GDL 7/26: PRIMA PROTRAZIONE PER CONDUTTRICE CHE VERSA IN CONDIZIONI FINANZIARIE PRECARIE
Pretura del Distretto di Lugano in re A./M e M. del 10 agosto 2000

26. art. 272 CO

PRIMA PROTRAZIONE PER CONDUTTRICE CHE VERSA IN CONDIZIONI FINANZIARIE PRECARIE

Ben si concede una prima protrazione della durata di un anno nel caso di una conduttrice che versa in condizioni economiche precarie (canone corrisposto dalla pubblica assistenza) , con a carico due figli non ancora economicamente indipendenti , afflitta da ernia discale e che ha effettuato ricerche sufficienti ancorché infruttuose , apparendo l' interesse del locatore a disporre del bene durante i week-end e le vacanze meno urgente rispetto agli effetti gravosi generati dalla disdetta.

Pretura del Distretto di Lugano in re A./M e M. del 10 agosto 2000

Estratto dai considerandi:

1-3.Omissis

4.Per l' art. 272 CO il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.

In linea di principio non tutte le relazioni contrattuali che hanno per oggetto l' uso della cosa possono essere protratti giudizialmente nel tempo. Prima di decidere se il conduttore ha diritto ad una proroga occorre verificare in particolare se vi è stata regolare disdetta , poiché qualora la stessa si rivelasse nulla o inefficace , il giudice dovrebbe limitarsi a constatare che non ha effetto , senza doversi chinare sui requisiti della protrazione. In tale ambito il Tribunale federale ha distinto 3 tipi di disdetta , quelle valide , quelle nulle e quelle inefficaci. Sono in particolare inefficaci tutte quelle disdette straordinarie i cui requisiti materiali non siano dati e ciò anche se l' inquilino non ha adito l' UC nel termine di 30 giorni previsto all' art. 271a CO con un' azione di contestazione della disdetta. La verifica della validità della disdetta straordinaria nei suoi presupposti formali e materiali compete infatti al Giudice d' ufficio , indipendentemente dalla contestazione o meno dell' inquilino nei termini di legge davanti all' UC. Diverso è il discorso per le disdette ordinarie: se non sono impugnate nei termini di legge esse hanno effetto , fatto salvo l' eventuale riporto dei termini giusta l' art. 266a CO , per la scadenza in esse indicata. Ciò significa che se l' inquilino , ricevuta una disdetta ordinaria , non si rivolge all' UC chiedendo espressamente che venga constatata la nullità della medesima , egli non è più ammesso ad avanzare tale contestazione nel prosieguo della procedura , fino allo sfratto compreso. Sono infine nulle tutte quelle disdette che non adempiono le condizioni essenziali di forma come ad esempio previsto agli art. 266l e 266n CO (cfr. per il tutto DTF 121 III 156). Nella fattispecie la Banca C. ha notificato una disdetta ordinaria , che in base all' art. 266a CO è stata correttamente riportata alla prossima scadenza e meglio al 31 marzo 2000. La locataria non l' ha contestata all' Ufficio di conciliazione , al quale si è limitata a postulare una protrazione. Ne discende che la stessa non può più essere annullata in questa sede e quindi , come rettamente indicato dall' istante nella sua istanza , ininfluenti ai fini della validità della disdetta sono le trattative che hanno condotto i nuovi proprietari a proporre all' inquilina la sottoscrizione di un nuovo contratto con una pigione di mensili fr. 1' 400.--. Di tale circostanza occorrerà , se del caso , tener conto nel giudizio sulla protrazione.

Una volta accertata la validità come tale della disdetta , occorre verificare se la stessa produce effetti gravosi sull' inquilina. In linea generale occorre ponderare gli interessi delle parti tenendo conto della loro situazione personale , famigliare ed economica , della durata della locazione , dei motivi a monte della disdetta. Lo scopo della norma sulla protrazione è quello di rimediare ai rigori dei termini di disdetta e concedere al conduttore un termine più ampio e sufficiente per trovare una sistemazione conveniente (Svit , Schweizerisches Mietrecht , Zurigo 1998 n. 12 e segg. ad art. 272 CO). È da intendersi quale effetto gravoso ogni difficoltà particolare che grava direttamente sul locatario o sulla di lui famiglia e che rende impossibile , o quantomeno difficile , la ricerca di una sistemazione alternativa conveniente entro i termini contrattuali e/o legali (Lachat , Le bail à loyer , Losanna 1997 , pag. 498; SJ 1989 n. 125). Saranno tuttavia considerati unicamente gli effetti gravosi che la protrazione permette di evitare o diminuire sensibilmente: essa deve permettere al conduttore di migliorare notevolmente la sua situazione , senza che tale istituto gli conferisca il diritto di approfittare il più a lungo possibile di condizioni particolarmente vantaggiose (DTF 102 II 254 e 105 II 197). La giurisprudenza ha in particolare riconosciuto fra gli effetti gravosi ai sensi della prefata norma la situazione famigliare , personale e finanziaria del conduttore. Quest' ultimo è comunque tenuto appena ricevuta la disdetta , a mettersi concretamente alla ricerca di una nuova sistemazione , senza tuttavia che una sua eventuale inadempienza in tal senso possa comportare da sola , il diniego della prima protrazione (cfr. II CCA 28 luglio 1996 in re T.).

