GDL 7/16: DISDETTA PER GRAVI MOTIVI: NON GIUSTIFICATA PER LA RUMOROSITÀ DI UN APPARTAMENTO SITO SU UNA VIA D' ACCESSO IMPORTANTE , ANCHE SE LA CONDUTTRICE SI TROVA IN GRAVIDANZA
II Camera Civile del Tribunale di Appello in re B./K. del 25 luglio 2000

16. art. 266g CO

DISDETTA PER GRAVI MOTIVI: NON GIUSTIFICATA PER LA RUMOROSITÀ DI UN APPARTAMENTO SITO SU UNA VIA D' ACCESSO IMPORTANTE , ANCHE SE LA CONDUTTRICE SI TROVA IN GRAVIDANZA

Chi accetta di prendere in locazione un appartamento in uno stabile sito lungo una delle principali vie d' accesso alla Città di Lugano non è legittimato a presentare disdetta straordinaria per gravi motivi invocando la rumorosità del bene locato.

La conduttrice non può appellarsi alla propria gravidanza per svincolarsi anticipatamente dal contratto , tale stato non essendo un evento imprevedibile per chi ha una relazione affettiva stabile.

L' auspicata tranquillità nell' interesse della gravidanza , attestata anche dai medici curanti , può essere ottenuta con misure meno drastiche quali un ricovero durante la fase critica o il provvisorio trasferimento presso terzi , potendosi esigere dalla conduttrice che essa mantenga il contratto locativo sottoscritto.

II Camera Civile del Tribunale di Appello in re B./K. del 25 luglio 2000

Estratto dai considerandi:

In diritto:

Per l' art. 266g cpv. 1 CO , ciascuna delle parti può , per motivi gravi che le rendano incomportabile l' adempimento del contratto di locazione , dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi.

La norma concretizza il principio della clausula rebus sic stantibus; in altri termini la legge concede ad entrambi i partner contrattuali la possibilità (eccezionale) di disdire anzitempo la locazione , qualora intervenisse un considerevole mutamento delle circostanze non prevedibile al momento della conclusione del contratto (Higi , Commentario zurighese , n. 6 ad art. 266g CO; Zihlmann , Das Mietrecht , Zurigo 1995 , pag. 108).

Per "motivi gravi" la legge intende delle circostanze eccezionali , sconosciute e imprevedibili al momento della conclusione del contratto , laddove può trattarsi sia di circostanze oggettive di carattere generale , ma anche di motivi soggettivi , riguardanti sia (come in questo caso) la persona che disdice il contratto che la controparte , ma deve in ogni caso trattarsi di motivi , non ascrivibili a chi pronuncia la disdetta (Higi , op. cit. , n. 36 e segg. ad art. 266g CO) , che rendano la continuazione del contratto talmente insostenibile da non essere più giustificata pur considerando anche gli interessi della controparte (ICCTF 24 ottobre 1994 in re K./C. SA , consid. 1a e riferimenti).

A giudizio di questa Camera , nel caso di specie non vi sono le premesse per una disdetta anticipata per motivi gravi , potendosi ancora esigere dall' istante che essa avesse a proseguire nel contratto sino al primo termine di disdetta oppure sino al momento in cui avesse trovato un subentrante.

Via Besso è notoriamente una delle principali vie di accesso alla città di Lugano , atteso che essa convoglia in città buona parte del traffico di cui all' uscita autostradale di Lugano Nord , ed inoltre è uno dei pochi collegamenti verso il centro per i popolosi agglomerati posti a nord-ovest della città. Negli orari di punta l' impianto semaforico posto al tunnel di Besso è quotidiana causa di lunghe colonne che intasano tutta la via Besso , estendendosi talvolta sino all' uscita dell' autostrada. Chi prende in locazione un appartamento in via Besso sa , o deve sapere , che si tratta di una via estremamente rumorosa , caotica di giorno e in cui vi è traffico anche nelle ore notturne. Come rettamente indica il Pretore , non si tratta perciò , preso di per sé , di un grave motivo di disdetta ai sensi dell' art. 266g CO.

