GDL 8/16: RESPONSABILITA' PER CULPA IN CONTRAHENDO DEL TERZO CHE NELLE TRATTATIVE PRECONTRATTUALI HA VIOLATO LE REGOLE DELLA BUONA FEDE
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re I. / T. del 26 marzo 2002

16. art. 263 CO

RESPONSABILITA' PER CULPA IN CONTRAHENDO DEL TERZO CHE NELLE TRATTATIVE PRECONTRATTUALI HA VIOLATO LE REGOLE DELLA BUONA FEDE

Il fatto di condurre delle trattative senza avere la reale intenzione di portarle a termine determina una responsabilità per culpa in contrahendo.

Fa sorgere una responsabilità per tale titolo il rifiuto di una parte di concludere il contratto dopo che , con il suo atteggiamento e le sue promesse , ha indotto l' altra parte a confidare nella volontà contrattuale , così come si avrebbe confidato una persona ragionevole in quelle condizioni , ed a prendere delle disposizioni che le hanno arrecato un danno patrimoniale.

Non spetta alcun risarcimento alla parte che ha confidato nella volontà dell' altra di concludere il contratto violando le usuali norme di prudenza o riponendo nella stessa una fiducia non giustificata dalle circostanze.

Nella fattispecie la responsabilità è ammessa perché la persona in questione ha indotto l' altra parte a fare affidamento sulla sua volontà dichiarata di riprendere il contratto locativo , versando un importo di fr. 20' 000.-- , disdicendo il precedente rapporto locativo , lavorando per circa un mese nel negozio gestito nel bene locato e controfirmando per consenso la dichiarazione del locatore al trasferimento a suo nome del contratto.

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re I. / T. del 26 marzo 2002

Estratto dai considerandi:

In fatto:

A.Dall' 8 agosto 1983 l' istante signor I. è iscritto nel registro di commercio di Locarno come titolare della ditta individuale "Drogheria + Riforma , I." , con sede ad Ascona , il cui scopo è il commercio di articoli dietetici , prodotti per diabetici , cosmetici , alimentari , vini biologici , prodotti farmaceutici e rimedi naturali (doc. 3).

Nel negozio , situato al pianterreno dello stabile denominato "Palazzo O." , il signor I. lavora assieme alla moglie.

Oltre al locale commerciale (v. doc. F) l' istante signor I. ha preso in locazione dal signor B. anche un appartamento di quattro locali e mezzo che si trova al quarto piano (attico) dello stabile in cui è sita la drogheria (doc. G) , per il quale versa attualmente un canone di locazione di fr. 1' 615.-- (doc. C) , mentre prima dei fatti che hanno portato a questa causa la pigione mensile ammontava a fr. 1' 300.—

Entrambi i contratti di locazione erano stati conclusi con effetto dal 2 gennaio 1985 (doc. F. e G).

B.Nella primavera del 2000 la convenuta , che allora lavorava come rappresentante di una ditta ginevrina di prodotti dietetici , e che aveva pertanto conosciuto gli istanti in quell' ambito , si è interessata all' acquisto della loro attività commerciale ed ha intavolato delle trattative.

Essa abitava allora nel Canton Ginevra.

Il 5 maggio 2000 ha versato al signor I. una somma di fr. 20' 000.-- (doc. I) , che a dire degli istanti rappresenterebbe una caparra , mentre secondo la convenuta l' importo sarebbe stato versato solo "su esplicita richiesta dell' istante" e "per poter iniziare le trattative" , ma non sarebbe né una caparra , né un anticipo , né una pena convenzionale.

La convenuta ha disdetto il proprio rapporto di lavoro a Ginevra e per un mese e mezzo ha lavorato con i coniugi I. , siccome "intenzionata a riprendere il loro negozio" (interrogatorio formale della convenuta , risposta ad 3 , 4 e 5 , verbali pag. 13).

