GDL 7/29: L' ISTANZA DI SFRATTO PRESUPPONE UN CASO DI CESSATA LOCAZIONE O AFFITTO DI COMODATO
II Camera Civile del Tribunale d' appello in re N./M. del 23 ottobre 2000.

29. artt. 274g e 305 CO

L' ISTANZA DI SFRATTO PRESUPPONE UN CASO DI CESSATA LOCAZIONE O AFFITTO DI COMODATO

La possibilità di chiedere lo sfratto è data in tutti i casi di cessata locazione o affitto o comodato.

La concessione in uso in virtù di un contratto locativo avviene a titolo oneroso quale controprestazione.

Lasciata aperta la questione se basta specificare il principio dell' onerosità dell' uso o se debba essere concordato l' ammontare del canone.

Nella fattispecie non è stato ritenuto concluso alcun contratto locativo non essendo stato provato che il pagamento degli interessi ipotecari da parte di chi ha in uso l' abitazione sia avvenuto quale controprestazione per la messa a disposizione del bene.

Escluso pure il contratto di comodato in quanto , pur prescindendo da qualsiasi considerazione sulla proprietà economica dell' immobile , la situazione era a tal punto particolare che il convenuto , ancorché beneficiasse del godimento del bene , si era assunto ogni onere di finanziamento e di manutenzione del bene alla stregua di un proprietario o di un usufruttuario.

L' istanza di sfratto è stata respinta mancando i requisiti sostanziali.

II Camera Civile del Tribunale d' appello in re N./M. del 23 ottobre 2000.

Estratto dai considerandi: 

1.L' istante , avvocato a Zurigo , figura aver acquistato nel 1984 l' immobile in questione , occupato a quel momento dal cittadino tedesco M. e dal 1996 anche dalla sua seconda moglie.

2.In data 29 settembre 1999 l' istante ha notificato a entrambi i convenuti separatamente disdetta ordinaria dell' asserito rapporto di locazione per il 29 marzo 2000 (doc. H1 e H2); quest' ultima è rimasta incontestata. Contemporaneamente ha diffidato le stesse parti in virtù dell' art. 257d CO a versare entro 30 giorni le pigioni arretrate , corrispondenti agli interessi scaduti del debito ipotecario gravante il bene immobile , con la comminatoria che , trascorso infruttuosamente il termine , avrebbe disdetto la locazione per mora del conduttore; ciò che ha fatto in data 16 novembre 1999 per la fine del successivo mese di dicembre (cfr. inc. dell' Ufficio di conciliazione di Breganzona).

3.Con l' istanza in esame l' avv. N. , constatata la mancata riconsegna dell' ente locato , ha chiesto lo sfratto dei conduttori , facendo riferimento alla cessata locazione successiva alla disdetta ordinaria , intervenuta alla fine di marzo 2000.

In sede di contraddittorio i convenuti si sono opposti all' istanza contestando l' esistenza di un valido contratto di locazione , ovvero asserendo che il rapporto con l' istante consisteva in un particolare rapporto di fiducia in base al quale la casa è solo formalmente di proprietà dell' istante , così come risulta a registro fondiario , mentre economicamente fa parte del patrimonio del signor M. che al momento dell' acquisto non aveva potuto comparire come parte del contratto , ostandovi le limitazioni di legge nei confronti dei cittadini stranieri. A dipendenza di questa circostanza egli avrebbe personalmente contratto il mutuo con la banca , costituendosi debitore nei suoi confronti , mentre l' istante sarebbe unicamente proprietario del pegno. L' iniziativa di quest' ultimo intesa allo sgombero della casa sarebbe pertanto abusiva , mancando i presupposti sostanziali per procedere in tal senso.

Con la decisione qui impugnata il pretore , considerato il valido acquisto dell' immobile da parte dell' istante , ha ritenuto che il rapporto di locazione vantato da questi debba essere ammesso , già in virtù della constatata onerosità dell' uso della casa. Inoltre , la validità della disdetta ordinaria è presupposto sufficiente per accogliere l' istanza di sfratto.

