GDL 7/20: RIDUZIONE DEL CANONE PER DIMINUZIONE DEI TASSI IPOTECARI/ECCEZIONE DI PIGIONE NON ABUSIVA
Pretura del Distretto di Lugano in re T./D. dell' 8 febbraio 2001

20. art. 270a CO

RIDUZIONE DEL CANONE PER DIMINUZIONE DEI TASSI IPOTECARI/ECCEZIONE DI PIGIONE NON ABUSIVA

Il locatore può opporsi ad una richiesta di riduzione della pigione a causa di una diminuzione dei costi dimostrando di conseguire una pigione non abusiva.

La redditività dell' immobile è costituita dal rapporto tra i ricavi netti del locatore ed il capitale proprio investito.

La stessa è ammissibile se non supera di ½ punto percentuale il tasso ipotecario di riferimento di primo rango praticato nel Cantone Ticino dalla Banca dello Stato.

Nella fattispecie il locatore non è riuscito a dimostrare di non conseguire un reddito non abusivo.

Non vi può essere adeguamento per l' aumento del tasso ipotecario intervenuto nel corso della procedura.

Pretura del Distretto di Lugano in re T./D. dell' 8 febbraio 2001

Estratto dai considerandi: 

In diritto:

1-2.Omissis

3.In virtù dell' art. 270a CO il conduttore può contestare la liceità della pigione e domandarne la riduzione per la prossima scadenza di disdetta ove abbia motivo di credere che il locatore ottenga dalla cosa locata un reddito sproporzionato ai sensi degli artt. 269 e 269a CO a causa di una modificazione essenziale delle basi di calcolo.

Secondo costante dottrina e giurisprudenza una riduzione del tasso ipotecario di almeno ¼ % rappresenta una notevole modifica della base di calcolo atta a giustificare una richiesta di riduzione della pigione (cfr. Lachat , Le bail à loyer , Losanna 1997 , pag. 274).

L' art. 13 cpv. 1 OLAL prescrive esplicitamente che se i tassi ipotecari diminuiscono , le pigioni devono essere ridotte proporzionalmente , a meno che la differenza sia compensata con il rincaro intervenuto nel frattempo.

Il tasso ipotecario costituisce un criterio relativo di apprezzamento della pigione. I criteri relativi implicano necessariamente un apprezzamento della pigione nel tempo. Gli stessi giustificano una modifica del canone di locazione in funzione di un raffronto fra le condizioni attuali e quelle vigenti al momento in cui è stata fissata la pigione precedente.

I criteri assoluti di contro prescindono completamente dall' evoluzione della pigione nel tempo e permettono di stabilirne l' importo unicamente all' interno del canone stesso; il reddito della cosa locata e le pigioni in uso nel quartiere costituiscono tipici criteri assoluti che implicano l' esame del canone di locazione senza prendere in considerazione la sua particolare evoluzione temporale.

Partendo dal presupposto che esistono criteri assoluti e relativi di apprezzamento della pigione , il Tribunale federale ha distinto due metodi di esame della stessa , segnatamente il metodo assoluto e quello relativo.

In virtù del primo il giudice si limita a verificare se la pigione in sé è abusiva; esamina la stessa alla luce del reddito della cosa locata (art. 269 e 269 a lett. c CO) o delle pigioni in uso nella località o nel quartiere in disamina (art. 269 a lett. a CO).

Secondo il metodo relativo di contro il Giudice verifica se il canone di locazione , da che è stato fissato , è nel frattempo divenuto abusivo a ragione di una modifica dei parametri adottati dalle parti per la determinazione dello stesso.

Nel primo caso quindi è la pigione di per sé stessa che è oggetto di verifica , nel secondo invece si determina se un' eventuale modifica della medesima è compatibile con la volontà precedentemente manifestata dalle parti nel contratto di locazione (cfr. Lachat , op. cit. , pag. 306 e segg. , pag. 349 e segg.; DTF 120 II 240 e segg.).

4.In forza dell' art. 270a CO la domanda di riduzione della pigione di regola va esaminata secondo il metodo relativo.

Nella specie gli istanti hanno postulato la riduzione del canone di locazione a ragione della diminuzione del tasso ipotecario di riferimento; gli stessi si prevalgono di un criterio relativo di apprezzamento della pigione e chiedono la conseguente applicazione del rispettivo metodo. La locatrice di contro si oppone alla richiesta formulata dalla controparte sollevando l' eccezione di redditività insufficiente della cosa locata; essa contrappone un criterio assoluto di valutazione del canone di locazione rispettivamente invoca l' applicazione del metodo assoluto.