Nella fattispecie l' istante ha provato di essere in condizioni finanziarie precarie. Lo dimostra in particolare il fatto che la pigione viene pagata dall' ufficio della pubblica assistenza come emerge a verbale di udienza 20 marzo 2000. A tale riguardo non è determinante stabilire le responsabilità di questa precaria situazione finanziaria , bastando la constatazione della stessa che rende oggettivamente difficile la ricerca di una nuova sistemazione. La conduttrice vive nell' appartamento unitamente ai propri 2 figli , non ancora economicamente indipendenti. A ciò aggiungasi che l' istante ha dimostrato di soffrire in particolare di ernia discale e che un cambiamento di domicilio potrebbe essere causa di grave scompenso. In particolare nel doc. l il medico in atti consiglia che all' inquilina venga data "la possibilità di organizzare con calma" il trasloco (doc. H e I) e nemmeno si può rimproverare alla locataria di non aver fatto alcunché per trovare una sistemazione alternativa. Stanti le non particolari severe esigenze poste in questo senso dalla giurisprudenza nell' ambito di una prima protrazione , l' annuncio fatto apparire sulla rivista Cerca e Trova (doc. O) e la richiesta di un appartamento presso la Cassa Pensioni X. (doc. P) che notoriamente dispone di diversi enti da locare , possono senz' altro essere considerate ricerche sufficienti e riconducibili ad un' inquilina diligente.

D' altro canto i convenuti non hanno del tutto chiarito i motivi per i quali hanno inteso mantenere la disdetta notificata dalla Banca C. Nella misura in cui vantassero un bisogno proprio , la loro tesi sarebbe del tutto infondata poiché per loro stessa ammissione tale bisogno proprio sarebbe riferito unicamente ai fine settimana. Non corrisponde infatti a bisogno proprio serio ed urgente la necessità di passare le vacanze nell' ente locato , se rapportata agli effetti gravosi che la disdetta produce per l' inquilino che vi abita durevolmente. Qualora essi facessero per contro riferimento ad un asserito comportamento poco corretto dell' inquilina , il loro assunto non è votato a miglior sorte. In effetti l' unico indizio a tale riguardo prodotto dai convenuti è costituito dal rimprovero all' inquilina di essersi recata a fare il bagno nella piscina riservata agli occupanti di 2 stabili viciniori e questo oltretutto nel settembre 1998. A tale riguardo è appena il caso di riferire che qualora questo comportamento fosse stato ritenuto così gravemente contrario ai doveri contrattuali , mal si comprende per quale ragione il locatore abbia atteso un anno prima di notificare la disdetta o non abbia proceduto ad una diffida ex art. 257f CO. Del resto , il fatto di utilizzare una piscina che non è a disposizione degli inquilini dello stabile in cui si abita , ancora non è un comportamento contrario al proprio contratto di locazione e comunque non suscettibile di conseguenze sul piano contrattuale. Dalla disamina delle tavole processuali sembra piuttosto che i locatori abbiano inteso mantenere la disdetta poiché l' inquilina non ha accettato la proposta di contratto di cui al doc. G che prevede un aumento della pigione fino a fr. 1' 400.-- mensili per un appartamento identico a quello attualmente occupato. In effetti , se veramente essi avessero inteso prendere possesso , anche solo per il fine settimana , dell' ente locato , o avessero in qualche modo fondati motivi per ritenere che il comportamento della conduttrice non meritasse che la stessa rimanesse a lungo in quell' immobile locato , mal si comprendono le ragioni per cui essi le abbiano proposto la sottoscrizione di un nuovo contratto relativo ad un appartamento analogo per la durata fino al 31 ottobre 2002. Delle due cose l' una: o avevano bisogno di un appartamento di vacanza e allora non si capisce perché non abbiano utilizzato quello offerto all' inquilina al quarto piano , oppure l' inquilina disturbava e allora non si vede perché offrirle un nuovo appartamento. In entrambi i casi le tesi dei convenuti peccano di consistenza e non meritano protezione.

Alla luce delle considerazioni testé esposte , tenuto anche conto che la locazione è comunque durata qualche anno se si tien conto che ha occupato fino al 1996 un altro appartamento nello stesso stabile , la richiesta dell' istante non appare per nulla eccessiva. Una prima protrazione fino al 31 marzo 2001 si appalesa oggi senz' altro giustificata e proporzionata avuto riguardo da un lato ai provati effetti gravosi che la disdetta ha prodotto all' inquilina e dall' altro ai motivi per i quali le è stata notificata la disdetta che non meritano alcuna protezione. Del resto il fatto che , all' istante , sarebbero stati messi a disposizione altri appartamenti alle medesime condizioni nella zona è rimasto mero parlato , sprovvisto del benché minimo supporto probatorio.

5.Le spese sono calcolate in base al valore di causa che è dato dalla sommatoria delle pigioni relative al periodo per cui è chiesta la protrazione e meglio fr. 13' 800.-- e sono poste interamente a carico dei convenuti in quanto soccombenti. La relativa semplicità della fattispecie impone l' applicazione di criteri bassi. La parte istante ha diritto ad una equa indennità da calcolarsi sull' effettivo dispendio di tempo , non tornando applicabile la TOA , in quanto non patrocinata da un legale.