GDL 8/04: PAGAMENTO INTERVENUTO NEI TERMINI DI SCADENZA MODIFICATI TACITAMENTE RISPETTO AL CONTRATTO
Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Minusio in re R. / W. del 18 febbraio 2002

4. artt. 257 e 257d CO

PAGAMENTO INTERVENUTO NEI TERMINI DI SCADENZA MODIFICATI TACITAMENTE RISPETTO AL CONTRATTO

I termini di pagamento della pigione pattuiti contrattualmente possono essere modificati espressamente o tacitamente , ove entrambe le parti vi si attengano in modo duraturo.

Ciò avviene segnatamente quando il conduttore , diversamente dal contratto che prevedeva il pagamento mensile in via anticipata , ha soluto la pigione mensile all' inizio del mese successivo per un periodo duraturo senza che il locatore obiettasse alcunché in merito.

Va annullata la disdetta per mora notificata nonostante il pagamento della pigione fosse intervenuto entro i termini di scadenza modificati tacitamente.

Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Minusio in re R. / W. del 18 febbraio 2002

Estratto dai considerandi:

-che tra i signori W. , in qualità di proprietari , ed i signori R. , quali conduttori , è stato sottoscritto in data 26 aprile 1996 un contratto di locazione avente per oggetto l' abitazione di 4 e 1/2 locali denominata casa Belvedere in via M. a Gordola.

La locazione ha avuto inizio il 1° giugno 1996 con durata indeterminata.

-che con scritto del 18 ottobre 2001 la L. SA , rappresentante dei proprietari , intimava agli inquilini a mezzo raccomandata una diffida per il pagamento delle pigioni scoperte dei mesi di luglio e ottobre 2001 per un importo complessivo di fr. 3' 000.-- , rendendoli nel contempo attenti del fatto che il contratto di locazione sarebbe stato rescisso in conformità all' art. 257d CO in caso di mancato pagamento entro il termine assegnato.

-che in data 7 novembre 2001 e 23 novembre 2001 i signori R. effettuavano a favore della L. SA due versamenti di fr. 1' 500.--cadauno a valere quale pagamento delle pigioni di luglio e novembre 2001.

Nel frattempo sulla scorta di un' istanza presentata all' Ufficio di conciliazione in data 25 ottobre 2001 chiedente l' eliminazione di alcuni difetti oltre alla riduzione della pigione , i signori R. , in data 24 ottobre 2001 versavano sul conto bancario dell' Ufficio di conciliazione la pigione del mese di ottobre 2001.

-che il 19 novembre 2001 , la rappresentante dei proprietari intimava agli inquilini su formulario ufficiale la disdetta del contratto di locazione per mora nel pagamento delle pigioni arretrate , con effetto al 31 dicembre 2001.

-che con tempestiva istanza a questo Ufficio i signori R. contestano

la validità della disdetta , sottolineando di aver regolarmente corrisposto le pigioni e dunque non sussistendo in concreto un caso di mora a' sensi dell' art. 257d CO. Subordinatamente essi postulano la concessione di una proroga della locazione , a motivo degli effetti gravosi della disdetta sulla loro situazione famigliare.

-che convocate le parti all' udienza del 15 gennaio 2002 le stesse non sono giunte ad un' intesa ragione per cui si rende necessaria l' emanazione di una decisione formale da parte dell' Ufficio a' sensi dell' art. 6d della legge cantonale in materia di locazione di locali d' abitazione , commerciali e di affitto.

-che nell' evenienza concreta , come risulta dalla documentazione prodotta e versata all' incarto dagli istanti , da anni gli stessi pagano la pigione all' inizio di ogni mese per il mese precedente. Tale situazione è sempre stata accettata dai proprietari i quali non hanno mai mosso obiezioni a tale proposito.

Ora , se è ben vero che a norma dei disposti del contratto prestampato allestito dalla CATEF , il pagamento della pigione mensile deve pervenire al locatore entro il 5° giorno del relativo periodo di computo , è altrettanto vero che le parti sono libere di stabilire altre regole ed altri termini per il pagamento della pigione. Accordi in tal senso possono essere esplicitamente convenuti oppure taciti , e ciò nella misura in cui entrambe le parti vi si attengono in modo duraturo.

In tal senso va anche il chiaro disposto dell' art. 257c CO che sta- bilisce come il conduttore sia tenuto a pagare il corrispettivo e , se del caso , le spese accessorie alla fine di ogni mese ma al più tardi alla fine della locazione , salvo patto od usi contrari.

Nella fattispecie , è evidente che qualora i proprietari non fossero più stati disposti ad accettare un pagamento retroattivo , essi avrebbero quantomeno dovuto informarne gli inquilini invitando questi ultimi a voler versare la pigione in conformità a quanto stabilito dal contratto. Cosa che in realtà non è invece avvenuta.

-che in esito a quanto precede , la diffida del 18 ottobre 2001 , nella quale si protestava il pagamento delle mensilità di luglio 2001 ed ottobre 2001 , era a tutti gli effetti valida unicamente per il pagamento della mensilità di luglio 2001 , ma non per ottobre 2001 , non essendovi mora nel pagamento di tale mensilità.

A non averne dubbio infatti , in considerazione dell' uso istaurato tra le parti , il pagamento della pigione di ottobre 2001 avrebbe potuto essere effettuato sino ad inizio novembre 2001.

-che stando così le cose ritenuto come la pigione del mese di luglio oggetto della diffida è stata pagata il 7 novembre 2001 , e dunque entro il termine di 30 giorni assegnato con la diffida 18 ottobre 2001 , mentre la mensilità di ottobre è stata versata direttamente all' Ufficio di conciliazione in data 24 ottobre 2001 , nel caso di specie non si può concludere alla mora dei conduttori nel pagamento delle pigioni. A maggiore ragione se considerato che anche la pigione di novembre è stata versata il 23 novembre 2001 direttamente alla rappresentante dei proprietari , mentre le seguenti mensilità risultano essere state versate in termini utili all' Ufficio di conciliazione.

-che per i motivi esposti , essendo in concreto i pagamenti avvenuti entro i termini stabiliti non è possibile concludere all' esistenza di mora atta a giustificare l' intimazione ai conduttori di una disdetta a' sensi degli art. 257 e segg. CO. Ammettere il contrario significherebbe sconfinare nell' arbitrio. La disdetta 19 novembre 2001 deve di conseguenza essere annullata e confermata la validità del contratto di locazione 26 aprile 1996. La richiesta di protrazione della locazione formulata nell' istanza diviene così priva di oggetto siccome superata di fatto.