5.Con l' appello sul merito della decisione - di data 19 luglio 2000 - i convenuti impugnano lo sfratto , sostenendo anche in questa sede che controparte non è stata in grado di dimostrare l' esistenza di un valido contratto di locazione , e ciò in particolare poiché la pigione non è stata sufficientemente determinata; d' altra parte non vi sarebbe indicazione agli atti che la pigione sia da individuare negli interessi passivi dovuti alla banca creditrice del mutuo , in particolare poiché non v' è identità fra locatore e creditore di tali prestazioni. Osservano inoltre che , prima del 1995 , essi non avevano pagato nessun interesse ipotecario. Comunque , già perché l' istante insiste nel considerare locazione il rapporto che lega le parti , nemmeno può sussistere un rapporto di comodato.

Delle osservazioni della parte resistente si dirà , se necessario , nel seguito.

6.La possibilità di chiedere al pretore lo sfratto è data in tutti i casi di cessata locazione o affitto o comodato , quando non avviene la riconsegna della cosa che è stata oggetto del contratto (art. 506 CPC). Costituiscono pertanto presupposti sostanziali - che il giudice esamina d' ufficio (Higi , Mietvertragskündigung - nichtig , ungültig oder gültig und anfechtbar , in SJZ 1995 , 227) - la circostanza dell' inesistenza di una causa giuridica valida fra quelle menzionate per l' occupazione del bene , nonché la mancata riconsegna del medesimo. Per procedere in tal senso , va pertanto accertata la validità della locazione , rispettivamente dell' affitto o del comodato , che costituiva la base del rapporto fra le parti (Cocchi / Trezzini , CPC-TI , m. 7 ad art. 506 CPC).

Nel caso concreto , l' istante sostiene l' esistenza di una valida locazione sulla base di documentazione intesa in parte ad attestare un esplicito consenso sulla natura del contratto e , in parte , a provare l' accordo sull' onerosità del medesimo. Sennonché , la richiesta scritta di M. all' amico e consulente avv. N. di una formale conferma della locazione , formulata appena dopo l' unione con la seconda moglie (doc. B) , appare avvenuta a scopi amministrativi ("Wir benötigen obiges…zur Erteilung Permesso"). Per il resto - oltre la cortese conferma alla citata sollecitazione (doc. C) - nessun atto fra la numerosa documentazione prodotta , concernente il lungo rapporto fra le parti , attesta l' esistenza di una valida locazione.

Anzi la corrispondenza fra l' avv. N. e il convenuto , a volte amichevole e a volte rivelatrice di contrasti , rappresenta un indizio non irrilevante di una situazione economica complessa fra cliente e consulente che esula dal preteso rapporto locativo (cfr. doc. 5-12). Né può essere disatteso il contenuto , in parte almeno equivoco , della citata corrispondenza e anche di quanto esposto dallo stesso istante (cfr. in particolare doc. 11 , foglio 2).

A sostegno poi dell' onerosità della concessione in uso della casa di Vico Morcote , l' istante ha prodotto il contratto 4 ottobre 1995 / 26 gennaio 1996 fra M. e la Banca Z. (sottoscritto anche dall' avv. N. esclusivamente come proprietario del pegno) con cui quell' istituto ha concesso al convenuto fino al 30 settembre 1998 un mutuo ipotecario di fr. 757' 500.- al tasso fisso del 4 ,725% , libero da ammortamento e garantito da titoli ipotecari per complessivi nominali fr. 900' 000.- (doc. D). Orbene , che questo contratto comporti un onere per il convenuto non può essere messo in dubbio , ma non esiste nessun elemento apprezzabile che metta in relazione tale prestazione (nei confronti della banca) con la pretesa messa a disposizione della casa da parte dell' istante. Non va infatti disatteso che la locazione - come rapporto sinallagmatico - prevede un compenso da parte del conduttore e in favore del locatore che consiste per lo più in denaro , ma che può avere anche altra natura: comunque , ai fini dell' onerosità , deve avere carattere di controprestazione (Higi , in Commentario zurighese , n. 30 ad art. 253 CO). Quindi , a prescindere dalla risposta al quesito se l' onerosità dell' uso possa essere genericamente prevista o debba essere dimostrata nel suo ammontare (Higi , ibidem , n. 31 e n. 11 ad art. 257 CO; Zihlmann , Das Mietrecht , ed. 2 , pag. 28) , nel caso concreto né il contratto (doc. D) , né altro elemento dell' incarto è atto a provare che il pagamento degli interessi ipotecari alla banca (è la banca che ne sollecita il versamento al convenuto: doc. E1 , E2 , E3) costituisca la controprestazione per la messa a disposizione della casa da parte dell' istante. D' altra parte , nemmeno risulta - e nessuno lo sostiene - che il rapporto creditorio instauratosi fra M. e la banca sia frutto di una cessione di credito dall' istante alla seconda; anzi tutto sembra dimostrare il contrario , ossia che il debitore ipotecario nei confronti diretti della mutuante sia stato fin dall' inizio M. (cfr. la premessa allo stesso contratto).