L' istante a sostegno della disdetta straordinaria ha invocato la propria gravidanza , precisando che essa non avrebbe saputo di essere incinta al momento della sottoscrizione del contratto di locazione , e sostenendo che la circostanza sarebbe stata imprevedibile (istanza , punto 6 , pag. 5; cfr. anche le conclusioni , pag. 2 e 4) , trattandosi di concepimento "involontario" (risposta , punto 3 , pag. 3).

Contrariamente a quanto ritenuto dal Pretore , la gravidanza non è per nulla un evento imprevedibile per chi , come l' istante , ha una stabile relazione affettiva nel cui contesto avvengono rapporti sessuali senza (evidentemente) l' adozione di misure contraccettive , né si può affermare (salvi casi estremi che qui non ricorrono) che l' evento si verifichi "involontariamente" , ragione per cui è semmai vero affermare che la gravidanza è stata desiderata dall' istante o almeno che essa ha accettato il rischio di rimanere incinta , ragione per cui essa non è per nulla estranea al verificarsi della gravidanza , che - in quanto ascrivibile alla conduttrice medesima - non costituisce perciò un valido motivo per liberarsi anzitempo del contratto di locazione.

Unitamente alla gravidanza l' istante invoca le proprie cattive condizioni di salute facendo con ciò riferimento (anche) al certificato medico rilasciato il 14 luglio 1998 dal dott. P. (doc. C) , che l' aveva in cura "da diverso tempo".

Il medico in questione è specialista in psichiatria e psicoterapia , ed anche se il certificato non indica con esattezza la natura dell' affezione , si fa menzione a "scompensi psichici" , per i quali è consigliabile , onde "facilitare il processo della guarigione" , una situazione di tranquillità , mentre è controindicato un appartamento rumoroso.

Sorge il dubbio che la locuzione "da diverso tempo" utilizzata dal medico sottintenda il fatto che l' istante era in cura prima di locare l' appartamento di via Besso , caso in cui essa evidentemente non potrebbe invocare la circostanza (Higi , op. cit. , n. 42 ad art. 266g CO). Ad ogni modo , la generica affermazione del dott. P. non sembra andare oltre la nozione derivante dalla comune esperienza secondo cui , a prescindere dallo stato di salute , vivere in un appartamento tranquillo è da preferire all' occupazione di un alloggio rumoroso.

È ben vero che nei medesimi termini si è espresso anche il ginecologo dell' istante dott. R. (doc. B: "…sarebbe auspicabile un trasloco in un appartamento più tranquillo") , ma dalla lettura della sua deposizione si evince che tale dichiarazione gli è stata richiesta ai fini di causa , mentre dal profilo strettamente medico è chiaro - nuovamente - che non è il trasloco ad avere valore terapeutico ai fini della gravidanza (esso è al contrario fonte di stress , specie per una donna incinta) , ma semmai la tranquillità che ne potrebbe seguire qualora ci si trasferisse in un luogo meno rumoroso.

È però di meridiana evidenza che l' auspicata tranquillità , sempre ai fini della gravidanza , poteva essere ottenuta in maniera meno dispendiosa e radicale , segnatamente - come indicato dallo stesso medico curante nella propria deposizione - per mezzo di un temporaneo ricovero durante la fase critica della gravidanza (poi avvenuto , cfr. deposizione dott. R. e G.) , oppure di un provvisorio trasferimento presso terzi (cosa che l' istante ha peraltro fatto: cfr. doc. E) , potendosi in tal caso esigere dalla conduttrice che essa mantenesse il contratto di locazione (sulla natura duratura dei motivi gravi di disdetta: Higi , op. cit. , n. 41 ad art. 266g CO). Essa , nelle circostanze date , avrebbe nel frattempo potuto provvedere alla ricerca di un subentrante per l' appartamento indesiderato , che nonostante la rumorosità sarebbe verosimilmente stato reperito in tempi relativamente brevi (come ha poi fatto la convenuta) , a fronte del canone contenuto per rapporto all' ubicazione vicina alla città.

Ne consegue , ai sensi dei considerandi , l' accoglimento del gravame.

Tassa di giustizia , spese e le ripetibili delle due sedi seguono la soccombenza (art. 148 CPC).