C.Il 10 agosto 2000 il signor B. ha inviato alla convenuta il seguente scritto (doc. A):

"Sehr geehrte Frau T. ,

Somit erklären wir dass wir einverstanden sind Ihnen ab 1. November 2000 sowohl die Wohnung , wie auch der Laden des Refomhauses (inkl. Lagerräumlichkeiten) zu vermieten. Die jetzigen Mieter werden die Wohnung und den Laden auf den 31. Oktober 2000 verlassen. Die Wohnung muss ab 1. November 2000 wegen Instandstellung vollständig frei sein.

Indem wir bis heute keine offizielle Kündigung erhalten haben und demzufolge auch keinen neuen Mietvertrag machen können , ersuchen wir die jetzigen Mieter dieses Schreiben zu unterzeichnen. Bei der Unterzeichnung dieses Schreibens erklären sich die jetzigen Mieter die Lokalitäten per 31. Oktober 2000 zu verlassen.

Mit Frau T. werden im nachhinein sofort die neuen Mietverträge gemacht.

Somit wünschen wir Frau T. viel Erfolg in dieser neuen Umgebung und natürlich auch mit dieser neuen Tätigkeit."

Tutte le parti hanno firmato per accordo lo scritto 10 agosto 2000 , gli istanti il giorno successivo , con la precisazione che "es gilt das Kündigungs-schreiben vom 11.8.2000".

D.Quello stesso 11 agosto gli istanti hanno infatti inviato al locatore , il seguente scritto:

"Kündigung

Wir kündigen hiermit:

a.die Miete für die Wohnung , Via Borgo , 4. Stock , auf den 31. Oktober 2000;

b.die Miete des Ladenlokals , Via Borgo , auch auf den 31. Okt. 2000 , sofern Frau T. von Ihnen einen gültigen Mietvertrag erhält und sie , Frau T. , uns die vereinbarte Verkaufssumme auf dieses Datum überwiesen hat.

Nur wenn diese beiden Kriterien erfüllt sind , wird die Kündigung in Kraft treten".

E.Sentito come testimone , il locatore ha dichiarato che avrebbe accettato quella disdetta "perché c' era già la nuova inquilina T." e che "la disdetta dell' appartamento l' avrebbe accettata comunque anche senza la nuova inquilina".

Egli ha pure detto di aver confermato verbalmente alla conduttrice ed alla convenuta il proprio accordo con il fatto che quest' ultima avrebbe ripreso in locazione il negozio e l' appartamento e di aver inviato lo scritto doc. A , con il quale chiedeva una conferma della disdetta da parte dei conduttori I. , poiché , dovendo far eseguire lavori di ristrutturazione dell' appartamento , voleva essere certo che gli istanti lo lasciassero alla convenuta , alla quale aveva altresì assicurato che avrebbe "fatto eseguire diversi lavori , in particolare in cucina e in bagno" , e che avrebbe provveduto alla "sostituzione di serramenti e moquette" , lavori che avrebbe fatto comunque nel caso in cui fosse entrato un nuovo inquilino , ma che non avrebbe disposto - salvo loro esplicita richiesta e con conseguente adeguamento del canone - se i coniugi I. avessero continuato ad abitarvi , giacché l' appartamento era in ogni caso ancora "funzionale".

I lavori di ristrutturazione dell' appartamento secondo le indicazioni della convenuta sono stati eseguiti , tranne quelli del bagno e la sostituzione della moquette , che il locatore ha potuto disdire allorché è venuto a sapere che la convenuta non sarebbe entrata nell' appartamento.

Ha allora interpellato gli istanti , che nel frattempo avevano concluso un contratto di locazione per un altro appartamento di tre locali e mezzo ad Ascona , dal 1° ottobre 2000 e con un canone di fr. 1' 500.-- mensili (compresi fr. 50.-- di acconto per le spese accessorie - doc. H) , per sapere se dopo la rinuncia della convenuta , intendessero ancora occupare negozio e appartamento e , ricevuta una risposta affermativa , ha fatto loro presente il problema relativo alla necessità di aumentare il canone di locazione dell' appartamento.