Se ne deve concludere che la decisione del primo giudice non può essere condivisa poiché il rapporto fra le parti non è una valida locazione.

7.Lo sfratto , tuttavia , potrebbe essere deciso anche nel caso in cui il rapporto fra le parti fosse un comodato. Questo è un contratto per il quale il comodante si obbliga a concedere al comodatario l' uso

gratuito di una cosa e questi a restituirgli la stessa dopo essersene servito (art. 305 CO); esso può avere per oggetto anche l' uso di immobili (DTF 75 II 38). A carico del comodatario sono -di regola- le spese ordinarie per la conservazione della cosa (art. 307 cpv. 1 CO); tuttavia questa norma è di carattere solo dispositivo e pertanto non esclude pattuizioni diverse.

Nel caso concreto risulta quali siano gli oneri direttamente a carico del convenuto: il rapporto debitorio nei confronti della banca relativo al totale finanziamento del bene immobile da lui abitato (doc. D , E1 , E2 , E3 , F1 , F2) che peraltro non può essere ridotto al pagamento dei soli interessi passivi , il pagamento di tasse e spese di qualsiasi natura relative a quel medesimo contratto bancario (doc. D) e almeno il pagamento di talune opere straordinarie di miglioria per importi rilevanti di cui tuttavia è stato dimostrato un caso soltanto (doc. 11). V' è pertanto da chiedersi se gli oneri sopportati dal convenuto , tacitamente pattuiti fra le parti , possano ancora rientrare fra le spese di un comodatario , pur come eccezioni all' art. 307 cpv. 1 CO. Orbene , proprio tale intesa fa apparire M. (che ripetutamente indica il bene immobile come "la mia casa": doc. 5 , 10 , 12) come responsabile principale per il finanziamento e la manutenzione della casa , e ciò a tempo indeterminato e verosimilmente dal 1984 a oggi. In tal modo la sua posizione nella fattispecie non appare certo quella di un comodatario , ossia di una persona messa al beneficio della volontà del comodante di concederle gratuitamente l' uso di un immobile (cfr. Schärer , Commentario basilese , n. 10 ad art. 305 CO). E' vero - come accertato in precedenza- che l' istante non lucra direttamente nulla dall' occupazione della casa; è tuttavia vero anche che il convenuto , ancorché benefici del godimento del bene , si è impegnato a provvedere a ogni onere di finanziamento e di manutenzione della proprietà immobiliare alla stregua -a ben vedere- di un proprietario o di un usufruttuario (per quest' ultimo caso cfr. Baumann , in Commentario zurighese , art. n. 53 a note introduttive ad art. 745 - 778 CC). In altre parole , questa circostanza è particolare al punto che , prescindendo da qualsiasi considerazione sulla proprietà economica dell' immobile , questa Camera debba comunque escludere anche l' eventualità che le parti abbiano tacitamente pattuito un comodato.

8.Queste considerazioni comportano la constatazione dell' assenza dei presupposti sostanziali per accogliere l' istanza di sfratto. In tal senso dev' essere riformata la decisione impugnata , senza che sia più necessario dare una risposta alla domanda degli appellanti - ex art. 322 lett. b CPC - di assumere in questa sede le prove da loro proposte al pretore e da questi respinte in toto: si trattava di una serie di testi e di due domande di edizione: da controparte dell' incarto completo concernente i rapporti finanziari con i convenuti , in particolare l' acquisto della Casa C. e Banca X. di tutta la documentazione concernente la concessione di un mutuo ipotecario (istanza 31 maggio 2000 che peraltro non risulta nemmeno intimata alla banca terza).