Secondo costante giurisprudenza del Tribunale federale , il locatore può opporsi ad una domanda di riduzione della pigione fondata sul

metodo relativo adducendo che , nonostante la modifica delle basi di calcolo , l' ultima pigione non è abusiva perché non gli procura un reddito sproporzionato. Ciò vale anche senza esplicita riserva da parte del locatore , considerato che la riserva deve proteggere il conduttore in caso di modifica del contratto (per es. aumento pigione) , ma non nel caso in cui il contratto rimane invariato.

Concretamente il criterio assoluto dell' insufficienza del reddito esplica una funzione difensiva rispettivamente il metodo assoluto funge da correttivo del metodo relativo (cfr. DTF 121 III 163 e segg.; Lachat , op. cit. pag. 360 e segg).

Secondo costante giurisprudenza del Tribunale federale , al fine di verificare se il reddito conseguito nella specie è sproporzionato , determinante è il reddito netto del capitale proprio investito dal proprietario. Per capitale proprio si intende il costo iniziale della cosa locata dedotto il capitale dei terzi (debiti ipotecari , ….). A questo importo devono (se del caso) essere aggiunti gli ammortamenti e gli investimenti finanziati personalmente dal proprietario che hanno aumentato il valore dell' immobile. Il capitale così ottenuto deve di poi essere adattato al rincaro nella misura del 40% al massimo del capitale iniziale investito , ciò che in sostanza non solo è compatibile sia con l' art. 269a lett. e CO che con l' art. 16 OLAL , ma costituisce pure un sistema che permette di assicurare una certa coerenza tra il metodo relativo e quello assoluto. La redditività dell' immobile si ottiene infine dal rapporto fra i ricavi netti del locatore e il capitale proprio investito; la stessa è ammissibile se non supera di ½ punto percentuale il tasso dell' interesse ipotecario di primo rango praticato dalle grandi banche che in Ticino è quello della Banca dello Stato.

Determinante è il reddito netto della cosa locata: i dati dell' intero immobile devono pertanto essere riferiti all' appartamento in questione (cfr. DTF 120 II 100 e segg.; DTF 122 III 257 e segg.; Lachat , op. cit. pag. 281 e segg).

In punto all' eccezione di redditività insufficiente dell' immobile deve valere che l' onere probatorio incombe al locatore. Nell' ambito delle procedure di locazione il Giudice è tenuto ad accertare i fatti e ad apprezzare liberamente le prove. Ciò non esime tuttavia le parti dall' obbligo di fornire tutta la documentazione necessaria alla valutazione del caso. La massima inquisitoria sancita dall' art. 274d cpv. 3 CO non obbliga il Giudice ad istruire d' ufficio la causa , si tratta infatti della cosiddetta "massima inquisitoria a carattere sociale" o "massima inquisitoria attenuata" , istituita allo scopo di tutelare gli interessi della parte economicamente più debole , ovvero del conduttore e di garantire l' uguaglianza delle parti nel procedimento. In virtù della prefata norma , il Giudice ha comunque il compito di rendere attente le parti all' obbligo di collaborare all' istruzione della causa e invitarle a completare le rispettive allegazioni (cfr. STF 21 gennaio 1997 in re R.B. SA / T. SA).

5.In primis deve valere che con decreto 19 maggio 2000 questo Giudice ha già accertato la tempestività della domanda di riduzione della pigione , di guisa che i presupposti di cui all' art. 270a cpv. 2 CO sono da ritenere adempiuti.

Per quanto attiene all' asserita insufficienza della redditività dell' immobile la documentazione agli atti non permette di calcolare il reddito netto della cosa locata.

Secondo costante dottrina e giurisprudenza , il locatore deve in primo luogo fornire i documenti necessari al calcolo del reddito concretamente ammissibile e quindi l' atto di compravendita dell' immobile. Secondariamente deve fornire la documentazione atta a dimostrare i costi immobiliari effettivamente sostenuti dal proprietario , previa deduzione della quota a carico dei conduttori (spese accessorie) , nonché gli atti che permettono di calcolare lo stato locativo concretamente ammissibile e meglio i documenti relativi alla quota di ripartizione per i singoli appartamenti (cfr. Lachat , op. cit. , pag. 284).

In casu la proprietaria si è limitata a produrre una serie di documenti senza specificare esattamente la connessione esistente fra gli stessi. In particolare è stata prodotta la copia dell' istanza di iscrizione relativa all' acquisto del terreno (cfr. doc. 21) , nonché una serie di fatture relative ai costi di costruzione e ai costi straordinari e di manutenzione (cfr. doc. 2 , 3). Sono pure stati prodotti documenti bancari relativi all' ipoteca UBS di fr. 630' 000.-- (cfr. doc. 23). Dal medesimo documento si evince altresì che vi sarebbe anche un prestito BDL di fr. 350' 000.--.