Malgrado l' aumento della pigione , gli istanti hanno concluso con il locatore un nuovo contratto di locazione con un canone di fr. 1' 615.-- al mese.

F.Come già detto , nel corso del mese di settembre la convenuta ha rinunciato a riprendere l' attività commerciale della drogheria , a suo dire poiché non le sarebbe mai stato presentato un bilancio dell' attività e poiché si sarebbe resa conto che l' inventario comprendeva in buona parte della merce scaduta e quindi invendibile.

Inoltre , sempre a suo dire , il signor I. , avrebbe aumentato la pretesa per il prezzo di vendita , portandola da fr. 200' 000.-- a fr. 220' 000.--.

Secondo gli istanti la mancata conclusione del contratto di assunzione della drogheria sarebbe invece imputabile a difficoltà finanziarie della convenuta , in particolare nel reperire il necessario credito bancario.

G.Di conseguenza con questa azione invocano una responsabilità precontrattuale (culpa in contrahendo) della convenuta e pretendono a titolo di risarcimento del danno il versamento di un importo di fr. 6' 000.-- , pari a quattro mesi di locazione del nuovo appartamento in vicolo delle O. (da loro mai utilizzato e per il quale è stato possibile trovare un subentrante solo dal 1° febbraio 2001) e il versamento per tutta la durata del nuovo contratto di locazione di un importo mensile di fr. 315.-- , ossia la differenza fra il canone di locazione attuale , aumentato dal locatore in seguito alle migliorie fatte eseguire dalla convenuta , e quello che avrebbero pagato se fossero rimasti nell' appartamento.

Il 27 settembre 2000 gli istanti hanno restituito alla convenuta parte della somma di fr. 20' 000.-- ricevuta il 5 maggio , trattenendo fr. 5' 000.-- (doc. L). Essi pretendono di poter porre in compensazione il proprio credito con la pretesa in restituzione di questo saldo , anche se , nel petitum , non hanno tenuto conto di questa loro intenzione , formulata con le allegazioni.

H.La convenuta si è opposta contestando di aver concluso un contratto con gli istanti e negando una propria responsabilità per culpa in contrahendo , giacché il fallimento delle trattative di vendita sarebbe imputabile agli istanti per i motivi summenzionati.

Contesta inoltre la legittimazione attiva della signora I. , siccome dall' estratto del registro di commercio risulta che il titolare della ditta è unicamente il marito.

In diritto:

1.E' evidente che le parti non hanno concluso il contratto di cessione della drogheria.

Gli istanti esplicitamente lo ammettono , fondando la loro pretesa sulla responsabilità precontrattuale della convenuta.

Irrilevante al proposito è pertanto il fatto che nell' istanza abbiano erroneamente denominato caparra il versamento di fr. 20' 000.-- del 5 maggio 2000.

Certo è vero che giusta l' art. 158 cpv. 1 CO la caparra che si dà al momento della conclusione del contratto si considera , nel dubbio , come prova della conclusione del contratto , anziché come pena di recesso , con la conseguenza che il contratto è da considerare concluso senza la possibilità appunto di recedere.

Ed è vero pure che se anche si considerasse quel versamento di fr. 20' 000.-- come pena di recesso anziché come caparra si dovrebbe ritenere che il contratto è stato stipulato , seppur con la possibilità di recedere , pena il pagamento della pena di recesso (art. 158 cpv. 3 CO).

Nel nostro caso sono stati gli istanti stessi a distruggere tale presunzione: infatti non hanno nemmeno sostenuto di aver concluso il contratto di cessione , hanno già restituito parte della somma di fr. 20' 000.-- e non sostengono neppure che il saldo di fr. 5' 000.-- spetti loro a titolo di pena di recesso , ma pretendono soltanto di compensare questo debito nei confronti della convenuta con pretese a titolo di culpa in contrahendo.

