GDL 8/06: SVINCOLO DELLA CAUZIONE ANCHE PRIMA DELLA DECORRENZA ANNUALE DALLA FINE DELLA LOCAZIONE OVE NE SIANO ADEMPIUTI I REQUISITI - PLURALITA' DI CONDUTTORI
Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Locarno-Città in re S. - B. / W. del 22 febbraio 2002

6. art. 257e CO

SVINCOLO DELLA CAUZIONE ANCHE PRIMA DELLA DECORRENZA ANNUALE DALLA FINE DELLA LOCAZIONE OVE NE SIANO ADEMPIUTI I REQUISITI - PLURALITA' DI CONDUTTORI

Anche prima della scadenza del termine di un anno dalla fine della locazione il conduttore ha facoltà di postulare la liberazione della garanzia , nonché di formulare azione di accertamento nei confronti del locatore.

Investito da una richiesta di svincolo , l' Ufficio deve determinarsi sulla medesima , ancorché non sia decorso il predetto termine annuale , previo esame delle pretese del locatore , a tacitazione delle quali ha postulato la liberazione a suo favore della garanzia (rettifica della massima edita nel 5° volume della Raccolta di giurisprudenza in materia di locazione , n. 10).

La sottoscrizione di un contratto locativo da parte di più conduttori non fa automaticamente sorgere un vincolo di solidarietà attiva fra loro. La relativa domanda di svincolo deve quindi essere presentata da tutti i conduttori congiuntamente.

Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Locarno-Città in re S. - B. / W. del 22 febbraio 2002

Estratto dai considerandi:

In diritto:

1.Giusta l' art. 257e CO , se il conduttore di locali d' abitazione o commerciali presta una garanzia in denaro , il locatore deve depositarla presso una banca , su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore.

La banca può devolvere la garanzia soltanto con il consenso di entrambe le parti o sulla base di un precetto esecutivo o di una sentenza passata in giudicato (v. anche artt. 35 e segg. Legge cantonale di applicazione alle norme federali in materia di locazione).

Se entro un anno dalla fine della locazione il locatore non ha fatto valere giuridicamente diritto alcuno contro il conduttore , questi può pretendere dalla banca che la garanzia gli sia devoluta.

E' però facoltà del locatario , anche prima della scadenza di tale termine annuale , di postulare dalla competente autorità la liberazione della garanzia , nonché di formulare azione accertatoria nei confronti del locatore (cfr. Honsell/Vogt/Wiegand , Obligationenrecht I , ad art. 257e CO n. 14; Higi , Commentario zurighese , ad art. 257e CO n. 38; Svit , Schweizerisches Mietrecht , 2. ed. , Zurigo 1998 , ad art. 257e CO n. 26).

In quest' ottica , va disattesa l' argomentazione dell' Ufficio di conciliazione di Locarno , il quale - per negare la liberazione - ha addotto la mancata decorrenza del periodo di un anno dalla fine del rapporto di locazione (v. doc. A). L' Ufficio avrebbe dovuto semmai accogliere o respingere la richiesta di liberazione dopo aver statuito in merito alle pretese del locatore , per il pagamento delle quali egli intende(va) far capo al deposito (v. art. 37 Legge cantonale di applicazione e Higi , op. cit. , loc. cit. , n. 39 cpv. 3).

2.Le conduttrici - nel caso che ci occupa - non possono far valere singolarmente la pretesa in restituzione della garanzia.

Si tratta infatti non già di una pretesa indivisibile ai sensi dell' art. 70 cpv. 1 CO (v. Higi , op. cit. , ad art. 257e CO n. 24). Né si evince dagli atti l' esistenza di un vincolo di solidarietà attiva fra le due locatarie , in relazione al credito in restituzione della garanzia (v. art. 150 CO). La sottoscrizione da parte di più locatari di un contratto di locazione non fa automaticamente sorgere un vincolo di solidarietà attiva fra di essi per la restituzione del deposito di garanzia (nella fattispecie era invece data una solidarietà passiva delle istanti , quali debitrici).

Unicamente il vincolo solidale attivo - se accertato - avrebbe consentito a ciascuna delle istanti di far valere singolarmente e separatamente parte o l' intera pretesa. Negando la solidarietà , si deve giungere invece alla conclusione che esse avrebbero dovuto agire sia davanti all' Ufficio di conciliazione , sia davanti al Pretore , congiuntamente. Non avendolo fatto davanti all' Ufficio di conciliazione (v. sopra) ed essendo il corretto previo svolgimento della procedura conciliativa condizione indispensabile per l' avvio della successiva procedura giudiziaria (DTF 118 II 307 e art. 37 Legge cantonale d' applicazione) , l' istanza dovrebbe , nella sua integralità , essere dichiarata inammissibile.

E' però opinione di questo Giudice che una tale soluzione rappresenterebbe un formalismo eccessivo. Infatti , ancorché dinanzi all' Ufficio di conciliazione si sia attivata solo la locataria B. , in quel procedimento è stato dibattuto integralmente il tema qui in discussione ed è stata data la possibilità - effettivamente sfruttata - alla convenuta di esprimersi e di far valere le proprie ragioni.

Considerato altresì che nel corso dell' udienza di contraddittorio del 29 gennaio 2002 la locatrice ha , per fr. 430.-- oltre interessi , pacificamente ammesso la pretesa delle istanti , costituirebbe un esercizio fine a sé stesso quello di imporre alle due istanti di congiuntamente riprendere "ab initio" tutto il procedimento , a partire dall' Ufficio di conciliazione.