GDL 8/15: A CHI SPETTA LA PIGIONE SOLUTA IN VIA ANTICIPATA IN CASO DI TRASFERIMENTO DEL CONTRATTO?
II Camera civile del Tribunale di appello in re Compagnia d' assicurazioni X. / A.-F. del 18 novembre 2002

15. artt. 261 cpv 1 e 253 CO

A CHI SPETTA LA PIGIONE SOLUTA IN VIA ANTICIPATA IN CASO DI TRASFERIMENTO DEL CONTRATTO?

La ripresa del contratto avviene con il trasferimento di proprietà.

I canoni esigibili prima del trasferimento continuano ad essere di spettanza del venditore , mentre quelli maturati successivamente competono all' acquirente: determinante è dunque la scadenza della pigione.

Ove il contratto preveda il pagamento anticipato della pigione annuale entro il 31 dicembre dell' anno antecedente , la medesima spetta al venditore , la dottrina avendo escluso una ripartizione con l' acquirente , per motivi di praticità e nell' interesse del conduttore.

II Camera civile del Tribunale di appello in re Compagnia d' assicurazioni X. / A.-F. del 18 novembre 2002

Estratto dai considerandi:

1.Con contratto 23 dicembre 1994 (doc. A) il signor C. ha dato in locazione al signor A. la casa di abitazione , il giardino , il piazzale posteggio e la ripa boschiva siti in Via al Colle a Vacallo. La pigione annuale ammontava a fr. 50' 000.--.

Quattro giorni dopo , il conduttore ha concesso al locatore un mutuo di fr. 500' 000.-- e in quell' occasione le parti si sono accordate che tale somma sarebbe stata restituita , in tutto o in parte , tramite compensazione dei canoni di locazione futuri.

2.Nel febbraio 2001 , a seguito di una procedura esecutiva in via di realizzazione del pegno immobiliare , l' ente locato è stato aggiudicato alla Compagnia d' assicurazione X. Quest' ultima , subentrata per legge (art. 261 CO) nel contratto di locazione , in data 24 agosto 2001 ha diffidato il conduttore e la sua convivente signorina F. a pagare la pigione relativa al periodo 21 febbraio - 31 dicembre 2001 e , non avendo ottenuto alcun riscontro nel termine assegnato , il 18 dicembre ha disdetto il contratto ex art. 257d CO con effetto al 31 gennaio 2002.

3.Con l' istanza in rassegna la nuova proprietaria , preso atto che i conduttori non avevano ancora provveduto a lasciare l' ente locato alla scadenza del termine di disdetta , ha chiesto che nei loro confronti fosse decretato lo sfratto.

4.I convenuti si sono opposti alla domanda di sfratto , asserendo tra l' altro di non essere mai stati in mora con il pagamento della pigione , visto e considerato che i canoni per cui l' istante procedeva erano già stati soluti in forza dell' accordo concluso con il precedente proprietario , accordo nel quale l' istante , in quanto acquirente dell' ente locato , era pacificamente subentrata.

Tale argomentazione è stata fatta propria dal Segretario assessore , il quale , con il giudizio qui impugnato , ha pertanto respinto l' istanza.

5.Con l' appello che qui ci occupa l' istante chiede di riformare il giudizio di prime cure nel senso di decretare lo sfratto.

L' appellante , dopo aver contestato il versamento dell' importo mutuato , ritiene in sostanza che il contratto di locazione le sia opponibile soltanto nei limiti in cui siano state effettivamente pagate pigioni già scadute e non vengano considerate situazioni dipendenti da altri rapporti contrattuali , in particolare il rapporto di mutuo , fra il locatore e il conduttore: di conseguenza le pretese della parte conduttrice eccedenti il mero pagamento delle pigioni già scadute avrebbero dovuto essere oggetto di un' azione di indebito arricchimento nei confronti del precedente proprietario , il quale rispondeva altresì per la restituzione di eventuali acconti.

6.Delle osservazioni con cui i convenuti postulano la reiezione del gravame si dirà , se necessario , nei prossimi considerandi.

7.Omissis

8.Giusta l' art. 261 cpv. 1 CO se , dopo la conclusione del contratto , la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell' ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento , la locazione passa all' acquirente con la proprietà della cosa. La ripresa del contratto da parte dell' acquirente non avviene tuttavia con effetto retroattivo , ma unicamente dal momento in cui questi è divenuto proprietario dell' ente locato (Guhl/Koller , Das Schweizerische Obligationenrecht , 9. Ed. , Zurigo 2000 , § 44 n. 63; BJM 1998 pag. 311; DTF 127 III 273 consid. 4c aa): ciò significa , per quanto riguarda in particolare il credito per pigioni , che i canoni sorti prima del trasferimento della proprietà continuano ad essere dovuti al venditore , mentre quelli sorti successivamente saranno invece di spettanza dell' acquirente (Guhl/Koller , op. cit. , § 44 n. 62 e segg.; sentenza BJM citata; MRA 1998 p. 238); in altre parole , se il trapasso di proprietà avviene nel corso del periodo per il quale viene corrisposta una pigione , è in definitiva determinante conoscere la scadenza della stessa: se la pigione per il relativo periodo è in effetti già scaduta al momento del trapasso di proprietà , essa spetterà al venditore , altrimenti all' acquirente (Koller , Problemi connessi alla vendita di immobili locati ad uso abitativo , in Rep. 1990 , 25).

Nel caso di specie , il contratto di locazione prevedeva che la pigione doveva essere pagata anticipatamente , in un' unica soluzione , entro il 31 dicembre di ogni anno locativo (doc. A) , per cui la pigione per l' anno 2001 doveva esserlo , e dunque diveniva esigibile , il 31 dicembre 2000. A quel momento , non essendovi ancora stata la vendita ai pubblici incanti dell' ente locato , avvenuta il 20 febbraio 2001 , parte locatrice era ovviamente ancora il signor C. , il quale era dunque legittimato ad incassare la pigione per l' intero anno. Nulla dunque ostava a che quest' ultima venisse soluta mediante l' accordo di compensazione concluso a suo tempo tra le parti. La pigione 2001 risulta pertanto saldata , per cui è senz' altro a torto che l' istante ha diffidato i convenuti a pagare (nuovamente) la pigione relativa al periodo 21 febbraio - 31 dicembre 2001. La dottrina ha del resto escluso in un caso del genere la ripartizione della pigione tra il venditore e l' acquirente e ciò non solo per ragioni di praticità , ma anche nell' interesse della parte conduttrice (Koller , op. cit. , ibidem) , dalla quale non si può in effetti pretendere - anche perché essa , avendo a suo tempo pagato il suo debito con effetto liberatorio , nulla ha da rimproverarsi - di pagare una seconda volta al nuovo proprietario , per poi tentare di recuperare parte della pigione dal precedente proprietario , con le incognite che ciò comporta.

9.I convenuti non essendo dunque assolutamente in mora allorché erano stati diffidati ex art. 257d CO , ne discende , a conferma del giudizio di prime cure ed in reiezione del gravame , la nullità della disdetta e l' infondatezza dell' istanza di sfratto.