GDL 7/25: PRESUNZIONE IRREFUTABILE DI ABUSIVITA'
II Camera Civile del Tribunale di Appello in re T. SA/D. del 6 agosto 2001

25. art. 271a cpv 1 lett e) cifra 4 CO

PRESUNZIONE IRREFUTABILE DI ABUSIVITA'

Una disdetta intimata nel triennio susseguente alla fine di un procedimento conciliativo di contestazione della disdetta notificata dal nuovo proprietario , nel corso del quale le parti hanno sottoscritto un nuovo contratto locativo , va annullata siccome abusiva , l' eventuale buona fede del locatore non potendo rivestire rilevanza alcuna , ponendo la legge una presunzione irrefutabile di abusività.

Il conduttore che sottoscrive pattuizioni contrarie a disposizioni imperative di legge non incorre nell' abuso di diritto contestandole laddove non siano provate circostanze a suffragio dell' invocato abuso , in particolare laddove non sia provato che il conduttore le abbia sottoscritte con l' intenzione di dipartirsene.

II Camera Civile del Tribunale di Appello in re T. SA/D. del 6 agosto 2001

Estratto dai considerandi:

In fatto:

Il 23 marzo 1999 T. SA ha perfezionato l' acquisto dello stabile "ex R." in Via D. a Locarno.

B.Il giorno seguente , in applicazione dell' art. 261 cpv. 2 lett. a CO , essa ha provveduto a disdire (doc. D) il contratto di locazione che i precedenti proprietari avevano concluso con la signora D. (doc. B) , relativo ad una superficie commerciale di 27 mq , ubicata al pianterreno di quello stabile ed adibita a negozio d' abbigliamento , provvedimento che la conduttrice ha prontamente contestato avanti all' Ufficio di conciliazione. Il 31 maggio 1999 le parti si sono tuttavia accordate di evadere in via transattiva la contestazione in essere (doc. 1) , sottoscrivendo un nuovo contratto di locazione a tempo indeterminato (doc. E) , sostanzialmente analogo a quello con i precedenti proprietari , salvo per quanto riguardava il primo termine utile di disdetta , che veniva fissato al 30 giugno 2000.

C.Il 27 aprile 2000 la locatrice ha nuovamente disdetto il contratto di locazione per il 30 settembre 2000 (doc. F). Tempestivamente adito dalla conduttrice , l' Ufficio di conciliazione , con decisione 20 luglio 2000 (doc. A) , ha accertato la nullità della disdetta , ritenendo che la stessa fosse stata pronunciata entro il termine di protezione triennale di cui all' art. 271a cpv. 1 lett. e CO ed escludendo che la locatrice potesse nell' occasione opporre un urgente fabbisogno proprio ai sensi dell' art. 271a cpv. 3 CO. Del medesimo parere il Segretario assessore , il quale , con la sentenza qui oggetto di impugnativa , ha pertanto respinto l' istanza con cui la locatrice aveva chiesto di accertare la validità della disdetta , sia pure con effetto al 31 dicembre 2000.

D.Delle argomentazioni dell' istante , che chiede di riformare la sentenza di primo grado nel senso di accogliere l' istanza , e di quelle della convenuta , che postula invece la reiezione del gravame , si dirà , per quanto necessario , nei prossimi considerandi.

Considerando

In diritto:

1.Giusta l' art. 271 cpv. 1 CO la disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. Ai sensi dell' art. 271a cpv. 1 CO essa può inoltre essere contestata se data dal locatore nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui (lett. e cifra 4).

2.A questo stadio della lite l' istante non contesta più che la sottoscrizione del nuovo contratto di locazione tra le parti , avvenuta a seguito dell' accordo transattivo del 31 maggio 1999 , possa in qualche modo ostare all' applicazione dell' art. 271a cpv. 1 lett. e cifra 4 CO.

2.1A suo dire , tale norma non sarebbe tuttavia applicabile , in quanto alla convenuta andava rimproverato un abuso di diritto: essa , in effetti , agendo in modo contraddittorio , aveva sottoscritto un contratto di locazione che prevedeva un primo termine utile di disdetta per il 30 giugno 2000 , salvo poi aver contestato tale pattuizione siccome contraria alla legge.

La censura , ancorché teoricamente ammissibile (cfr. Higi , Commentario zurighese , n. 260 e segg. e in particolare n. 273 e 298 ad art. 271a CO; Svit , Schweizerisches Mietrecht , 2. ed. , Zurigo 1998 , n. 41 ad art. 271a CO; MRA 1/97 pag. 6 e segg.; Rep. 1994 339) , non risulta in concreto fondata. Nel fatto che la convenuta sia venuta meno a una pattuizione contraria a disposizioni imperative di legge - tale è in effetti la preventiva rinuncia , di fatto concretizzatasi con la pattuizione di un primo termine utile di disdetta per il 30 giugno 2000 , alla protezione offerta dall' art. 271a cpv. 1 lett. e cifra 4 CO (Higi , op. cit. , n. 10 ad art. 271a CO e n. 18 ad art. 273c CO; Svit , op. cit. , n. 5 ad art. 271 CO) - e con ciò nulla ai sensi dell' art. 273c CO , non si può in effetti ravvisare un abuso di diritto (cfr. DTF 105 II 42 , 110 II 71) , tanto più che l' istante nemmeno aveva preteso (appello p. 6) che la controparte avesse sottoscritto quegli accordi già con l' intenzione di eventualmente dipartirsene. Per il resto , non avendo l' istante evocato , né tanto meno provato (Higi , op. cit. , n. 299 ad art. 271a CO) altre circostanze di fatto che potrebbero eventualmente suffragare l' esistenza di un abuso di diritto da parte della convenuta , la censura deve senz' altro essere disattesa.

2.2Pure infondato è l' argomento difensivo dell' istante , fondato sul parere di parte della dottrina (Svit , Schweizerisches Mietrecht , 1. ed , Zurigo 1991 , n. 20 ad art. 271a CO) , secondo cui l' applicazione della norma sarebbe tuttavia esclusa nel caso in cui il locatore non abbia agito in modo abusivo. L' art. 271a cpv. 1 lett. e CO sancisce in realtà un' irrefutabile presunzione di Legge circa il carattere ritorsivo e con ciò abusivo della disdetta intimata nel termine di protezione triennale (Barbey , Protection contre les congés concernant les baux d' habitation et de locaux commerciaux , Ginevra 1991 , pag. 144; Zihlmann , Das neue Mietrecht , Zurigo 1990 , pag. 196; Rep. citato; IICCA 24 febbraio 1995 in re R./D.) , per cui l' eventuale buona fede del locatore rimane in definitiva priva di rilevanza: emblematicamente , anche gli autori cui l' istante si era richiamata , nella loro 2. edizione , hanno rettificato il loro assunto e si sono di fatto allineati al resto della dottrina (Svit , Zurigo 1998 , n. 40 ad art. 271a CO).

3.Ne discende la reiezione del gravame , del tutto infondato. La tassa di giustizia , le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).