2.Anche nell' ambito delle trattative precontrattuali ogni parte è tenuta ad agire secondo le regole della buona fede ed è responsabile per il danno causato dalla violazione di tale obbligo.

La dottrina e la giurisprudenza designano questo tipo di responsabilità , che non è , né ex contractu , né ex delictu , come responsabilità per culpa in contrahendo.

Oltre ai casi espressamente previsti dal codice (art. 26 , 31 cpv. 3 , 36 cpv. 2 , 39 , 411 cpv. 2 CO) , costituisce un esempio classico di culpa in contrahendo il fatto di condurre delle trattative senza avere la reale intenzione di portarle a termine (Bucher , Schweizerisches Obligationenrecht , parte generale , 2. ed. , §17/III/2; Gauch/Schluep/Schmid/Rey , Schweizerisches Obligationenrecht , parte generale , 7. ed. , n. 950).

Sviluppando il concetto di responsabilità per culpa in contrahendo , la giurisprudenza del Tribunale Federale ha inoltre ammesso , più in generale , il concetto di responsabilità fondata sul principio dell' affidamento ("Vertrauenshaftung") di cui la responsabilità per culpa in contrahendo è solo uno dei possibili aspetti (DTF 120 II 331 e segg.).

In particolare scatena una responsabilità per culpa in contrahendo in questo senso più largo del termine anche il rifiuto di una parte di concludere il contratto dopo che tale parte , con il suo atteggiamento e le sue promesse formulate nel corso della trattativa precontrattuale , ha indotto l' altra parte a confidare nella volontà di entrambi di concluderlo - così come vi avrebbe confidato una persona ragionevole in quelle condizioni - ed a prendere delle disposizioni che le hanno poi causato un danno patrimoniale (sentenza non pubblicata della I CCA del 27.7.1998 , inc. n. 12.97.238 , in re R. c. C.S. e B. , cons. 3.2. , pag. 9).

Non è però legittimato ad appellarsi al fatto di aver confidato nella volontà della controparte di concludere il contratto chi l' ha fatto senza rispettare le usuali norme di prudenza o riponendo nella controparte una fiducia cieca non giustificata dalle circostanze (Gauch/Schluep/Schmid/Rey , op. cit. , n. 982g , con riferimento a DTF 120 II 336).

3.Nel caso che ci occupa non risulta provato che la convenuta abbia condotte le trattative pur sapendo che non le avrebbe mai portate a termine.

Tuttavia , diversamente da quanto sostiene , non si può negare che il suo atteggiamento potesse far nascere anche in un terzo in buona fede la convinzione che avrebbe concluso il contratto , atteggiamento suscettibile di scatenare una responsabilità per culpa in contrahendo in senso lato.

Infatti , non solo ha intavolato trattative versando la somma di fr. 20' 000.-- , circostanza che per sé sola potrebbe anche non essere considerata sufficiente per indurre gli istanti a far affidamento sulla volontà di concludere il contratto , ma ha disdetto il precedente rapporto di lavoro , ha lavorato per circa un mese nella drogheria e soprattutto , ha controfirmato per accordo lo scritto 10 agosto 2000 (doc. A) con il quale il locatore si era dichiarato disposto ad accettarla come conduttrice sia del negozio , sia dell' appartamento , sapendo altresì che tale sua sottoscrizione era ben nota pure agli istanti , tant' è che questi ultimi hanno disdetto il contratto di locazione dell' appartamento e del negozio (seppur in forma condizionata quest' ultimo , così che la disdetta non appare di per sé valida).

Ora , indipendentemente dalla questione di sapere se in questo modo essa abbia concluso con il signor B. un contratto di locazione per appartamento e negozio - manca infatti la pattuizione del canone di locazione - il suo atteggiamento era tale da indurre chiunque , in buona fede , a confidare nel buon esito delle trattative di vendita.