Alla luce dei citati documenti non è tuttavia possibile risalire al capitale proprio investito , non risultando l' anno in cui sono state accese le ipoteche e quindi non potendosi calcolare l' importo investito dalla proprietaria all' atto dell' acquisto del terreno , della costruzione e successivamente.

Nemmeno è stata prodotta la distinta dei costi effettivamente sostenuti dalla locatrice , previa deduzione della quota a carico dei conduttori , negli ultimi anni. Del resto neppure sono stati prodotti i bilanci ed i conti economici degli ultimi anni.

Da ultimo la proprietaria nemmeno ha dimostrato l' affermazione secondo la quale il canone di locazione in esame sarebbe nei limiti

delle pigioni in uso nella località. In particolare la testimonianza B. è riferita ad un appartamento di lusso (rifiniture di lusso , accessori e elettrodomestici moderni) di un immobile di soli tre appartamenti sito in una zona residenziale che dista 200m in linea d' aria dall' appartamento in questione e la cui costruzione risale al 1990.

Dalla testimonianza B. risulta pure che l' immobile in cui si trova l' appartamento locato dalla teste è di standing buono ed è di recente costruzione , la zona è tranquilla. Vi è pure un' area di svago per i bambini. L' appartamento è dotato di accessori moderni e di elettrodomestici di buona qualità (cfr. testimonianze B. del 6 luglio 2000).

Ne discende che non avendo la convenuta ossequiato l' obbligo di documentare la pretesa insufficienza del reddito conseguito , in concreto non è possibile procedere secondo il metodo assoluto e si deve pertanto ammettere l' applicazione del metodo relativo.

6.a)Nella specie la riduzione della pigione deve essere calcolata in funzione della diminuzione del tasso ipotecario di riferimento e del rincaro intervenuto , atteso che i criteri relativi di valutazione della pigione possono essere compensati fra di loro (cfr. Lachat , op. cit. , pag. 363). In concreto il tasso ipotecario di riferimento è diminuito di 2 ,75 punti percentuali rispetto al tasso in vigore all' epoca della sottoscrizione del contratto di locazione , segnatamente nel novembre del 1991 (6 ½% - 3 ¾ %). In virtù dell' art. 13 cpv. 1 OLAL la locatrice avrebbe diritto ad un aumento della pigione pari al 29% a ragione dell' aumento del tasso ipotecario di 2 ¾ punti percentuali (2x2% + 4x2 ,5% + 5x3%). La riduzione ammissibile , di contro è pari al 22 ,48% (100 x 29%/129% , cfr. Lachat , op. cit. pag. 308 segg.) e deve essere compensata con il rincaro intervenuto nel frattempo. Giusta l' art. 16 OLAL l' aumento di pigione tendente a garantire il potere d' acquisto del capitale sopportante i rischi (art. 269a lett. e CO) , non può superare il 40% dell' incremento dell' indice nazionale dei prezzi al consumo. Dall' epoca della sottoscrizione del contratto all' entrata in vigore della nuova pigione , l' indice nazionale dei prezzi al consumo è aumentato del 12 ,16% [INPC ottobre 1991 (mese precedente la fissazione della pigione iniziale): 129 , 9; INPC novembre 1999 (mese precedente l' entrata in vigore della nuova pigione): 145 ,7; 145 ,7 - 129 ,9 = 15 ,8; 15 ,8/129 ,9 x 100 = 12 ,16%). Il rincaro nel frattempo intervenuto è quindi pari al 4 ,8% (12 ,16% x 40%)]. Compensando i succitati criteri si ottiene la riduzione concretamente ammissibile che è del 17 , 68% (- 22 ,48% + 4 ,8%).

Ne discende che il canone di locazione mensile deve essere ridotto nella misura di fr. 238 ,70 mensili (17 ,68% x 1' 350.--) a far tempo dal 1° dicembre 1999.

b) Per il resto non è possibile adeguare la pigione all' aumento del tasso ipotecario nel frattempo intervenuto , il locatore non potendosi in ogni caso prevalere delle modifiche che intervengono nelle more del procedimento , ma dovendo procedere come per un nuovo aumento , con la notifica della nuova pigione ai conduttori mediante apposito formulario ufficiale (cfr. Laura Jacquemoud-Rossari , L' évolution récente de la Jurisprudence en matière de loyers , Séminaire sur le droit du bail , Neuchâtel 2000).