2 CO) , all' istante rimane aperta solo tale ipotesi (v. Tercier , op. cit. , n. 1615).

Invero , nel nostro caso , non è del tutto chiaro su quali norme l' istante fondi la sua pretesa. Applicabili alla fattispecie risultano comunque o l' art. 259b CO (eliminazione dei difetti) e/o l' art. 259e CO (risarcimento danni).

In sostanza in quanto basata sul disposto art. 259b CO , la domanda del conduttore non può trovare accoglimento.

A prescindere dalla questione a sapere se quelli indicati dall' istante (rifacimento pergolato , esecuzione canalizzazione , edificazione bar esterno , tinteggiatura locali , pulizia in generale , disinfestazione , riparazioni , v. conclusioni istante , pag. 2-6 cifre da 2.1 a 2.3) , siano difetti imputabili al locatore , ai sensi della normativa applicabile , risulta di primo acchito improponibile la richiesta di rifusione da parte del convenuto dei costi per la loro eliminazione eseguita dal conduttore medesimo.

Per quanto attiene a tutti gli inconvenienti addotti dall' istante (v. elenco testè citato , ad esclusione del pergolato) , non vi è infatti traccia negli atti processuali di una loro tempestiva e preventiva notifica al locatore. Uno dei presupposti affinché il locatario possa far eliminare un difetto , di entità minore , a spese del locatore (art. 259b lett. b CO) , chiedendo poi la rifusione del relativo costo , è quello di aver avvisato immediatamente il locatore e di avergli assegnato infruttuosamente un congruo termine per ovviare al difetto stesso (v. Svit , op. cit. , ad art. 259b CO n. 33 e art. 257g cpv. 1 CO; Higi , op. cit. , ad art. 259b CO n. 49) , ciò che non risulta essere stato fatto in concreto.

D' altro canto , nel limite in cui si fosse trattato di difetti importanti ("schwere Mängel") , l' inquilino neppure avrebbe potuto procedere a far direttamente eseguire le riparazioni , dovendo egli in siffatti casi farsi autorizzare preventivamente dal Giudice ai sensi dell' art. 98 CO (v. Higi , op. cit. , ad art. 259b CO n. 46; Svit , op. cit. , ad art. 259b CO n. 37).

6.Parimenti , neppure l' applicazione dell' art. 259e CO entra in linea di conto.

Tale articolo sancisce l' obbligo del locatore di risarcire i danni cagionati da un difetto della cosa al conduttore , qualora a questi non possa venir imputata colpa alcuna.

Questa disposizione fa riferimento alla disciplina della parte generale di cui agli artt. 97 e segg. CO (cfr. Tercier , op. cit. , pag. 205 , n. 1638). Incombe dunque al conduttore l' onere di sostanziare il danno e di provare l' esistenza di un nesso causale tra il difetto della cosa locata ed il pregiudizio insorto (cfr. Svit , op. cit. , ad art. 259e CO n. 14; Lachat , op. cit. , pag. 171 , n. 4.2).

All' inquilino spetta però comunque l' obbligo di avvisare tempestivamente il locatore della presenza del difetto (cfr. art. 257g CO e Tercier , op. cit. , pag. 210 , n. 1683); locatore che , se dimostra l' inesistenza di tale avviso , sarà liberato dall' obbligo di risarcire i danni (cfr. Lachat , op. cit. , pag. 172 , n. 4.4; Svit , op. cit. , ad art. 259e CO n. 21).

In concreto , anzitutto va rilevato che , per la maggior parte , quelli fatti valere dall' istante non sono danni cagionati da un difetto dell' ente locato , bensì costi di riparazione dei difetti stessi , alla rifusione dei quali , come detto (v. consid. precedente) , il locatario non risulta aver diritto.

D' altro canto le pretese di fr. 1' 990.60 (doc. CC) e di fr. 100.-- avanzate dall' istante (v. conclusioni pag. 7 ad 2.4) , non sono neppure esse in relazione con un difetto dell' ente locato , bensì costituiscono una richiesta risarcitoria per danni che il conduttore assevera di aver subìto a seguito della messa in atto intempestiva da parte del convenuto della decisione di sfratto del Pretore , malgrado contro la stessa fosse stato inoltrato appello cui era stato concesso effetto sospensivo.

7.Il signor T. P. fa valere la rifusione di fr. 2' 414.40 quale costo da lui sopportato per il rifacimento del pergolato esterno da parte della ditta X. (doc. F).

Anche in questo caso non è evincibile dagli atti la fissazione da parte dell' inquilino al proprietario di un chiaro e congruo termine per l' eliminazione del difetto alla pergola (ritenuto fatiscente e pericolosa per l' incolumità dei clienti dell' EP).

Traspare sì l' avvenuta segnalazione della precarietà del manufatto al locatore - ciò è dimostrato dalla circostanza secondo cui lo stesso locatore aveva incaricato il suo giardiniere di fiducia di provvedere alla sostituzione della pergola - , ma è assodato parimenti che ancor prima che il giardiniere fosse stato messo in grado di iniziare i lavori , egli , recatosi sul posto , ebbe modo di costatare che altri (il signor T.) stavano già eseguendo l' opera (su incarico diretto del conduttore). A questo proposito , ancorché l' interessato lo neghi , non vi è ragione plausibile per ritenere che il signor T. non abbia ricevuto lo scritto 10 novembre 1999 del locatore (doc. 14) , nel quale , apparentemente ancor prima che la sostituzione fosse attuata , egli veniva avvisato della volontà di attribuire l' incarico per il rifacimento del pergolato ad altro appaltatore.