4.Non è invece provato che le trattative siano naufragate per colpa degli istanti , ovvero poiché , come pretende la convenuta , essi avrebbero inaspettatamente rilanciato il prezzo della cessione.

A parte il fatto che l' eventuale aumento della pretesa da fr. 200' 000.-- a fr. 220' 000.-- non appare come un comportamento lesivo della buona fede , potendo un aumento di tale entità rientrare fra quelli che ci si può attendere nell' ambito di trattative contrattuali , non è provato neppure che il signor I. avesse già offerto la conclusione del contratto per fr. 200' 000.--.

Inoltre il fatto che un teste abbia dichiarato che un prodotto offertole dal signor I. era scaduto , non rappresenta ancora la prova del fatto , allegato dalla convenuta , che buona parte dell' inventario fosse costituita da prodotti scaduti.

Ed infine va ad ogni buon conto ricordato che l' offerta o la bozza del contratto di cessione doc. 5 prevedeva una riserva di riduzione del prezzo nel caso in cui il valore dell' inventario fosse risultato inferiore a quello stimato.

5.Per sé sono dunque dati i presupposti di una responsabilità precontrattuale della convenuta.

Occorre comunque esaminare se il suo atteggiamento sia in rapporto di causalità adeguata con il danno subito dagli istanti.

Questi sostengono che in seguito alla rinuncia all' assunzione del negozio da parte della convenuta sono stati costretti a riprendere in locazione l' appartamento a condizioni più sfavorevoli delle precedenti , poiché devono ora pagare un canone di locazione più elevato in ragione di fr. 315.-- al mese e hanno dovuto sobbarcarsi per quattro mesi il canone di locazione di un appartamento sostitutivo , che avevano già preso in locazione ma mai usato.

La disdetta 11 agosto 2000 differenzia chiaramente fra disdetta dell' appartamento e disdetta del negozio: mentre la seconda è condizionata , la prima non lo è , così che si potrebbe anche dedurne la volontà degli istanti di disdire l' appartamento indipendentemente dalla cessione o no della drogheria.

Tuttavia il teste B. ha dichiarato che per quanto avesse potuto intendere lui i coniugi I. non avrebbero disdetto il contratto di locazione dell' appartamento se la convenuta non avesse espresso l' intenzione di subentrare nel negozio e nell' appartamento.

Di conseguenza il fatto che gli istanti , diversamente da quanto hanno fatto per il contratto di locazione , non abbiano espresso riserve per quanto riguarda la disdetta del contratto di locazione dell' appartamento , non va inteso come l' espressione della volontà di lasciare in ogni caso l' appartamento , ma piuttosto come il risultato di una svista o del fatto che erano talmente convinti della futura cessione , che hanno inteso cautelarsi espressamente soltanto per quanto attiene al pagamento del prezzo del negozio , più che altro per uno scrupolo , mentre in realtà erano del tutto convinti che la cessione sarebbe andata in porto.

Non si può quindi negare che sussista un nesso di causalità adeguata fra il comportamento della convenuta nell' ambito delle trattative precontrattuali e la disdetta del contratto di locazione per l' appartamento con relativa conclusione di un nuovo contratto.

Si deve dunque ammettere che se la convenuta non avesse illuso la controparte sulla possibilità di concludere effettivamente il contratto di cessione , quest' ultima non avrebbe provveduto a disdire il contratto di locazione del vecchio appartamento per il 31 ottobre 2000 ed a concludere un nuovo contratto di locazione per un altro appartamento con un canone più elevato in ragione di fr. 200.-- a partire dal 1° ottobre 2000 (doc. H).

6.Gli istanti hanno poi rinunciato a quest' ultimo nuovo appartamento e sono ritornati nel precedente appartamento posto sopra la drogheria , accettando tuttavia di pagare una pigione più elevata in ragione di fr. 315.-- chiesta dal locatore in conseguenza delle ristrutturazioni effettuate (nuova cucina e nuovi serramenti).

A titolo di risarcimento del danno pretendono:

una somma di fr. 6' 000.-- per aver dovuto comunque pagare la pigione del nuovo appartamento per quattro mesi dal 1° ottobre 2000 al 31 gennaio 2001;

b.una rendita mensile di fr. 315.-- , pari alla differenza fra il nuovo e il vecchio canone di locazione dell' appartamento rinnovato in Via B. per tutta la durata del contratto o , eventualmente il corrispondente in capitale per un periodo di cinque anni , ossia fr. 18' 900.--.

a.Occorre però osservare che , benché essi abbiano disdetto il contratto a causa dell' illusoria convinzione in loro generata dalla convenuta , non incombeva su di loro alcun obbligo , né giuridico , né morale di riprendere in locazione il vecchio appartamento rinnovato e dal costo superiore a quello nuovo.

Il locatore ha infatti dichiarato di aver offerto loro l' appartamento rendendoli attenti al nuovo canone di locazione ma non risulta che li abbia costretti a riprendere pure l' appartamento.

Non essendo obbligati a riprendere in locazione il vecchio appartamento con canone maggiorato , gli istanti non possono pretendere di far valere tale differenza a titolo di danno. Certo è comprensibile che per loro questa soluzione verosimilmente fosse più conveniente e comoda del nuovo appartamento ma , non essendo obbligati a riprendere in locazione l' appartamento dal costo di fr. 315.-- mensili in più avrebbero dovuto scegliere di rimanere nell' altro appartamento , pure quello dal costo più elevato di quello originario , ma in misura leggermente inferiore , ossia in ragione di fr. 200.-- mensili.

L' obbligo di contribuire a diminuire il danno che incombeva loro in applicazione dell' art. 44 cpv. 1 CO , imponeva infatti tale scelta.

Il danno per questa posta può pertanto essere quantificato in fr. 200.-- mensili.

Non si giustifica tuttavia di fissare il danno in una rendita mensile , come chiesto dalla parte istante , ma appare più opportuno capitalizzarlo in via equitativa in fr. 4' 600.-- , pari al maggior canone per un periodo di due anni , ossia per la durata minima del nuovo contratto di locazione , disdicibile la prima volta per il 30 settembre 2002 (doc. H) , dedotto il maggior costo per il mese di ottobre 2000 , per il quale , come si dirà in seguito , il danno subito dagli istanti ammonta all' intero canone di locazione di fr. 1' 500.-- , giacchè per quel mese essi hanno dovuto pagare la pigione sia per il nuovo sia per il vecchio appartamento.

b.Sempre in applicazione dell' obbligo di ridurre il danno , essi avrebbero inoltre dovuto rinunciare a riprendere in locazione il nuovo appartamento , per evitare che sorgesse la posta di danno costituita dal fatto di dover pagare un doppio canone di locazione , ossia il canone al signor B. e il canone di fr. 1' 500.-- al signor W.

Per questa seconda posta di danno appare pertanto giustificato riconoscere agli istanti soltanto fr. 1' 500.-- ossia il canone del mese di ottobre 2000 , durante il quale non potevano far a meno di pagare sia il canone per il nuovo appartamento , per il quale la locazione iniziava il 1° ottobre 2000 , sia il canone per il vecchio appartamento , il cui canone era dovuto fino al 31 ottobre 2000.

c.Il danno ammonta pertanto complessivamente a fr. 6' 100.-- , importo che questo Pretore ritiene equo ridurre a fr. 5' 000.-- , importo pari a quello che gli istanti hanno finora trattenuto e che può così essere posto in compensazione.

In questo modo si tiene conto anche del fatto che per sé gli istanti - che avevano preteso il versamento di fr. 54' 900.-- con l' istanza - sarebbero largamente soccombenti.

Sul principio del risarcimento comunque è soccombente la convenuta , così che , nell' ambito di un giudizio in via equitativa , tasse e spese sono ripartite in ragione di metà ciascuno , compensate le ripetibili.