Va rilevato che a torto l' istante parla dell' estrema urgenza del lavoro di sostituzione della pergola (di fatto eseguito dal signor T. nella seconda metà del mese di novembre 1999; v. conclusioni istante , pag. 3 , ad 2.1). Non vi è chi non veda il fatto che nei mesi invernali il pergolato esterno non sarebbe comunque stato utilizzato dagli avventori dell' esercizio pubblico (cfr. anche , sulla tempistica degli accadimenti , doc. 6).

Infine si osserva che lo scritto 28 febbraio 2000 (doc. E) , inviato dall' istante al convenuto quando già i lavori riguardanti la pergola erano stati da tempo eseguiti , non può evidentemente costituire una valida notifica di difetto e una valida fissazione (che deve avvenire preventivamente) di termine per la riparazione del difetto medesimo.

8.Qui giunti , rimane da appurare se l' istante abbia diritto a vedersi rifondere gli importi di fr. 1' 990.60 e fr. 100.-- citati al consid. 6 sopra (v. anche doc. CC).

L' importo di fr. 100.-- , per un asserto intervento di constatazione di tale arch. S. , non è ammissibile , non essendovi agli atti nessuna prova al riguardo. La preannunciata domanda di edizione da terzi (arch. S.) della fattura (v. istanza pag. 6 in alto) , non è stata formulata in sede di contraddittorio , per cui non risulta in nessuna parte dell' incarto l' esborso ad opera di T. P. di siffatto montante.

Non può incontrare migliore sorte la pretesa in risarcimento della somma di fr. 1' 990.60 , fatturata dalla ditta F. Non è chiaro , invero , a quali precise attività tale fattura si riferisca. Si tratta , comunque , di lavori ordinati dal conduttore , volti allo sgombero dei locali appigionati , a seguito dello sfratto decretato il 2 maggio 2001 dal Pretore di Locarno-Città.

L' istante non spiega le ragioni per cui questo intervento , avvenuto su sua richiesta , debba essere accollato al convenuto. Le spese di

trasloco e di sgombero - anche se si fosse attesa la crescita in giudicato della decisione di sfratto - sarebbero andate a carico dell' inquilino. Altrimenti detto , non è dimostrato che questo costo , sia da porre in nesso causale con il fatto che il locatore abbia voluto procedere alla messa in esecuzione dell' ordine di sfratto prima che lo stesso fosse cresciuto in giudicato.

9.Da ultimo si rileva che non tutelabili risultano pure le pretese di fr. 8' 200.-- per l' edificazione di un bar esterno (con relativa canalizzazione) , di fr. 2' 200.-- per la fornitura e l' istallazione di un banco refrigeratore esterno e di fr. 1' 500.-- per la posa di "un' insegna per l' entrata" (v. istanza pag. 4 ad 3.3).

Non si tratta di costi dipendenti da un difetto dell' ente locato , la cui rifusione potrebbe ricadere eventualmente sotto l' art. 259b lett. b CO (anche in questo caso mancherebbe peraltro la notifica del "difetto" e la fissazione del termine per la sua eliminazione); né il conduttore ha mai ricevuto l' autorizzazione scritta del locatore di apportare tali modifiche (o migliorie) all' ente locato , per cui non può postulare la rifusione di un' eventuale plusvalenza che la cosa avrebbe conseguito. L' art. 260a cpv. 3 CO prevede infatti quale presupposto per un indennizzo , quello del consenso del locatore all' intervento di miglioria (Higi , op. cit. , ad art. 260a CO n. 46). Il fatto che il locatore abbia , a posteriori , sanato l' abuso edilizio perpetrato a sua insaputa dall' inquilino , controfirmando la notifica di costruzione relativa al bar esterno , alla canalizzazione e alla posa del refrigeratore , non sta ancora a significare che egli abbia inteso approvare - internamente , nei rapporti con il locatario - l' intervento eseguito.

La sottoscrizione della notifica , nella sua veste di proprietario , è avvenuta da parte del convenuto , chiaramente , solo per evitare altre sequele amministrative e pecuniarie e , soprattutto , per evitare all' istante il rischio di vedersi intimare un ordine di demolizione dei manufatti da lui già , abusivamente , realizzati. Voler oggi sfruttare tale atteggiamento del convenuto , definendolo quale "accordo" alla miglioria eseguita (v. istanza pag. 4 ad 3.3) è inconferente e contrario al principio della buona fede (art. 2 CC; cfr. doc. 7 , 8 , 9 , 11 e in particolare il doc. 10; scritto in cui il convenuto rendeva comunque attento l' istante sul fatto che al termine della locazione i manufatti costruiti avrebbero dovuto essere eliminati , ripristinando la situazione precedente dell' ente locato).

10.In esito , l' istanza - al limite della temerarietà - deve essere integralmente respinta , con accollo di tasse , spese e ripetibili all' istante (art. 414 CPC).